Конец спекуляций: что будет с ценами на новые квартиры

Хаос и конец перекупщиков

Если кратко охарактеризовать нынешнюю ситуацию на рынке продажи новостроек, то там — просто хаос. Застройщики больше не могут продавать идею «покупай сегодня, а не то завтра будет дороже». Но до сих пор стараются продать построенные квадраты дороже, чем в январе прошлого года. Покупатели же по большей части игнорируют такие потуги.

В результате спрос на рынке новостроек весьма вялый. И неудивительно, ведь если до войны 50% сделок на рынке квартир в Киеве были сугубо инвестиционными — люди вкладывали свои средства в недвижимость, то сейчас таких сделок практически нет. Люди покупают квартиры не для того, чтобы сдавать их в аренду или перепродавать, а в основном для собственного проживания.

Понятно, почему так. В тревожные в экономическом смысле времена граждане предпочитают «движимые активы», то есть деньги, причем преимущественно в иностранной валюте.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

В Украине во время войны оказываются выдают кредиты на жилье: НБУ показал, под какие проценты

Справка

Таким образом, в обозримом будущем больше не будет инвесторов (в каких-либо существенных объемах), которые ранее скупали недвижимость в новостройках целыми этажами или даже подъездами. Уйдут в небытие и спекулятивные игрища девелоперов, которые придерживали наиболее привлекательные квартиры для связанных с ними карманных фирм или же для «своих» физических лиц, чтобы потом перепродать эти квадратные метры со сверхприбылью.

Безальтернативное обесценивание

Рынок первичной недвижимости встретил 2023-й в «полуразобранном» состоянии. Сотни замороженных объектов и невыполненные обязательства перед инвесторами со стороны строительных акул рынка, в частности, в Киеве. Почти нулевые продажи в большинстве регионов страны — таковы нынешние реалии.

Сейчас на рынке не действует, казалось бы, непреложный закон «чем меньше товара, тем выше цена». Уже начиная с текущего года, застройщикам приходится нивелировать искусственно созданные скачки цен на недвижимость, которую они стараются реализовать, — дисконтами, акциями и щедрыми индивидуальными предложениями немногочисленным покупателям. Инстинкт самосохранения бизнеса срабатывает.

Валютная цена на квадраты будет снижаться. Что касается гривневой стоимости — она, вне всякого сомнения, будет понемногу возрастать со скоростью девальвации национальной денежной единицы.

Скорость практически безальтернативного (очень хотелось бы, чтобы постепенного) обесценивания гривни теперь не особо зависит от состояния экономики страны, а, скорее, от объемов и ритмичности предоставления внешнего финансирования от стран-партнеров.

В то же время себестоимость строительства в Украине и в дальнейшем будет быстро расти, опережая, например, аналогичные польские показатели (отметим, что за прошлый год себестоимость строительства в соседней Польше возросла на 13,5%).

Более сложная логистика, энергетические причины, шокирующая нехватка квалифицированной рабочей силы, проблемы с финансированием и неслыханные цены на стройматериалы — далеко не полный перечень факторов, из-за которых строить у нас теперь очень дорого.

Кроме того, до сих пор никуда не делся теневой налог на недвижимость (от 5 до 15% ее стоимости). Этот коррупционный навар в военное время хоть и уменьшился, но не в процентах, а лишь в объеме. Соответственно, доходы застройщиков будут быстро таять.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Рынок недвижимости Украины, тенденции в январе: застройщики отстают от запросов покупателей

Вторичный рынок недвижимости в Украине спасет только переход на расчеты в гривнах, с привязкой к национальной валюте

Panic sales

 В дальнейшем рынок недвижимости может развиваться по трем сценариям. Первый из них — катастрофический.

Факторы:

• неопределенная ситуация на востоке страны на долгое время;
• уменьшение внешнего финансирования или его задержка;
• значительная девальвация национальной валюты;
• популизм нардепов в экономических вопросах, в частности, раздача несуществующих денег без источников покрытия затрат.

На рынке недвижимости присутствуют бывшие инвесторы, накопившие в собственности десятки и даже сотни квартир и нежилых помещений. Все нажитое «непосильным трудом» традиционно конвертировалось в элитные автомобили, предметы роскоши, но прежде всего в особняки и квартиры на отечественном и зарубежном рынках недвижимости.

Эти инвесторы постоянно держат руку на пульсе, внимательно мониторя ситуацию. И в случае критических негативных сигналов они вполне способны устроить panic sales, очень быстро обвалив отечественный рынок недвижимости.

Многие эксперты советуют воспринимать такую угрозу как вполне реальную, учитывая то, что для некоторых сограждан не проблема едва ли не мгновенно вывести капиталы с рынка недвижимости Украины в «теплые края». Несмотря на все нынешние ограничения.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Где в Украине существенно выросла аренда квартир, и это не Киев

Вместо разрушенных войной домов украинцы могут получить жилье на 30 процентов дешевле - эксперты

Стагнация

Факторы этого сценария:

• продолжается отток категорий населения, имеющих право выезжать за рубеж: женщин и детей до 18 лет, мужчин по медицинским показаниям, мужчин в возрасте свыше 60 лет, нелегальных беженцев;
• экономика развивается нынешними косметическими темпами, что с учетом гигантского размера прошлогоднего спада означает депрессию;
• увеличивается фискальная нагрузка на предпринимательство;
• низкий уровень производства и доходов, высокодоходный бизнес является, скорее, исключением, чем правилом.

Хрестоматийный пример экономической стагнации в мире — мирное, но «потерянное» десятилетие Японии (с 1990 по 2000 год). В этот период ВВП Японии возрастал чуть более, чем на 1% в год.

Едва ли не основным стартером проблем в экономике этой развитой страны стал именно обвал на рынке недвижимости и фондовом рынке. Кстати, экономика Японии до сих пор окончательно не восстановилась.

Сегмент продаж на рынке недвижимости Украины сейчас — это классическая стагнация. Либо покупают относительно дешевое жилье — преимущественно стоимостью не более 50 тыс. долл., либо квартиры просто арендуют, чтобы пережить трудные времена.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

У ГНСУ появился новый сервис "Калькулятор налога на имущество"

Аренда госимущества в 2022 году принесла бюджету чуть более 0,5 млрд грн

Невероятный оптимизм

Впрочем, не исключается и положительный сценарий.

Третий вариант: постепенное восстановление, переходящее в бурное развитие и расцвет рынка недвижимости.

Среди факторов — не только окончание (по меньшей мере) острой фазы военных действий, но и следующие события:

• партнеры начинают программу восстановления украинской экономики;
• в страну заходят подкрепленные серьезными средствами программы с западными технологиями, ресурсами, инновационной интеллектуальной собственностью;
• одновременно заканчивается многолетнее переливание из пустого в порожнее на антикоррупционном фронте;
• правоохранительные органы прекращают просто имитировать европейский стиль работы и игру в «своим — все, врагам — закон»;
• ростки евроинтеграции распространяются на разные сферы экономики;
• скачкообразно нарастает волна возвращения украинских беженцев;
•  украинцы получают достойные доходы, тратят заработанное не только на повседневные нужды, но и на долгосрочные стоимостные вещи, в том числе и на недвижимость;
• нормализуется финансовый рынок.

Конечно, основным драйвером при положительном развитии событий будут служить темпы интеграции Украины в клуб цивилизованных европейских стран.

Но никакого устойчивого восстановления при любых, даже самых благоприятных обстоятельствах не будет, если рынок останется непрозрачным, цены — неадекватными, а проекты и концепции застройки — маргинальными.

***

В долгосрочной перспективе качественная жилищная недвижимость Украины, как и раньше, останется самым простым, надежным, консервативным, беспроигрышным и низкорисковым активом — собственным пенсионным суперфондом или просто местом проживания семьи.