ТРЕХЛЕТНЯЯ ИПОТЕКА

В ИСПОЛНЕНИИ «КИЕВГОРСТРОЯ»

Три года назад тандем из холдинговой компании «Киевгорстрой» и коммерческого банка «Аркада» предложил всем, кто активно желал соорудить для себя достойное пристанище, своеобразную «ипотеку наоборот». Если обычная ипотека подразумевает получение ссуды под залог недвижимости (в данном случае - под строящееся жилье), то в Киеве клиентам предложили n-ое число квадратных метров недвижимости под ссуду на строительство будущего дома. Итог смелого эксперимента - символический жилмассив из более 60 многоэтажных домов на «общую сумму» в 6 тыс. квартир.

Три года

ты всем снилась,

а встретились вчера...

Жилищный сектор, считают многие эксперты, служит безошибочным индикатором успешности экономической политики страны. Так, в развитых странах жилищный вопрос «сдал свои передовые позиции» таким социальным проблемам, как образование, здравоохранение, безработица. В слаборазвитых странах ситуация прямо противоположная. А поскольку Украина в результате углубляющегося кризиса неуклонно приближается к последним, жилищная проблема обретает все большую остроту и, пожалуй, вышла по этой характеристике на первое место.

Парадокс нынешней ситуации заключается в том, что разразившийся кризис, поставив украинских строителей на грань полного «исчезновения как класса», одновременно предоставил им шанс освоить хоть и не слишком оживленный, но тем не менее живой рынок сравнительно дешевого жилья. И здесь нужно отдать должное президенту киевского холдинга Владимиру Поляченко и председателю правления банка «Аркада» Константину Палыводе: свой шанс они не упустили.

Начиная с лета 1996 года, «ЗН» регулярно информировало своих читателей о всех новинках жилищной программы «Киевгорстроя». Думаю, самым зримым итогом трехлетней деятельности компании может служить пример движения инвестиции одного конкретного и, главное, не слишком зажиточного клиента банка «Аркада». Вложив 12 тыс. грн. за 28 кв. м, мистер Икс с помощью четко спланированной менеджерами банка схемы реинвестирования в новые объекты строительства (в клетках таблицы - текущие цены 1 кв. м жилплощади) стал менее чем за три года обладателем почти удвоенной жилплощади. В результате реализации данной схемы клиент фактически получил дивиденды из расчета 33% годовых при том, что его вклад был постоянно защищен, во-первых, принадлежащей ему недвижимостью, а во-вторых, совокупным имуществом холдинга. Как признают многие отечественные и зарубежные специалисты, подобная схема реализации и защиты инвестиций является уникальной не только в Украине, но, пожалуй, и в мире.

Семь цветов строительной радуги

Когда в день празднования трехлетнего юбилея программы «Лучшее жилье за ваши деньги» на Осокорках-7 был высажен журналистский десант, глазам телекамер и фотоаппаратов предстал «четырехзвездочный» желтый дом-красавец. Здесь надобно сделать два уточнения. Во-первых, к «желтому дому» в его этимологическом значении данный объект никакого отношения не имеет. А во-вторых, «звездочками» здешние строители почему-то называют домовые секции. Хотя, как выяснилось позже при осмотре внутренних помещений, дому, по аналогии с отелями, вполне можно присвоить ****. Правда, с некоторыми оговорками.

Прежде всего здесь впервые в отечественной практике применен навесной вентилируемый фасад и прочие ухищрения по части теплосбережения, о чем «ЗН» подробно писало не далее как 7 марта с.г. Хотя на данном объекте облицовка в виде прессованного бетона словацкого производства (шведская лицензия) имеет желтую окраску, в принципе возможен монтаж материала любого из семи цветов радуги.

В каждой секции - своя планировка квартир (1-6 комнат), учитывающая пожелания будущих жильцов, причем последняя, четвертая секция целиком предназначена для двухъярусных обителей. Ну и как в любой четырехзвездочной гостинице, к каждой обители приложены два комфортабельных санузла. Правда, с искомыми суперудобствами несколько диссонируют полы, укрытые отечественным линолеумом, а также «столярка», скажем так, стандарта ниже ****. Зато высота потолков вполне «на уровне» - 2,8 м.

В совокупности за все описанные удовольствия здешние первопроходцы заплатили в свое время в полном соответствии с приведенным выше названием жилпрограммы - всего лишь 560 грн. за 1 кв. м (как мы убедимся ниже, нынешняя цена заметно выше). Так что, к примеру, двухкомнатная квартира общей площадью 86 кв. м обошлась ее владельцу в пределах 48 тыс. грн., в то время как аналогичная квартира в Белой Церкви или Днепропетровске «потянет» на 25-30% больше, уж не говоря про Санкт-Петербург и Москву, где придется раскошелиться на сумму в 2-2,5 раза выше.

Помимо целого ряда киевгорстроевских ноу-хау в организации, финансировании и технологии работ, такая относительно низкая цена жилищного строительства в Киеве обусловлена тем, что местная госадминистрация приняла на себя значительную долю затрат на подготовку территории застройки, возведение инженерных сооружений и ряда других объектов общего пользования. В элитных же домах, которые КГС строит в центральных районах города (пр. Краснозвездный, ул. Дмитриевская) со встроенными офисами, подземными гаражами и т.п. «примочками», из-за необходимости сооружать сложную инженерную подземку стоимость 1 кв. м подскакивает до 930-1730 грн., причем даже без учета внутренней отделки, которая отдается на откуп клиентам.

Но вот чего, к сожалению, горадминистрация, видимо, пока не в состоянии поднять, так это инфраструктуру новых микрорайонов. Частный же инвестор сюда идти не спешит: разве что в Осокорках-7, где проживают уже порядка 10 тыс. человек, он начинает просыпаться. Однако задумываться о сооружении таких объектов, как школьные и детские учреждения, частник вряд ли будет в обозримом будущем. Итог подобной ситуации - долгострои в виде школы и детского сада и масса «белых пятен» между коробок жилых зданий, где должны были бы возвышаться торговые и бытовые комплексы. Что касается холдинга, то его возможностей хватило лишь на сооружение фирменной пекарни и непрекращающиеся попытки довести до ума здание детсада.

Как насчет

обычной ипотеки?

Несмотря на все усилия холдинга по сдерживанию стоимости жилья, она постоянно растет в силу целого ряда объективных причин. Что в итоге мы имеем на сегодняшний день, видно из таблицы.

Только за счет новых нормативов по теплосбережению, установки счетчиков горячей воды и газа, улучшения отделочных работ в виде застекленных балконов, бронированных дверей и т.д. стоимость 1 кв.м подорожала в среднем на 47 грн. Но решающими факторами роста цен являются, безусловно, инфляция и... увеличивающийся спрос. Да, да, несмотря на все переживаемые населением Украины трудности и невзгоды, с начала текущего года, сообщил на юбилейной пресс-конференции первый вице-президент холдинга Станислав Мартынюк, по разным каналам в КГС притекли 219,1 млн. грн. инвестиций, из коих от населения поступили 49,2 млн., то бишь 22,5% (всего за три с половиной года частных инвестиций набралось на сумму 204,7 млн. грн.). И связано это, думаю, не в последнюю очередь с тем, что вложение капиталов в недвижимость - один из самых надежных способов не только их сохранения, но и приумножения. Ведь не случайно же 2/3 построенного в Украине в прошлом году жилья приходится на индивидуальную застройку!

Как подсчитали аналитики банка «Аркада», сегодня вне банковских сейфов обращаются с учетом инвалюты почти 9 млрд. грн., и цифра эта растет не по дням, а по часам. Учитывая, что из зарегистрированных на 1 июля 1998 года 230 украинских банков нормально работают чуть более 100, вариант вложения свободных средств, предложенный тандемом КГС-«Аркада» и защищенный солидным движимым и недвижимым имуществом холдинга, представляет для инвесторов несомненный интерес, даже если им новая квартира в данный момент и не требуется.

Разумеется, тандем наш постоянно думает и о тех, кто остро нуждается в жилье, но не в состоянии его пока осилить. Именно для этой категории клиентов начинает внедряться проект «Квартира в рассрочку». Заплатив лишь 60% стоимости квартиры и оформив кредит на один-три года, вы можете немедленно в нее вселиться. Но это, понятное дело, еще не долгосрочная ипотека, принятая во всех развитых странах. Скажем, в США ипотечный кредит дается на срок до 30 лет под 3-5% годовых. Стоит ли после этого удивляться, что общая сумма таких кредитов составляет там около $4 трлн. (!) и превосходит рынки акций, потребительских и коммерческих займов, вместе взятых?

Недавно и наш восточный сосед рукой Бориса Ельцина подписал федеральный закон «Об ипотеке». К нему уже проявил интерес ряд иностранных инвесторов - в частности, в Госдуме обсуждается совместная с Конгрессом США программа объемом $5 млрд. По мнению экспертов, годовая ипотечная ставка в РФ будет не менее 20% в инвалюте.

В этой связи можно примерно оценить, какова должна быть аналогичная ставка в Киеве, дабы грядущая ипотека заработала.

Если судить по данным журнала «Недвижимость Киева» и банка «Аркада», цена двухкомнатной квартиры в районах массовой застройки Осокорки и Позняки составляет на сегодняшний день порядка $15-25 тыс. Такая же квартира, сдаваемая внаем, будет стоить для квартиросъемщика в среднем $150 в месяц, или $1800 в год, что составляет около 12% стоимости квартиры. Из этого следует, что ипотечный кредит привлечет людей лишь в том случае, когда ставка будет меньше 12% годовых в валюте и на срок более 10 лет. Так что, даже если отвлечься от отсутствия в Украине ипотечного законодательства, покамест совершенно непонятно, каким образом заставить наши комбанки установить такую процентную ставку для населения в условиях, когда государство сужает у них под процент в несколько раз больший.