БИЗНЕС НА СОБСТВЕННОЙ ЗЕМЛЕ ВОЗМОЖЕН УЖЕ СЕГОДНЯ

Уже почти два месяца прошло с тех пор, как Госкомзем бодро отрапортовал на пресс- конференции о том, что он подготовил и передал на рассмотрение Верховной Рады текст проекта нового Земельного кодекса. Проект, который на минувшей неделе рассматривали депутаты, интересен тем, что, в отличие от ныне здравствующей редакции, признает законность существования рынка земель несельскохозяйственного назначения и право собственности на них предпринимателей- юридических лиц. Впрочем, предприниматели, которым не терпится приватизировать (само собой за деньги) участки земли под собственными объектами недвижимости, вполне могут делать это уже сегодня. По заверениям юристов-практиков, которые не первый год занимаются проблемами приватизации земель коммерческого назначения, принципиально такая возможность существовала с 1996 года. С момента вступления в действие новой Конституции Украины.

Закон на стороне покупателя и собственника земли

Юристы, специализирующиеся в области земельного права, и в частности доцент юридического факультета Киевского национального университета Владимир Носик, утверждают, что приятные хлопоты по приобретению земли можно начинать, не дожидаясь милости парламента. Ничего, что «ветхий» (1992 года) Земельный кодекс напрочь позабыл о землях несельскохозяйственного назначения и тем более о возможности их передачи в собственность частным предприятиям и фирмам (за исключением негосударственных сельхозпредприятий). По словам Владимира Носика, действующий кодекс имеет силу в той части, в которой не противоречит Конституции Украины. А Конституция как раз гарантирует юридическим лицам право собственности на землю, то есть право владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком в порядке, предусмотренном законами Украины.

В качестве законодательной базы, определяющей процесс смены прав собственности на земельные участки, вполне приемлем ряд президентских указов. И в частности «О приватизации автозаправочных станций, реализующих горюче-смазочные материалы исключительно населению» от 29 декабря 1993 года, «О приватизации и аренде земельных участков несельскохозяйственного назначения для осуществления предпринимательской деятельности» от 12 июля 1995 года. А в январе 1999 года добавился еще один указ, который вместо нейтрального слова «приватизация» использует более точное в данном случае слово «продажа», — «О продаже земельных участков несельскохозяйственного назначения». В нем прямо сказано: «1) объектами купли-продажи являются земельные участки, на которых находятся объекты недвижимого имущества, в том числе объекты незавершенного строительства, законсервированные объекты, которые приватизированы (отчуждены) в соответствии с законодательством Украины; 2) покупателями земельных участков могут быть граждане Украины — субъекты предпринимательской деятельности или юридические лица; 3) земельный участок может покупаться одним покупателем, а также несколькими покупателями в общую совместную долевую собственность.»

Немаловажно добавить, что отказать в приватизации земельного участка местный совет может только в строго оговоренных законодательством случаях. Иначе потенциальный покупатель может смело обращаться непосредственно в суд. И как утверждают юристы, неоднократно выступавшие экспертами во время разбора судебных тяжб, ни разу предприниматель еще не проиграл дело, если действовал строго согласно закону.

Теоретическая возможность прижилась в реальной жизни

Хотя главный консультант парламентского комитета по вопросам аграрной политики и земельных отношений Николай Красник считает, что указ (пусть даже и президентский) в строгом смысле слова все же не есть закон, теоретическая возможность приобретения земельных бизнес-участков оказалась вполне реализуемой в реальной жизни: на первичном рынке уже выкуплено около 2000 земельных бизнес-участков.

Цифра не такая уж внушительная в масштабах страны, но по крайней мере вполне соизмеримая, например, с темпами земельной приватизации в России, которая начала свой процесс выкупа несельскохозяйственных земель на три года раньше, чем Украина. Во всяком случае, об этом свидетельствуют данные, озвученные на семинаре «Успехи и неудачи приватизации земли в России: уроки для Украины», который проходил в Санкт-Петербурге с 14 по 16 июня. Так, на начало года в РФ было приватизировано порядка 2,5 тыс. участков несельскохозяйственного назначения, причем 80% из них в Санкт-Петербурге. Но и сегодня в России есть территории, где местные власти просто запрещают продажу земельных бизнес-участков. В то время как на карте Украины уже не осталось ни одной области, где бы не было заключено земельных сделок, по крайней мере на первичном рынке. Более того — приватизацией охвачено более 50% всех административных районов Украины. Очень слаб еще вторичный рынок — осуществлено всего порядка полсотни трансакций. Однако и у соседей с этим не намного лучше.

Правда, для раскрутки и ускорения процесса земельной приватизации правительству Украины пришлось обратиться за помощью к американцам. Межправительственный меморандум положил начало проекту «Приватизация земель несельскохозяйственного назначения предприятиями Украины». Руководитель данного проекта — американский предприниматель, специализирующийся на недвижимости, Луис Феро (он же в свое время возглавлял аналогичный проект в Российской Федерации) имеет возможность сравнивать: «Если год назад в Украине мы регистрировали всего шесть- семь продаж в месяц, то сейчас такое же количество сделок проводится в течение одного рабочего дня на общую суму приблизительно 310 тыс. грн.»

Г-н Феро считает, что на сегодняшний день Украина имеет больше перспектив в данном вопросе, чем ее северный сосед. Ожидается, что уже под конец нынешнего года (пока все еще будет оставаться в силе старая редакция Земельного кодекса) в стране будет проводиться 200 сделок в месяц и соответственно 8—10 млн. грн. земельных поступлений будут вливаться в местные бюджеты. А в том случае, если наконец будет окончательно принята хотя бы основополагающая законодательная парочка, состоящая из Земельного кодекса и закона «О ипотеке», руководитель проекта прогнозирует увеличение количества сделок на порядок.

Несколько более сдержаны в прогнозах специалисты Госкомзема. По их мнению, очень многое будет зависеть от местных условий и, в частности, от соотношения ставок арендной платы и налогов на землю. Ведь сегодняшний пользователь, по словам Николая Лыхогруда, начальника управления Госкомзема, после принятия Земельного кодекса должен будет выбирать: становиться ему арендатором или приобретать участок в частную собственность. И он еще хорошенько подумает, что на самом деле выгодней.

Новый кодекс признает право собственности на землю

Конечно, предпринимателям можно и не спешить с выкупом земли у местных советов, которые на сегодняшний день являются ее собственниками. Можно и подождать окончательного принятия Земельного кодекса, который станет той основой, которая, по словам вице-премьера по вопросам АПК Михаила Гладия, позволит разработать и запустить в практику всю остальную законодательную базу для цивилизованных земельных отношений: законы о земельном залоге, о земельном кадастре, об оценке стоимости земель и прочее. Безусловно, с принятием новой редакции Земельного кодекса приобрести участок под коммерческой недвижимостью будет значительно проще уже хотя бы потому, что правительственный проект документа наконец-то предусматривает право собственности на землю для юридических лиц. В частности, в его 12 статье четко определено: «Юридические лица приобретают в собственность земельные участки для осуществления своей уставной деятельности путем: а) приватизации земельных участков, которые находятся в государственной и коммунальной собственности, в том числе и тех участков, на которых находятся объекты приватизации; б) приобретения посредством договора купли-продажи, дарения, мены, прочими гражданскими правовыми сделками; в) получения по наследству». Тем не менее, возможно, есть смысл и поторопиться. Во-первых, после принятия новой земельной конституции число желающих «скупиться» тоже увеличится. Кроме того, и это во-вторых, цены не стоят на месте — не более месяца тому назад правительство своим постановлением в очередной раз проиндексировало нормативную стоимость земель несельскохозяйственного назначения. Да и в самом лучшем случае новая редакция Земельного кодекса вступит в силу лишь с нового года, а за это время не мало воды утечет и соответственно произойдет всяческих изменений конъюнктуры, цен, налогов.

Желающих купить достаточно, а вот денег…

Остается надеяться, что народные депутаты не только успеют рассмотреть Земельний кодекс еще до конца текущей парламентской сессии, но и в процессе своей работы не выхолостят весьма полезные для предпринимателей новшества. И покупателям уже не нужно будет долго доказывать чиновникам на местах, что земля — это полноценный ликвидный товар. А товара этого (если взять сельхоз- и несельхозугодья в целом) ни мало ни много 44,2 млн. га (или 73,3% всего земельного фонда страны). Какой бум может произойти, не так уж сложно представить, если учесть, что опрос, проведенный специалистами проекта приватизации земель несельскохозяйственного назначения, засвидетельствовал, что 86% предпринимателей заинтересованы в приобретении в собственность земельных участков, на которых размещены их предприятия.

Правда, 92% из числа опрошенных потенциальных покупателей отдают предпочтение приобретению земли на условиях рассрочки. Потому как на сегодняшний день с практической точки зрения в вопросах покупки земельного участка существует единственная по-настоящему серьезная проблема — где взять деньги. И чем больше предприятие и, соответственно, больше площадь земельного участка под ним, тем выше и цена последнего. Не случайно до сих пор приватизировались преимущественно участки земли под небольшими предприятиями и фирмами, расположенными в глубинке, где цены пониже.

Ожидания того, что подспорьем активному выкупу земель в условиях тотального безденежья могут стать банковские кредиты, похоже, пока все еще беспочвенны. Как засвидетельствовала Людмила Ермоленко, заместитель начальника управления кредитной деятельности банка «Украина», банки на сегодняшний день тоже не имеют достаточного количества денежных ресурсов для кредитования долгосрочных земельных проектов. Да и земля для них, как объект залога (даже если это узаконят законом «О ипотеке»), мало интересна, пока не будет достаточно развит рынок вторичных продаж.

Так что хотя землю несельскохозяйственного назначения прикупить можно уже сегодня, и после принятия нового Земельного кодекса этот процесс все же будет нуждаться в разносторонней поддержке как со стороны центральной государственной власти, так и местных советов. А чтобы он стал необратимым и самоподдерживаемым, не обойтись и без денежных вливаний международных финансовых организаций в инфраструктуру земельного рынка.