БЕЗ ПРАВА НА ОШИБКУ

Сколько стоит дом, в котором я живу

Как утверждают классики, стоимость - это денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект. Выходит, сколько потребностей и функций, столько и стоимостей. Так, для купли-продажи стоимость одна, для кредитования под залог - другая, для страхования имущества - третья, для налогообложения - четвертая, для инвестирования, слияния, разделения и банкротства - пятая, шестая и т.д.

Ну а ежели по-крупному, так стоимостей-то всего раз-два и обчелся: стоимость в обмене да в пользовании. Первая - это когда рынок свободен и конкурентен, когда все диктуется на нем спросом и предложением. Но идеал такой - явление редкое, особенно в наших постсоциалистических условиях. Так что рыночная стоимость достижима далеко не всегда и есть не более чем точка отсчета для торгов. О стоимости же в пользовании говорит само название: это стоимость блага для конкретного пользователя. Скажем, для инвестора она соответствует стоимости собственности, которая в будущем создаст потоки доходов. В ней, естественно, должны быть отражены риски, масштабы финансирования и пр.

Кстати, стоимость, цена и затраты при оценке недвижимости - вовсе не одно и то же. Если стоимость - это своего рода прогноз сделки, то цена есть «исторический факт» ее свершения с аналогичным объектом, затраты же вообще никакого отношения к обмену не имеют и связаны с производством. Эти «три большие разницы», собственно, и родили три метода оценки недвижимости: доходный, прямого сравнительного анализа продаж и затратный.

Лучше всего, конечно, использовать все три метода, но это не всегда возможно то ли в силу неразвитости рынка, то ли специфичности объекта, то ли... Как догадался уже, очевидно, читатель, в нашенской затратной экономике и любимейший метод оценки - затратный. Так оно, знаете ли, как-то доступнее и, главное, спокойнее для здешнего функционера.

Вот теперь, надеюсь, стало понятно - «дом, в котором я живу», может стоить «от и до». Все будет зависеть от того, что я с ним собираюсь делать: продавать, закладывать или страховать.

Ценители прекрасного недвижимого

Впервые потребности в независимой оценке недвижимости возникли в нашей стране года три назад. Были они разрозненными и носили специфический характер - скажем, экспертная оценка госимущества, которое вкладывалось в СП. Занимались этим 4-6 украинских фирм и бухгалтерские фирмы «большой шестерки» западных консалтинговых компаний: «ArtНur Andersen», «Cooрers & Lybrand», «Deloitte & ToucНe», «Ernst & Young», «KРMG», «Рrice WaterНouse».

Толчком к широкому развитию института независимой оценки стал приказ Фонда госимущества об использовании этого вида деятельности при приватизации. Именно после него было инициировано создание Украинского общества оценщиков (УОО) - общественной организации, поставившей в качестве основных своих задач содействие подготовке высококвалифицированных специалистов в данной области и развитию частной собственности как таковой. В течение трех месяцев был пройден тернистый путь формирования профессиональной группы на базе скрупулезного выполнения всех требований закона «Об объединениях граждан».

И вот в дни годовщины официальной регистрации общества я беседую с его председателем Еленой Коваль и исполнительным директором Олегом Хорольским.

- Расскажите, пожалуйста, о специфике профессии оценщика вообще и в Украине, в частности.

Е.К.: Если говорить о становлении этой профессии за рубежом, то, скажем, в США она формировалась на базе оценки имущества граждан. И только потом развилась оценка бизнеса и имущества предприятий. Другая зарубежная особенность - там нет различия между оценочной и аудиторской деятельностью. У нас же начинать пришлось с самого сложного - оценки приватизируемых предприятий и других целостных имущественных комплексов.

Поэтому очень часто оценку проводят так называемые консультанты по приватизации, которые, хорошо зная соответствующее законодательство, как правило, не владеют профессиональными приемами оценки. В результате многие объекты продаются по стоимости, далекой от рыночной.

- А как практически осуществляется профессиональная оценка?

Е.К.: Действует так называемая 36-я методика. Если, к примеру, речь идет об оценке при акционировании, то в расчет принимаются активы, отраженные в балансе, т.е. основные и оборотные фонды, денежные средства и нематериальные активы. При этом материальные активы оцениваются по остаточной стоимости, а нематериальные - по рыночной. Таким образом, в сумме это еще не рыночная стоимость предприятия, но она приемлема, поскольку речь идет, подчеркиваю, только об акционировании.

- Ну а если речь идет об аукционной продаже объекта?

Е.К.: Согласно упомянутой методике, при определении стартовой цены пользуются балансовой оценкой. Считается, что в ходе аукциона эта цена приблизится к рыночной стоимости.

- В середине прошлого года В.Пинзеник опубликовал целую серию статей о своей концепции экономической реформы, где, в частности, утверждал, что чем ниже стартовая цена, тем больше потенциальных покупателей и в конечном счете выше продажная цена приватизируемых объектов.

Е.К.: Если, конечно, оценить объект в 1000 крб., то придут все - от мала до велика. Ну и взлет первоначальной цены будет фантастический. Увы, и эта «фантастика» будет, скорее всего, далека от подлинной цены объекта. Но беда аукционов, на мой взгляд, в другом: в подавляющем числе случаев это - сговор.

- Но ведь с этим как-то можно, очевидно, бороться?

Е.К.: Теоретически - да, а практически... Просто стоят у входа некие личности и каждого входящего спрашивают: ты куда? На аукцион. А ты хорошо подумал? Сообразительный сразу все усекает, несообразительному соответствующим образом втолковывают. Отобранные же «покупатели» соревнуются, и победитель отстегивает «организаторам» 10 или более процентов. Других вариантов аукционных торгов я не встречала.

- Давайте от вечно юной темы теневой экономики перейдем к тем светлым дням, когда рождалось ваше общество.

О.Х.: Большую методическую помощь в образовании УОО нам оказали аудиторы, поскольку эта профессия была востребована новой экономикой несколько раньше. Всесторонняя же помощь в организации обучающих курсов была предоставлена Международным центром приватизации, инвестиций и менеджмента (Киев) и Харьковским арендным предприятием научно-технической и экономической информации. На базе первого как раз и действуют курсы «Оценка недвижимости и бизнеса в банковском деле».

- Дальше, видимо, начались послеродовые осложнения...

О.Х.: Разумеется. Ведь опыт такого рода деятельности в Украине отсутствовал. Так что в течение первого года функционирования курсов происходил своеобразный процесс само- и взаимообучения приглашенных преподавателей: у одних был за плечами опыт практиков-оценщиков, у других - лекторов-экономистов.

Тем не менее требования к слушателям с самого начала были достаточно жесткие. Ибо хотя оценщиков нужно было много, качество оценки нужно было не меньшее - особенно с учетом тех соблазнов, которые подстерегают представителей этой профессии.

Так что даже при том, что многие сдавали экзамены по 2-3 раза, сертификаты получали не более 60% слушателей. Тем самым мы выполняли установку ФГИ - создать конкуренцию среди оценщиков, обеспечив одновременно их высокую квалификацию.

Е.К.: Мы сначала даже не хотели связывать этот сложный экзамен с обучением на курсах. Но поскольку оценщиков требовалось много, слушатели обычно сами просили проводить экзамен сразу же по окончании занятий.

- Что дают сертификаты их обладателям?

О.Х.: Первые сертификаты давали право фирмам, где работали наши выпускники, заключать генеральное соглашение с ФГИ на оценку приватизируемых объектов. Пока нет закона «Об оценке», другие виды данной деятельности не лицензируются. Тем не менее программа наших курсов охватывает все возможные виды оценок: жилья, целостных имущественных комплексов, бизнеса, земли и т.д. Стало быть, наш сертификат дает право его владельцу проводить все эти виды работ.

Е.К.: В своей деятельности мы стремимся развивать три направления подготовки высококвалифицированных оценщиков - обучение в вузе, приобретение второй профессии, повышение квалификации.

- А чем привлекательно членство в УОО?

О.Х.: По опыту прошедшего года, при членском взносе 4 млн. крб. каждый член общества (а по уставу это - исключительно физические лица, т.е. главным образом практикующие оценщики) получил различных скидок и услуг примерно на 20 млн. Сюда следует отнести бесплатные ревю (рецензии) работ членов по их просьбе, участие в двух международных и трех всеукраинских конференциях по обмену опытом. А вскоре Американский институт оценки передаст нам для перевода свое учебное пособие, которое будет распространяться среди членов УОО со скидкой. При этом в пособие будут добавлены разделы, адаптирующие зарубежный опыт к местным реалиям. Наконец, мы сейчас формируем базу нормативного обеспечения оценочных процедур, которой опять-таки смогут пользоваться члены общества.

- Какие новые направления обучения оценщиков появились у вас в последнее время?

О.Х.: Это прежде всего направление, обусловленное все более распространяющейся практикой имущественных залогов при выдаче банковского кредита. При этом оценка объектов важна не сама по себе, а как часть процедуры андеррайтинга, т.е. изучения всей информации о клиенте с целью определения его возможностей вернуть кредит и уплатить проценты по нему. Для удовлетворения этой новой потребности мы организовали спецкурс для банковских работников. После первого выпуска соответствующая информация была представлена в Ассоциацию украинских банков с тем, чтобы распространить эту услугу на ее членов. После тщательной перепроверки результатов АУБ рекомендовала банкам направлять к нам своих слушателей.

Е.К.: Задачи оценки остро стоят, кстати, и перед страховыми компаниями. Необходима она и органам суда и прокуратуры - особенно при контроле процессов приватизации. Мы же готовы организовать курсы для всех этих категорий слушателей, а затем и работать с ними в тесном контакте.

- И последний вопрос: каков главный «нематериальный актив» вашего общества?

Е.К.: УОО всеми доступными ему средствами постоянно поднимает престиж нашей профессии. Этому, кстати, служит и наш базовый документ «Нормы профессиональной деятельности оценщика». Хочу в этой связи еще раз подчеркнуть: главное условие успешной и эффективной работы - независимость. Независимость оценщика и от государственных, и от частных, а тем более криминальных, структур. В противном случае данное занятие превращается в профанацию. Думаю, что только общественные организации типа нашего общества способны обеспечить независимость данного института рынка.