Земельний рубікон перейдено

Скасувати мораторій на продаж землі намагалася будь-яка влада, адже йдеться про актив орієнтовною цінністю в 3,5 трлн євро, що порівнянно із ВВП України за 40 років.

Нинішній уряд, котрий за будь-яку ціну прагне якнайшвидше узаконити продаж землі, підійшов до мети максимально близько. При цьому запропоновані умови створення земельного ринку викликають серйозні побоювання, що справа йде не до ринку, а до корпоративної колонізації, яка здатна назавжди загнати Україну в спадкову бідність.

Монобільшість "Слуги народу" та призначений нею уряд є двічі рекордсменами в спробах запровадження ринку землі: майже з першого дня зробили це своїм ключовим завданням та у найкоротший термін подали до парламенту аж п'ять законопроєктів щодо зняття мораторію - №2178, 2178-7, 2178-9, 2178-10 і 2194. Причому останній - "системний", адже він тягне за собою зміни до 29 законів України.

Свої проєкти уряд просунув тараном, із порушенням регламенту та без жодних громадських слухань. Зокрема, законопроєкти №2178-10 і 2194 внесли на перші позиції порядку денного без проходження профільного комітету. Їх було затверджено аграрним комітетом за десять хвилин під час таємного засідання 18 жовтня, куди не запросили ані представників інших фракцій, ані власне аграріїв. 30 жовтня, попри скандал на засіданні, рішення підтвердили. Ці закони уже проголосовано в першому читанні із численними порушеннями.

У них уже проглядається обличчя нового ринку землі. Роздивімося його детальніше.

Маєтки, більші за міста

В очі одразу кидається багаторівнева система великих лімітів земель, зосереджених у одного власника.

Спочатку (законопроєкт №2178) планувалося дозволити концентрувати в одних руках 15% сільськогосподарських земель у певній області та 0,5% земель сільськогосподарського призначення по Україні. Між цими лімітами величезна різниця. В Україні загалом 42,5 млн га орних земель, 0,5% від них - це 212,5 тис. га. А 15% від кількості земель в області різняться від 67,7 тис. га в Закарпатській області до 388,7 тис. - в Одеській.

У новому, схваленому у першому читанні, варіанті законопроєкту (№2178-10) рівнів стало три - 35% земель територіальної громади, 8% земель області та 0,5% земель по Україні. Це лише символічне зменшення. Так, 8% від орної землі Київщини становить 225,3 тис. га, а в Одеській області - 207,3 тис. А загальноукраїнський ліміт як був 212,5 тис. га, так і залишився.

Як така багаторівнева система працюватиме, не пояснюється, - потрібен окремий документ. Адже питань тут безліч, перш за все в який спосіб ліміти будуть вираховуватися й узгоджуватися.

Наприклад, якщо ліміти для областей можна визначити за їхніми екологічними паспортами, то паспортизації об'єднаних територіальних громад ще немає, і як вирахувати 35%, незрозуміло. До того ж невідомо, як узгодити обласний і всеукраїнський ліміти. Можливі два різні варіанти - "витісняючий", коли більший ліміт обмежується меншим, і "масштабований" - застосування всеукраїнського лише при купівлі земель у двох і більше областях.

А в "системному" проєкті №2194 ситуація ще гірша - там узагалі знято всі бар'єри перед масовим скуповуванням. Особливо цінні землі він урівнює зі звичайними, нищить контроль землекористування і навіть дозволяє знімати плодючий шар землі, легалізуючи схеми, які вже діють на Миколаївщині і навіть на Київщині не перший рік.

Найімовірніше, основою стане загальноукраїнський ліміт у 200–210 тис. га, що "лише" в 2,4 разу перевищує площу Києва і в 5,5 разу - Харкова. Причому його дуже легко обійти, маніпулюючи "рівнями" лімітів і дірками в системі контролю.

Нездійсненний контроль

Нагляд за накопиченням великих земельних площ пропонується здійснювати з допомогою Державного земельного кадастру, Державного реєстру юридичних осіб та підприємців і громадських формувань, - обидва ненадійні.

За даними рейтингів Open Data Barometer і Global Open Data Index, Держгеокадастр є одним із найбільш закритих реєстрів і не може бути базою для управлінських рішень. Дані катастрофічно неповні: звіт "Моніторинг земельних відносин" описує ситуацію станом на 2018 р. Так, 73,4% усіх населених пунктів мають установлені межі, але не інвентаризовані. І хоча 86% приватних земельних ділянок зареєстровано, державних земель у кадастрі лише 22,3% - із 29 млн га є відомості тільки про 6,4 млн га. Тобто перед відкриттям ринку ми не знаємо, що буде виставлено на продаж.

І навіть сам прем'єр-міністр Гончарук визнав, що в кадастрі панує хаос. Тож уряд подав окремий законопроєкт №2110, який має виправити ситуацію. Але навіть побіжний аналіз свідчить: усе тільки погіршиться.

По-перше, перехідний період закороткий - до 1 січня 2022 р. За недавнім повідомленням ДЗК, лише 36% державних земель інвентаризовано, отже, за рік кадастр збільшується на 10–14% - це дуже мало. По-друге, запровадять інститут "публічних реєстраторів", над якими немає незалежного нагляду, а достовірність внесених ними даних не гарантується. По-третє, достовірними вважатимуться навіть дуже застарілі дані. Для рейдерів - клондайк, ельдорадо.

У свою чергу державні реєстратори та нотаріуси - люди, що здійснюватимуть нагляд, - теж не гребують внесенням недостовірних даних у реєстрах. За звітом Мін'юсту, в комунальних підприємствах аж 22% реєстраторів брали участь у рейдерських схемах. Захистити власність від "реєстрового рейдерства" здатен лише суд, який може тягтися роками. Рейдер за цей час захоплене перепродасть ланцюжку "законних" власників.

За таких умов будь-який ефективний контроль за сукупним землеволодінням неможливий ані технічно, ані юридично.

Фора для чужих, кайдани для своїх

Головне питання земельного ринку: хто зможе купити землю, всіляко оминається. Наголошують лише на праві власників продавати землю, яке начебто порушується мораторієм. І не дивно - для українських фермерів усі земельні законопроєкти встановлюють майнову дискримінацію, попри "переважні права".

Насправді навіть свою землю фермери викупити не зможуть. Адже вони працюють за правом постійного користування, - так землю надавали в 1990-х роках. Переважне право її викупу без торгів передбачає п'ять років розстрочки. У середньому аграрне підприємство оперує від 119 до 390 га, - за нормативною ціною в 1–2 тис. євро це щорічна виплата мінімум 50 тис. євро. Для фермерів сума непідйомна, тим паче, що програми їх підтримки скасували.

А на аукціонах переважне право обмежене умовою сплати найкращої пропозиції під кінець торгів. Для фермера це тим паче недосяжно.

До того ж ринок відкривають для юридичних осіб - не лише холдингів, а й іноземних корпорацій. У проєкті №2194 це дозволяється прямо, а заборона в №2178-10 купувати землю до 1 січня 2024 р. є фіговим листочком. Адже з неї виключено фірми, що працюють в аграрній сфері останні три роки, а серед них є й іноземні (як Agroprosperis Group, скажімо).

До того ж легко знищити існуючі ферми, як, наприклад, одеську ферму "Агро-Патріот". Її потім задешево викупить іноземець, а кінцевих бенефіціарів можна не розкривати - штраф за це лише 8,5 тис. грн, і це можливо з першого дня. Цим обов'язково скористається РФ, яка за подібними схемами уже заходила в енергетику та банківський сектор, - а це уже загроза національній безпеці.

Отже, після відкриття ринку землі реальну можливість її купити отримають агрохолдинги та іноземці, а в перших рядах - росіяни. Українці зможуть її тільки продати.

Вам це колонізацію не нагадує?