«ЗЕЛЕНЬ» ПОСПЕШНО ПРЕВРАЩАЕТСЯ… ПРЕВРАЩАЕТСЯ… В КВАРТИРЫ НА СТОЛИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ ЦЕНЫ РОСЛИ ДАЖЕ ЛЕТОМ

В течение года «надежный, как скала, бакс» подталкивает вверх цены на отечественном рынке недвижимости. Ожидания экспертов, которые в своих прогнозах брали в расчет скорую стабилизацию на валютных рынках, так и не оправдались. Ведь этой самой стабилизации пока не наблюдалось. Скорее наоборот, американский доллар последнее время то и дело выкидывал новые и новые фокусы. Чего только стоят его весенне-летние поддавки перед евро. Не было бы евро в жестком дефиците на украинском рынке, того и гляди, продавцы недвижимости начали бы требовать проплату за свои квартиры в евро, а не в долларах. А что? Ведь были же в конце прошлого года (после событий 11 сентября в Нью-Йорке) зафиксированы случаи, когда в договоре купли-продажи к уплате требовались гривни, а не доллары. Но суть не в этом. Доллар был и остается основным платежным средством на вторичном рынке недвижимости, только вот уж очень поспешно его держатели пытаются превратить свою кровную «зелень» хоть в какую-нибудь квартирку. Их, похоже, уже не волнует, что благодаря их же рвению цены на жилье взлетели до заоблачных высот и чаще всего уже не отвечают реальной стоимости приобретаемых апартаментов. А если завтра произойдет обвал перегретых цен? В такой ситуации от него никто не застрахован. Тем более что прецеденты уже были…

Это было недавно…

Значительное превышение спроса над предложением (наблюдающееся ныне) ранее уже было знакомо отечественному рынку недвижимости. Начало тогдашней восходящей тенденции положили робкие попытки населения продавать приватизированное жилье. Тогда (включительно по 1997 год) цены тоже росли как на дрожжах. Покупка с последующей продажей приносила немалые дивиденды для новоиспеченных коммерсантов, накапливающих начальный капитал на операциях с недвижимостью. Однако тот стремительный рост сменился не менее стремительным падением, когда покупательский пыл поубавился, в то время как продавцы, наоборот, вошли в азарт. Дошло до того, что предложение превышало спрос в 6—8 раз. Результат: столичные квартиры стали резко терять в цене, не удержалось даже жилье в престижных районах Киева. Только в течение 1999 года, по данным аналитиков, наблюдалось 20—30-процентное, а по отдельным категориям жилья 40% падение. Потери вчерашних покупателей на лицо. Правда, их самолюбие при желании могло быть удовлетворено уже с 2001 года, когда произошла очередная смена тенденции. Крутой вираж рыночной конъюнктуры лишь за один год вынес цены на столичную недвижимость практически на прежний уровень: трехкомнатные квартиры подорожали в среднем на 12—30% (в зависимости от удаленности от центра), двухкомнатные — 20—35%, а однокомнатные — 28—42%. Больше всего подорожала окраина города. Самый дешевый квадратный метр стал обходиться не менее 300 долларов в спальных районах и уверенно превысил 500-долларовый рубеж в центре. Казалось бы все: далее ценам расти некуда. Но не тут-то было.

…и это есть сейчас

К удивлению многих аналитиков восходящая тенденция стремительной поступью вошла и в 2002 год, лишь немного поколебавшись в период парламентских выборов. За первое полугодие средняя прибавка к цене киевских квартир составила от 5 до 15%. Эксперты утверждают, что, в частности, свою роль сыграло желание как нового депутатского пополнения и его свиты, так и новых украинцев из регионов проживать в столице. И все же больше всего подогревал рынок недвижимости американский доллар. Ослабленная вера в доллар еще в 2001 году решительно перевернула рынок покупателя (пока последний был в «дефиците», он определял погоду на рынке, сбивая цены) на рынок продавца. И это особенно отразилось на конъюнктуре столичного рынка, где к обилию собственных покупателей добавились еще и богатенькие регионалы, пожелавшие вложить денежки в столичные апартаменты. Что прикажете делать потенциальным покупателям (накапливающим на квартиру), если не успели улечься отзвуки событий сентября 2001 года, как и в 2002 году доллар вдруг начал пятиться не только по отношению к евро, но и по отношению к прочим деньгам, мало-мальски напоминающим валюту. Гривню в расчет не берем, она тоже сдавала назад, «привязанная» к доллару.

А впрочем, покупатель не так богат, как расточителен. Иначе как объяснить, что даже в июльскую жару повышенным спросом пользовались именно однокомнатные квартиры. Конечно, однокомнатные апартаменты всегда интересуют покупателя (например, заинтересованного в разъезде семьи или имеющего цель пристроить минимальные накопления), но не по такой же цене! Если еще два года назад 30-метровую «хрущевку» в старом спальном районе столицы можно было без труда сторговать за 8, а то и за 7 тыс. долларов, то ныне она уже уходит никак не меньше чем за $10 тыс. (за ухоженную просят $12 тыс.). А за «юную однокомнатку» площадью 50 «квадратов» в высотном доме неподалеку от метро «Харьковская» — уже все $20 тыс. Та же квартира в одном из центральных районов обойдется еще порядка $5 тыс. сверху.

Несколько иначе обстоят дела с двух- и трехкомнатными квартирами — лето в этом сегменте рынка стало сезонным затишьем. (Покупатель побогаче в жаркое время предпочитает отдыхать, а не мотаться по городу в поисках подходящей квартиры.) Однако такое кроткое поведение цен, по мнению многих риэлторов, сродни их повышению, ведь, по многолетней традиции, в это время цены должны хоть чуточку снизиться. Тем более что цены и так — будь здоров. Разве можно было представить в 2000 году, что за трехкомнатную квартиру старой застройки возле метро будут просить 30 тыс. «зелени», что почти на 60% больше, нежели тогда?! А ведь просят же и, более того, продают. Покупатели словно не замечают, что существенно переплачивают. Их почему-то не смущает, что цена бэушного жилья впритык приблизилась к стоимости новостроек. Это при том, что цены последних тоже зачастую далеки от их себестоимости.

Рисковые инвестиции

Впрочем, это общепризнанный факт — обвал рынка наступает тогда, когда активность операторов на нем максимальна. Вопрос только в том, как скоро настанет этот максимум на рынке жилой недвижимости. Ну и что, что некоторые брокеры обещают осенний всплеск цен. (Чем-то же им надо стимулировать покупателей, без которых они попросту останутся не у дел.) Даже если оно так и будет, то как бы он не стал последним в данной возрастающей тенденции со всеми вытекающими последствиями для покупателей. А вот продавцам уже сейчас стоит подсуетиться — это их время.

Правда, покупатели бывают разные, соответственно, разные у них и цели. Наверняка, найдутся и такие, кто все же позволит себе рискнуть и осуществить короткую инвестицию в пользующееся спросом жилье с целью последующей его перепродажи. Если им повезет и цены будут расти еще хотя бы полгода, то можно неплохо заработать. Ведь первое полугодие 2002 года принесло таким покупателям в среднем до 15% прибыли (считай в валюте) за счет увеличения рыночной стоимости имеющегося в их распоряжении жилья. Добавьте к этому возможность выгодно сдать собственность в аренду. По оценкам специалистов, жилая недвижимость, сданная в аренду, сегодня за год способна обеспечить в среднем еще 8—15% от стоимости квартиры.

Главное в этом деле — не пропустить час Х, когда цены пойдут вниз. Благо, такие перемены, как правило, мгновенно не происходят. Поэтому времени для того, чтобы выгодно сбыть товар, должно хватить. Можно лишь посоветовать не жадничать при перепродаже — потеря времени может очень дорого стоить…

Комментарий специалиста

Александр Андреев,
генеральный директор агентства недвижимости «Апартамент»:

— Мысль о том, что цены должны упасть, основывается на здравом смысле — сейчас они просто зашкаливают. У людей есть большое желание расстаться с американскими долларами. Причем это желание устойчиво уже на протяжении года. Думаю, понятно исходя из каких соображений…

Перестали ли любить доллар? Нет. Его продолжают любить, но такие моменты, как рост евро в Москве, например, вообще вызвали панику и ажиотаж: спрос на евро подскочил, начались попытки перевести доллар в евро… Все это поселило в душах людей страх — есть у кого-то 15 тыс. долларов, он думает: «Кто его знает, что с ними будет завтра?» Хотя, замечу, доллар все-таки достаточно устойчивая валюта. Поэтому этот страх, может быть, скорее надуманный. Тем не менее, в результате на рынке появляется дополнительное количество покупателей, которым жилье не нужно. Соответственно, предложение сразу же реагирует повышением цен. Ведь если продавец выставляет на продажу недвижимость, а за день у него по 20 просмотров и все хотят купить, он понимает, что с ценой не угадал и повышает ее. Нормальная торговля это когда появляется один покупатель и берет товар.

Цена дошла до бредового уровня. Я не верю, что такие высокие цены на жилье низкого качества останутся долго. В какой-то момент они начнут снижаться и упадут. Но определить этот момент я не могу и никто не сможет.