О юродивых и недвижимости, или Строительный бум по-казахстански

Пролог в двух абзацах

Летом 2007 года в Казахстане случилось то, о чем местные «кассандры» предупреждали несколько последних лет: «ценовой пузырь» на этом рынке лопнул, а с ним — и чаяния многих бизнесменов и рядовых граждан, вложивших свои средства в строительные проекты и оставшихся в итоге ни с чем, так как строительство остановилось. Попробовав отстоять свои интересы и столкнувшись с «глухой стеной» властей и застройщиков, часть обманутых пайщиков теперь пытается привлечь внимание к своим проблемам экстравагантным способом — просят политического убежища.

То, что произошло с казахстанским рынком недвижимости, непросто объяснить сколько-нибудь разумными причинами. Если только не искать это объяснение в простых человеческих пороках, таких как, в первую очередь, жадность…

Страна непуганых риэлтеров, банкиров и К^о

В 2000-е годы цены на недвижимость росли нездорово быстрыми темпами. Если в конце 1990-х однокомнатную квартиру в Алматы можно было купить за 10 тыс. долл., то на ценовом пике рынка, год назад, такое жилье стоило как минимум раз в пятнадцать дороже.

Рост цен на недвижимость постоянно и сильно опережал и официальные цифры инфляции, и темпы снижения курса доллара к национальной валюте. Продав не роскошную, а просто неплохую квартиру советской поры в хорошем районе Алматы, можно было купить, например, дом в Испании.

Это стало возможным по двум причинам, тесно связанным между собой: длительного периода высоких цен на нефть и во многом «выросших» из него высоких кредитных рейтингов Ка­захстана и его банков. Несмотря на постоянно декларируемую необходимость диверсифицировать экономику страны, уйти от сырьевой зависимости, ни государство, ни частный сектор экономики не смогли, да толком и не пытались направить в развитие перерабатывающей промышленности и модернизацию инфраструктуры немалый приток денег извне. В основном денег заемных (высокий кредитный рейтинг!). И это «финансовое изобилие» хлынуло на рынок недвижимости и в строительный сектор, ставшие, наряду с экспортом нефти, «локомотивами» роста казахстанской экономики.

Прирост ВВП страны все последние годы составлял в среднем 10%, и, по оценкам некоторых аналитиков, примерно треть роста давал рынок недвижимости. Из этого можно было попытаться извлечь плюсы и для других сфер экономики, например, для промышленности строительных и отделочных материалов. Некоторый рост в ней был, но — несопоставимый с потен­циальными возможностями. Доступ на казахстанский рынок дешевых китайских, российских и даже киргизских материалов, изношенность инфраструктуры и дефицит ква­лифицированных кадров стали причиной того, что собственная про­дукция не стала доминирующей ни в одном из сегментов этого рынка.

Дешевизна (конечно, относительная) строительных материалов не отражалась на стоимости строящегося жилья и коммерческой недвижимости. Но высокие цены на них не останавливали растущий спрос. Этот парадокс объяснялся просто: состоятельные казахстанцы рассматривали покупку недвижимости как удобное инвестирование, а представители среднего слоя пытались угнаться за первыми, смело беря ипотечные кредиты в местных банках, политика которых по отношению к заемщикам была более чем либеральной.

Сейчас уже можно использовать другой термин — авантюрной. Особенно справедлив он, если вспомнить, что и банки пускали на рынок ипотечных кредитов в основном не собственные средства, а кредиты, привлеченные из-за рубежа.

Доступность ипотечных кредитов, отсутствие других надежных и эффективных способов инвестирования, крайне агрессивная реклама на рынке вели к бесконечному росту цен на недвижимость. Банки, строительные компании и риэлтеры, дружно надувая этот «пузырь», что есть мочи приближали кризис.

Что до населения, то оно, глядя на все это, пребывало в состоянии нервного шока, все больше втягиваясь в «пирамиду недвижимости». Кто в 2000-м осторожно и даже скептически относился к идее вложить свои небольшие средства в недвижимость, тем более взять для этого кредит, в 2004-м уже смело это делал, надеясь успеть снять свою порцию «сливок».

Матерщинник Вовочка и лопнувший «пузырь»

В итоге была выстроена абсолютно спекулятивная, рискованная и нежизнеспособная модель того сегмента национальной экономики, который был в ней одним из доминирующих.

Аналитик компании Visor Capital Юрий Храмцов оценивает спекулятивную составляющую в спросе на недвижимость в Казахстане на его пике, то есть в 2007 году, в 60—70% сделок от общего объема.

«Если бы к заемщикам применялись более строгие требования, то ситуация сегодня была бы другой.

По данным Национального агентства по статистике, средняя зарплата в Алматы составляет 700 долл. Как можно было рассчитывать, что при такой средней зар­плате в городе будут проданы
5 млн. кв. метров жилья (общий объем проекта) по цене свыше
3 тыс. долл. за квадрат? Это нереально! Допустим, строительные компании ошибались в своих оценках. Но почему банковские аналитики соглашались с такими оценками и принимали их в расчет? По-моему, проблема в том, что спекулятивная составляющая в общем объеме торговли недвижимостью была колоссальной. Как только цена стала совсем уж неразумной, спекулянты просто перестали скупать квадратные метры. А тут еще добавились проблемы с ликвидностью банков: ипотеки нет, соответственно, цена на недвижимость резко упала. Кто виноват?» — задался вопросом эксперт на круглом столе по проблемам состояния финансового рынка Казахстана.

Такие круглые столы сейчас проходят в Алматы, финансовом и интеллектуальном центре Казахстана, очень часто. Иногда их организаторам достает смелости называть вещи своими именами, и тогда в заглавии дискуссии появляется слово «кризис».

Чаще обходятся без этого; тогда происходящее напоминает анекдот про Вовочку, которому учитель запретил называть известную часть тела ее именем, на что умный мальчик удивился: «надо же, ... есть, а слова — нет!».

«Пузырь» неизбежно должен был лопнуть. Это произошло бы и без американского ипотечного кризиса, может, чуть позже. Кстати, независимые казахстанские экспер­ты считают, что в Казахстане этому заокеанскому кризису должны быть благодарны: он сыграл роль катализатора для сдувания местного рынка, которое еще могло произойти без немедленного коллапса для всей экономики. Еще бы год-два безудержного роста цен, привлекаемых внешних заимствований, еще несколько десятков тысяч обманутых пайщиков — и неизвестно, чем бы все закончилось.

Из-за американского кризиса банки не смогли привлечь новые займы за рубежом и вкачать их в строительный сектор. Цены тут же пошли вниз. Начав снижаться прошлым летом, рынок недвижимости до сих пор не достиг своего дна. Осенью 2007-го риэлтеры и, видимо, связанные с ними «эксперты» утверждали, что сразу после нового года снова начнется рост. Но народ оказался настолько напуган «неожиданным» падением, что на это не клюнул. И правильно: цены по-прежнему снижаются.

Оценить, на сколько они реально упали, сложно: одно дело — заявляемая продавцом цена, другое — за сколько квартиру или особняк реально готовы купить. Панельную «трешку» год назад легко можно было продать за 250—300 тыс. долл. Сейчас она не продается и за 140 тыс. долл. Рынок вообще встал.

Как-то экспертов-оценщиков пригласили оценить стоимость недвижимости в районе города, который должен быть выкуплен и снесен для госнужд. Не получилось: согласно методике оценки, нужно отталкиваться от рыночного прецедента в данном районе, а какой прецедент, если несколько месяцев не было заключено ни одной сделки?!

Ударим «Лампой Аладдина» по ипотечному кризису!

Риэлтеры идут на всякие хитрости, чтобы «расшевелить» рынок. Подъезды обклеиваются объявлениями «куплю квартиру в вашем доме», но указанный телефон всегда бывает занят.

К людям, выставившим недвижимость на продажу и сидящим без почина, а потому уже согласным отдать ее за сколько возьмут, вдруг начинается паломничество потенциальных «покупателей». И каждый вроде готов купить, но какая-нибудь мелочь всегда не устраивает. Например, паркет уложен «елочкой» не в ту сторону, куда хотелось бы теще…

Говорят, компании-застройщики держат специальных людей, которые по вечерам обходят нераспроданные квартиры в новых многоэтажках и поочередно зажигают-выключают «лампу Аладдина» — свет в комнатах, чтобы создать у публики на улице иллюзию заселяемого дома. Но толку, судя по состоянию рынка, мало. Детский сад, одним словом. Смех и грех…

Одно радует: граждане Казахстана уже не «покупаются» на такой примитив. То ли поумнели (жаль, что не двумя-тремя годами раньше!), то ли деньги закончились…

Пострадали от кризиса очень многие. Банки, лишившиеся сверхприбылей и репутации «самых умных в СНГ». Сотрудники риэлтерских агентств и прочей «рыночной инфраструктуры», которых теперь нещадно сокращают или урезают им зарплаты. Те, кто купил недвижимость в надежде перепродать с наваром, — теперь об этом надо забыть. Но больше всех те, кто проинвестировал строительство новых домов и не успел получить в них квартиры, так как из-за проблем у застройщиков строительство остановилось, а кое-где и не успело начаться. Так называемые обманутые пайщики.

Кто подпишет «письмо к турецкому султану», а кого «порвут» на целине?

Таковых сегодня в Казахстане, по официальным данным, 29,5 тыс. человек. Но эксперты (как экономисты, так и политологи) считают, что эту категорию граждан надо считать с учетом членов семей. Потому что заряд потенциально опасного взрыва социального протеста очень зависит от «коэффициента семейственности». И если так считать, то круг обманутых и обманувшихся расширяется примерно до 100 тыс. человек. А это уже политически значимая цифра. Не случайно проблеме пайщиков много внимания в последнее время уделяет оппозиция.

Но и это еще не все: вдруг стали появляться новые цифры пайщиков, без «семей» — до 40 тыс. Откуда они взялись, неясно, но и абсолютной уверенности в том, что официальная цифра в 29,5 тыс. окончательна, нет. Очень уж вольно в Казахстане принято обращаться со статистикой в политически сложные моменты.

Стоит заметить, что среди обманутых пайщиков мало или вообще нет состоятельных людей. Тех изначально «никто не хотел обижать». Все это — представители среднего класса, которые решили улучшить свои жилищные условия или подзаработать на росте недвижимости и вложили в это последнее или предпоследнее. То есть народ, с одной стороны, сильно обиженный, а с другой — неглупый, политически грамотный и даже способный к самоорганизации.

Вот пример: когда все ответственные госорганы стали «отфутболивать» претензии пайщиков, они сели писать «письмо турецкому султану», т.е. обращения в посольства западных государств о предоставлении убежища.

«В чем первопричина той ситуации, которая сложилась вокруг проблем пайщиков? В нечисто­плотности отдельных бизнесменов, несовершенстве законодательства, отсутствии должного контроля со стороны государства или правовой неграмотности населения?» — задавался вопрос на круглом столе «Проблемы, связанные с долевым участием граждан в жилищном строительстве и возможные пути их решения».

Большинство участников дискуссии высказали убеждение, что причина во всем перечисленном. Но первопричина — в неэффективности деятельности государства по регулированию экономической, финансовой политики в Казахстане.

Многие думают, что, видимо, большие люди были заинтересованы в бесконечном, «на дрожжах», процветании крупных застройщиков и ипотечных программ банков. Косвенно в пользу этой «теории чиновничьего заговора» говорит решение правительства выделить из госсредств 4,5 млрд. долл. на завершение строительства тех объектов, которые уже были более или менее готовы к моменту кризиса. Поговаривают, что не любая строительная компания могла получить доступ к этому финансовому источнику, а лишь «правильные». Впрочем, принципиально решить все возникшие проблемы эта большая сумма все равно не сможет. Самый авторитетный в Казахстане эксперт по рынку недвижимости Александр Калинин заявил в СМИ, что для этого нужно, по меньшей мере, в два раза больше государственных инвестиций. То есть 9 млрд. долл.

На что последовал ответ: «Все, баста! А то инфляция». На что обыватели сразу вынесли свой «вердикт»: «Ну да, своих вытянули, а теперь на остальных…».

Что касается акимата (администрации) Алматы, которому пайщики адресуют свои претензии, то его представитель на том же круглом столе высказался в таком духе, что, мол, надо было самим пайщикам думать и смотреть, кому деньги отдают. «Незнание закона не освобождает от ответственности, короче!» — заявил высокий чиновник.

Явно погорячился, по привычке не подумал…

Аудитория пайщиков, в которой доминируют дамы, взорвалась такими эмоциями в адрес представителя акимата! Еще малость — и можно было бы цитировать шолоховскую «Поднятую целину»: «Размётного убили?!» — «Бабы разорвали!!».

Эпилог в одном абзаце

Как разрешится эта тяжкая ситуация, неизвестно. Пока ясно одно: ни у правительства, ни у местных акиматов, ни у банков нет сколько-нибудь понятной стратегии преодоления кризиса. Похоже, все хотят выводить больного из комы «касторкой». То есть с помощью всяких «примочек» в виде разовых субсидий от правительства или долгих переговоров с пайщиками. Чтобы попытаться дотянуть до того момента, когда мировые финансовые рынки станут опять «щедрыми» и можно будет получать серьезные займы под небольшой процент за «красивые банковские глаза» и кидать эти денежки на ипотечный рынок.

На первый взгляд, идея, достойная юродивых. Но не таковым ли благоволит Всевышний?