Недвижимость: после стремительного роста цен наступил полный штиль

Если начало осени порадовало застройщиков и арендодателей ростом цен, то в ноябре все снова остановилось — блэкауты таки добили рынок недвижимости. Тот факт, что теплоснабжение включили значительно позже, чем в предыдущие годы, плюс отключения света по восемь часов дважды в день, кроме того, политические проблемы, такие как «миндичгейт», ультиматумы о капитуляции — все это негативно сказалось на недвижимости: продажи остановились, а цены на аренду пошли вниз.

Аренда

На сегодняшний день спросом пользуется минимальная аренда в размере 7–10 тыс. грн в месяц и меньше за квартиры в прифронтовых городах — Чернигове, Сумах, Харькове, а теперь и в Запорожье. Переселенцы не готовы платить больше, потому что их доходы минимальны, а государство им практически не помогает.

Даже в Киеве можно сегодня найти такие цены. Естественно, не на первых колонках сайтов объявлений и не в новостройках или центре Киева, но они есть, особенно в домах «советского» жилищного фонда, на окраинах, без современного ремонта и в не очень удобных транспортных местах. Они есть на бесплатных телеграм-каналах и других бесплатных ресурсах, только не у риелторов.

Впрочем, средняя цена за аренду в Киеве на сегодняшний день находится в пределах 15–20 тыс. грн/месяц за квартиру, в центре — до 25 тыс. Хотя среди объявлений можно увидеть и какие-то заоблачные цены, но эти объекты годами не могут найти арендаторов, а ремонты там настолько дорогие, что для кого-то выгоднее их не сдавать в аренду вообще.

Интересно, что арендаторы сегодня предпочитают искать жилье в новых ЖК, поскольку хотят больше комфорта, который может предоставить современное здание: если уж платить деньги, то оно должно того стоить. Поэтому у цен в старом («советском») жилищном фонде и цен в современных зданиях разновекторное направление: в старых идут вниз, тогда как в новых не уменьшаются. Исторический центр является исключением, но не всегда.

Конечно, цены на западе Украины существенно отличаются в большую сторону, а Львов и Луцк привлекают больше всего инвестиций в стране, потому что процесс релокации продолжается. Так же, как это было во Вторую мировую: целые заводы переезжают с сотрудниками и их семьями. Соответственно, и аренда здесь уже киевская — 20–25 тыс. грн/месяц за квартиру. Даже Ивано-Франковск подтягивается под эти цены, не говоря уж об Ужгороде или Мукачево, где, возможно, цены немного ниже, но потенциал к росту значительный.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Как не платить лишнее за коммуналку в квартире, в которой не живешь

Кто арендаторы?

Конечно, львиная доля арендаторов ищут минимальную аренду, потому что они переселенцы. Как ни странно, появилась новая категория иностранцев из Турции, Грузии, Азербайджана и других азиатских стран, новые трудовые мигранты — специалисты в IT и логистике. Есть студенты из Индии, Китая и других азиатских стран, а также из Африки и Латинской Америки, которые традиционно учились в Украине, повышали здесь свою квалификацию.

Многие ищут аренду, имея домашних животных, но не все при этом умеют беречь имущество арендодателей и не всегда готовы компенсировать повреждения, неизбежные при наличии животных, поэтому очень часто им отказывают. Даже двойной залог не помогает.

Есть семьи, которые устраиваются на работу в Киеве, переезжая из больших прифронтовых городов, особенно из Харькова. Они, конечно, относятся также к категории внутренне перемещенных лиц, но поддержку от государства не получают, а устраиваются на государственную службу на неплохую зарплату: сегодня зарплаты в госорганах намного выше, чем в частных структурах.

Арендаторы, а чаще покупатели, на западе — это семьи и работники, которые релоцируются вместе с предприятиями с востока. Также есть небедные люди из прифронтовых городов, которые могут себе позволить достойную аренду и работать из дому.

А люди с низкими доходами преимущественно остаются в своих городах, кто-то до последней возможности, потому что понимают, что государство им не поможет, а найти работу после определенного возраста практически невозможно.

И хотя объем свободных площадей в уже существующих домах огромен, никто не задумывается, как же запустить эти площади в оборот. Речь о том, как стимулировать владельцев жилья сдавать его в аренду или даже продать государству для ВПЛ, чтобы у людей была крыша над головой и они могли нормально работать и воспитывать детей.

С другой стороны, беженцы понимают, что политика в Европе может резко измениться (она уже меняется. — Л.С.), и им придется возвращаться, поэтому резервная квартира в Украине — это как последний рубеж: за спиной что-то есть.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

На столичном рынке недвижимости активизировались иностранцы

Купля-продажа

Продажа квартир в четвертом квартале 2025 года практически остановилась, хотя летом и в начале осени рынок был достаточно бодрым, а цены в Киеве почти вернулись в долларовом эквиваленте до уровня 2021 года. Но с приходом холодов и увеличением дроново-ракетных ударов все изменилось, притом что количество предложений только растет.

Увеличивается предложение в основном благодаря тем, кто уехал за границу и уже неплохо там устроился. А те, кто не устроился и у кого дети не вписались в то окружение, уже давно вернулись в свои дома. Поэтому квартир на рынке все больше, но покупать их некому, потому что у ВПЛ нет денег.

На сегодняшний день спросом пользуются квартиры только в самом экономном сегменте и/или за счет программ «єОселя» или «єВідродження», где квартиры должны быть в домах, введенных в эксплуатацию не более десяти лет назад, а для некоторых категорий — даже трех лет.

По мнению экспертов, эти требования очень жесткие, потому что с 2000 года в Украине строятся современные дома повышенного комфорта. Поэтому указанное ограничение не имеет логичного объяснения не только для старого фонда, но и для довольно новых современных домов, построенных после 2000-го, потому что им уже около 25 лет. Более того, надо дать возможность покупать квартиры в любом жилищном фонде, если кто-то хочет там жить. Потому что на сегодняшний день все это выглядит как искусственное и ненужное ограничение рынка, что сдерживает его развитие.

В других сегментах (улучшенный эконом-, бизнес- или элитный) все стоит замороженным, потому что продавцы не собираются снижать цены, ожидая изменения ситуации. Они не будут продавать за 500–600 долл./кв. м квартиру, цена которой была 3–4 тыс. долл./кв. м, потому что нет покупателей, зато есть надежда на окончание войны и возрождение рынка.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Как вывезти деньги за границу после продажи квартиры: что стоит знать

Конечно, спросом пользуются квартиры, которые в народе называют «гостиничного типа», площадью 18–20 кв. м по цене 15–16 тыс. долл. Хоть какое-то жилье, но свое, пусть и на Борщаговке или ДВРЗ. И это в Киеве, а в Днепре, Харькове или Запорожье такую «гостинку» можно купить еще дешевле.

Если раньше в Киеве полнометражную квартиру в спальном районе можно было приобрести за 40–60 тыс. долл. при средней цене 50 тыс. долл., то теперь их предлагают по цене 30–40 тыс. долл. Но спроса на них нет, поскольку дома старые или «советского» фонда под государственные программы не подпадают. Снятие ограничений по возрасту дома оживило бы этот рынок.

Нет спроса и на квартиры в центре с дизайнерским ремонтом, которые традиционно сдавали в аренду иностранцам: по таким квартирам у риелторов месяцами нет ни одного звонка. Эти квартиры ожидают иностранцев, готовых платить за дополнительный комфорт, но до окончания войны они не появятся.

Стоимость — это всегда ожидание и надежды: ожидание роста цен, стабильности жизни и надежды на лучшее.