И ВСЕ-ТАКИ ОНА ОБРАЩАЕТСЯ!

Если правителям нечего дать народу, пусть дадут ему свободу и землю, сказал Конфуций. Дали! И то, и другое. А на десерт — Земельный кодекс. Именно он и расколол общество пополам. Одна часть, подобно мученикам Николаю Копернику, Джордано Бруно, Галилео Галилею, говорит, что земля должна вертеться-обращаться, иметь, как и каждый товар, цену, а следовательно, покупаться и продаваться. Неоеретики же выступают против этого перпетуум-мобиле, угрожая аутодафе земельной Конституции.

Оппонирующие лагеря, кто — с нетерпением, кто — с опаской, ждут 1 января 2005 года, когда с ударом вечевого колокола, биржевого молотка или цепа по выструганному току будет снят временный мораторий на куплю-продажу земли. Хотя торгуют ею — в законодательном поле и вне его — довольно давно.

История нас рассудит...

Классический рынок западноевропейского типа в аграрном секторе экономики Украины начал зарождаться с ликвидацией в 1861 году крепостного права. Чтобы преодолеть экономико-политический кризис, органы государственной власти инициировали массовую торговлю землей. За 6602,4 тыс. десятин (одна десятина = 1,0954 га), предоставляемых помещиками бывшим крепостным крестьянам (2 млн. 318 тыс. человек), в течение 49 лет следовало уплатить 170,5 млн. рублей (при рыночной стоимости таких угодий в 138,4 млн.). Многие открещивались от подобной «дармовщины», и государству пришлось воплощать идею чуть ли не силой. Акты купли-продажи приобрели и бывшие государственные крестьяне, составлявшие почти половину сельского населения Украины. Если в 1863—1872 гг. статистика зафиксировала 30576 актов купли-продажи земли, то в 1893—1902 гг. — вчетверо больше. То есть задолго до столыпинской аграрной реформы основная часть земельных угодий (59,5%) стала товаром, обращавшимся на рынке.

Важную роль в интенсификации операций, в ходе которых земля переходила в руки собственников, способных организовать рентабельное хозяйство, сыграли ипотечные банки. Подавляющее большинство клиентов обратилось именно в акционерные земельные банки. Последние, в отличие от государственных с их традиционной бюрократической волокитой, оперативно решали проблему кредитования. Со времени создания и по январь 1909 года частные банки взяли в залог 52,3% земли. Вторую позицию (36,4%) занял Дворянский земельный банк, которому правительство, по известным причинам, создало тепличные для финансово-кредитной деятельности условия. Замыкал тройку Крестьянский поземельный банк, записав в актив лишь 11,3% земли. Поскольку акционерные банки взяли в залог основную часть сельхозугодий, то, естественно, они выдали своим клиентам больше всего кредитов — 47,5%. Цены того времени на традиционные орудия труда: железный плуг — 15—25 руб., конная косилка — от 80 до 100 руб., рабочий конь и корова стоили 20—25 руб. Среднемесячный заработок сельхозработника колебался в пределах 9—27 рублей.

Свободный выход из общины плюс существенная материальная помощь со стороны государства в организации хуторских хозяйств и переселении малоземельных крестьян на пустующие земли юго-восточных окраин Российской империи резко ускорили процесс мобилизации сельхозугодий, в результате чего накануне социальных потрясений 1917 года структура землевладений в Украине трансформировалась. В целом же за 52 года (1862—1914 гг.) дворяне потеряли более половины (52,9%) своих угодий. Любопытно, что среди покупателей украинской земли иностранных подданных было всего... 0,2%.

Попытаемся оценить социально-экономические последствия торговли землей. Сельскохозяйственная перепись 1916 года зафиксировала один чрезвычайно важный для перспектив развития аграрного сектора результат: доля помещичьих посевов в среднем по Украине составляла к тому времени всего 18,6%. То есть помещичье землевладение исчезало эволюционным путем, уступая место более эффективному индивидуальному. Отдельные крестьяне добились поразительных успехов. Разве что знаменитая династия Фордов может сравниться с результатами Артема, Николая, Федора и Михаила Терещенко. Начав практически с нуля (в 1803 году Артемий Яковлевич выкупился их крепостных), они с 1860 по 1910 г. приобрели 139880 десятин земли, став самыми богатыми в царской России предпринимателями.

Чихнув от архивной пыли, подытожу: смысл торговли землей состоит, главным образом, в поиске эффективного собственника, который не только желает, но и способы организовать конкурентоспособное сельскохозяйственное производство, в чем заинтересованы все слои населения. Превращение земли в полноценный товар сопровождается появлением ипотечных банков. Наличие ипотеки почти автоматически решает проблему обеспечения аграрного сектора оборотными средствами. Сельское хозяйство Украины, особенно после 1906 года, когда не только помещики, но и значительная часть крестьян воспользовалась своим правом купли-продажи земли, не только удовлетворяло внутригосударственные потребности, но и наращивало экспортный потенциал. Чего нельзя сказать о нашем колхозном селе и советском государстве с его традиционным после «великого перелома» 1930 года дефицитом продовольствия.

Не следует опасаться и засилья на наших землях иностранцев и лиц без гражданства, спекуляции и скупки земли зарубежными «альтруистами»: Земельный кодекс запрещает им приобретать сельхозугодья. Даже если они достались иностранцу в наследство, то в течение года подлежат обязательному отчуждению. Тем более что земля — рискованный бизнес, который, кроме прочего, не только не обеспечивает, но и по ряду объективных причин не может обеспечить получение сверхприбылей. Воистину, умный торгует продукцией, простак — сырьем, а дурак — землей.

Нынешняя ситуация в Украине чем-то похожа на посткрепостную. Как и в ту пору, наблюдается политико-экономическая депрессия. Колхозный строй эвтаназирован, новый перекраивает наделы и дерется за жалкое имущество. Однако до массовой торговли землей — прозрачной, узаконенной, как при царизме, — мы еще не дошли. Наоборот, этот процесс законодательная и исполнительная власть стремится притормозить.

Парламентарии-коммунисты предыдущего созыва Верховной Рады предложили распределить землю между всеми украинцами: 0,66 гектара на каждого. Идея эта не нова, поскольку еще при правительстве Витольда Фокина было издано постановление о разделе земель с использованием бонов. Последние покоились уже в Сбербанке, учетчиков знакомили с ведением книг регистрации бонов... Еще шаг — и судьба ваучеров, которыми так щедро были оклеены общественные сортиры, была бы им обеспечена...

Старт купле-продаже земли был дан сертификатом на право собственности на земельную долю (пай), который четко декларирует: «Право на земельную долю (пай) может быть объектом купли-продажи, дарения, обмена, наследования, залога». И земельные наделы начали скупать. Кто — сотнями гектаров, кто — десятками... Сейчас существует несколько фирм, каждая из которых по «земельности» переплюнула даже семью Терещенко. Но латифундистов в Украине немного, они известны. Есть среди них и индивидуалы.

Село-миллионер

Не знаю в истории Украины села богаче: в одночасье миллион долларов наличными оказался в руках жителей Чаусовое Второе Первомайского района на Николаевщине. Произошло это неожиданно. Возводя добротный семейный замок, многочисленная семья Корнацких скупала заброшенные соседские огороды-сотки, чтобы на их месте заложить парк на правом берегу Южного Буга.

Тем летом 1998 года к Аркадию Корнацкому подошел односельчанин Николай Петренко и, сославшись на финансовые проблемы (жена вот-вот должна была рожать), попросил купить у него именной земельный сертификат. Объект гражданско-правового соглашения можно было приобрести за 300—500 гривен (самый дешевый вариант — за бутылку самогона). Однако после подробных консультаций в органах юстиции, прокуратуры, нотариата, районном земельном отделе Аркадий определил довольно высокую цену за земельную долю (пай) площадью в 3,3 гектара — 2100 долларов. 150 гривен на оформление соответствующих документов покупатель также выложил из собственного кармана.

Известие о покупке у Петренко земельного сертификата вызвала в селе настоящую революцию. Доведенные до отчаяния обанкротившейся колхозной системой, безденежьем, потеряв веру в земельные «индульгенции», крестьяне ринулись к спасителям Корнацким. Документы несли в мешках, охапками и складировали их на завалинке. Испугавшись множества людей на подворье, Алексей Викторович с Клавдией Павловной выпытывали у сына:

— Аркадий! Что ты будешь делать с этими бумажками? Зачем они тебе?

— Погодите, все объясню, а решение примем вместе!

На семейном совете только мать выступила категорически против скупки земельных сертификатов:

— Не делайте этого! Вы не знаете наших людей... Они сегодня продадут, немного потешатся деньгами, деньги закончатся, а потом будут проклинать нас! Станут жаловаться в инстанции, что их обманули...

Покупка земельных сертификатов происходила гласно. Ей предшествовало общее собрание, сельский сход с участием председателя райгосадминистрации, начальника райсельхозуправления, руководителей земельных органов. Крестьян пытались вызволить из плена хрустящих долларовых ассигнаций:

— Люди добрые! Вы же продаете не бумажку, а землю! Одумайтесь! Вы попадаете в вечное рабство!

Но зал единодушно загудел:

— Зна-а-а-ем! Худшей кабалы, чем нынешняя, не будет. Да-ва-а-ай!

И дали. Точнее, продали 517 сертификатов на 1755 гектаров земли сельскохозяйственного назначения. Даже председатель бывшего колхоза «Путь Ленина» с женой не устояли перед «пропагандой». Владельцами этих гектаров стали частные лица — Алексей Викторович и Клавдия Павловна Корнацкие, бывшие колхозники, граждане Украины, которые, в соответствии с законодательством, имели полное право приобрести у своих односельчан и коллег по коллективному хозяйству сертифицированные земельные доли (паи). По заявке Корнацких на 1755 гектаров была изготовлена техническая документация, составлены кадастровые планы, участок закреплен на местности государственными межевыми знаками. Договоры купли-продажи сертификатов нотариально заверены, зарегистрированы в районном земельном отделе, уплачена государственная пошлина. Весь этот процесс длился два года, и 16 июня 2000 года Корнацкие получили государственный акт на владение землей. Их охватил энтузиазм первопроходцев. Возникла даже робкая мысль, что об их начинании узнает высшее руководство в Киеве и их похвалят за то, что на практике реализуют положения президентского указа. И не одного...

В конце августа 2000 года Президент сам наведался в Чаусовое Второе, но не лично к Корнацким — выяснить, что за неизвестная болезнь приковала к больничным койкам тамошних детей. В инсценированном перед Президентом кругу вдруг появилась претенциозная бабулька: колхозы разогнали, мы без работы остались, а вы еще и землю продавать позволили... Леонид Данилович заметил, что, в соответствии с указом, продавать землю старушка не имела права, а только сдавать в аренду. Ну, здесь, конечно, народ зашумел: как? У нас вот два года назад Корнацкие... Когда же гаранту показали их роскошное семейное гнездо, он не сдержался: мошенников за шкирку да за решетку!

Механизм скупки Корнацкими сельскохозяйственных угодий следственная бригада прокуратуры, долго и нудно расспрашивая малограмотных Алексея Викторовича и Клавдию Павловну, разобрала по винтику. С их сыном Аркадием, гражданином России, разговаривать не желали, даже по телефону. И тогда он в сентябре 2000 года добровольно приехал из Москвы к прокурору области, и тот ошарашил первым же вопросом:

— А не боитесь ли, Аркадий Алексеевич, что вас здесь же арестуют? Вы скупили у людей землю за наличные, да еще и за доллары. Статья 80 Уголовного кодекса Украины запрещает проводить расчеты в валюте.

— Прежде чем выплачивать наличные доллары, мы заключили с крестьянами гражданско-правовые договора, в соответствии с которыми они мне поручили вместо гривен, положенных им за именные земельные сертификаты, купить и выдать доллары. Вот вам более четырех сотен этих договоров, ознакомьтесь и подумайте: имеете право меня арестовывать или нет? А если откровенно, то мы сознательно рассчитывались валютой, чтобы люди не пострадали от инфляции. Помните, какой год стоял на дворе? 1998-й...

— Ладно. Тогда расскажите, откуда у вас взялось столько денег.

— У вас есть право расспрашивать меня об этом? Нет! Я могу лишь добровольно рассказать, поскольку это частное дело каждого. Заработали деньги не вчера, а в период первичного накопления капитала, еще во времена бывшего Союза, когда приобретало обороты кооперативное движение. И не я сам, а семьей. И хранились деньги на территории Украины. Поэтому у вас нет оснований привлекать меня к уголовной ответственности даже за контрабанду.

Правоохранительные органы, государственные чиновники так и не нашли в действиях Корнацких не то что уголовной составляющей, но и намека на нарушение гражданско-правовых отношений. И все же 19 сентября 2000 года прокуратура области в интересах государства, что у квалифицированного юриста само по себе вызывает улыбку, подала иск в суд о признании недействительным государственного акта на право собственности Корнацких Алексея Викторовича и Клавдии Павловны. На том основании, что якобы в 1998 и 2000 годах запрещалось приобретение в собственность более 50 га земли. Второй аргумент: государственный акт на землю не выдается на двух лиц, поскольку форма акта предусматривает лишь единственное число — гражданин. Если и дальше «руководствоваться» придирками к букве закона, то украинские женщины вообще лишены права на землю, поскольку «гражданин» — мужского пола.

В суде Корнацкие пытались доказать, что для купли 1755 гектаров у них были правовые основания — не завуалированные, а четко регламентированные. Земля сельскохозяйственного назначения продается с момента вступления в силу указа Президента от 10 ноября 1994 года под №666 (знаковым!) «О неотложных мерах по ускорению земельной реформы в сфере сельскохозяйственного производства». Пункт 3 этого документа гласит: «Право на земельную долю (пай) может быть объектом купли-продажи, дарения, обмена, наследования, залога», а следовательно, не запрещает покупать и продавать земельные сертификаты. Что же касается ограничения — не больше 50 гектаров в одни руки — то эта норма действовала лишь в случае бесплатного предоставления земельного участка со стороны государства физическому лицу — фермеру. А за плату, в соответствии со статьей 6 пункта 5 старого Земельного кодекса, можно было покупать земли сколько угодно. Но решением суда государственный акт на право частной собственности Корнацких был аннулирован...

На третьем году противостояния отношения между частниками и властью обострились до предела. Корнацкие подали иск в Страсбургский суд по правам человека, в котором действия государственных органов и лиц характеризовались как ущемляющие их права собственников, унижающие человеческое достоинство, более того — открыто угрожающие упечь за решетку.

Мне лишь одно непонятно: что, купленные и надлежащим образом приватизированные пахотные гектары Корнацких стоят, как «Капитал» Маркса на книжной полке? Нет, производят зерновые, масличные, технические культуры, за которыми так истосковались. За четыре года в землю вложен еще миллион долларов, следовательно, будет она более плодородной, щедрой. Кому от этого хуже? Односельчанам, получившим работу, неплохой ежемесячный заработок? Или почти сотне немощных ветеранов войны и труда, которых ООО «Агрофирма Корнацких» бесплатно обеспечивает всем необходимым для жизни вплоть до следующего урожая? Несмотря на травлю и сопротивление, хозяйственное общество продолжает действовать: в прошлом году обогатилось еще 386 купленными гектарами, заключило 300 договоров аренды, но, по правде говоря, владельцы земельных наделов хотели бы продать их хозяевам.

Раз, два, три! Земля продана?

Крупнейшая в Украине частная земельная собственность Корнацких — факт реликтовый, и до идиллического обобщения типа «Так будет в каждом селе независимой Украины!» еще очень далеко. Этот случай показал заплесневелость законодательной базы, правовой нигилизм государственных служащих, собачью преданность чиновничества, готового по первой же команде «фас» преследовать добычу.

Экстраполировав земельный передел в селе Чаусовое Второе на приватизируемые 30 млн. гектаров земель сельскохозяйственного назначения, денежная оценка которых составляет 257,2 млрд. гривен, власть всполошилась, а точнее — испугалась. В соответствии с поручением Президента от 18 сентября 2000 года, были проведены сплошные проверки заключенных договоров о продаже земельных долей (паев). Из 274,3 тыс. нотариально заверенных переходов права на земельную долю (пай) комиссии лишь в 3,6% (9,9 тыс.) случаев установили факт продажи. А в общем количестве сертификатов эта доля была вообще мизерной — менее 0,2%. Опрос 38,3% граждан, продавших право на земельную долю (пай), подтвердил добровольность заключения договоров купли-продажи. Преимущественное право на приобретение сертификата при заключении подобных договоров, как правило, реализовывалось путем рассмотрения заявлений граждан, желавших продать свой сертификат, на общих собраниях членов хозяйств. Выписки из протоколов этих собраний подшивались в нотариальные дела.

Следовательно, судя по статистике, купля-продажа земли не приобрела катастрофический характер. Однако для пущего спокойствия Верховная Рада решила «прикрыть» сертификатный рынок, приняв 2 ноября 2000 года Закон «О соглашениях о земельной доле (пае)». В соответствии с ним, договора, связанные с обретением и реализацией прав граждан и юридических лиц на земельные доли (паи), кроме наследования, признавались недействительными. Президент, правда, не поддержал депутатский жест и применил вето. Парламентарии «исправились» и 18 января 2001 года приняли Закон «О соглашениях по отчуждению земельной доли (пая)», которым поставили жирную точку в этой эпопее.

В общественное сознание вбивали, как копер сваю, тезис о том, что украинское крестьянство еще не готово покупать-продавать землю: кулаки скупят черноземы за бесценок, а одураченные будут батрачить на них... Со временем «земельные идеологи» изыскали очередной убийственный аргумент: не сертификат можно продавать, а государственный акт. Крест можно ставить и на разработке формы сертификата, и собственно его изготовлении в количестве 8,2 млн. штук, и на Книге регистрации сертификатов, а с ними — и на солидных бюджетных средствах. Теперь председатель Госкомзема Анатолий Даниленко ежемесячно отчитывается о «космических» темпах замены сертификатов госактами, словно это — венец земельной реформы. А какими же этим темпам быть, если оплачено всего 20% этих работ?! Сдерживает их и низкая техническая оснащенность земельно-кадастровых центров и бюро, и отсутствие должным образом разработанной проектной землеустроительной документации на новосозданные сельскохозяйственные предприятия.

По оценке Анатолия Степановича, для завершения земельной реформы требуется около 800 млн. грн. Возможно, до 1 января 2005 года, когда позволят транзакцийные операции с земельными участками сельскохозяйственного назначения, 6,78 млн. граждан — субъектов права на земельную долю (пай) — и получат желанные госакты. Хотя почти 3% потенциальных землевладельцев до сих пор не получили даже «дефективных» сертификатов. Замена их государственными актами — для крестьян финансово обременительна. Следует выложить 60 гривен из собственного кармана за изготовление госакта плюс заплатить 165 гривен пошлины... Много ли крестьян, готовых сегодня расщедриться на такую сумму?!

Властные институты, как по мне, сознательно отдаляют активизацию рынка земли в качестве механизма инвестирования аграрного сектора экономики. Их действия чем-то напоминают действия заботливого хозяина, который, жалея своего пса, вместо того чтобы отрубить ему хвост за один раз, делает это в несколько приемов. Если земля не идет к крестьянину, то крестьянин идет в... землю. Действительно, доживут ли владельцы сертификатов и государственных актов, среди которых треть — люди преклонного возраста, еще трети — по 50—65 лет, до той поры, когда землю официально провозгласят товаром?! Около 600 тыс. собственников сертификатов уже умерли... Почему должны страдать те, кто не желает хозяйствовать по-новому, кому чуждо дыхание предпринимательского ветра в сфере АПК? Эта категория собственников готова хоть сегодня за деньги избавиться от земли, а не ждать 2005-го.

Не хотелось видеть связь с жестоким ленинским тезисом «Ненавижу крестьян... Ненавижу мужиков. Терплю их, даже глажу, но ненавижу. Хотел бы, чтобы они исчезли все до последнего. Или они станут рабочими, или издохнут», но дозированные земельные свободы селу не на пользу. За неполных два года проблема спекулятивных операций на рынке земли, как и ее монополизации вряд ли утратит актуальность. Из-за временного запрета на куплю-продажу сельхозугодий Земельный кодекс образца 2001 года потерял рыночный шарм, унаследовав пороки своего предшественника, в редакции 1992 года, который также декларировал (да и только!) свободную куплю-продажу земли. В сущности, ситуативное большинство в зале, а именно 232 депутата, проголосовавшие за Земельный кодекс именными бюллетенями, пошло на уступки левой части парламента, обещавшей беспрепятственное прохождение закона в случае снятия с рассмотрения статей о продаже земель сельскохозяйственного назначения...

Знающие люди доказывают, что новый Земельный кодекс — симбиоз альтернативного законопроекта (70%) и правительственного (30%). И что именно кабминовские «вкрапления», в сущности, разрушили правовую целостность и стройность документа, уже в который раз доказав дегенеративность спаривания ежа с ужом. Еще не успела появиться под Земельным кодексом подпись Президента, как группа специалистов предложила существенные дополнения к нему. Чтобы не раздражать левые силы в парламенте, авторов изменений вежливо попросили выдержать паузу. Но то, что дополнения так и просятся в сверстанную на скорую руку земельную Конституцию, очевидно, как Божий день.

Если бы автомобильный концерн выставил на продажу супермодель, предостерегая при этом покупателей, что в ней не хватает 30 деталей и узлов, вряд ли кто-либо рискнул бы сесть за руль адского авто. Без 30 первоочередных цементирующих законов Земельный кодекс год простаивал. Большинство специалистов сходятся во мнении, что вводить его в действие следовало, как и Гражданский, — то есть, дав, как молодому вину, год настояться. А здесь — и меха, и вино — все молодое. Только проблема купли-продажи сельскохозяйственных земель давняя.

Что же предлагает Земельный кодекс? Нет, не почить в бозе, а, по Высоцкому, просто «затаиться на время»: не торговать землей до 1 января 2005 года. Может, и дольше, если мораторий продлят. Переходными положениями на период до 2010 года предусмотрено также ограничить 100 гектарами площадь земель сельскохозяйственного назначения, которая может находиться в частной собственности. Но, как острит знакомый механик, на каждый болт найдется контргайка. Смекалистые концентраторы земельного капитала находят лазейки в, казалось бы, непроходимом статейном частоколе. Табу наложили не на все транзакции с земельными участками: исключение составляют обмен и наследование.

К примеру, покупаю партию авто «Славута» или «ЗАЗ-Дэу», транспортирую в любое село и обмениваю транспортное средство на землю. Предметом обмена может быть что угодно: квартира в райцентре, мебельный гарнитур, пуд соли и даже спичечный коробок. По согласию обеих сторон...

Наконец, прозрачно, без уловок вы можете продать надел органам власти. Это — разрешается. Несколько более хитрым способом можно обойти и препятствие «100 гектаров — в одни руки». На базе агрофирмы создаете холдинг, каждая из фирм которого будет иметь право приобрести 100 гектаров. Чем больше клонированных филиалов в холдинге, тем более жирный вы латифундист!

Если 2005 год — это приоткрытая калиточка, через которую легально можно купить не более ста гектаров земли, то что произойдет после 2010-го, когда все запреты на куплю-продажу падут? Бросятся ли желающие в распахнутые ворота? Да и кто будет покупать землю, если свыше 80% украинцев — бедные, а гектары — дорогие? И хотя сто на сто метров пашни на несколько порядков дешевле, чем заасфальтированные на Крещатике, — стоят всего 10 млн. гривен, большинству плодородные грунты все же не по зубам. Нормативную денежную оценку земель применяют для налогообложения, регулирования земельных отношений, возмещения потерь сельского, лесного хозяйства при отчуждении земельных участков для несельскохозяйственных нужд и прочих механизмов экономического регулирования рационального землепользования. Наряду с этим действует экспертная денежная оценка земель, регулирующая вопросы ипотеки, инвестиций, купли-продажи, обмена земельных участков, то есть всего, что связано с движением земельных участков по гражданско-правовым договорам.

Так вот, по нормативной оценке, введенной с лета 1995 года, гектар пахотной земли стоил 3540 долл. США. Затем в связи с чехардой финансовых метаморфоз ценовая планка опустилась до уровня 960—1200 долл. А реальная плата, если надумали продать, так называемая рыночная? От 50 до трех тысяч, но гривен... Пока аграрный бизнес будет работать в убыток, пока рынки сельскохозяйственной продукции не станут эластичными, до тех пор земля в качестве рыночного объекта останется не очень привлекательной. Поэтому и цены реальных договоров по пахотным массивам будут в несколько раз ниже, чем кадастровая оценка.

Кромсая землю на паи, Украина прибегла к парцелляции (раздроблению), хотя горький опыт послереформенных стран должен был бы послужить предостережением. Мы наплодили 6,78 млн. владельцев куцых наделов, доход с которых — лишь бы выжить. Такие площади не интересуют ни инвестора, ни покупателя. Кроме того, каждый землевладелец имеет право требовать доступа к собственному участку: прокладки подъездных дорог, оросительных каналов и т.п. Поэтому возникает угроза потери значительных сельскохозяйственных площадей.

Еще одна беда: подавляющее большинство собственников подобных «пятачков» — крестьяне — не смогут, за неимением средств, нарастить земельные мышцы за счет соседских наделов. Впрочем, не следует впопыхах записывать их в потенциальные продавцы: познав вкус аренды, они и в дальнейшем будут доверять свои паи успешным аграриям. Да им, по большому счету, и деваться некуда. Немного увереннее будут чувствовать себя фермеры, доходы которых позволят постепенно, год за годом докупать один-три земельных участка. Это кроме бесплатно переданных каждому члену фермерского хозяйства в частную собственность земельных долей. Но фору всем дадут крупные агрофирмы, которые вложат средства, хоть это и считается замораживанием капитала, в целостные, не менее чем стогектарные массивы, пригодные для товарного производства.

Большие надежды аграрии возлагают на ипотеку земли — один из реальных инструментов привлечения кредитов под залог земельных участков. Но ввиду запрета на продажу даже заложенных земельных участков он вряд ли реально заработает. Несколько суженным представляется правовое поле для функционирования биржевого рынка земельных ресурсов, узаконенное статьей 135 Кодекса. Задача земельных аукционов — посредничество в торговле земельными участками государственной и коммунальной собственности между государством и субъектами предпринимательской деятельности. В то же время операции, связанные с куплей-продажей земель, находящихся в частной собственности, фактически оказались за пределами организованного земельного рынка и, следовательно, государственного регулирования. Это, конечно же, мало способствует защите прав крестьян-продавцов земли и росту объемов операций с земельными ресурсами сельскохозяйственного назначения. Таким образом возникает потребность в законодательном расширении перечня объектов, которые могут быть предметом торгов на земельных аукционах.

«Калиточка» для иностранцев

А если не хватит собственных средств для покупки лакомых черноземов, не потечет ли в Украину транснациональный капитал? Тем, кто дрожит перед засильем иностранцев на нашей земле, советую почитать Земельный кодекс: он запрещает иностранцам приобретать в собственность земли сельскохозяйственного назначения. Хотя...

— Согласно нашему законодательству, иностранными юридическими лицами считаются созданные и зарегистрированные в других странах, кроме Украины. Хорошо это или плохо, но, записав в статье 82 Земельного кодекса «Юридические лица (учрежденные гражданами Украины или юридическими лицами Украины) могут приобретать в собственность земельные участки...», мы тем самым лишили украинских граждан и юридических лиц, которые создали юридические лица за границей, приобретать землю в собственность, т.к. они — иностранцы, — разъясняет законотворческие коллизии Павел Кулинич, соавтор нового Земкодекса, кандидат юридических наук, старший научный сотрудник Института государства и права НАН Украины. — Но не запретили это для иностранцев. Любой иностранец — гражданин или юридическое лицо — может создать на нашей территории юридическое лицо, которое будет считаться украинским и, соответственно, получит право собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения. Честно говоря, мы пытались этому помешать, введя некоторые ограничения. Каким образом? Записали: юридические лица могут приобретать землю сельскохозяйственного назначения в собственность, если они учреждены гражданами или юридическими лицами Украины... Но эту вставку из-за спешки с принятием Кодекса вогнали в совершенно другое место, из-за чего исказилась суть.

Дочерние фирмы зарубежных юридических лиц считаются украинскими...

Таким образом, иностранное юридическое лицо создает в Украине предприятие — нейтральное, имеющее к земле такое же отношение, как я — к внешнеполитической деятельности. Главный офис, в свою очередь, по принципу «пирамиды» плодит меньшие фирмочки, которые, скупая жирные гектары, будут ставить на границах наших полей пограничные столбы своих стран. Правда, эту идиллию в одночасье может испортить законотворческая муза Кабинета министров, который более чем 20 нормативно-правовыми актами еще будет уточнять правила землепользования. Поэтому может статься и так, что главным в земельной реформе станет не Земельный кодекс, а многочисленные постановления, указы, законы. По словам заместителя главы администрации Президента Павла Гайдуцкого, Кодекс — статичный документ, устанавливающий нормы, но не обеспечивающий их реализацию. Поэтому не «данайцев» следует бояться, а своих «дарителей».

Впрочем, сколько бы Украина ни демонстрировала свой гонор, она будет вынуждена разрешить куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения иностранным юридическим и физическим лицам — конечно, если видит себя в сонме Евросоюза. На такие жертвы пошла Венгрия, приняв решение о легализации продажи сельскохозяйственных угодий с 2008 года. Чуть позже, с 2015 года, подобную процедуру введет и Польша.

Уже сейчас украинский политикум трактует снятие моратория на продажу сельхозземель чужакам в качестве не политического шага, а сугубо экономического. Мол, не включив землю в рыночный оборот с участием зарубежных юридических и физических лиц, мы не сможем привлечь значительные иностранные инвестиции.

Десять лет мы проболтали о частной собственности на землю вместо того, чтобы обеспечить ее работу на благо украинского народа. Еще шесть будем болтать о моратории да об ограничении на куплю-продажу. Пока государственные мужи определяются с «правом» на землю, она потихоньку движется. Как в правовом поле, так и вне его.