МУНИЦИПАЛЬНЫЙ БРЕЙКДАНС

19 мая с.г. председатель Киевсовета Леонид Косакивский обнародовал в одной из киевских газет заявление следующего содержания: «Обращаю на это особое внимание тех, кто доверчиво получает сегодня от госадминистрации (Киева) землю, помещения, подписывает соглашения. Пожалейте свои деньги, господа, они утекут в песок». Перепечатанное рядом ведущих газет мира серьезное предупреждение класса «No pasaran» произвело шок в финансовых кругах дальнего зарубежья. А экспертиза действующего украинского законодательства такими известными на Западе юридическими фирмами, как Baker&McKenzie, Altheimer&Grey, Salantz Hertzfeld&Heilbronn, подтвердила: то, что происходит в столице, может претендовать на победу в номинации - «Муниципальный брейкданс года» (breakdance в дословном переводе - танец разрушения).

Агентство

по дереконструкции и антиразвитию?

Резюме западных юрисконсультов сводится к тому, что только подпись мистера Александра Омельченко как действующего председателя госадминистрации под актом передачи кому-либо земельного участка в аренду на тот или иной срок нелегитимна. Легитимным же способом передачи земли в аренду может служить лишь одновременное наличие двух документов: 1) соответствующего постановления сессии Киевсовета; 2) арендного договора, подписанного главой Киевсовета или лицом, уполномоченным столичным законодательным органом скреплять подписью такого рода акты.

Поскольку первое событие из-за постоянно-действующего сессионного эффекта «Монтекки и Капулетти» блокировано всерьез и надолго, а наш избранный мэр находится с нынешним префектом в весьма непростых отношениях, легитимный механизм передачи в аренду земельного участка в стольном граде фактически отсутствует. Поэтому на сегодняшний день почти все крупные иностранные инвесторы в киевскую недвижимость заморозили финансирование соответствующих проектов и ждут. Лишь отдельные смельчаки продолжают строить или реконструировать офисно-гостиничные объекты на участках, отданных им в полувековую аренду за подписью Киевской госадминистрации.

Самый громкий скандал такого рода - история строительства пятизвездочного отеля «Хилтон» на Владимирской улице к ежегодному собранию членов Европейского банка реконструкции и развития в мае 1998 года. Все предварительные расходы взяла на себя, одновременно став генеральным подрядчиком, хорошо известная по возведению городков для выведенных из Германии советских войск немецкая строительная фирма Hochtief, получившая краткосрочный кредит от Международной финансовой корпорации (кредитующим основное строительство банком должен был стать ЕБРР). Перед инвестором было поставлено условие - в шестимесячный срок заключить официальный договор об аренде искомого земельного участка. Затратив солидную сумму на разработку проекта и подготовительные работы, ему, однако, так и не удалось убедить постоянную комиссию Киевсовета по вопросам развития города в целесообразности данного проекта. Хотя формально комиссия состоит из 12 членов, фактически в ее работе принимают участие не более 7-8 человек. Так что сформировать квалифицированное большинство для положительного решения любой обсуждаемой проблемы - задача не менее трудная, чем доказать теорему Ферма. Впрочем, о том же писал в свое время классик науки о структуре современного госуправления Сирил Норткот Паркинсон.

Из архива «ЗН»

«Все знают теперь, что комитеты бывают двух видов: а) те, которые что-то дают своим членам, и б) те, которые от них только берут. Второй вид не слишком важен для нас, и вообще многие сомневаются, причислять ли его к комитетам. Первый же, более жизнеспособный, дает нам возможность выявить принципы, свойственные комитету как таковому. Корни комитета тем глубже и сам он тем солидней, чем больше веса и власти дает он своим членам...

Не следует думать, однако, что наука комитетоведения находится на высокой стадии развития. Так, до сих пор не установлено оптимальное число членов. Искомая величина лежит где-то между 3 (когда невозможно собрать кворум) и 21 (когда организм начинает гибнуть). Одна небезынтересная теория предлагает число 8. Почему? Потому что все существующие страны единодушно его избегают. Как ни привлекательна эта теория на первый взгляд, против нее имеется серьезное возражение: именно 8 членов было в Совете кабинета у Карла I (английский король, казненный по приговору созданного парламентом трибунала на пике Великой английской революции - А.Г.)».

Законы Паркинсона. - М.: Прогресс, 1989

Мы, понятное дело, далеки от того, чтобы однозначно связывать число действующих членов комиссии по вопросам развития города Киева с перспективами реконструкции центра Киева. Однако…

Что же касается проекта строительства отеля «Хилтон»… Нынче благие намерения зримо воплощены в огороженный забором участок, покинутый строителями на полунулевом цикле.

Однако это, конечно же, не единственное «достижение» столичных властей. Опубликованная в «ЗН» от 7 ноября с.г. статья «Виртуальные стройки реального города» засвидетельствовала: начались «разоблачения» происков координатора еще одного аналогичного проекта - швейцарской фирмы Magnum Investment Consulting S.A. Речь на сей раз идет о строительстве пятизвездочного «Президент-Палас-Отеля» по ул. Грушевского, 9-11, и Международного центра делового сотрудничества по ул. Красноармейской, 70-72.

Когда всевидящее око страдает астигматизмом

Гостиничное хозяйство обеспечивает один из самых быстрых в мире возвратов вложенных средств. Но если в бывших соцстранах Центральной Европы его доля в ВНП достигает 6-7 %, то в Украине - лишь 0,2 %. К тому же правовая неопределенность стала одной из причин того, что за 1992-95 годы обанкротились 179 предприятий гостиничного типа общей вместимостью около 18 тыс. мест. В результате вместо необходимых 50 тыс. мест в наличии имеется лишь около 20 тыс., включая кемпинги и общежития типа пресловутых Домов колхозника. Да и те загружены лишь на треть, так что доходы от предоставления услуг уменьшились на 35 % при повышении средней стоимости проживания более чем в полторы тысячи раз. Если во Франции обеспеченнность гостиничными местами составляет 18,2 на 1000 человек населения, в Испании - 24,6, то в Украине - самый низкий показатель в Европе (2,7).

Почти во всех странах ЕС гостиничный сектор стимулируется посредством налогового механизма. При этом применяется так называемый сокращенный НДС, который колеблется от 5,5 до 10 %, но для высокоразрядных гостиниц он имеет стандартную величину 12-22 %. В некоторых же странах Средиземноморья (Кипр, Мальта, Израиль, Египет) гостеприимство вообще не облагается НДС. В Украине нет не только такого механизма, но отменены и налоговые льготы на иностранные инвестиции в гостиничную и туристическую индустрию, которые были предусмотрены Законом Украины «Об иностранных инвестициях» 1992 года.

Прежде всего пару слов о «малоизвестном» статусе швейцарской фирмы на фоне остальных «китов», участвующих в проекте. Да будет известно инициаторам статьи, что объекты типа крупных отелей и бизнес-центров всегда строятся консорциумом в составе: 1) менеджера проекта, оплачивающего все предварительные расходы (самый рискующий субъект); 2) одной или более финструктур, которые либо предоставляют кредит, либо делают прямую инвестицию в проект; 3) будущего оператора объекта, который также непременно принимает участие в финансировании проекта; 4) строительной компании и, наконец, 5) управляющей (координирующей) фирмы. И ежели «киты», включая президентскую администрацию, согласились иметь в качестве менеджера проекта фирму Magnum Investment Consulting, то ведь им, а не местным критикам, «с ней жить».

Разумеется, точка зрения депутата Киевсовета Александра Сергиенко, высказанная в статье «Виртуальные стройки…», заслуживает определенного внимания. Но, как рекомендовали еще древние римляне, во имя установления истины следует в обязательном порядке выслушать рулады и другой стороны. С этой целью мы пригласили выступить дуэтом главного архитектора Киева Сергея БАБУШКИНА и генерального консультанта компании Magnum Investment Consulting, известного киевского строителя (в недавнем прошлом первого заместителя министра строительства и президента корпорации «Укрстрой») Григория ГОРДЕЙЧУКА.

- Итак, господа, что вы можете сказать по поводу проблем, поднятых в статье?

Г.Г. Киев сегодня, к большому сожалению, очень сильно отстает в своем развитии от Москвы. Там в центре города интенсивно сносятся пяти-семиэтажные здания для создания современных архитектурных ансамблей, а мы топчемся на месте под словесную трескотню о защите псевдоисторических памятников. Да что там в Москве - даже в воюющем Азербайджане ныне интенсивно реконструируется центр столицы. Главная причина подобного положения в Киеве - отсутствие единства взглядов двух ветвей власти на его развитие. И это при том, что возведение двух рассматриваемых объектов даст работу не только тысячам строителей, но и более 5 тыс. сотрудников будущего обслуживающего персонала.

- Что в действительности представляет собой участок под «Президент-Палас-Отель»?

Г.Г. Основную площадь занимает разваливающийся детский сад. На днепровском склоне нет ни ценной растительности, ни исторических памятников. Рядом находится комендатура с гаражами и прочими строениями, никак не украшающими этот живописный уголок. Более того, всему этому участку угрожает оползень, о чем говорят большие трещины на соседнем здании. Так что предполагаемый мощный фундамент глубиной порядка 50 метров позволит укрепить верхнюю часть склона. Кроме того, уже начато сооружение мощной подпорной стенки, увы, прекращенное из-за последних событий вокруг строительства. А ведь если бы все шло нормально, дело вскоре бы дошло до второй очереди гостиницы, которая бы украсила нижнюю часть склона. Это создаст неповторимый ансамбль, который, кстати, не будет виден ни со стороны Лавры, ни с площади перед Верховной Радой. Виден он будет лишь с левого берега Днепра и прикроет своим «телом» не слишком презентабельное здание гостиницы «Киев» и в какой-то мере компенсирует не слишком эстетический вид осветительных вышек на стадионе «Динамо».

Теперь о второй площадке. Это - уже где-то десятая фирма, которая берется за ее застройку. Сегодня на ней расположены автостоянка, два обувных цеха барачного типа, трехэтажный полуразвалившийся дом, четырехтажный дом и баня, не числящиеся в списке объектов, охраняемых государством. Но главное - данный участок отличается чрезвычайно сложными коммуникациями, включая сточный коллектор, построенный в 1903 году. Реконструкция последнего существенно удорожает строительство в связи с необходимостью сооружения двухэтажного подземного гаража. Я недавно посетил подземный торговый центр на Манежной площади в Москве и из бесед со специалистами представляю, какие сложности здесь придется преодолеть, особенно при герметизации грунта глубиной до 27 метров.

С.Б. В свое время заказчик - администрация Президента и основной инвестор - холдинговая финансовая компания Magnum Investment Consulting представили несколько вариантов архитектурного решения. Сначала над проектом работали только американцы, потом к работам подключились киевские архитекторы в лице мастерских лауреата Государственной премии, заслуженного архитектора Украины Александра Комаровского (23-этажная гостиница на ул. Грушевского) и Алексея Брыля (бизнес-центр площадью 40 тыс. кв. м на ул. Красноармейской). Разрешительные документы были выданы еще до моего прихода в «Главкиевархитектуру», но после скрупулезного ознакомления с проектами я пришел к выводу, что решения были приняты моим предшественником Юрием Плесковским совершенно правильные.

Весьма симптоматично, что после того, как приснопамятный бессарабский проект австрийской фирмы «Макулан» был похоронен в первую очередь по вине украинской стороны (два раза городские власти принимали позитивное решение, которые затем сами же и отменяли), вплоть до начала 1996 года в прессе была тишь да гладь по той простой причине, что ничего значительного не сооружалось. Но как только возникли новые крупные проекты, опять завертелась «машина разоблачений». И это в то время, когда в столице такой крупной европейской державы, как Украина, нет не только пятизвездочных, но даже четырехзвездочных отелей! А ведь дистанция между трех- и четырехзвездочной гостиницей огромного размера как по площади и устройству номеров, так и по сервису.

- Поскольку тезис «политика есть концентрированное выражение экономики» не зависит от общественного строя, то наблюдаемое перманентное торможение строительства новых первоклассных гостиниц, скорее всего, кому-то выгодно. Кому именно, на ваш взгляд?

С.Б. Ясное дело, владельцам «тараканьих» гостиниц. Ведь если появятся новые высококлассные отели, резко упадут цены в нынешних, достигающие порой уровня оплаты услуг в пятизвездочных гостиницах за рубежом.

Г.Г. То же самое относится к стоимости аренды офисных помещений. Как показывает опыт той же Москвы, только строительство крупных бизнес-центров позволит существенно ее понизить.

С.Б. В Киеве новые гостиницы не строятся уже примерно 10 лет. Сегодня надо отдать должное мужеству главы госадминистрации, который принял на себя ответственность и сдал в долгосрочную аренду земельные участки под реконструкцию и строительство гостиниц «Театральная», «Интерконтиненталь», Бессарабского комплекса и ряда других объектов.

- А почему таким же образом не поступили в случае с Magnum Investment Consulting?

Г.Г. Я им это предлагал. Но швейцарцы - народ законопослушный до кончиков ногтей, им подавай только соответствующий закон. Даже Указ Президента «Об аренде земли», принятый в апреле 1997 года, их не устраивает. И хотя на геологические и топогеодезические изыскания, проектирование и различного рода консультирование они потратили около 2 млн. долларов, финансирование строительства из-за правовой неясности ныне заморожено - до разрешения вопроса о легитимной передаче земельного участка в аренду под строительство.

С.Б. Поэтому сегодня мы интенсивно разрабатываем закон «Правила застройки в городе Киеве». Ждем также с нетерпением принятия законов о столице и об архитектуре.

- Какова все-таки роль ЕБРР в данном проекте? Откуда взялось утверждение г-на Сергиенко, что киевское представительство банка ничего о нем не знает?

Г.Г. Потому что мы работаем непосредственно с отделом недвижимости и гостиничного хозяйства лондонской щтаб-квартиры ЕБРР.

- А как быть с упоминаемым в статье отрицательным заключением Украинского общества охраны памятников истории и культуры в отношении проекта «Президент-Палас-Отеля»?

С.Б. Да, такое заключение есть, где возражения в основном касаются не факта, а объемов строительства. Но решающим все же является одобрение проекта градостроительным советом Киева.

- Тогда как вы прокомментируете упоминаемое в статье заявление вице-президента НАНУ и известного историка Петра Толочко об отсутствии предпроектных исследований и предварительного общественного обсуждения?

С.Б. Толочко не присутствовал на заседании градостроительного совета и я не думаю, что он это говорил. Недавно я уже сталкивался с эпистолярным протестом якобы от имени Петра Толочко и Бориса Патона, но когда я лично с ними встретился, оказалось, что ничего подобного они не писали. Словом, ни письменные, ни устные заявления Петра Петровича ко мне не поступали.

Предпроектные исследования, конечно же, были, но сейчас они углубляются. Археологические исследования будут проведены на следующей стадии, непосредственно перед самым началом строительства, где все замечания Толочко, если таковые будут, непременно учтут. Обсуждение же проекта было настолько широким, что на заседании присутствовало около сотни человек.

Г.Г. Мне, в частности, запомнилось одно любопытное выступление. Вышел некий «специалист» и говорит: «Мариетта Шагинян считала, что, если хочешь написать книгу о какой-либо стране, надо изучить ее язык. Как же американские архитекторы, не понимающие ни слова по-украински, могут делать проект для столицы Украины?» Это - к вопросу о контингенте противников проекта.

- А кто, интересно, еще входит в этот контингент?

С.Б. Жители прилегающего дома и часть киевских архитекторов - в частности, такой известный специалист, как Игорь Шпара. Но в последнее время он это делает уже не столь активно. Считаю такую ситуацию вполне нормальной: ведь, как известно, только в споре и рождается истина.

- Упоминаемое в статье заключение Института государства и права НАНУ, насколько я понимаю, по сути, повторило мнение западных юристов…

С.Б. Да, к сожалению, Киевсовет фактически не существует. Работает лишь его земельная комиссия. Я там присутствовал два раза при рассмотрении данного проекта и меня поддержали практически все присутствовавшие депутаты, за исключением г-на Сергиенко.

- И какой же, по-вашему, выход из создавшейся ситуации? Речь, как я понимаю, уже не может идти о завершении проекта к маю 1998 года.

С.Б. Естественно, нет. Но все участники проекта твердо решили его реализовать и выполнить обещание, данное Президенту.

Г.Г. Мое руководство дало Президенту Украины твердое обещание завершить эту инвестиционную программу и намерено это обещание выполнить. И хотя глава госадминистрации г-н Омельченко полностью поддерживает программу развития инфраструктуры гостиничного хозяйства Киева, но в силу создавшейся патовой ситуации, его попытки помочь этому процессу остаются безрезультатными. Принято решение ждать результатов выборов нового состава Киевсовета и мэра в марте следующего года. Но тут, как говорится, палка о двух концах: во-первых, эти результаты непредсказуемы, а во-вторых, только в мае, после решения всех внутренних оргвопросов в коридорах новой власти, можно будет вновь будировать вопрос о выделении злополучных земельных участков.