Новий або давно забутий спосіб порівняно чесного заробітку на житловій нерухомості

17 сiчня, 2022, 08:30 Роздрукувати
Відправити
Відправити

Як розділити одну велику квартиру на три маленькі й навіщо це роблять

Новий або давно забутий спосіб порівняно чесного заробітку на житловій нерухомості
© depositphoto/lightsource

Останніми роками в Україні найвищий попит на ринку нерухомості спостерігається в сегменті однокімнатних квартир, особливо у «великій п'ятірці» міст — Києві, Львові, Одесі, Харкові та Дніпрі. Це відбувається через триваючу міграцію до цих міст із менших населених пунктів, де знайти роботу набагато складніше. Хоча є й інші причини. Але залишимо соціологам розбиратися з причинами міграції населення. Головне тут те, що попит на житло мінімальної площі значно перевищує попит на великогабаритне, адже його придбання — це найчастіше перший крок, щоб облаштуватися в новому місті. І тут, як кажуть, не до жиру.

Така ситуація привела до іншого цікавого явища — дроблення квартир, коли купують одну велику квартиру й роблять із неї дві або навіть три невеликі. Майже так, як у далеких 90-х розділяли великі комуналки.

Причому, судячи з усього, останнім часом це явище набуло масового характеру, — великі квартири для такого поділу іноді купують у забудовників ще на стадії будівництва. Адже, по-перше, вартість квадрата у великих квартирах безсумнівно менша за його вартість у «малятах». А по-друге, саме на стадії будівництва є можливість уникнути проблем, пов'язаних із поділом.

Які проблеми поділу квартир?

Найголовніша проблема пов'язана із так званими мокрими точками, тобто з санвузлами та мийками на кухнях. Річ у тім, що згідно з українськими нормами вони не мають розташовуватися над житловими кімнатами. У нас усе ще вважається, що ці точки можуть «затопити» сусідів, якщо їх розміщено над спальнею або вітальнею. Безумовно, ця ще совкова норма давно застаріла, і в нормальних країнах її немає. Адже якщо сусіди «затоплюють» тих, хто живе поверхом нижче, то вода однаково просочується із санвузлів у житлові кімнати, і жодних перешкод у неї для цього немає. Це ж вода, вона не тече за правилами, придуманими чиновниками. Але оскільки норма ця існує, то її краще не порушувати, що найпростіше зробити на стадії будівництва.

Інша проблема — це спроба зробити вхідні групи або проходи в несучих стінах. У цьому разі доведеться отримати додаткові узгодження: адже несучі стіни — питання дуже серйозне, і ми періодично бачимо в медіа, до яких наслідків може призвести їхнє ослаблення.

Також доведеться вирішувати завдання, пов'язані з усіма комунікаціями, особливо з електрикою та опаленням. Але ці завдання можна вирішити, і все залежить від ціни питання. Хоча треба пам'ятати, що в сучасних будинках розведення опалення горизонтальне, і щоб його розділити, доведеться перекладати труби. А це, знову-таки, найпростіше зробити до того, як ці труби вже проклали та залили стяжки. Ось у будинках старого житлового фонду цієї проблеми немає, як немає й переваг горизонтального розведення.

Якщо ж у квартирі зроблено ремонт, то витрати на її поділ можуть перевищити вигоди від вартості квадратного метра в «маляті».

Як відбувається процедура поділу?

Насамперед важливо зрозуміти, чи можливий поділ у принципі, тобто чи достатньо «мокрих точок» у квартирі, які дають змогу зробити в кожній новій квартирі санвузол і кухню, які розташовуватимуться не над «житловими» кімнатами.

Чому слово «житлові» узяте в лапки? Та просто тому, що, проживаючи у квартирі, ми не живемо тільки в спальні або вітальні, ми живемо й у кухні, і навіть у санвузлі. Тому давно настав час скасувати це поняття — «нежитловий» простір у вигляді коридорів або кухонь, а в документах на право власності скасувати поняття «житлової» площі. От навіщо воно там? Про що воно каже і яке значеннєве навантаження несе, хтось замислювався? Добре, що недавно скасували необхідність пред'являти при угодах з нерухомістю техпаспорт для тих об'єктів, права на які зареєстровано до 2013 року. Це революційне рішення Кабміну ще не оцінили належним чином власники нерухомості, а треба було б, гарне рішення.

Повертаючись до особливостей реєстрації поділу квартир, хочеться зазначити, що є два шляхи, якими можливо йти під час прийняття рішення. Перший — виконати поділ квартири «у натурі», оформивши окрему вхідну групу, санвузол і кухню, а потім узаконити де-факто зроблене перепланування.

Інший шлях полягає в тому, щоб спочатку все узаконити, отримавши права власності на нові квартири, а перепланування робити після цього. Безумовно, для узаконення нової логістики електроенергії або водопостачання необхідно мати нові права власності на квартири та з цими документами звертатися до відповідних організацій. Але це вже технічні деталі.

Найістотнішими будуть відмінності в шляхах оформлення поділу, за якого доведеться порушувати несучі стіни.

Якщо такої необхідності немає, поділ відбувається на основі висновку про технічну можливість поділу об'єкта, який готує технічна служба бюро технічної інвентаризації (БТІ). Вона ж виготовляє новий техпаспорт на квартири, після чого державний реєстратор або нотаріус оформляє право власності на нові квартири.

Якщо потрібно буде облаштувати вхід через несучу стіну, треба пройти процедуру реконструкції, отримавши всі відповідні дозвільні документи, і ввести об'єкти в експлуатацію. Безумовно, цей шлях найскладніший, хоча теж реально можливий. Зрештою, усе так чи інакше зводиться до економічної доцільності тих або інших дій, що можна оцінити заздалегідь.

Таким чином, у разі купівлі квартири для поділу потрібно заздалегідь оцінити технічні можливості поділу, витрати на нього, оцінити строки, у які його можна здійснити, пам'ятаючи при цьому, що все робиться довше, ніж каже виконроб, спрогнозувати вигоди у випадку поділу.

Маленькі квартири, безумовно, користуються великим попитом, і продати їх можна на 20%, а іноді й на 30% дорожче. Але витрати на поділ можуть перетворити цю процедуру на низькорентабельну.

Усі статті Людмили Сімонової читайте за посиланням

Ми повідомляємо тільки дійсно важливі новини. Долучайся до Telegram-каналу
Помітили помилку?
Будь ласка, виділіть її мишкою і натисніть Ctrl+Enter або Відправити помилку
ДОБАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
Текст содержит недопустимые символы
ДОБАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
Осталось символов: 2000
Отправить комментарий
Последний Первый Популярный Всего комментариев: 0
Показать больше комментариев
Пожалуйста выберите один или несколько пунктов (до 3 шт.) которые по Вашему мнению определяет этот коментарий.
Пожалуйста выберите один или больше пунктов
Нецензурна лексика, лайка Флуд Порушення дійсного законодвства України Образа учасників дискусії Реклама Розпалювання ворожнечі Ознаки троллінгу й провокації Інша причина Отмена Отправить жалобу ОК