Ринок землі: не поспішати, аби встигнути

То для кого ж тоді відкривається ринок земель сільськогосподарського призначення? Хто реально здатен буде купувати гектари, якщо купівельна спроможність населення вкрай низька?

Більшість населення не в змозі стати реальними учасниками торгів і купувати землю, а ті, хто має паї, продаватимуть їх за безцінь. На цьому можна було б поставити крапку та спрямувати енергію на підготовку реальних передумов для запуску відкритого ринку землі. Проте українців прагнуть переконати, що ціна в 50 дол. на рік за оренду одного гектара - це велике благо від латифундистів. А коли відкриється ринок, то можна буде продати землю аж за 2500 дол. за гектар, і це, мовляв, уже добре, а на тлі тотальної бідності та війни звучить украй переконливо.

Насправді це маніпуляція, що підтверджують дані про вартість землі у Європі. Ціна гектара сільськогосподарської землі починається від 5 тис. дол. США у європейських країнах, які перебували в складі СРСР або в сфері його впливу, і суттєво збільшується в країнах Західної Європи, перетинаючи рівень у десятки тисяч, зокрема, в Швейцарії становить 70 тис., у Голландії - 63,7 тис., в Австрії - 42 тис. дол.

І для того, щоб вартість земель в Україні була принаймні порівнянною із нашими сусідами, потрібно дати відповідь на два запитання. Перше: яка мета земельної реформи? І друге: чи може сільськогосподарська земля бути предметом купівлі-продажу? На друге запитання відповідь може дати тільки народ України на референдумі. І важливо, щоб питання на референдум були дуже чітко і просто сформульовані, наприклад, "земля може продаватися з обмеженням володіння по площі однією особою не більш як 500 га", "земля може продаватися без будь яких обмежень" і "земля не може продаватися".

Щодо мети земельної реформи, то може бути дві діаметрально протилежні концепції: або створення потужного багатомільйонного класу українського фермерства, або створення великих аграрних компаній. Проміжного варіанта немає.

Розглянемо плюси і мінуси створення потужного класу фермерів, і що для цього потрібно зробити. Доречно згадати, що загальноєвропейські цілі регулювання обігу сільськогосподарської землі встановлені в п. 127 рішення Європейського суду з прав людини у справі "Зеленчук і Цицюра проти України" і "полягають у забезпеченні ефективного користування землею для сільськогосподарського виробництва та уникнення надмірної концентрації земельної власності, зокрема у руках економічних гравців, не залучених до місцевого сільського життя та фермерства".

Наслідуючи загальноєвропейську традицію, засновану на пріоритеті інтересів громадян, необхідно запровадити єдиний принцип функціонування обігу землі в Україні. Він полягає у забезпеченні права кожного громадянина України, нинішнього та прийдешніх поколінь, жити і працювати на своїй землі.

Що нам дає створення потужного багатомільйонного класу українського фермерства, вільних і впевнених громадян? По-перше, ефективне і дбайливе використання землі на користь своїх сімей і громад. І як похідні від цього - демографічне та культурне відтворення і розвиток корінних народів України. По-друге, забезпечення продовольчої безпеки України. По-третє, максимізацію цінності землі шляхом ефективного її використання фермерами. По-четверте, створення потужного середнього класу як гаранта стабільності в державі.

Маючи мету сформувати багатомільйонний клас фермерів, потрібно сформувати комплексну й системну програму заходів, що необхідні для її досягнення. Потрібен погляд з усіх боків на це питання, щоб бачити цілісність, саме в такому підході є цінність.

У рамках комплексного плану, спрямованого на формування класу фермерів, потрібно визначити повний (вичерпний) перелік проблем, встановити причини їх виникнення і розробити заходи для їх усунення. Зокрема, такі:

- провести повну інвентаризацію землі (площі, призначення, стан, право власності, межі тощо); провести систематизацію і класифікацію; встановити, хто і які землі використовує і на яких підставах, в якому розмірі і за які землі платиться орендна плата в поточному часі;

- провести юридичне оформлення неоформлених земель, усі землі, які не мають власників і спадкоємців, передати у власність громад;

- опрацювати процедуру купівлі-продажу землі: аукціони, прямі продажі (залежно від того, хто продає, держава чи приватник, податки при звичайному продажу, запобігання спекуляції, вимоги до покупців, цільове використання, перепродаж, податки при перепродажу і т.ін.), консолідація - формування одного поля, "вкраплені" продажі (коли один пай продається серед поля), запобігання рейдерству або механізми і умови передачі в довгострокове користування;

- розробити методики встановлення вартості землі при продажу і вартості оренди землі або вартості користування землею, методику розрахунку (можуть бути варіанти - як частина прибутку чи як фіксована ціна, або ж як частина прибутку, але не менше за певну фіксовану суму);

- розробити заходи, спрямовані на стимулювання створення потужних фермерських господарств, що полягають у такому:

– створення консультаційно-методичних регіональних офісів, укомплектованих спеціалістами, які допоможуть створити надсучасні фермерські господарства з високою продуктивністю й ефективністю. Для прикладу, у Нідерландах продуктивність праці в п'ять разів вища від середньоєвропейської, відповідно, ціна одного гектара - понад
63 тис. дол.;

– розробка регіональної спеціалізації, наприклад вирощування ягоди на Житомирщині, садівництво - на Черкащині. Це максимізує віддачу від землі та, відповідно, її цінність;

– створення регіональних хабів виробництв і переробки, забезпечення максимальної глибини переробки (при регіональній спеціалізації економічно це буде можливо);

– надання послуг із ведення обліку, з юридичних, технічних і технологічних питань. В офісі мають бути всі необхідні спеціалісти з урахуванням регіональної спеціалізації та напрямів бізнесу, щонайменше агроном, фінансист, юрист, технолог, інженер, на пізнішому етапі (після виникнення довіри) ці офіси перетворяться на асоціації, які додатково займатимуться маркетинговими послугами, в тому числі з продажу вирощеної та виробленої продукції;

– окремим напрямом діяльності такого офісу може бути фінансова грамотність населення. Мета - навчити людей, як правильно розпоряджатися грошима;

- організувати доступне фінансування на умовах, що стимулюють розвиток фермерських господарств;

- розробити комплексні заходи, спрямовані на охорону земель і навколишнього середовища;

- провести повну діджиталізацію управління земельними питаннями, навести лад із реєстрами та кадастрами, внести всі дані до відповідної інформаційної системи.

Наведений перелік питань не є вичерпним, але вже він ілюструє потребу в комплексному і системному підході до вирішення питання відкриття ринку землі і показує всю складність цього питання.

На цю тему є багато професійних напрацювань (публікації Якова Дідуха, Павла Гайдуцького, Івана Мірошниченка та інших). Є гарна й здорова основа, на якій можна чітко сформувати мету й розробити комплексний план.

Досягнення саме такої мети допоможе зберегти землю, вибудувати ринкові відносини, створити умови для появи величезної кількості фермерів, які ефективно ведуть бізнес і заробляють гроші, дають можливість працювати і заробляти іншим селянам, утримують свої школи, лікарні, заклади культури та іншу сільську інфраструктуру. Тобто створюється прошарок справжньої сільської еліти, яка опікується сільськими громадами і зберігає життя на цій землі. А наявність саме такої еліти є міцним фундаментом для України.

Альтернативна мета земельної реформи - створення великих аграрних компаній.Для цього нічого особливо не потрібно робити. Треба зняти мораторій і дозволити купувати-продавати землю. Ці компанії вже створені, з'являться ще інші. Багато фінансових спекулянтів потирають руки в очікуванні куша, який зірвуть на українській землі, дешево купивши і дорого продавши. Вони самостійно знайдуть усі необхідні механізми, як це зробити. А на пізніших етапах іноземні компанії перекуплять у поточних власників українські компанії, які володітимуть масивами землі. І якщо уявити, що буде світова продовольча криза, то цікаво, чиї інтереси захищатимуть ці компанії, та чи вистачить у держави сил протистояти? Коли земля опиниться в руках латифундистів, то що буде із селом і його людьми? Звісно, урбанізація, поїдуть в міста шукати кращої долі. Чому? Так у селі зовсім не буде чого робити. Бо ці компанії надто потужні, і для обробітку, наприклад, масиву землі в 15–20 тис. га потрібно лише 20–30 чоловік, а для 30–40 фермерських господарств залежно від виду діяльності на цих же земельних площах знадобляться від 5 до 10 тис. робочих рук. Плюс фермер зі своїми працівниками, які живуть на цій землі і на якій живуть їхні діти, охоронятимуть свою землю, а не забруднюватимуть її хімією, отруюючи навколишнє середовище разом з лісами і водоймами. Хочеться запитати, де в цьому варіанті національні інтереси простих українців і України?

Земля, надра, вода, флора та фауна - це природні ресурси, які ми отримуємо від народження, і від того, як держава розпоряджається ними, залежить добробут нації. Можна взяти для прикладу Норвегію, де норвежці отримані прибутки від землі і від власних надр вкладають у спеціальні фонди, бо вважають, що це - кошти майбутніх поколінь.

Земля нами не створювалася, це не просто джерело матеріальних благ, це не просто місце, де ми живемо. Не можна припуститися помилки у вирішенні цього питання та обрізати невидимі зв'язки. Це фатально для всього народу, це не більше й не менше, а те саме, що позбавити народ життя.

Сільське господарство України разом з IT і біотехнологіями має величезний потенціал, який здатний вивести Україну, а не окремих латифундистів, на світовий економічний рівень. Населення планети потужно зростає, і сільгосппродукція відповідно також підвищуватиметься в ціні. Земля для українців - це більше, ніж місце проживання. Це те, що оспівувалося і цінувалося, вона має допомогти українцям відродитися і може дійсно бути ресурсним стартом.