Ринок землі: мета, ризики, регулювання

Не треба очікувати разом з українськими міністрами від запуску ринку землі одразу значного ефекту у вигляді додаткових 1–2% ВВП країни. Він з'явиться лише на другий чи навіть третій рік реформи через стартову дестабілізацію ринку і спочатку (на два-три роки) вимірюватиметься не процентами, а частками процентів.

Існують такі ризики від скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення:

- обмежені фінансові ресурси с/г господарств підуть не на добрива, техніку, розвиток, а на купівлю землі, що призведе до тимчасового падіння сільгоспвиробництва;

- власники земельних паїв різко збільшать орендну плату за свою землю чи розриватимуть договори оренди, що боляче вдарить перш за все по дрібних фермерах, рентабельність діяльності яких мінімальна;

- усю землю викуплять гігантські агрохолдинги і на цих землях вирощуватимуть переважно зернові монокультури на експорт.

Перші два ризики - реальні, третій - віртуальний. До речі, віртуальних ризиків тисячі, але вони для політиків. Одразу зазначу: всі реальні ризики можна мінімізувати шляхом розумної та необтяжливої для бізнесу регуляторної політики обігу земель. Але кептивні політики і Росія безумовно провокуватимуть деструктивні соціальні акції, пов'язані із запуском ринку землі. Поки не бачу, як влада може їх нейтралізувати.

Якщо підходити до цього явища глобально, то надання права селянам вільно, без обмежень продавати свою землю є умовою й ознакою Західної цивілізації, до якої у 1991 р. де-юре приєдналася Україна.

Московсько-православна цивілізація, від якої Україна остаточно де-факто відірвалася у 2014 р. із втратою Криму та частини Донбасу, навпаки, базується на общині і кріпацтві, колгоспах і голоті, обмеженнях приватної власності на землю. Тут мертвий хапає живого. За іронією долі, завдяки Єльцину навіть у Росії є право громадян купувати і продавати землю.

Право громадян на приватну власність на землю в країнах Західної цивілізації формувалося в процесі війн і революцій. Так, селяни Франції вибороли це недоторканне право на приватну власність ще під час Французької революції. Відтоді дрібні ділянки землі домінують у Франції, вони малопродуктивні, тому Євросоюз змушений роздавати дотації французьким селянам, і не лише французьким, - на це з бюджету ЄС витрачаються десятки мільярдів євро.

Кожна країна пройшла свій історичний шлях формування інституту приватної власності на землю. Якоюсь мірою Україні пощастило: ринок (не чиновники) дозволяє нам саме зараз сформувати таку структуру власності і розмір земельних ділянок, які відповідають сучасним сільськогосподарським технологіям. Ці технології, а також логістика диктують наявність великих ділянок землі (20–30 тис. га) для оптимального використання сучасної техніки, особливо для зернових культур, менших ділянок (300–1000 га) - для ґрунтових овочевих культур тощо. Тому поради українських політиків знищити прибуткові великі агрохолдинги та збільшити в Україні чисельність дрібних фермерів з 33 тис. до 1 млн, як у Франції чи Польщі, виглядають не лише наївними (де ми візьмемо стільки бажаючих, здібних, працьовитих і грошовитих фермерів?), але й небезпечними. Навіть якщо ми весь бюджет пустимо на сільськогосподарські дотації, цього не вистачить! Нагадаю, в ЄС фермери отримують на один гектар від 300 до 1000 дол. дотацій!

Ще раз наголошую: Україна має шанс одразу створити оптимальну структуру власності і розмірів земельних ділянок і випередити відсталу структуру земельних ділянок більшості країн Європи, які укрупнюються дуже повільно, а тому ще довго залишатимуться збитковими. Наприклад, у Чилі скористалися шансом пізнього старту розвитку виноградарства і створили сучасну винну індустрію переважно на великих ділянках виноградників (далеко за 1000 га). Там існують лише десятки великих виноробних господарств, і всі вони прибуткові з потужним експортом. Тоді як у Франції чи Італії є сотні тисяч дрібних (10–60 га) виноробних господарств, які не можуть існувати без дотацій ЄС! Вони переважно чудові, але збиткові…

На жаль, не лише політики, але й науковці НАНУ хочуть, щоб в Україні не ринок, сучасні технології та логістика, а чиновники вирішували, скільки гектарів сільгоспугідь можуть купувати і продавати українці. Як на мене, тут також мертвий хапає живого, вони ніби радять нам повернутися назад у СРСР. У DT.UA науковці-академіки пишуть: "Придбана фізичною особою у власність земельна ділянка сільгосппризначення не може перевищувати 300 га сільгоспугідь. Сукупна площа сільгоспділянок, складених фізичними особами з метою спільного господарювання, не має перевищувати 15-кратного розміру земельної ділянки, визначеної для фізичної особи. Таку ж площу спільно господарюючі суб'єкти (у тому числі корпорації) можуть додатково орендувати. Забороняється купівля земельних ділянок сільгосппризначення як спосіб збереження капіталу та спекулятивного збагачення, для чого запроваджується заборона на перепродаж придбаної ділянки упродовж перших десяти років використання. За недотримання встановленої норми і невикористання угідь за цільовим призначенням власник придбаної ділянки сплачує штраф у сумі, що становить 80% її ринкової вартості, або ця ділянка підлягає конфіскації на користь держави без будь-яких компенсаційних виплат" (див. №42 від 8.11.2019). Дивно, що шановні академіки, які хочуть, аби держава відповідала за "реалізацію суспільної функції земельної власності та збереження сімейного типу господарювання у сільському господарстві ", не пропонують відновити радянські колгоспи та провести розкуркулення занадто великих фермерських господарств!

Думаю, не лише мені здається, що такі рекомендації - це шлях до країн третього світу. Вони, мабуть, не читали праці Ернандо де Сото "Загадка капіталу. Чому капіталізм перемагає лише на Заході і ніде більше". Її головна ідея полягає у тому, що бідні, корумповані країни, які розвиваються, не здатні перетворити власність, насамперед нерухомість і землю, на капітал. Тобто під цю власність не можна взяти кредит чи випустити цінні папери. Річ у тім, що власність у цих країнах для більшості населення належним чином легально не оформлена. Ця власність є мертвим капіталом. Завдання справжніх політичних лідерів - зробити інститут приватної власності (її набуття та зміни) на нерухомість і землю зручним, прозорим і захищеним. Причому не лише для вузького прошарку політичної та бізнес-еліти, в яких якраз нема проблем із власністю, а для всіх громадян, - це головне. Лише тоді, коли їхній капітал запрацює, бідні стануть більш заможними, а країни - більш успішними.

Якщо взяти Україну, то аграрна бізнес-еліта вже протягом майже двадцяти років блокує перетворення на капітал земель сільськогосподарського призначення. Мільйони українців, які отримали землю у приватну власність ще минулого століття, не можуть її продати або взяти під неї кредит через мораторій, що його весь час пролонгували законодавці, яких у більшості контролювали зацікавлені бізнесмени-латифундисти. Таким чином, аграрна бізнес-еліта забезпечує собі надприбутки за рахунок зменшення орендної плати за землю селян і маленьких українців, які собі на шкоду схвалюють таку заборону!

Метою запуску ринку землі в Україні має бути збагачення мільйонів українців, які є власниками землі, хочуть стати власниками землі чи працюють на землі. Для цього необхідно довести через 5–10 років ціну одного гектара до 10 тис. дол. Нагадаю, що сьогодні ціна одного гектара коливається від 700 до 2000 дол. Продуктивність одного гектара української землі має збільшитися в 5–10 разів! Вона повинна стати капіталом для мільйонів українців. Це реально, адже в Польщі завдяки реформам земля вже коштує більш як 13 тис. дол. за гектар.

За такої ціни через 5–7 років на ринок землі вже можна запускати іноземців із дружніх країн. Хай платять реальну ціну за нашу землю (наш капітал) і збагачують українців. До речі, можна буде обміняти право купувати нашу дорогу землю громадянам країн ЄС і G7 на наше членство в ЄС і НАТО…

Зауважу, метою запуску ринку землі не є створення мільйонів нових дрібних, але збиткових фермерських господарств, як у Франції, про що нам розповідають політики й академіки. У нас не лише нема мільярдних дотацій на утримання таких збиткових господарств, але й мільйона нових фермерів нема і вже ніколи не буде. Через десять років у сільському господарстві працюватиме не 2,9 млн, а менш як один мільйон українців (4,5% від працездатного населення, в країнах ЄС зараз 4,3%), а власників земель с/г призначення буде кілька мільйонів, і це нормально.

Земля - це актив, ринок активів недосконалий, тож потребує жорсткого державного регулювання. Звичайно, регулювання має бути мінімальним, але достатнім для поступового формування нового класу власників земель с/г призначення, причому переважно з тих, хто на землі працює.

Для цього пропоную, по-перше, дозволити продавати землю лише українцям, приватним власникам 27 млн га землі, а от державі, яка ще має 10 млн га земель с/г призначення, подовжити мораторій на їх продаж на десять років. Це дасть змогу державі здійснювати аграрно-промислову політику шляхом цільової оренди землі.

По-друге, купувати землі с/г призначення дозволити лише українцям, які останні п'ять років проживають в Україні і не мають подвійного громадянства. Це стосується і засновників підприємств, яким дозволено купувати землю. Набуття іноземного громадянства призводить до безоплатної націоналізації земель с/г призначення.

По-третє, обмежити максимальну концентрацію землі одним приватним власником до 25–30 тис. га, що дозволяє застосовувати с/г технологію і логістику на оптимальному рівні для зернових культур. Решта культур потребують менших ділянок.

По-четверте, забезпечити державну кредитну підтримку впродовж п'яти років для купівлі землі передусім українським фермерам, які працюють на орендованих землях. Для цього їм гарантується можливість отримати кредити на купівлю землі у розмірі до 2,5 млн грн на одне господарство на пільгових умовах за ставкою 50% від облікової ставки НБУ на десять років. У другу чергу, починаючи з другого року скасування мораторію, інші громадяни України зможуть скористатися пільговими кредитами на купівлю землі у розмірі до 1 млн грн.

Якщо провести реформу земельних відносин рішуче, прозоро і в інтересах більшості українців, без бюрократичних обмежень і рекомендацій радянських академіків, то через десять років наша земля має приносити українцям більше прибутків, ніж нафта росіянам. Може, саме тому Кремль разом із його п'ятою колоною в Україні ведуть шалену пропаганду проти цивілізованого ринку землі. Українці, будьте мудрими, інвестуйте в українську землю і багатійте, бо ви того варті.