Поспішаючи з відчуженням земельної ділянки, часто забувають про важливі нюанси

Відкриття ринку сільськогосподарської землі — це нові гравці, нові можливості та нові правила. Ажіотаж навколо події поступово вщухає, а питань, пов’язаних з укладенням договорів купівлі-продажу аграрних земель, виникає дедалі більше. Поспішаючи з відчуженням земельної ділянки, власники часто забувають про важливий нюанс — наявність переважного права на її придбання…

Для кого передбачене переважне право на придбання?

При встановленні суб’єкта переважного права на придбання сільськогосподарської землі блукати серед представників численних черг не доведеться. Законодавець лаконічно виокремив два варіанти.

Перший — надрокористувачі зі спеціальним дозволом у межах відчужуваної земельної ділянки.

Другий — її поточні орендарі. Важливий момент: у другому випадку йдеться тільки про відносини оренди, користувачам на інших титулах розраховувати на переважне право не варто. Необхідно зважати й на нещодавні нововведення в сфері орендних відносин, а саме — можливість емфітевтам земельної ділянки передавати її в оренду. У такому разі орендар перевагу на придбання ділянки не матиме.

Вести мову про реалізацію права суб’єктами другої черги актуально лише за відсутності або відмови від права суб’єктами першої. Виникають запитання? Даємо відповіді!

Як установити наявність суб’єкта переважного права?

Актуальне запитання як для добросовісних власників ділянок, що грають за правилами ринку, так і для нотаріусів (про їхню роль у процедурі нижче).

Встановити наявність суб’єкта першої черги можливо шляхом отримання відомостей із Державного земельного кадастру (ДЗК). Відсутня інформація у витязі щодо спеціального дозволу на надрокористування — відсутнє переважне право.

А от із суб’єктами другої черги ситуація дещо ускладнюється. За загальним правилом, інформацію щодо орендарів ділянки також можливо отримати з відомостей ДЗК або ж замовивши інформаційну довідку в Державному реєстрі речових прав (ДРРП) на нерухоме майно. Проте відсутність інформації в ДЗК і ДРРП ще не свідчить про фактичну відсутність орендарів, договірні відносини власників з якими в минулому могли бути оформлені, проте не зареєстровані. У такому разі свою зацікавленість у законності відчуження ділянки варто проявити як її власнику, так і обізнаному орендарю, надавши інформацію та наявні документи щодо орендних відносин для нотаріуса.

Чи можливо передати переважне право іншій особі?

Згадану можливість законодавець передбачив для кожного суб’єкта переважного права, але особливо цінною вона є для осіб, які не можуть набувати у власність сільськогосподарські землі. Яскравий приклад — юридична особа-орендар до 1 січня 2024 року, яка може здійснити передачу свого права, зокрема на платній основі. Для цього необхідно лише її юридичне оформлення шляхом:

— повідомлення про передачу власника ділянки;

— укладення договору між суб’єктом переважного права та його отримувачем;

— реєстрації переданого права в ДРРП.

Пам’ятайте, що передачу переважного права можна здійснити лише один раз, і вона не зупиняє строків для підтвердження суб’єктом такого права намірів щодо придбання ділянки. Про які строки взагалі йдеться? Розкажемо детальніше.

Як продати ділянку з переважним правом і скористатися ним?

Процедурні моменти реалізації права на переважне придбання сільгоспземлі залежно від способу відчуження земельної ділянки (на земельних торгах чи не на конкурентних засадах) чітко прописано в законодавстві, тож не будемо повторюватися.

Головне — не проґавити встановлених строків:

— продавець подає нотаріусу заяву про намір продажу разом із проєктом договору — не пізніше як за 2 місяці до бажаної дати;

— нотаріус повідомляє про такий намір суб'єктів переважного права цінним листом з описом вкладень і повідомленням про вручення або під розписку — протягом 3 робочих днів;

— суб’єкт переважного права повідомляє нотаріуса про намір скористатися своїм цінним листом з описом вкладень і повідомленням про вручення або під розписку — протягом 1 місяця.

У разі продажу земельної ділянки сільгосппризначення через земельні торги та за наявності переважного права купівлі її власник зобов’язаний не пізніше як за два місяці до дня укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки зареєструвати в ДРРП намір щодо її продажу. Переважне право купівлі реалізується за умови, що пропозиція суб’єкта переважного права є рівною пропозиції, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону, а також ним виконуються всі інші встановлені продавцем умови договору купівлі-продажу.

Чек-лист для суб’єктів переважного права

Для того щоб успішно реалізувати своє переважне право, зверніть увагу на такі моменти:

1. Нотаріуси не мають обов’язку здійснювати перевірку актуальності місця доставки повідомлення, тому «лист щастя» може не дійти до адресата.
2. Якість надання послуг поштовими відділеннями зв’язку часто залишає бажати кращого, тому повідомлення із затримкою може негативно вплинути на дотримання строків надання відповіді.
3. При відмові отримати повідомлення або при його поверненні до нотаріуса через закінчення строку його зберігання суб’єкт вважається повідомленим про наміри власника.
4. Якщо суб’єкт переважного права належним чином повідомлений про час і місце продажу йому ділянки та не з’явився до нотаріуса, він вважається таким, що відмовився від переважного права.
5. Зміна власником ділянки ціни її продажу є підставою для повторного проходження процедури повідомлення суб’єкта переважного права.
6. У разі порушення вашого переважного права необхідно подати позов до суду про переведення на нього прав та обов'язків покупця та внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу має сплатити покупець.

P.S. Радимо суб’єктам переважного права брати контроль над ситуацією у власні руки та повідомляти власників про потенційні наміри щодо придбання землі або ж періодично оновлювати наявну у них контактну інформацію. Переважне право на придбання землі варто не втратити, скористайтеся!