КАК НЕ ПОТЕРЯТЬ СВОЕ ЖИЛЬЁ

Согласно статье 47 Конституции Украины, каждый гражданин может построить жильё, приобрести его в собственность или взять в аренду. Раньше, когда мы все были арендаторами у государства, части жилья лишались разве что при разделе имущества во время развода. Закон о приватизации государственного жилья подарил нам квартиры в собственность. Ура! Но вдруг население с ужасом обнаруживает, что остаться вообще без ничего — дело мгновения. Ведь приватизировать за месяц жильё — просто, а вот защитить его — гораздо сложнее. Для этого, чтоб стать его настоящим собственником, нужно переделать свою психологию, осознать свою ответственность за безопасность квартиры, необходимость своего адвоката при подписании документов, иметь чутьё на мошенников, быть всегда начеку. В других странах на формирование таких черт национального характера уходили десятилетия, а то и жизнь поколений. У нас беспристрастная статистика буквально кричит об успешном симбиозе обнаглевшего мошенничества с коррупцией стоящих на страже закона. Около половины потерявших жильё лишились его вследствие операций с недвижимостью и сопутствующих им квартирных афёр. Квартирные аферисты оставляют свои жертвы на улице, калечат людские судьбы, а суды превращаются в пустую формальность. Страшный Молох не жалеет даже стариков и детей.

Граждане, обустраивая свою жизнь, обменивают, продают старые квартиры, покупают или строят новые. А их самым беспардонным образом «кидают» — при переезде и разводе, при обмене, при купле и продаже. При этом, как водится, находятся и свидетели, дающие показания против «кинутого». Государство же и в ус не дует.

Впрочем, некоторые из нас уже не ждут от него милости. В июле прошлого года по инициативе 250 председателей ЖСК и объединений совладельцев домов была создана представительная общественная организация — Союз собственников жилья Киева, основная цель которой — урегулирование общественных отношений в жилищной сфере. В правление союза, который возглавляет Иван Салий, вошли представители всех районов столицы, работники учреждений и общественных организаций, имеющие отношение к жилищно-коммунальному хозяйству, ученые, юристы. Союз занимается многими вопросами: жилищными субсидиями и тарифами на коммунальные услуги, налогообложением ЖСК и придомовыми территориями, подготовкой предложений по новому Жилищному кодексу и созданием новых объединений совладельцев домов. Позиция Союза собственников жилья по проблеме сооружения мансард в Киеве была изложена в интервью с Михаилом Березовчуком (зампредседателя союза), которое «ЗН» опубликовало в марте. За время, прошедшее после первой публикации, специалисты союза на основе обобщения судебной практики, работы своей адвокатской консультации подготовили обзор, в котором предпринимается попытка систематизировать неприятные ситуации, в которые могут попасть владельцы квартир. Этот обзор будет выпущен отдельной брошюрой, а сегодня мы предлагаем его читателям в публицистическом варианте с комментариями Михаила Березовчука.

Дарение или купля-продажа вместо пожизненного содержания или займа

— Михаил Александрович, наиболее распространенным способом получить жилье бесплатно является дарственная. Кто эти «дарители» и кто их обманывает?

— Дарят квартиры, в основном, одинокие и больные пожилые люди, обеспокоенные перспективой старости без посторонней помощи в условиях удорожания жизни. Из-за доверчивости, незнания законодательства, проблем со здоровьем эти несчастные люди оформляют дарственные в надежде, на то, что те, кому они дарят свои метры, о них позаботятся. К сожалению, часто надежды одиноких оказываются тщетными. Получив квартиру в подарок, «опекуны» уклоняются от исполнения данных обязательств. В таких случаях нужно обращаться в суд, потому что закон на стороне обманутых «дарителей».

…Например, Заводской суд г.Николаева обоснованно удовлетворил иск гр-ки Ю. к гр-ну Б. о признании дарственной недействительной. Что же выяснилось в ходе судебного расследования? Истица оказалась одинокой, безграмотной пожилой женщиной, нуждавшейся в уходе и содержании. Фактически дарственную на квартиру гр-ка Ю. обуславливала пожизненным содержанием. То же самое пришлось признать и ответчику — гр-ну Б. Несмотря на такие обстоятельства, нотариус, который удостоверял договор дарения между лицами, не являющимися родственниками, не разъяснил им содержания соглашения и его последствий.

— Иногда, имея целью пожизненное содержание, стороны оформляют договор купли-продажи квартиры,— говорит Михаил Березовчук. —Это тоже опасно.

Днепровский райсуд Киева рассмотрел иск гр-ки Б. к гр-ну Г. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. В деле установлено, что одинокая, пожилая истица продала принадлежавшую ей квартиру за 170 грн., считая, что ответчик с женой будут ухаживать за ней до смерти. Но после заключения договора супруги Г. не только оставили бедную женщину без какой-либо помощи, но и выписали из квартиры. Суд справедливо пришел к выводу: договор был заключен в результате ошибки старой женщины, посчитавшей продажу квартиры гарантией пожизненного содержания.

— А если суд не защитит старого, беспомощного человека?

— Если это не сделает суд первой инстанции, нужно, не мешкая, подавать апелляционную или кассационную жалобу!

…Так и сделала, к счастью, гр-ка Х., когда Октябрьский райсуд Луганска отказал ей в иске к гр-ке Л. о признании договора дарения недействительным. Судья сослался на то, что истица добровольно вселила ответчицу с её ребенком в свою квартиру и с целью прописки оформила договор дарения. И только в ходе рассмотрения кассационной жалобы был установлен коварный обман со стороны гр-ки Л. Х. оказалась пожилой женщиной, которая стояла на учете у психиатра, плохо видела, пользовалась слуховым аппаратом, родственных отношений между сторонами не было. А подписывая бумаги, считала, что это делается исключительно ради прописки ответчицы. Луганский областной суд отменил незаконное решение райсуда.

—Таким образом, — делает вывод Михаил Березовчук, — пожилым людям, желающим использовать квартиру для обеспечения своей старости, ни в коем случае не следует оформлять дарственную или договор купли-продажи. Нужно оформить, согласно ст. 425 Гражданского кодекса, договор пожизненного содержания. Такой договор можно разорвать, если обязанности по содержанию не выполняются. Если такой договор по каким-либо причинам не нравится, то можно составить на лицо, которое будет досматривать пожилого владельца, завещание, предметом которого будет квартира.

— При каких ещё обстоятельствах договор купли-продажи может быть опасным?

— Его нельзя заключать в ситуации, когда необходимо быстро собрать значительную сумму денег. Обычным в таких случаях является договор займа. Но из-за незнания этого нюанса отчаявшиеся люди иногда заключают именно договор купли-продажи квартиры в надежде, что он будет аннулирован кредитором после погашения долга. Нередко сумма займа значительно меньше стоимости квартиры. Это тем более опасно, потому что судебная практика по таким вопросам неотработана!

… Вот пример. На ул. Вышгородской в Киеве в трехкомнатной квартире проживает семья: Г.Т., К.Е. и Н.П. Квартиру они получили в собственность от завода «Продмаш». Имея определенные материальные трудности, они договорились с гр. К.Е. о ссуде, однако вместо оформления договора ссуды и залога, заключили договор купли-продажи, который был заверен на бирже «Десятинная». В скором времени недальновидные продавцы были вынуждены обратиться в Подольский суд. Суд в сентябре 2000 г. решил, что этот договор является мнимым, истцы не имели намерений лишать себя прав собственности на жилье, и иск удовлетворил.

—Если бывший владелец такой квартиры хочет вернуть её через суд, то в иске, в первую очередь, нужно ссылаться на ст. 57 Гражданского кодекса, — комментирует Михаил Березовчук. — В соответствии с этой статьей должно быть доказано, что при заключении договора имели место факты обмана, насилия, угрозы представителя одной стороны по отношению к другой или совпадения тяжелых обстоятельств. Под последними в судебной практике понимают такое имущественное или личное состояние гражданина или его близких (крайняя нужда, болезнь и т.д.), при котором он вынужден был заключить невыгодное для себя соглашение. Но это понятие оценочное, и суд может посмотреть на такую ситуацию иначе.

Мошенник завладевает документами на квартиру

— Многие случаи потери жилья объединяет главная причина — мошенник на определенное время завладел документами на право собственности на квартиру, — констатирует Михаил Березовчук.

…Наверное, случай с Георгием Бировым покажется кому-то смешным, кому-то трагичным. Жил себе на Оболони одинокий 35-летний киевлянин, похоронивший родителей и не успевший обзавестись семьей, лишенный к тому же напрочь житейского практицизма. А что касается финансов, то их вполне хватало от сдачи в аренду второй квартиры, доставшейся в наследство от бабушки. В общем, дела шли неплохо до появления последнего квартиранта, некоего Игоря, нашедшего Георгия без посредников и предложившего за проживание в двухкомнатных апартаментах 180 долларов в месяц с предоплатой.

Вскоре Георгий почувствовал к Игорю глубокую привязанность, особенно после того, как «молодой бизнесмен, гоняющий из Польши грузы», свел хозяина с молодой сотрудницей Таней. Как водится, новое знакомство отметили шампанским на второй квартире, где хранились все его документы. Не чувствуя уже ни малейших подозрений, на протяжении почти двух месяцев летом 1998 г. Георгий неоднократно приглашал «новых друзей», тем более, что с Танечкой складывалась «любовь». А 5 августа мгновенно, жестоко и цинично пришла беда. Двери арендованной квартиры Георгию открыла незнакомая молодая пара, сразу же заявившая, что квартиру они только что купили у некоего гражданина К. и ни о каком другом хозяине, как и о квартиранте Игоре, ничего не знают. «А если вы бывший владелец и вас обманули — то это, уважаемый, ваши проблемы!» — вот и все, что услышал бедолага. Дома хозяин с ужасом обнаружил исчезновение паспорта, военного билета, всех документов на квартиру, которую сдавал Игорю. Как показало следствие, мошенники действовали чисто: в украденный паспорт и военный билет вклеили фотографию подставного лица, в результате Георгия довольно легко выписали из квартиры и сняли с воинского учета. В течение двух месяцев двухкомнатная квартира стоимостью 17 тыс. долларов сначала была продана киевлянину К., который, в свою очередь, перепродал её жительнице Житомира Н. Сделку мошенника с К., удостоверил частный нотариус Киевского территориального округа. Остается только добавить, что лишь через четыре года Георгию удалось защитить свои права владельца квартиры в одном из киевских райсудов, живя все эти годы в нищете. Последнее решение суда таково: Георгию возвращается квартира, а с К. в пользу Н. взимаются деньги в полном размере стоимости квартиры. Можно ли считать это решение справедливым? Ведь дамокловым мечом висит вопрос: сможет ли вернуть К. 17 тыс. долларов Н. , да и должен ли он это делать, как добросовестный покупатель? Тут беллетристика заканчивается, уступая место юриспруденции. Слово Михаилу Березовчуку:

— В обыденной жизни, если вас называют добросовестным, — всегда приятно, однако в сфере сделок купли-продажи этот статус применяется, когда приходится вести судебную борьбу за честно купленную вещь или возврат ваших денег. Это понятие вводит ст.145 Гражданского кодекса: «Если имущество за плату приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не должен был знать (добросовестный покупатель), то владелец может истребовать это имущество только в том случае, когда имущество потеряно владельцем или лицом, которому имущество было передано владельцем в пользование или украдено, или выбыло из собственности другим путем помимо их воли».

Представьте себе, что вы купили квартиру, правильно оформили договор купли-продажи, заплатили деньги … и через некоторое время остаетесь и без квартиры, и без денег. Страшно, правда? Но, к сожалению, вполне реально. В марте этого года в адвокатскую консультацию нашего союза обратилась такая вот добросовестная покупательница Ольга Музалева, которая абсолютно честно приобрела квартиру у гр-на П-ко, который, в свою очередь, купил её у гр-на И-го. Гр-н И-й обратился с иском в суд о признании сделки купли-продажи недействительной и возврате ему квартиры, так как он её не продавал, а всего лишь передал её некому Гуриненко, который предъявил ему документы работника риелторской фирмы, для проведения ремонта и сдачи в аренду. Последующим расследованием было установлено, что этот квартирный аферист в данной риелторской фирме не работал, а свое фото вклеил в паспорт на имя Гуриненко. Затем, получив от гр-на И-го его паспорт, документы на квартиру и ключи от неё, продал её гр-ну П-ко. Мы рекомендовали О.Музалевой делать упор на том, что из трех участников этой грустной истории (аферист не в счет) именно первый владелец И-й своими безответственными действиями внес наибольший «вклад» в реализацию мошенничества. В чем тут отличие от предыдущего «оболонского» дела? Разница в том, что г-н И-й сам добровольно отдал лже-Гуриненко свой паспорт и документы на квартиру. Похожая ситуация описывается в «Правовых позициях Верховного суда Украины» № 8 за 1998 г.: «При удовлетворении иска о признании договора купли-продажи недействительным оплаченные покупателем деньги взыскиваются с лица, которое получило их при незаконной продаже. Если это лицо не будет установлено, эти деньги взыскиваются с собственника, который допустил халатность при передаче документов и квартиры для сдачи её в аренду и из-за этой халатности причинил покупателю убытки». В апреле этого года Киевский городской апелляционный суд, защищая интересы добросовестных покупателей П-ко и О. Музалевой, сделку недействительной не признал.

… В предыдущих случаях пострадавшие должны винить себя из-за своей чрезмерной доверчивости к малознакомым людям. Насколько же должно быть больнее, если причиной потери квартиры является близкий человек? В адвокатскую консультацию союза обратилась Елена Погосян. В апреле прошлого года к её 88-летней матери — Анне Вдовиченко неожиданно явилась незнакомая женщина и заявила, что она является законной владелицей её двухкомнатной квартиры на проспекте Маяковского, 12. Впоследствии выяснилось, что её сын Михаил, сильно злоупотреблявший алкоголем, продал их квартиру, используя доверенность, выданную от имени матери на имя риелтора. В доверенности за мать подписался сын, так как нотариус засвидетельствовала, что поручительница по состоянию здоровья подписываться не может. Однако в действительности Анна Сазоновна сама себя обслуживает, нормально расписывается за пенсию. Через пять дней после этой сделки сын умер. Мать и сестра считают, что ему в этом помогли люди, которые постоянно приходили к нему, приносили много самодельной водки, уговаривали продать квартиру, и денег за квартиру ему никто не давал. Об этом следователям рассказали и соседи. В конце мая к Анне Вдовиченко ворвались несколько энергичных молодых людей, насильно посадили в машину и увезли в село Демидов. Только через несколько дней Елене удалось разыскать там мать в полуразвалившейся хатке. В настоящее время иск Анны Вдовиченко о признании доверенности недействительной рассматривается в суде. Союз собственников жилья выделил опытного адвоката, помощь которого будет весьма кстати, так как странные события в этой семьей продолжаются. После непонятного визита к Анне Сазоновне сожительницы умершего сына в её квартире был произведен обыск и обнаружена сумка этой женщины. Елену Погосян и мужа задержали, но в отделении милиции предъявили претензии по поводу мелкого хулиганства. Елену отпустили через сутки, а муж вернулся из милиции через пять дней с телесными повреждениями, установленными впоследствии судмедэкспертом. Проверку этих фактов в настоящее время проводит Подольская прокуратура.

Приведем последний случай в обзоре (но, к сожалению, не последний в практике союза). Старокиевский райсуд удовлетворил иск Б. к К., признав договор купли-продажи квартиры недействительным. Заведующая 19-й государственной нотариальной конторой С. оформила договор, по которому Б. вроде бы продала принадлежавшую ей квартиру. Доводы истицы о том, что никому не продавала своё жилье, не приходила в контору и не подписывала договор, подтвердились в ходе судебного заседания. После того, как исчез её квартирант, гр-ка Б. не нашла ни своего паспорта, ни ключей от квартиры, ни других вещей. Она обратилась в милицию, а позже узнала, что её квартира продана. Экспертиза установила: подпись продавца в договоре сделана не Б. Показания нотариуса С. о том, что при оформлении договора продавцом была истица, личность которой она, нотариус, хорошо проверила, суд признал ложным.

—Михаил Александрович, в последних историях отчетливо прослеживается важная роль риелтора и нотариуса. Пока окончательно эта роль не установлена, естественно, нельзя акцентировать на них внимание. Однако проблема существует…

— Конечно, существует! Эти специалисты часто привлекаются к рассмотрению квартирных афёр в судах. В таких случаях нотариусы приводят в свою защиту миллион доказательств, сводящихся, как правило, к одному: в Украине, дескать, несовершенная и неотработанная система регистрации прав собственности. Главный «нотариальный козырь» — проверить законным путем юридическую чистоту отчуждаемого объекта сегодня практически не могут ни нотариусы, ни биржи, ни агентства недвижимости. Нотариусам вторят и некоторые адвокаты: дескать, украсть квартиру или дом невозможно. И то и другое утверждение — обыкновенные казуистика и словоблудие! В «оболонском деле» мы как раз и видим факт кражи квартиры, когда настоящий владелец передал её в пользование арендатору, а тот стал «липовым» владельцем попросту украв документы! К тому же, юридическую чистоту квартиры проверить можно, хотя это достаточно хлопотно. Так о каком же несовершенстве законодательства может идти речь, если абсолютно надежно засвидетельствовать личность продавца нотариуса обязывают как Закон о нотариате, так и Инструкция о порядке совершения нотариальных действий?! И если нотариус признается виновным, то именно ему вместе с пойманным мошенником приходится выплачивать деньги добросовестному покупателю — в размере, определенном мерой вины. Более того, нотариуса можно привлечь и к уголовной ответственности по ст. 167 УК за халатность при исполнении служебных обязанностей, и такие случаи в Украине уже были.

—Так почему же, Михаил Александрович, если у нас настолько чудесное законодательство, сплошь и рядом крайним оказывается добросовестный покупатель?

—Вот на это и следует направить острие критики — на неопределенность решения подобных вопросов судами. Все-таки приходится констатировать прискорбный факт: в современной отечественной правовой практике интересы участников рынка недвижимости, особенно покупателей, реально защищены очень слабо. В конце концов, нотариус может быть признан невиновным (если ему удастся доказать исполнение подделки на высоком техническом уровне, как это произошло в наших примерах). И что тогда?

О том, как изобретательно и нешаблонно разрабатывают аферисты свои сценарии с целью хоть на день завладеть документами на квартиру, можно рассказывать долго. Но хочется в порядке обсуждения задать один вопрос: все ли предусматривает Инструкция о совершении нотариальных действий для предупреждения мошенничества, в частности квартирного? Ведь если нотариус все-таки решился заверить подложный документ, то тщетно надеяться, что он когда-нибудь в этом сознается. Может быть, следует в случаях, когда заверяется подпись достаточно пожилого человека, установить необходимость его подробного собственноручного заявления, а не только подписи-закорючки на бланке, набранном на компьютере? А 10-ю статью инструкции, где речь идет о подписи за человека, который по состоянию здоровья сам не может это сделать, дополнить требованием присутствия свидетеля, например медицинского или патронажного работника.

Родословная квартиры

— С увеличением количества рассматриваемых случаев мы приближаемся к формулировке главной заботы покупателя квартиры. Это — знание «родословной» квартиры за всё время её существования. Михаил Александрович, какие события в жизни квартиры опасны для нового владельца?

— Это все виды изменения её юридического статуса, не предусмотренные законодательством. Кроме описанных уже примеров подмены одних видов договоров другими и фактов явного мошенничества следует отметить нарушение законных прав людей, когда-либо проживавших в квартире, в особенности права отсутствующих членов семьи на момент приватизации или продажи, права супругов, права несовершеннолетних детей, инвалидов. Жилье может быть перепродано много раз, однако незамеченное нарушение закона в самом начале её «судьбы» может стать причиной признания недействительными всех последующих сделок.

…В феврале в Союз собственников жилья обратилась Лариса Волощенко, которая в 2001 г. приобрела трехкомнатную квартиру на Оболони. Перед покупкой, узнав, что в квартире вместе с продавцом прописана также её племянница, Лариса Федоровна поинтересовалась, почему она не указана в приватизационном свидетельстве. Ей пояснили, что право на приватизацию было ею использовано при приватизации квартиры матери, где она фактически проживает. По этой причине покупательница не ставила вопрос о получении согласия органа опеки, оформила купчую, уплатила деньги. Каково же было её удивление, когда мать подала иск в суд о нарушении права на жильё своей дочери и признании сделки купли-продажи квартиры недействительной. Оказывается, этот ребенок использовал право на приватизацию не полностью! Осталось незначительное количество жилищных чеков. В апреле Оболонский местный суд признал продажу квартиры недействительной, а это значит, что Л.Волощенко должна освободить квартиру и получить обратно свои деньги. Однако вернуть добросовестному покупателю её деньги будет очень сложно, так как продавец после завершения сделки быстро покинула пределы Украины.

Осторожно, дети!

Недостатки «родословной» квартиры наиболее часто связаны с проживающими там несовершеннолетними детьми. Продать такое жилье можно только по согласию государственного органа опеки (не путать с опекунским советом). Игнорирование сего требования приводит к признанию данного договора купли-продажи и всех последующих недействительными.

…Так, например, Днепровский районный суд Киева удовлетворил иск прокурора и гр-ки Т. в интересах детей последней к гр-ну Г. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. Как выяснилось, при заключении договора на Киевской товарной бирже «Десятинная» не было согласия органа опеки на отчуждение квартиры, право на которую кроме Т. в равной мере имели и двое её несовершеннолетних детей.

В предыдущем примере дети поневоле стали причиной ощутимой потери для добросовестного покупателя. В следующем — они сами по вине взрослых потеряли своё жильё. Радянский райсуд Киева удовлетворил иск прокурора в интересах несовершеннолетних Н.И. и Н.В. к Н.О. и Д. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры. Ответчица Н.О. с намерением продать двухкомнатную квартиру, в которой она проживала с двумя детьми, получила на это разрешение органа опеки, но с условием предварительной покупки детям в собственность 2/3 частного дома по названному ею адресу. Воспользовавшись этим разрешением и халатностью работника Киевской универсальной биржи, не обратившего внимание на это условие, ответчица продала квартиру гр-ну Д., хотя никакого жилья дети не имели. По словам Н.О. по доверенности все действия по приватизации и продаже квартиры осуществлял её знакомый Ж., фактически и получивший деньги за квартиру, а потом исчезнувший. Оставив детей без жилья, исчезла и «мама». Признав продажу квартиры недействительной, суд постановил возвратить стороны в исходное состояние: семью Д. из квартиры выселить… после взыскания с Н.О. в пользу Д. суммы за продажу квартиры.

— Формально спор был решен вроде бы в интересах детей, а фактически дети остались без жилья, поскольку возвращение им квартиры суд поставил в зависимость от взыскания денег с ответчицы, которая лишена родительских прав и неизвестно где находится, — комментирует Михаил Березовчук.

…Последняя в нашем обзоре квартирная история развернулась на просторах бывшего Ватутинского района столицы. Киевлянин Федор Досинчук в августе 1998 г. приобрел двухкомнатную квартиру с торгов, которые провел Ватутинский райсуд. Он заплатил за неё 28 тыс. грн. ( $14 тыс. по тогдашнему курсу). Однако квартиры так и не получил. А история началась ещё в октябре 1995 г., когда несовершеннолетнего Максима Савченко осудили на пять лет за ограбление В.Пшеничных, а его мать должна была возместить потерпевшему 14 тыс. грн. Так как денег у неё не было, суд выставил на торги её приватизированную квартиру. Перед этим суд получил разрешение на продажу квартиры от Ватутинской райгосадминистрации и опекунского совета на основании того, что дети Н.Савченко — Ксения и Максим не имели доли собственности на квартиру. 6 августа суд выдал Досинчуку акт продажи квартиры, а государственная нотариальная контора — свидетельство о праве на приобретенную квартиру, которое он зарегистрировал в БТИ. Но гр-ка Савченко квартиру не освобождала и отказывалась получить 12 тыс. грн. — разницу между стоимостью квартиры и взысканием по исполнительному листу —16 тыс. грн., из которых 14 было возмещено В.Пшеничных. Гр-н Досинчук терпеливо ждал и «дождался». 18 сентября 1998 г. Ватутинская госадминистрация в лице органа опеки (утверждавшего, что детей в квартире нет) обратилась в суд с иском к Ф.Досинчуку о признании акта торгов недействительным — в интересах несовершеннолетней Ксении. А вскоре и её брат Максим, возвратившись из мест лишения свободы, тоже заявил свои права на часть квартиры. Мало того, признаётся ответчиком и ограбленный Максимом В.Пшеничных, у которого суд пытается выяснить, как к нему попали те 14 тыс. грн. На последнем судебном заседании 27 февраля 2001 г. иск был удовлетворен и признано право собственности на часть квартиры за детьми — Ксенией и Максимом.

— И снова вопрос — это справедливо или нет? — говорит Михаил Березовчук.—С одной стороны, восстановлена справедливость по отношению к детям. С другой, в решении суда нет и намека на то, что квартира продана другому лицу, что покупатель свыше трёх лет ждёт квартиру или возвращения ему 14 тыс. долларов!

Наш обзор можно было бы продолжать ещё долго. Но специалистов Союза собственников жилья Киева, впрочем, как и их клиентов, волнует главный вопрос — что же все-таки делать добросовестному покупателю в условиях нашего «дикого» рынка недвижимости, чтобы не остаться у разбитого корыта? По нашему с Михаилом Александровичем мнению, кое-какую надежду законодательство дает уже сегодня. Положение ч.4 ст.41 Конституции о том, что никто не может быть противоправно лишен права собственности, не исключает возможности применения знаменитой ст.145 ГК. Установленные этой нормой ограничения истребования бывшим владельцем имущества у добросовестного покупателя не могут рассматриваться как противоправное лишение права собственности. В то же время защита прав человека, который, приобретая за плату имущество, не знал и не должен был знать, что продавец не имел права его продавать или что оно выбыло из владения помимо воли владельца, не лишают бывшего владельца возможности защищать своё право другим путем (ст. 6 ГК). Если все же у добросовестного покупателя приобретенная им квартира отчуждена, то он на основании статей 238 и 239 ГК вправе обратиться с иском к продавцу. Жаль только, что красивые законодательные возможности очень часто не имеют никакого отношения к практике реальной жизни.

— Что делать? —это, наверное, классический вопрос в отечественной истории,— говорит Михаил Березовчук.—Можно, конечно, посоветовать потенциальным покупателям недвижимости быть предельно осторожными, скрупулезно проверять всю «родословную» будущей покупки, страховать свою сделку и т.д. Впрочем, эти советы специалисты союза дают уже давно. Но, в конце концов, разве в цивилизованной стране «проверками», «расследованиями» должен заниматься покупатель? Разве это не святая обязанность посредника и нотариуса, имеющих, особенно в наших условиях, немалую прибыль с каждой сделки? Хорошо бы нам так устроить нашу жизнь, чтобы человеку не нужно было бегать и пытаться узнавать, правильно ли ему продают жильё и можно ли его вообще продавать; прописаны ли там чьи-то дети или не прописаны; не должен опасаться, что продавец продаёт ему вообще чужое жильё. Продавец же, в свою очередь, не должен бояться, что ему не дадут денег или дадут, а потом отберут. Потому-то мы не распеваем дифирамбы «совершенному» законодательству, например, относительно риелторских фирм. Клиента, как правило, подкупают дружеская обстановка агентства недвижимости, громкая реклама, разнообразные гарантии. Но все эти обещания — внутренние разработки самого агентства, не имеющие никаких подтверждений в действующем законодательстве. Самого же этого действующего законодательства, хоть каким-то образом регулирующего отношения посредника с клиентом, сегодня просто нет! К уничтожающей критике я бы добавил неслыханное несовершенство Закона о бирже: когда сами себе пишут правила биржевой торговли, практически не неся ответственности перед клиентом, и общее несоответствие действующих гражданско-правовых норм реальному положению вещей. В первую очередь, как воздух, необходимо введение в действие нового Гражданского кодекса, который в прошлом году прошел утверждение в Верховной Раде. А вот проект Закона о риелторской деятельности наш парламент в июле 1999 г. отклонил с формулировкой «в связи с изданием указа Президента №733/99 «О риелторской деятельности», который, в свою очередь, не вступил в действие «в связи с отклонением проекта Закона о риелторской деятельности Постановлением Верховной Рады № 937-ХІV». Какой-то заколдованный круг! Интересно, кому он был нужен? Ведь эта нормативная база, с одной стороны, перекрыла бы путь безграмотным кустарям, «черным» маклерам, думающим лишь о наживе, с другой — превратила бы риелтора в по-настоящему ответственное лицо.

Но очень важно помнить, что каким бы совершенным ни был закон юридический, главной гарантией его выполнения остается закон моральный. Можно с удовлетворением и надеждой отметить, что действующий рынок недвижимости за более чем 10 лет своего существования воспитал большое количество добросовестных риелторов и фирм. Известные агентства закольцовывают свои компьютерные базы данных, работают и с нотариусами, и с реестрами залогов, и с БТИ, учитывают все нюансы и отвечают перед клиентом, страхуя свои договора. Пользоваться услугами таких фирм — ещё один наш совет потенциальным покупателям имущества.

…Ну а в ожидании совершенных законов мы, потенциальные покупатели, напоминаем слепых котят. Одни из нас отдают предпочтение «чистым», ни разу не проданным квартирам; другие, по справедливому принципу «бесплатный сыр только в мышеловке», отказываются от дешёвого жилья; третьи — ищут фирмы с именем, а четвертые поступят правильно, если будут изучать чужие ошибки.

— Кстати, Михаил Александрович, а какие еще типичные случаи будут описаны в выпускаемой вашим союзом брошюре?

— Мы подробно расскажем, например, о влиянии на «чистоту» квартиры отсутствующих на момент её приватизации прописанных там людей, в частности о правах осужденных до и после 3 марта 2000 г. О том, что потерять неприватизированное жильё можно даже проще, чем своё собственное. О жилищных правах инвалидов; о том, как правильно менять пожилому человеку проживание в своей квартире на интернат для престарелых. Можно ли выселить за квартирные долги и каков срок их давности. Какая разница между общежитием и домом для малосемейных в плане их приватизации. Что делать, если квартира продана человеком, стоящим на учете в психоневрологическом диспансере, а родственники доказывают его недееспособный статус. Как отстоять свои права на вспомогательные помещения (подвалы, лестницы, холлы, чердаки, колясочные), которые тоже являются частью нашего жилья и терять её не стоит. Как добиться от строительного холдинга выполнения инвестиционного контракта по качеству и срокам, ведь часто этот контракт подписывается не со строителями, а с банком. И ещё ряд полезных вещей, которые нужно знать в наших условиях, когда из-за несовершенства законодательства, из-за коррупции или из-за того и другого вместе судьи часто выносят несправедливые решения и государство лишний раз доказывает неспособность защитить обманутого гражданина.

Но всё же закончим на мажорной ноте. Ведь выход-то есть, цитируя великого Салтыкова-Щедрина, который устами градоначальника сказал: «Законы надо принимать добрые, человеческому естеству присущие. Противоестественных же законов, а тем паче невнятных и к исполнению неудобных не публиковать».