Страна, стр-р-р-ойсь! Раз-два!..

10 августа, 2007, 15:18 Распечатать Выпуск №29, 10 августа-17 августа

Все уже потерпевшие от аферистов на строительном рынке хотели бы уточнить у ответственных полити...

Складывается впечатление, что накануне партийных съездов политическим лидерам приснился один и тот же кошмарный сон. В итоге, все как один решили построить не только собственных однопартийцев в списках, страну в грандиозных проектах и прорывах, но и жилье для граждан, ее населяющих. В этой связи БЮТ на раз-два вернулся к ипотеке, которая спасет всех, ПР — к квартирам для бюджетников, которые даст Янукович, а «НУ–НС»— к социальным метрам, которые оборонять некому. Кроме «НУ–НС», конечно.

Как результат, одни граждане, в основном бесквартирные, навострили уши, другие, однажды попытавшиеся решить квартирный вопрос самостоятельно, — лыжи. В их числе и те инвесторы, о которых «ЗН» рассказало в прошлом номере в материале «Пристоились. СБУ расследует собственную жилищную аферу?». В общем, все уже потерпевшие от аферистов на строительном рынке хотели бы уточнить у ответственных политиков, не собираются ли те, прежде чем уплотнить страну квадратными метрами, огласить план решения проблем, связанных с защитой прав уже пострадавших от политических экспериментов граждан, который год барахтающихся в мутных водах строительной коррупции? При той власти. При этой. И еще раз при той.

Мы же, как и обещали, на этот счет тоже поговорили с людьми в стране известными и компетентными, которые расставили собственные акценты по поводу происходящего на украинском строительном рынке. В их числе — министр регионального развития и строительства Украины Владимир ЯЦУБА; профессор, доктор экономических наук, исполнительный секретарь Строительной палаты Украины Василий КРАВЧЕНКО; председатель совета директоров Украинской ассоциации строителей, руководитель строительной компании «21 век» Лев ПАРЦХАЛАДЗЕ.

Кстати, разговор состоялся до завершившихся на прошлой неделе политических стартов, а потому, как нам показалось, интервьюеры еще не были зажаты в рамки списков, блоков и прочих, свойственных данному периоду условностей.

Владимир Яцуба: «Надеяться только на то, что государство
всем обеспечит какую-то защиту, по меньшей мере, несерьезно»

Владимир Яцуба
Владимир Яцуба
— Владимир Григорьевич, ситуация довольно типичная — есть дом, сотни домов, притом не важно где, инвесторы которых по-прежнему становятся заложниками то ли продуманной аферы, то ли непрофессионализма застройщика. И никаких концов. В чем причина? Почему такое до сих пор возможно в стране, претендующей на некий цивилизованный статус?

— Конечно, это безобразие. Конечно, это обидно. Но если изначально вернуться к вопросу: почему такое возможно, то я считаю, это возможно только потому, что человек, который платит деньги, проявляет банальную неосторожность и некомпетентность. Он должен платить за конкретный «зрелый товар». Как на рынке. А не за тот, который когда-то, по словам продавца, может, и дозреет. Вот вы оставите деньги у такого продавца? Лично я не оставлю.

— Но правила торговли, и на рынках в том числе, вообще-то устанавливает государство.

— Да, государство виновато в том, что не выстроило вразумительную процедуру и не объяснило покупателям и участникам инвестиционного процесса их права и обязанности. Часто подобные ситуации связаны еще и с тем, что в погоне за более дешевыми метрами люди продолжают рисковать и платить за жилье наличными. А если бы процедура шла исключительно через банки, как того и требует закон, или страховые компании, т.е. через структуры, которые имеют лицензию на деятельность на финансовом рынке, то, поверьте, таких ситуаций было бы меньше.

Надеяться же только на то, что государство всем обеспечит какую-то защиту, по меньшей мере, несерьезно. Нынешнее молодое поколение все чаще защищается самостоятельно. Идет к юристам, консультируется… Ведь риски, как правило, связаны с неграмотно составленным договором. И когда квалифицированные правоведы-хозяйственники, уже разбирая дело в суде, анализируют подобные документы, они приходят к единодушному мнению о том, что граждане в момент их заключения были просто невнимательны.

— Вы хотите сказать, что юридические службы банков, которые кредитовали инвесторов той же «Элиты», а это очень серьезные банки, некомпетентны?

— Я не могу этого утверждать, но думаю, что процедуры ответст­венности не были четко продуманы. К тому же не были документально подтверждены и условия строительства, и условия получения земельных участков, и пр. Если же все выписано грамотно, то инвестор подает в суд и выигрывает дело.

— А у ответчика — подставная фирма, ни копейки на счете и подкрепленное средствами тещи желание поскорее избавиться от навалившихся проблем.

— Здесь наступает уголовная ответственность. И это уже другая тема. Мы же сейчас говорим о том, что, помимо некомпетентности инвесторов, в государстве, действительно, отсутствуют четкие и прозрачные юридические процедуры всего процесса взаимодействия застройщика, власти и инвестора.

— А с этого места можно подробнее. Вот если брать инвестора, то почему до сих пор нет такого органа, куда бы можно было обратиться и получить всю информацию о застройщике (лицензии, объекты), включая законность строительства и наличие разрешительной документации? По принципу «единого окна». Ведь «Элита», к примеру, семь этажей в доме на ул.Шмидта выгнала без разрешения на строительство. Расчет был на договоренности с местной властью. Не состоялись. Люди обивают пороги.

— Конечно, существуют какие-то договоренности. Конечно, кто-то закрывал глаза на стройку, если не было разрешения…

— Кто должен отвечать за то, что существуют какие-то договоренности и кто-то имеет возможность закрывать глаза на нарушения?

— Хочу вам напомнить, что всей разрешительной системой относительно строительства и выделения земель под застройку занимается местное самоуправление. Министерство, которое я возглавляю, выдает лицензии на строительство, изучает техническую документацию в архитектурно-строительной части и разрабатывает техусловия.

— То есть, по-вашему, вся непрозрачность и коррумпированность рождается на местах.

— Скажу вам честно, будучи еще министром Кабинета министров, я сам лично два с половиной года занимался оформлением участка для своих родственников в Киеве. Я знаю, что для этого надо собрать 74 подписи. Я знаю расценки, по которым платят чиновникам. Но, к сожалению, это функции местного самоуправления, а не центральных органов исполнительной власти.

— Вы — министр, видите всю ситуацию изнутри и даже сами два с половиной года оформляли участок. Неужели не возникало мыслей насчет построения механизмов регулятивного контроля на государственном уровне?

— Вы предлагаете внести изменения в закон о местном самоуправлении?

— Создать систему прозрачных отношений на строительном рынке.

— Мы изучали ситуацию в других странах, и хочу заметить, что там разрешительная процедура еще сложнее. Например, чтобы купить участок земли в Щвейцарии, нужно пять (!) лет, а для того чтобы иностранцу купить землю — необходимо решение парламента. Они за год продают только 50—70 участков. Поэтому разговоры о том, что необходимо все быстро упростить — это только отчасти правильные разговоры. Должна быть процедура.

Другой вопрос, что мы должны создать условия для того, чтобы человек, занимающийся оформлением документов на застройку, не оставался один на один с чиновником, который под разными предлогами выжимает из него деньги, затягивая время. Для этого действительно нужно выписать жесткие процедуры, по которым чиновник должен рассмотреть заявление, к примеру, в течение четырех дней. Если он на пятый день не дает ту или иную справку — это уже коррупция. Вот что мы должны сделать.

— Так почему до сих пор не сделали?

— Четыре года разрабатывался законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины, касающиеся осуществления государственного архитектурно-строительного контроля и содействия инвестиционной деятельности строительства». По действующей сейчас схеме министерство вообще не имеет возможности влиять на подразделения в регионах. Нас не спрашивают, кого назначать и какие разрешения выдавать. Со вступлением в силу этого закона — слава Богу, его поддержал Кабмин и подписал президент — с 1 января будущего года мы начнем централизовать эту систему. Однако, как только я заявил об этом на пресс-конференции, меня сразу же обвинили в том, что Яцуба «хочет всю систему подмять под себя и управлять всем процессом».

— Время покажет…

— Я же готов разъяснять и далее, что в каждом городе и области есть структуры, которые занимаются разрешительной системой в плане архитектуры, в том числе и рассмотрения документации на строительство объектов. К сожалению, до сих пор центральные органы исполнительной власти не имели никакого влияния на этот процесс. Люди, возглавляющие эти структуры на местах, назначались мэрами и губернаторами. Некоторые должности и сегодня занимают лица, вообще не имеющие архитектурного образования.

— Но таким образом вы решаете кадровый вопрос.

— А с чего все начинается? С кадров.

— Любой «кадр» в отсутствие четкой и прозрачной процедуры одинаково «работоспособен» в плане затягивания времени и выкачивания денег.

— Сегодня уже принято решение коллегии о дополнительных мерах, которые нужно принять, чтобы вышеупомянутый мною закон был исполнен. Там есть и вопросы регламента поведения структур, действующих в разрешительной системе.

— Но у нас регулярно случаются такие вещи, когда принимается закон, а подзаконные акты не появляются вовсе. Или живут только в бумажных приказах. Централизуете власть, поменяете людей… Здесь действительно можно и политику приплести. При желании.

— Когда-то вместе с Богословской мы в Кривом Роге проводили первый в Украине семинар по «единому окну» в разрешительной системе. И в этом городе «единое окно» внедрили. В мэрии было создано единое место, куда могли обращаться граждане и при этом не сталкиваться с конкретным чиновником, от которого раньше зависело решение вопроса. Так это и должно быть. Человек пришел, написал заявление, отдал в «окно» и ждет положенное время. А дело местной власти согласовать все документы и через месяц выдать необходимую документацию.

— Так что мешает создать такую же систему в Киеве? Ведь классная идея. Или в Киеве земля дороже, чем в Кривом Роге?

— Во-первых, здесь нужно хорошо все изучить. Во-вторых, эта идея предполагает объединение всех ведомств. Решения же принимают не только ведомства архитектуры, экологии, пожарных инспекций, но и еще с десяток других ведомственных учреждений. Это возможно сделать только на уровне мэрий — структур местной исполнительной власти.

— Так государство может здесь проявить свой характер.

— На государственном уровне такие решения уже принимались, но на данном этапе это — прерогатива местных властей. Там сидят живые люди, которые принимают решение на сессии. Я не имею права вмешиваться в эти вопросы.

— О решениях Киевсовета мы наслышаны. Они априори исключают любую прозрачность, не говоря уж о каком-то там «едином окне». Как на это может повлиять государство?

— Вот видите, вы уже сами пришли к вопросу: почему государство не может повлиять на политику в Киеве? А десять лет назад многие, и журналисты в том числе, кричали — свободу местному самоуправлению! Я ни в коей мере не хочу умалять роль местных властей. Сегодня, когда страна сотрясается от проблем, на них только все и держится. Однако ко всему нужно подходить рационально. И в этом случае я говорю не о какой-то там огульной централизации, а о том, что определенные контрольные функции государство должно оставить за собой. В том числе и в разрешительной системе, которая касается Минрегионстроя.

Повторяю, что сегодня ни одна структура управления, участвующая в процессе на местах, не находится под прямым влиянием Кабмина. Впервые в истории закон, о котором я сказал, предусматривает двойное подчинение инспекций архитектурно-строительного контроля министерству и городу. Но даже при том, что с 1 января закон вступает в силу, Киев продолжает настаивать на своем особом статусе. Когда местной власти выгодно одно, она говорит, что, мол, посоветуется с Кабмином, когда выгодно другое — кричит, чтобы правительство не вмешивалось…

— Что бы вы изменили?

— За рубежом вообще такого не бывает, чтобы решения центральных органов власти не были исполнены местным советом. Во Франции, где самый высокий уровень демократии в местном самоуправлении, мэр не может оплатить ни одной платежки в бюджете без подписи казначея центрального правительства. А у нас? 740 бюджетов раздали, а потом через КРУ контролируем.

— Какое КРУ в этой стране в состоянии проконтролировать, что застройщику, к примеру, сегодня проще купить землю у перекупщика-депутата того же Киевсовета, нежели годами ждать официального получения документации в мэрии? На уровне местных властей образовалась целая прослойка людей, которые в силу близости к «семье», контролирующей город, получают участки бесплатно, а продают за миллионы. И что?

— А почему такое с землей происходит, вы знаете? Потому что не принят закон о продаже земли, в связи с чем существует черный земельный рынок. Если бы была определена кадастровая цена земли и принят закон, предусматривающий продажу земельных участков, то на каждом щите или сайте была бы написана стоимость того или иного участка, который граждане могли бы покупать через аукцион.

— Но в городской черте земля продается.

— Продается. Сейчас, кстати, Киевсовет увеличил исходную стоимость за сотку. И правильно сделал.

— Но участки, которые идут на аукцион, — некачественные, а вот которые своим людям — другое дело.

— И что вы предлагаете? Все решения на сегодняшний день принимаются советами, которые сегодня и не советы вовсе, а политсоветы. В нашей стране действует не местное самоуправление, а партийное. В свое время было принято решение о пропорциональной избирательной системе на местах. Я был противником этого, так как подобная система на выборах не дает эффективности управления на местном уровне. Теперь надо начинать сначала. Надо сделать так, чтобы местные советы занимались транспортом, дорогами, вывозом мусора… а не политикой. Этим должен заниматься мэр. А он сидит сегодня и думает, как ублажить одну фракцию, не обидеть другую и себя в накладе не оставить. Мэр не работает. Мэр занимается раздачей.

— То есть сначала надо вернуться к мажоритарке на местном уровне, а потом…

— Потом выстраивать четкие и прозрачные процедуры. Для этого надо внести ряд серьезных изменений в закон о местном самоуправлении, разрешительной системе, о взаимоотношениях центральных и местных органов власти, о вопросе контроля финансовой дисциплины… Масса законов. Но самое главное — чтобы их еще и исполняли.

Раз появился такой бизнес на строительном рынке, раз появилась такая система реализации жилья, то государство просто обязано расписать прозрачный механизм взаимоотношений всех субъектов рынка. Нужно глубоко изучить все процедуры, все возможные риски, выписать их, собрать людей, провести информационную кампанию.

— Кто должен их выписывать и выстраивать эти прозрачные процедуры, если наверху руководители всех партий и блоков говорят умные и справедливые вещи, а на местах их же подчиненные банально делят землю? С некоторыми перерывами на оппозиционную деятельность… Все законы дружно примут, когда делить уже будет нечего.

— Не надо всех равнять под одну гребенку. В стране очень много честных и добросовестных людей, знающих и умеющих строить государственную систему изнутри. Эти люди прошли многое: и развал СССР в 1991-м, и другие трудности.

— Однако вывод, Владимир Григорьевич, довольно банален: все упирается в политическую волю высших должностных лиц страны. А точнее, в ее отсутствие.

— Это не моя тема. Если бы от меня одного это зависело, я бы сегодня принял все законы, необходимые для урегулирования строительного и жилищного рынка.

— Но реализация идеи доступного жилья, которая снова стала популярной, от вас зависит?

— В этом аспекте я могу говорить только о сегодняшней Концепции развития жилищного строительства, разработанной нашим министерством. Жилье должно быть разного назначения. Во-первых, за собой государство должно оставить обеспечение жильем льготников (военнослужащих и другие категории населения). Квартиры этим категориям лиц должны выдаваться один раз в жизни, а не бесчисленное количество раз, как это происходит в действительности.

Во-вторых, государство должно обеспечить жильем инвалидов.

Все остальные должны зарабатывать жилье… по различным формам, программам, проектам. Что касается жилья для богатых, то пусть его строят. Чем больше будет такого строительства, тем лучше будет жить государство.

В отношении жилья для среднего класса, и это в-третьих, то для этого нужна специальная программа, над которой мы тоже работаем. Концепция развития жилищного строительства, о которой я говорил, предусматривает четыре варианта обеспечения населения доступным жильем:

1) если вы накопили на счету для строительства жилья определенную сумму, государство выделяет вам премию в виде субвенции или кредита, 2) программа софинансирования государства с гражданином в соотношении 50/50 с кредитом на 25 лет, 3) программа 30/70, также с долгосрочным кредитом, где 30% стоимости строящейся квартиры за гражданина платит государство из бюджетных средств, 4) применение так называемых жилищно-строительных субсидий с участием разных банков для строительства жилья, где средства на первый взнос предоставляются государством на возвратной основе.

Я бы еще подумал о субсидии за счет выделения земли. Однако рано или поздно будет принят закон о продаже земли, рынок заработает, и теневые схемы отпадут сами собой.

— Как и насущная необходимость в законе — уже все поделят.

— Может быть и такое. Однако точно могу сказать одно: бесплатного жилья для среднего класса не будет. И это правильно. Когда человек покупает жилье за свои деньги — он его ценит.

В заключение я хочу сказать о другом. Создавать систему государства — очень трудная работа. Европа и Америка 200 лет шли в этом направлении, а мы и за 16 лет немало сделали. Трудом и кровью, методом проб и ошибок, за которые, к сожалению, часто приходится расплачиваться тем инвесторам, с проблем которых мы начали наш разговор. Но я оптимист.

Василий Кравченко: «Спекуляции на рынке жилья — нормальное явление для страны, где нет четких и прозрачных механизмов жизнедеятельности такой стратегической отрасли»

Василий Кравченко
Василий Кравченко
— Разбираться в какой-то конкретной афере на строительном рынке — пустое занятие. «Элита-Центр» это или какой-то другой случай помельче, главное — исходить из базовых понятий. Я готов говорить только в этом контексте.

— Извольте.

— Во-первых, мы мало строим. Спрос на жилье неудовлетворен. Во времена Союза мы строили в три раза больше. Сегодня даже Киев не вышел на объемы, которые мы имели в советское время. Потребности же увеличиваются.

— Что мешает строить больше?

— Для этого в стране не созданы экономические условия. Государство этим просто не занимается.

— Василий Иванович, но мы же строим рыночную экономику. По меньшей мере, именно так традиционно объясняют свою выжидательно-отстраненную позицию власть предержащие.

— А государство и не должно строить дома. Но обязано выстроить условия, обеспечивающие мощный приток инвестиций в отрасль. Здесь и налоговые стимулы, и субсидии, и классификация необходимого Украине жилья. Мы уже два года стучимся во все двери — и правительские, и президентские — с проектом закона «О господдержке обеспечения граждан жильем и развитии жилищного строительства», которым вводится один очень важный механизм субсидирования граждан. Он даст мощный толчок привлечению средств в жилищную сферу. И что? А мы ведь сегодня не только мало строим, но и переживаем тяжелейший кризис. И в этой связи, я думаю, мне не стоит напоминать вам одну довольно простую истину: когда существует острый дефицит чего-либо, то афер не избежать.

Рынок должен быть сбалансирован. Ведь никто же не злоупотребляет продажей мяса, к примеру, — его много. Так и квартиры должны свободно продаваться.

— А они и продаются, но по заоблачной цене и только для обеспеченных. Сегодняшние цены уже и средний класс не тянет.

— Согласен, сейчас строится жилье в основном для богатых. Часть для среднего класса. И на него есть большой спрос еще и потому, что недвижимость сама по себе стала хорошим вложением, которое через год окупается сторицей. Люди на этом делают бизнес. Однако здесь вряд ли что-то стоит менять. У богатых свои причуды. Пусть что хотят, то и делают. И покупают квартиры за сотни тысяч долларов в том числе. Государству до этого, в принципе, нет дела. Однако государству действительно должно быть дело до зарождающегося среднего класса и бедных категорий населения.

Что касается среднего класса, то должна быть создана система государственной поддержки строительства доступного жилья, за счет государственных субсидий. То есть государство должно стимулировать граждан приобретать жилье в собственность.

— А бедные?

— Квартиры таким людям нужно давать в аренду. В домах, находящихся на балансе муниципалитетов. Это и есть социальное жилье. Но никто в Украине ни одного такого дома еще не построил. И не думает строить.

— А как же громкие заявления всех без исключения политических сил на этот счет?

— Давайте обойдемся без политики… А в отношении социального жилья хочу вам сказать, что сегодня смещены все понятия. Под ним традиционно понимают те проценты, которые застройщики отдают в фонд города. Но это не социальное жилье, потому что строится оно не за счет государства, а за счет простых инвесторов.

— То есть я плачу налоги в казну, но кроме того покупаю за свои деньги квартиру себе и, простите, своему соседу. В итоге не имею никаких гарантий, что я и мой сосед в эти квартиры когда-нибудь въедем… Гуманно, конечно, с моей стороны, но как-то уж слишком нагло со стороны дер­жавы.

— Совершенно верно. Социальное жилье во всем мире строится на деньги бюджета.

— Однако и бюджет может быть бедным.

— Нет денег в бюджете — дайте бесплатно застройщику землю. И за это пусть он вам построит отдельный дом. Поймите, сколько бы мы ни рассуждали на тему бедных бюджетов, сколько бы ни ждали, пока рынок самостоятельно отрегулирует все внутренние процессы и застройщикам станет выгодно не обманывать инвесторов и строить не только для богатых, мы потеряем нечто большее, чем время. Сегодня из квартир вывозят стариков не только аферисты, но и собственные дети. Это крайность, конечно.

— У нас теперь династии не трудовые, а квартирные. К тому же действительно нередко морально деградирующие в томительном ожидании освобождения своего жизненного пространства от ненавистных родственников…

— Создана такая ситуация, когда людей просто столкнули лбами. Власть, занимающая такую позицию, ведет себя аморально. Это вопрос национального значения. Жилье должно быть объявлено национальным приоритетом. И не надо ничего придумывать. Так поступили в свое время в США, в Германии в 90-е годы, когда масса немцев хлынула из Восточной в Западную. В Китае сегодня жилье — национальный приоритет. Когда мы это поймем, то сможем выстроить разумную систему законов.

— С чего начать?

— Во-первых, необходимы налоговые льготы тем, кто строит жилье. Во-вторых, нужно решить вопрос резервирования земли для строительства доступного и социального жилья, под которое земля должна выделяться бесплатно. Необходимо стратегическое планирование на 25—30 лет вперед. А эти все бездумные тендеры и продажи с аукциона — банальное латание дыр в бюджете. А кто подумал, что будет через десять лет?

Сегодня в Киеве официально проживает 2,5 млн. человек. А реально — пять миллионов. При таких темпах роста населения в столице через пять-десять лет будет проживать около 10 млн. человек. Это будет такой мегаполис, которым вообще никто не сможет управлять. Если уже сегодня не заниматься созданием киевской городской агломерации, которая будет иметь в диаметре 70—80 км, то случится катастрофа. Надо думать уже о территориях за Броварами, Борисполем, Вышгородом. Так, как это делается в цивилизованных странах.

— Большой Париж, большой Лондон…

— А как еще? Надо строить дороги, отводить земли под социальное и доступное жилье. Для элитного — продавать землю на аукционах. Аукцион же под все, как сегодня требует оппозиция, — это та же стройка для богатых. Думать надо, вникать. Политику нужно структурировать и четко проводить. Внести на этот счет изменения в законы о местном самоуправлении, госадминистрациях, Земельном кодексе. Ведь Конституция всем гарантирует право на жилье.

— Если все это суммировать, то можно сделать вывод, что страна стоит перед необходимостью разработки национальной программы жилищного строительства и разработки системы законов?

— Начиная с тех, которые касаются механизмов функционирования местной и центральной власти, земельного законодательства, градостроительного кодекса. А если выхватывать какой-то факт, что кто-то где-то недостроил дом, то это, скажу я вам, нормальное явление в такой ситуации. Спекуляции на рынке жилья — нормальное явление для страны, где нет четких и прозрачных механизмов жизнедеятельности такой стратегической отрасли.

— Так дело-то как раз в том, что этих фактов становится все больше и больше. А жизнь у людей одна, и не выхватывать подобные случаи, не бороться, ожидая пока государство осознает, что проблему нужно решать в комплексе, как-то уж совсем безнадежно…

— Согласен. Ваша и наша задача — складывать из этих фактов некую картинку, которая еще раз должна указывать власти на то, что ждать больше нельзя. Если же все-таки попытаться затронуть отдельные моменты, когда инвестор оказывается втянут в жилищную аферу, то действительно есть разные схемы финансирования жилищного строительства. Одни из них — рисковые. Другие — нерисковые. И здесь надо разбираться. Гражданин — не теленок.

— Какие схемы вы относите к рисковым?

— Во-первых, когда деньги берет никому не известная строительная компания. К тому же напрямую, без финансовой структуры, которая по закону должна выступать в качестве гаранта планомерного и рационального освоения средств инвестора в процессе строительства. Как сегодня работает «Киевгорстрой»? Деньги несут в «Аркаду» — финансовому посреднику, который не только за них отвечает, но и контролирует стройку. Это законная схема финансирования строительства через ФФС (фонды финансирования строительства). Таких фондов в стране уже около 50.

— Говорят, что «мудрые» игроки строительного рынка уже насоздавали себе афиллированных фондов и строят. И если вдруг что, ни застройщика тебе, ни фонда… К тому же «Аркада» берет хорошие проценты, потому и цены на жилье «Киевгостроя» также рассчитаны, мягко говоря, не на бедных.

— Повторяю, в нашем государстве возможно все. Однако вы должны понимать, кто такие строители. Это люди, которые как угодно могут распорядиться вашими деньгами. Могут прокрутить, вложить в другое дело в надежде быстро получить прибыль и… прогореть. Ну, просчитались… А банк все просчитает. За это и возьмет свой процент. Все логично. И гарантированно.

Есть еще одна рисковая схема финансирования строительства. Строительная организация выпускает облигации и говорит: я продам их, привлеку деньги и потом рассчитаюсь. Вы покупаете эти облигации и якобы имеете право на жилье. Однако у вас при этом нет ни каких гарантий. Здесь может быть замешана и Государственная комиссия по ценным бумагам. Ведь это не фондовый рынок. Это облигации, которые выпущены под ничто. Люди просто нашли нишу. В силу нашего законодательства.

Большая проблема и в том, что право заниматься строительными работами у нас имеют все. Ведь кто такой сегодня в Украине застройщик? Это тот, кто получил землю. Вот, например, в Болгарии, чтобы стать застройщиком вы должны попасть в центральный профессиональный реестр строительных организаций, который ведется Строительной палатой этой страны. А для того чтобы попасть в этот центральный профессиональный реестр, вы должны показать, чем занимались последние пять лет, баланс, количество рабочих, техники, долги перед банками. Подтвердить свою репутацию. Иначе вы не попадете в реестр. И даже имея землю, не получите права на ней строить: только начали строить — 100 тыс. долл. штрафа! Даже если дали взятку местному чиновнику. Строительная палата Украины также намерена лоббировать подобный закон.

Нужен и специальный закон, который бы определил систему допуска на строительный рынок, через независимую профессиональную организацию. Надо понимать, что строительство — это отрасль, которая связана с большими рисками. Помните, аквапарк в Москве взял и обвалился… Ну а если этой деятельностью занимаются люди, которые за взятку купили землю…

— Вы хотите сказать, что пусть они лучше ее десять раз перепродадут, чем сами начнут на ней строить?

— Дело не в перепродаже. Этому также нужно поставить заслон. Перепродал — плати половину в бюджет. Что касается сути вопроса, то как строят многие так называемые застройщики. Нанимают какие-то подрядные организации, которые вообще понятия не имеют, как строить. И напасть на такую организацию — это самая рисковая схема. Главное, что у подобных образований в стране уже создано лобби. Кто их представляет? Депутаты местных советов. Они лоббируют себе кусок земли. Повторюсь, в лучшем случае они эту землю перепродадут и заработают миллионы. В худшем — начнут сами строить.

Я посмотрел данные Госкомстата: в Киеве право на строительные работы имеют 25 тыс.(!) организаций. Это настоящая катастрофа. Все местные советы сегодня — это банальные корпоративные организации по разворовыванию земли.

— Побеждает воровское лобби…

— Побеждает, потому что их очень много.

— Как быть?

— Надо создавать сильное профессиональное лобби. Менять законы. Ведь не работает на местах пропорциональная избирательная система. В результате внизу две-три семьи контролируют местные советы и делят собственность и землю, а наверху — два-три клана контролируют парламент и делят власть.

Лев Парцхаладзе: «Сотрудничество с властью сегодня чревато годами бездействия»

Лев Парцхаладзе
Лев Парцхаладзе
— И все-таки, Лев Ревазович, что, по-вашему, необходимо для того, чтобы жилье стало доступными, а его строительство не использовалось аферистами, как приманка для наивных?

— Во-первых, действительно нужно больше строить. Тогда конкуренция не только охладит пыл застройщиков повышать цены, но и разнообразит предложение. А там, где есть выбор, — афер меньше. Во-вторых, необходимо развивать ипотеку — доступные долгосрочные кредиты под низкие ставки.

В-третьих, необходимо стимулировать рост доходов граждан, которые должны быть в состоянии эти кредиты брать.

— Лет эдак на 50 работы, особенно с учетом роста доходов украинского населения…

— Отнюдь. Все ведь не настолько сложно, как власть уже второе десятилетие пытается внушить людям. Просто должны быть предприняты очень жесткие и решительные шаги на законодательном уровне. Здесь вам и обязательное наличие генплана в деталях, и земля только на конкурсной основе, и четкий регламент разрешительных механизмов, и минимизация участия чиновников в этих процессах…

— Вы хотите сказать, что в результате появятся некие механизмы разумного регулирования рынка, когда не оголтелые застройщики станут навязывать городам свои хаотичные желания, а города будут направлять их броуновское движение в нужном для себя направлении?

— Совершенно верно. Однако сегодня государство и местные советы демонстрируют незаинтересованность в наведении порядка на этом рынке. К большому сожалению.

— Чем вы это поясните?

— Идет очень быстрое и жесткое перераспределение собственности. А многие представители власти имеют к этому самое непосредственное отношение. Потому отсутствие мотивации наводить порядок в этой сфере вполне естественно.

— На вашей компании, на рынке это как-то отражается? Очень хочется проследить цепочку дальше. В чем, собственно, вопрос? Ну не было у водителя троллейбуса этой земли и никогда не будет. Какие у него могут быть претензии к городской власти? Пусть себе делит…

— При всей нелицеприятности этой ситуации…

— С бедностью водителя троллейбуса или политикой городской власти?

— Все взаимосвязано. Так вот, при всей неоднозначности ситуации я все-таки нахожу в ней больше плюсов.

— ???

— Чем быстрее имущество перераспределится в частные руки, тем более эффективно будут развиваться любые проекты. В том числе и строительные. Если государство не делает это эффективно, то пусть этим займется частный бизнес. А здесь действительно целая цепочка. Чем быстрее и больше будет привлечено инвестиций, тем больше будет создано рабочих мест. Согласен, землю можно распределять и более цивилизованно. Однако, если мы не умеем цивилизованно, то пусть это хотя бы побыстрее закончится.

— А минусы называть будете?

— Конечно, подобная ситуация отпугивает иностранные компании, которые вообще понятия не имеют, как работать на нашем, мягко говоря, непрозрачном рынке. Меньше денег поступает в бюджет. В результате не строятся новые дороги, больницы…

— Кстати, не только не строятся дороги, но и дорожают квартиры. Скажите, вам приятнее скупать землю у этих новоявленных посредников от власти, накручивающих на ней миллионы?

— Если честно, то от того, где я куплю землю — на аукционе или у посредника, цена за квадратный метр особо не изменится. Цену формирует спрос и предложение. То есть, если метр на каком-то участке стоит тысячу долларов, а есть желающий купить его за 15, то я продам за 16. Бизнесмен никогда не будет продавать по законам себестоимости, только по законам бизнеса. И это все игроки рынка должны четко осознавать. В том числе и инвесторы.

Что касается вопроса о радости общения с посредниками, то могу вас заверить, что сегодня 99% участков мы покупаем у каких-то частных и физических лиц.

— Так это тоже хорошо?

— Тоже хорошо. Если государство не может продать эффективно землю, то пусть этим займется частник.

— И положит себе в карман?

— Из двух зол надо выбирать меньшее. Так я быстрее реализую свой проект. Только один быстро построенный торговый центр сразу даст пять тысяч рабочих мест. А это зарплата, социальные пакеты и пр. Таким образом быстрее будет развиваться экономика.

— Землю, понятно, вы уже с полным пакетом документов на строительство приобретаете?

— Безусловно. Повторяю, сотрудничество с властью сегодня чревато годами бездействия. Вот последний пример. Недавно у нас была встреча с компанией «АCCOR». Речь шла о двадцати гостиницах.

— Вы к Евро-2012 готовитесь?

— Это мэры должны к Евро готовиться. А для нас это бизнес. Мы разослали всем городским руководителям письма. Из двадцати адресатов цивилизованно отреагировали только два, предложив участки на конкурсной основе. Другим это, простите, неинтересно? Таким образом мы и ищем участки на вторичке, покупаем их за миллионы долларов и для нас это быстрее и выгоднее.

— Сколько вы тратите времени на частника и на власть?

— С властью вообще прогнозы строить нельзя. Будут кормить обещаниями годами. А потом в итоге откажут, потому что постоянно есть риск, что найдется другой претендент на участок, который полезен лично какому-нибудь чиновнику, а не общине, ожидающей ремонта дорог за деньги от того же аукциона.

Действительно, в каждом городе образовалась определенная прослойка людей, которые знают, как и куда эффективно зайти, что конкретно просить, так как располагают информацией о свободных участках.

— Такие себе инсайдеры от власти?

— Так и есть.

— Государство, действительно, отдыхает… А г-н Парцхаладзе усиленно продолжает строить жилье исключительно для богатых — по 16 тыс. грн. за квадрат.

— Все это тоже довольно относительно. Сейчас перегреется сектор для богатых, и все дружно начнут строить для среднего класса. Что касается компании, которой я руковожу, то работа в сегменте бизнес- и премиум-класса — наш изначальный стратегический приоритет. Здесь меньше инвестиционных рисков.

— В чем разница дорогого и дешевого жилья?

— Ее практически нет. Дело в объемах. Ты получаешь один пакет документов что на элитный объект в центре, что на целый микрорайон. Сумма взноса практически одна и та же. Однако, если ты строишь микрорайон, то цена разрешительной документации распределится на большое количество квадратных метров и составит, к примеру, 50 долл. А в центре столицы — 1 тыс. То есть в центре ты на самом деле дешевле продать не можешь. А в районе можешь. И построить миллион квадратных метров. И будет вполне экономичный проект. Мы сейчас активно рассматриваем такие варианты.

— И какая там цена за метр?

— Город городу рознь. В Киеве сегодня дешевле двух тысяч за квадратный метр нет. И мы сегодня с огромным удовольствием, с учетом больших площадок, строили бы жилье эконом-класса.

— По 2 тыс. долл. за квадрат?!

— Да.

— Лев Ревазович, боюсь, что вы несколько оторвались от насущных проблем среднего класса. Эконом-класс за две тысячи долларов за квадрат при средней зарплате в столице в 2,5 тыс. грн. (!), это несколько необдуманное заявление.

— Ну, можно опуститься еще долларов на 300. Кстати, не забывайте о спросе и диктате монополистов. Хотя они сегодня сдают позиции. И в объемах, и в качестве. Появилось очень много молодых агрессивных частных компаний.

— Таких, как «21 век»?

— Совершенно верно. И тех, которые входят в Украинскую ассоциацию строителей. Ее члены, кстати, не замечены в жилищных аферах. В ее стенах мы сегодня разрабатываем интереснейший и полезный проект создания в Украине саморегулируемых организаций. Это позволит в разы сократить количество скандалов, связанных с жильем.

— Можно немного подробнее об этих организациях?

— Основным направлением деятельности такой организации можно назвать минимизацию вмешательства государства в деятельность строительного комплекса. Сердцевина этой системы — компенсационный фонд, создаваемый при каждой саморегулируемой организации. Средства этого фонда задействуются при решении проблем каждого из участников организации. Если, к примеру, компания не смогла выполнить свои обязательства перед инвесторами, на помощь приходит компенсационный фонд.

— Некая круговая порука?

— Да. Однако к самой компании фонд также предъявляет жесткие требования. Среди них и материальная ответственность участвующих в фонде строительных компаний. Такая организация уже действует в Питере. Ведь что произошло в России? Там таких «элитчиков» — миллионы. Что сделало государство? Запретило продажу квартир до ввода дома в эксплуатацию. В результате цены на жилье за полгода подскочили на 60%. Вот вам и доступное жилье. Все надо взвешивать.

В продолжение темы о защите прав субъектов строительного рынка скажу, что необходимо наладить и систему обязательного страхования рисков. При чем и инвесторов, и застройщиков. Вот что делать, если, к примеру, сессия совета отменяет свое же решение о выделении земельного участка, а люди уже купили квартиры в будущем доме? Именно этот фактор стал основным толчком к образованию нашей организации в 2005 году.

— Хотите сказать, что такой прием по отношению к застройщику предполагает подобный шаг застройщика уже по отношению к инвесторам?

— Любое нарушение порождает следующее. Так что защищать сегодня нужно права не только инвесторов, но и застройщиков, оказавшихся в не менее сложной ситуации. Я имею в виду, конечно, компании с репутацией на рынке.

Оставайтесь в курсе последних событий! Подписывайтесь на наш канал в Telegram
Заметили ошибку?
Пожалуйста, выделите ее мышкой и нажмите Ctrl+Enter
Добавить комментарий
Осталось символов: 2000
Авторизуйтесь, чтобы иметь возможность комментировать материалы
Всего комментариев: 0
Выпуск №42, 9 ноября-15 ноября Архив номеров | Содержание номера < >
Вам также будет интересно