Недвижимость в Америке

Владение домом в США остается одной из самых высоких целей для большинства людей, ибо наряду с этим человек получает ряд преимуществ, которых он вряд ли мог бы достичь по-другому. Для многих владение домом олицетворяет личный и финансовый успех. Дом является ценной инвестицией, которая может иметь много финансовых преимуществ и налоговых выгод. Процент по займам на приобретение домов и налоги на недвижимость в США, одни из немногих, имеют тенденцию к снижению.

Домовладение также благоприятно влияет на развитие американских местных общин, потому что семьи, у которых есть дома, больше вовлечены в жизнь общин и активнее участвуют в местных мероприятиях.

Итак, владение домом дает:

- персональное удовлетворение;

- чувство принадлежности к сообществу собственников недвижимости;

- экономию на налогах;

- стабильность для вас и вашей семьи;

- инвестиции на будущее.

Тем не менее, для многих американцев приобретение дома продолжает оставаться проблемой. Дело в том, что подавляющее большинство жителей США покупают дома в кредит. С продавцом покупатель рассчитывается сразу, для чего берет в банке заем. Затем, на протяжении определенного периода (до 30 лет), он погашает ссуду, выплачивая банку ежемесячные взносы плюс проценты по займу. Для большинства семей наличие денег для первого взноса является наибольшим препятствием. Они ошибочно полагают, что должны внести в качестве первого взноса 20% от цены дома. Действительно, обычно кредиторы требовали, чтобы покупатели домов были способны заплатить, по крайней мере, 20%, чтобы получить залоговый заем или деньги под заклад. Однако немногие знают, что кредиторы дают ссуду под залог для покупателей домов при начальной оплате не более чем 5% его цены, если такой залог застрахован.

Поэтому в последнее время в США займы с первым взносов, меньшим чем 20%, становятся все более и более популярными. Они называются «залог при низком первом взносе».

Страхование залоговых займов защищает кредитора от финансовых потерь, если домовладелец прекращает выплачивать свои ежемесячные взносы. Кредиторы обычно требуют страхования ссуд при низких первых взносах для защиты их в случае, когда домовладелец будет не в состоянии производить ежемесячные платежи. В этом случае владелец дома лишается прав на него и дом идет на продажу. И домовладелец, и страховая компания при этом остаются в проигрыше. Домовладелец теряет дом и все деньги, вложенные в него. Страховая компания должна будет оплатить все претензии кредитора по ссуде.

По этой причине важно, чтобы семья, покупающая дом, могла действительно позволить себе это - не только в момент покупки, но и в течение всего периода выплаты ссуды.

Хотя стоимость страховки залогового займа оплачивается покупателем дома или заемщиком, страхующая сторона работает непосредственно с кредитором. Это страхование доступно коммерческим банкам, банкирам, занимающимся вкладами и ссудами и всем другим, кто предлагает залоговые займы покупателям домов.

На американском рынке существуют три основных инвестора, дающие займы на приобретение домов, - это Федеральная национальная ассоциация по залоговым займам (Fannie Мае), Федеральная корпорация по залоговым займам (Freddie Mac) и Правительственная национальная ассоциация по залоговым займам (GNMA). Покупая и продавая залоговые займы, первые две компании за счет этого получают деньги для покупки домов. В отличие от них Ginnie Мае фактически не покупает закладные. Она только страхует ссуды, что повышает доверие частных кредиторов к операциям, проводимым под эгидой правительства США.

В США существует два вида страхования залоговых займов. Залоговые займы с низким первым взносом могут быть застрахованы двумя способами - правительством или частными компаниями. Страхование правительственными организациями может производиться Федеральной администрацией жилищного строительства (ФАЖС), Министерством по делам ветеранов (МДВ) или Агентством по домам фермеров (АДФ).

Минимум первого взноса, требуемый ФАЖС, составляет менее 5%. Для односемейного дома обычная сумма для залоговых займов, страхуемых ФАЖС, находится в диапазоне от $67.500 до $151.725. Другие две организации, в отличие от ФАЖС, страхуют займы только для определенных категорий населения - ветеранов и резервистов, а также фермеров.

Альтернативой займам, поддерживаемым правительством, являются обычные займы - все залоговые ссуды, не гарантируемые правительством, включая застрахованные частными компаниями. Хотя правительственное и частное страхование основано на одной и той же концепции, позволяющей семьям приобретать дома с минимальным первым взносом наличных денег, между ними много различий. В выборе страховой компании может помочь кредитор.

Для того чтобы получить страховку частной компании, покупатель должен сделать первый взнос в размере не менее 5% стоимости дома. Однако, если покупатель является участником некоторых специальных программ, он имеет право использовать подарок или грант для покрытия 2% из 5% первого взноса, требуемого частной страховой компанией. Подарок или грант может быть от друзей, родственников, местной общины или другой организации.

Чтобы получить возможность получить ссуду для выплаты низкого первого взноса нужно иметь:

- достаточный доход, чтобы выплачивать ежемесячные взносы за приобретенный дом;

- достаточно наличных денег, чтобы осуществить первый взнос;

- достаточно наличных денег, чтобы оплатить заключительные затраты и связанные с ними расходы (пояснение ниже);

- хорошую кредитоспособность, которая включает информацию о ваших предыдущих платежах и вашу «готовность оплаты»;

- в некоторых случаях - наличные деньги в объеме эквивалента двух ежемесячных взносов.

Конечные затраты включают в себя оплату услуг банка по обслуживанию займа, страховой задаток, затраты на оценку дома, оплату услуг нотариуса, затраты на оформление документов, налоги, комиссионные агента по недвижимости, страховку займа, дополнительные пункты и другие расходы. Каждый дополнительный пункт равняется 1% от ссуды. Например, два пункта от ссуды в $100000 равняется $2000. Кредиторы могут требовать заплатить один, два или три пункта в дополнение к первому взносу. Чем большее количество пунктов вы оплачиваете, тем меньше будут ваши проценты по займу.

Составляя бюджет для покупки дома, важно иметь в виду дополнительные расходы типа обслуживания и затрат на страховку имущества. Если вы покупаете уже построенный дом, спросите о стоимости коммунальных услуг у предыдущих владельцев или арендаторов. Страховка дома или имущества - еще одна статья расходов. Компания, выдающая вам залоговый займ, обычно требует страховку на сумму, достаточную для покрытия ссуды. Однако, для того чтобы защитить свои инвестиции полностью, нужно застраховаться на сумму, которая обеспечивает возмещение полной стоимости, даже если дом будет полностью разрушен. Некоторые виды страхования обеспечивают только получение определенной фиксированной суммы денег, которой может быть недостаточно для того, чтобы восстановить сильно поврежденный дом.

Имеются некоторые ограничения относительно типа дома, который можно купить за счет ссуды, предусматривающей низкий первый взнос. Кроме ценового диапазона, существует много других факторов, которые нужно иметь в виду при покупке дома. Это прежде всего район, потенциальные соседи, наличие детских и игровых площадок, наличие общественного транспорта. Необходимо узнать условия пользования электричеством, системой обогрева, водопроводом и т.д. Для этого надежнее воспользоваться услугами инспектора, имеющего соответствующую лицензию.

Определить ежемесячные затраты на приобретенный дом, за исключением налогов и страховки, поможет таблица 1.

Например, если заем на 30 лет с условием выплаты 8 процентов годовых, согласно таблице, ежемесячно за каждые $1000 вы будете платить $7,34. Если вы взяли займ в $75000, вы можете оценить ваши расходы, умножая 75 на $7,34, что равняется $550,50 в месяц.

Говоря о ценах на жилье в США, следует заметить, что они не очень отличаются в разных штатах. Исключение составляют особо престижные районы Калифорнии, окрестности столицы США, Флориды и т.д. (см. таблицу 2).

Кстати, во всей американской рекламе недвижимости указывается, что продажа ее производится любым покупателям, имеющим квалификацию о платежеспособности, независимо от их расы, цвета кожи, религии, национальности и пола.

Если человек не может сразу приобрести дом, он обычно арендует его или квартиру. В этом случае арендную плату вносят ежемесячно.

При этом можно арендовать как отдельные предметы мебели, так и обстановку полностью. Стандартная обстановка для студии обычно стоит около $100 в месяц, для квартиры (дома) с 1 спальней - $125, для 2 спален - $150.

Говоря о недвижимости в США, невозможно назвать максимальную цену дома или квартиры, которая продается или сдается в аренду. Построенные по индивидуальным проектам дома могут стоить до десятков миллионов долларов, а вместе с землей - и до сотен миллионов. Однако представители среднего класса ориентируются именно на цены, приведенные выше.