Ринок землі: що отримають регіони?

Поки у Верховній Раді точаться гострі дискусії щодо запровадження ринку землі в Україні, поза увагою залишається питання оподаткування земель в умовах ринку. Але запровадження ринку земель сільськогосподарського призначення однозначно матиме вплив на структуру надходжень місцевих бюджетів від плати за землю до податку на доходи фізичних осіб, єдиного податку. І всі можливі ризики варто врахувати вже зараз, у процесі впровадження реформи.

Земельні ресурси є значним джерелом наповнення місцевих бюджетів, які територіальними громадами спрямовуються на вирішення питань місцевого значення: благоустрій, житлово-комунальне господарство, освіту, охорону здоров'я, соціальні допомоги. Загальна сума надходжень місцевих бюджетів від плати за землю становила 2018 року 27,3 мільярда гривень, а 2019-го - 32,9 мільярда (див. табл. 1). У загальному обсязі доходів місцевих бюджетів (без державних субвенцій і дотацій) на плату за землю припадає майже 11%.

Однак надходження місцевих бюджетів від землі не обмежуються лише земельним податком та орендною платою за неї. Є ще єдиний податок з сільськогосподарських товаровиробників (див. табл. 2), податок на доходи фізичних осіб, який сплачується сільськогосподарськими підприємствами, з виплаченої орендної плати за приватні земельні ділянки (паї), надходження від продажу земельних ділянок.

Обсяг єдиного податку з сільськогосподарських товаровиробників залежить від нормативної грошової оцінки земель сільгосппризначення. Агрохолдинги, які наразі є основними вигодонабувачами відкриття земельного ринку, уже чотири роки поспіль успішно адвокатують податкові пільги для себе, зокрема шляхом незастосування коефіцієнтів інфляції до нормативної грошової оцінки земель. Для прикладу, розмір єдиного податку, який вони сплачують, залишається з року в рік однаковим. За нашими підрахунками, у такий спосіб великі сільськогосподарські виробники "економлять" на несплаті податків до місцевих бюджетів близько одного мільярда гривень щороку.

Частка земель територіальних громад (комунальної власності) є незначною і не перевищує, за нашими оцінками, 7% площі земель України. До 2018 року земельний фонд комунальної власності в основному був обмежений територіями населених пунктів. Заяви керівництва держави протягом останніх п'яти років про необхідність розширити повноваження територіальних громад та їх органів місцевого самоврядування у земельній сфері залишилися декларативними. Відповідних змін до законодавства так і не було прийнято. Наразі у Верховній Раді України дев'ятого скликання також зареєстровано законопроєкт, за яким частину земель державної власності буде передано територіальним громадам (законопроєкт №2194). Усього в перспективі у комунальну власність може бути передано близько 10 мільйонів гектарів земель, у тому числі і землі водного фонду, промисловості, лісові землі.

Протягом 2018–2019 років територіальні громади поповнили свій земельний банк на 1,7 мільйона гектарів земель сільськогосподарського призначення за рахунок їх передачі із державної власності. Це стало можливим у рамках реалізації реформи місцевого самоврядування та підтримки процесів об'єднання територіальних громад. 2020 року практика передачі "в ручному режимі" земель від Держгеокадастру до територіальних громад припинилася.

Варто зазначити, що, попри незначні обсяги земель у комунальній власності, територіальні громади є більш активними учасниками ринку землі порівняно з державою. В основному органи місцевого самоврядування продають несільськогосподарські земельні ділянки для комерційних і промислових потреб у межах населених пунктів. Земельні ділянки для товарного сільськогосподарського використання наразі перебувають під дією мораторію та не можуть продаватися територіальними громадами у приватну власність. Надходження місцевих бюджетів від продажу земельних ділянок 2018 року становили 1,4 мільярда гривень, а 2019-го - вже 1,9 мільярда. Такі надходження зараховуються до бюджету розвитку місцевих бюджетів, тобто можуть бути використані виключно на капітальні видатки.

Також на конкурентних засадах місцеві ради продають право оренди на земельні ділянки. 2018 року на таких засадах було передано 1260 ділянок комунальної власності, з них майже половину - 585 ділянок - для сільськогосподарського використання. Кожна громада самостійно вирішує, що робити з вільними земельними ділянками: продати у приватну власність чи передати в оренду. Продаж у власність - це значний одноразовий платіж для місцевого бюджету, а передача в оренду - стабільні надходження протягом тривалого часу.

На жаль, ринкова ціна на земельні ділянки або права на них спотворюється через наявну у законодавстві можливість для громад отримати безоплатно земельні ділянки у приватну власність. Водночас це ще й корупційні ризики - навіщо платити на аукціоні, якщо можна "вирішити" питання в інший спосіб.

Впровадження ринку землі однозначно вплине на надходження місцевих бюджетів. Відповідно, реформа має відбуватися за участі територіальних громад та органів місцевого самоврядування. Їх вплив на процеси повинен зрости, аби їхні бюджети не почали скорочуватися. Йдеться насамперед про збільшення матеріальної та фінансової основи місцевого самоврядування за рахунок передачі земель з державної у комунальну власність, про перегляд процедур та умов безоплатної передачі земель у приватну власність і залучення місцевих громад у процес продажу земельних ділянок приватної власності.

Територіальні громади мають бути активними учасниками впровадження ринку земель сільськогосподарського призначення, адже земля - це не лише фінансовий ресурс для вирішення питань місцевого значення, а й територіальний базис для їх розвитку.