Від редакції: Наше видання стало майданчиком для дискусії з приводу реформи містобудівної сфери, яку презентує влада. Цього тижня парламент прийняв в першому читанні ключові законопроєкти № 5655 і № 5656, які на думку їх ідеологів та авторів мають зробити будівельний ринок прозорим і безпечним для інвесторів/громадян. На розгляді в комітеті перебуває  законопроєкт № 5091  про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому.

У вже опублікованих (зокрема й критичних) текстах ми неодноразово згадували народну депутатку Олену Шуляк, яка є головою Координаційної ради з вирішення проблемних питань у містобудуванні та одним зі стейкхолдерів заявленої реформи. Сьогодні надаємо їй можливість позначити свою позицію.

Сферу містобудування в Україні чекають серйозні пертурбації: змінюються правила гри, ринок виводиться у прозору цифрову площину, а люди отримують дедалі більше конкретних гарантій задля захисту їхніх інтересів. Природно, що процеси змін завжди супроводжуються дискусіями, і не завжди в них міститься раціональне зерно. Тому є привід розвінчати міфи та розібратися в реформі містобудування й інших будівельних змінах.

Міф перший: закон №5091 не дає жодних гарантій інвесторам

Наприкінці зими 2021 року на розгляд парламенту надійшов законопроєкт №5091 про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому. Простими словами — законопроєкт про захист інвесторів у майбутню житлову нерухомість. Документ передбачає, що забудовник зможе продавати квартири лише тоді, коли кожну (і весь будинок) зареєстрував у реєстрі Мін’юсту як окремий об’єкт майнових прав. А до цього реєстру він може потрапити тільки тоді, коли є всі дозвільні документи.

Тобто, не маючи відповідного права на початок будівельних робіт, він не може продавати квартири. Ба більше, наявність забудовника в реєстрі унеможливлює подвійні чи потрійні перепродажі, бо вже на цьому етапі на кожну майбутню квартиру буде конкретний офіційний власник. Крім того, в законопроєкті чітко прописано, як здійснюватиметься контроль покупця за змінами будь-яких технічних характеристик об’єкта (наприклад, щодо добудови додаткових поверхів). Так, переплановувати будинок без відома його власників забудовник точно не зможе. Йому доведеться повідомити про це власників, заново подавати заявку та документи на будь-які зміни і чекати рішення.

Сьогодні проєктна документація на будинок змінюється постійно, і осіб, які придбали квартири в такому будинку, ніхто про це не запитує. Законопроєктом №5091 уперше запроваджується необхідність запитувати і встановлюється перелік випадків та коли і з ким зміни узгоджуються. Наприклад: зменшення площі допоміжних приміщень будинку (даху, підвалу тощо) для створення нових квартир на продаж потрібно буде узгодити з усіма особами, які вже придбали квартири/приміщення в будинку. Добудову нового поверху — з особами на суміжному (останньому) поверсі. І це не всі випадки, коли інвесторів нарешті питатимуть, чи доцільне коригування проєкту. При цьому, наприклад, слід пам’ятати і про граничні показники щодо висотності, визначені містобудівними умовами та обмеженнями, вийти за які забудовник не має права.

https://mikrealty.com.ua

А ще №5091 передбачає введення гарантійної частки будівництва об'єкта нерухомості на випадок, якщо замовник/девелопер не зможе профінансувати його завершення. Очікується її встановлення на рівні мінімум 10% від вартості об’єкта (можливо, і всі 20%), що забезпечить його добудову, коли щось піде не так (відсоток визначить Кабмін). Цей пункт не дуже подобається забудовникам, але тільки так можна унеможливити популярну нині тенденцію, коли люди змушені самі добудовувати свій будинок.

Міф другий: «гарантійна частка» занадто маленька і не вирішить проблеми

Слід визнати, що проблема у встановленні величини гарантійної частки таки є, адже чим більшою буде вона, тим дорожчим буде квадратний метр нерухомості. Справді, гарантійної частки не завжди вистачить для того, аби покрити 100% затрат, необхідних для добудови будинку.

Але в кожному разі це буде додатковим ресурсом, який:

— з одного боку, стимулюватиме забудовника виконувати роботи належним чином, не перетворюючи об’єкт на довгобуд, бо квартири, що входитимуть до гарантійної частки, залишатимуться його власністю, якою він зможе розпорядитися на власний розсуд після завершення будівництва;

— з іншого боку, у разі виникнення форс-мажорних обставин гарантійна частка зможе покрити принаймні частину (а інколи і в повному обсязі) видатків, необхідних для добудови будинку.

Міф третій: про банки, які б стали кращою гарантією для добудови об’єктів

Побутує думка, що найкращим захистом інтересів інвесторів у житлову нерухомість є банки. Логістика така: під час купівлі житла на стадії будівництва укладається договір не з забудовником, а з банком, який фінансує це будівництво. Банк для майбутнього власника нерухомості в такому разі виступає ескроу-агентом. Своєю чергою, фінустанова ретельно перевіряє забудовника та контролює цільове використання виданих йому на будівництво грошей.

Таке страхування ризиків є обов'язковою умовою в Європі, тому й багато наших експертів вважають, що запровадження аналогічної системи є панацеєю від недобудов. Але, попри великий плюс, який полягає у виведенні з тіні забудовників, в Україні ця система поки що працюватиме не так добре, як хотілося б.

Адже якщо гроші покупців покладуть на такий банківський рахунок, вони будуть заморожені. За що ж будуватиме забудовник? Фінустанова видасть йому кредит під певні відсотки. Звісно, банк постійно моніторитиме будівництво і видаватиме кредит траншами, щоб убезпечити себе від ризиків, та, оскільки забудовник сплачуватиме чималі відсотки, ціна на житло для людей зросте.

В Україні також, на жаль, немає гарантій, що банк не збанкрутує. Недавнє дослідження НБУ з’ясувало: 37% українців не довіряють банкам взагалі, і мають на те причини. Після досвіду «банкопадів» (згадаймо хоча б інвесторів «Аркади») досить багато українців не фінансуватимуть житло через банки.

А ще — в українських реаліях може статися що завгодно, відтак банкрутство може пережити й забудовник. Будівництво триває роками, за цей час змінюються ціни на будівельному ринку. Щоб реалізувати проєкт, забудовникові знадобиться значно більше коштів, і в результаті він може визнати, що збанкрутував.

Ну й насамкінець — про можливе знецінення гривні за час будівництва. Валютних ризиків ніхто не скасовував, і це загрожує банкрутством обом сторонам. Інвестор у такому випадку потерпає найбільше: ні грошей, ні квартири.

Міф четвертий: про закон, який з’явився через «Укрбуд» і «Аркаду»

Деякі експерти в Україні стверджують, що вже згаданий № 5091 про захист інвесторів є наслідком краху «Укрбуду» та «Аркади», а ще — підігрує лобістам ринку. Хоча ситуація, яка склалася навколо цих підприємств, безумовно, підштовхує до якнайшвидшого розв’язання проблем на ринку первинної нерухомості, називати законопроєкт «наслідком краху» не можна, бо його розробка розпочалася задовго до цих подій.

https://myc.news

Ще до парламенту попереднього скликання в Раду вносився проєкт закону, покликаний гарантувати речові права фізичних та юридичних осіб, які вкладають свої кошти в будівництво нерухомості. Та тоді він до сесійної зали так і не потрапив через «незручність» документа для забудовників. Але з початком роботи Верховної Ради ІХ скликання робота на цьому напрямі тривала.

4 грудня 2019 року у Комітеті Верховної Ради України з питань організації держвлади, самоврядування та містобудування відбулися слухання на тему «Захист інвестицій у житлову нерухомість та шляхи вирішення проблем постраждалих інвесторів». Тоді ж депутати, представники уряду та експертних організацій вирішили, що працюватимуть у двох напрямах:

1. На основі зібраних пропозицій комітет напрацьовує механізми вирішення проблем інвесторів майбутньої житлової нерухомості, що постраждали з різних причин.
2. Мінрегіон займається питанням вирішення проблеми довгобудів, які вже є.

Зрештою, законопроєкт №5091 розробили точно таким, яким хотіли його бачити всі учасники слухань.

Міф п’ятий: відсутність важелів контролю за місцевою владою

Корупція у сфері містобудування щороку оцінюється в понад 3 млрд грн. Тобто стільки залишається в кишенях чиновників-корупціонерів, які на кожному етапі будівництва намагаються витягнути хабар з ініціатора зведення об’єкта. І мова зараз не лише про тих, хто працює в Державній архітектурно-будівельній інспекції, а й про чиновників місцевого самоврядування.

Хоч раз у житті кожен із нас чув новину, як працівник якоїсь місцевої ради просив хабар, аби вирішити питання будівництва (чи просто заплющити очі на порушення). Як наслідок, у населених пунктах країни ростуть незаконні забудови, замість підземних паркінгів з’являються торговельні центри, а замість дитсадків — ресторани. На жаль, зашкарубла корумпована система така міцна, що подолати її можна, лише радикально змінивши «правила гри».

https://kievvlast.com.ua

Так, у рамках реформи містобудування, яка передбачає цифровізацію, контроль та відповідальність, планується посилений моніторинг і за об’єктами, і за суб’єктами будівництва. Тобто навіть за тими, хто повинен контролювати, щоб забудовник нічого не порушував. І чиновники, і експертні організації, і підрядники — всі будуть під пильним наглядом незалежних контролюючих органів. Мова про Містобудівну палату — орган, який складатиметься з усіх компетентних у сфері будівництва осіб, яких автоматично обиратиме електронна система. Частина їх (дев’ять осіб) змінюватиметься кожних чотири місяці, щоб у них не виникало спокуси пообіцяти щось комусь за хабар.

Тим часом органам місцевого самоврядування надається право зносити незаконні забудови без рішення суду, якщо вони не відповідають заявленому плану. Тобто будувати 15 поверхів замість задекларованих десяти можливості вже не буде. Ба більше, стежити за об’єктами, що зводяться на місцях, — прямий обов’язок місцевої влади.

Щодо контролю за місцевим самоврядуванням, то це питання доволі об’ємне, і зараз його розглядає підкомітет з питань містобудування, благоустрою та земельних відносин у рамках комітету держвлади і самоврядування. Голова — народна депутатка Ганна Бондар. Там, за рекомендаціями нашого комітету, який недавно проводив відповідний круглий стіл, мають підготувати відповідний законопроєкт.

Замість епілогу

1 липня Верховна рада підтримала надважливі законопроєкти, які лежать в основі реформи містобудування. Зокрема йдеться про №5655 — «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо реформування сфери містобудівної діяльності» та «Про внесення змін до Бюджетного кодексу України щодо зарахування окремих адміністративних зборів за державну реєстрацію у сфері містобудівної діяльності». Перший документ — головний, другий — додатковий, адже передбачає бюджетні нюанси для реалізації першого.

Так, в основі законопроєкту №5655 лежать механізми зміни роботи на будівельному ринку для перетворення його на максимально ефективний і некорумпований. Зокрема, державна реєстрація права на виконання підготовчих і будівельних робіт буде відбуватися виключно через електронну систему. У ній замовник зможе самостійно зареєструвати таке право лише за умови, що необхідні для реєстрації документи вже занесені до е-системи або відповідних реєстрів (мається на увазі інформація про право на землю, містобудівні умови та обмеження, позитивний висновок експертизи тощо).

Законопроєктом також передбачається, що в процес реєстрації прав на початок будівництва вводитимуться нотаріуси та державні реєстратори речових прав на нерухоме майно. Проєктну документацію ж на відповідність ДБН (державні будівельні норми) та іншим вимогам законодавства перевірятимуть виключно спеціалізовані експертні організації, які нестимуть підвищену відповідальність. Уже зараз у комітетах ВР активно готують відповідний законопроєкт. Це документ про запровадження підвищеної адміністративної, кримінальної та майнової відповідальності для всіх учасників ринку (чиновників зокрема), які порушуватимуть норми і правила.

Цей законопроєкт буде завершальним у трійці документів про реформування в містобудуванні, і після його прийняття парламентом можна буде сміливо стверджувати, що в Україні розпочинаються справжні якісні будівельні зміни. Зареєструвати його плануємо вже у липні 2021-го.