Нежитловий фонд держмайна. Як орендувати квадратні метри майже задарма

В обов'язки Фонду держмайна, окрім "непідйомної" для нього приватизації, входить також управління всім, чим країна багата.

Значну частину цих об'єктів - з тих, що не зруйнувалися і не згнили, - Фонд здає в оренду. І, за ідеєю, вони мали б приносити непоганий дохід держбюджету, але сума ледь доходить до мільярда гривень за рік. При цьому йдеться про 7 млн квадратних метрів нерухомості оціночною вартістю понад 16 млрд грн. Більша частина яких створює величезні корупційні ризики.

Не управляючи

Фонд держмайна, крім центрального апарату, має ще 25 територіальних підрозділів, у яких трудяться близько 1200 співробітників. Проконтролювати їхню роботу у Фонду виходить не завжди: за рік удається здійснити аудит роботи лише двох-трьох підрозділів, і до якості цих аудитів теж є питання, причому не тільки у нас, а й у Рахункової палати.

Її регулярні перевірки роботи Фонду не раз демонстрували, що в центральному апараті ФДМУ досить слабко уявляють, що відбувається в областях, особливо якщо йдеться не про таких титанів, як ОПЗ і "облгази", а про мало цікаві олігархічному бізнесу об'єкти. Антикорупційні заходи у Фонді, згідно з його офіційною позицією, полягають у написанні безпредметних і обтічних "планів антикорупційних заходів" і створенні окремої електронної пошти для охочих повідомити про передбачувану корупцію у відомстві.

Тим часом аналіз даних щодо орендованого у Фонду майна свідчить про необхідність значно серйозніших перевірок як визначення вартості оренди, так і умов укладених ним договорів.

На 1 липня 2017-го загальна кількість чинних договорів оренди державного майна, укладених органами приватизації, становить трохи більше 19 тис. (див. рис. на 8-й стор.). Левова їх частка (18,8 тис.) - це держпідприємства, які здають в оренду, їх території, контори, склади. Решта - єдині майнові комплекси все тих самих ДП і майно, що перебуває на балансі господарських товариств.

Із загальної кількості договорів оренди 884 укладені відносно держмайна, розташованого в Криму, а 1016 договорів стосуються оренди підприємств, що розміщені у населених пунктах Донбасу, тимчасово не контрольованих українською владою. Цих договори ми не враховуватимемо, не лише говорячи про вартість оренди або майна, а й розглядаючи заборгованості сплати й нарахування пені. Тому що доля цього майна невідома, оцінити його цілісність і стан на цей момент неможливо, як і обсяги передбачуваних втрат держави.

За результатами роботи в першому півріччі 2017-го, до бюджету держави від оренди її майна надійшло лише 491,3 млн грн, а за весь 2016-й орендарі заплатили трохи більше 1 млрд грн.

Прогнозний план надходжень на цей рік передбачає, що вони зростуть до 1,5 млрд. І вже зараз можна говорити про його нездійсненність.

Звичайно, не всі 7 млн кв. м здаються бізнесу й за ринковою ціною. Чверть усіх договорів оренди - це угоди з держустановами, які за законом орендують майно за одну гривню на рік. Йдеться про 46% усієї державної нерухомості, або понад 3 млн кв. м комерційних площ, як правило, не в найгіршому стані та не на висілках. Нерідко, орендуючи у держави за одну гривню, заповзяті керівники держструктур надлишок приміщень здають уже комерційному сектору, і часто за тією самою адресою можна знайти як державну контору, так і якогось підприємливого нотаріуса, турфірму з однієї людини або таке ж камерне агентство нерухомості. Такий собі бонус керівникові за низькооплачувану роботу на держслужбі.

Згідно із законодавством, держструктури можуть виступати орендодавцями, якщо йдеться про приміщення площею не більш як 200 кв. м. І за перше півріччя від оренди майна бюджетних організацій до держскарбниці перераховано близько 80 млн грн. Мало, звичайно. Спроб перевірити достовірність цієї суми та її відповідність ринковим цінам ще менше. Насправді неможливо навіть проконтролювати достовірність стандартизованої оцінки вартості згаданого майна, яка здійснюється Фондом і визначає, серед іншого, орендну вартість.

Не менше питань виникає й щодо доцільності розміщення тих чи інших держслужб у наданих їм приміщеннях. Адже якщо площі здаються, отже, вони не використовуються за призначенням. І, найімовірніше, переїзд бюро або служби в менше приміщення оптимізував би державні видатки на його утримання, наприклад, давши змогу або продати, або здати в оренду не кілька кімнат, а всю будівлю цілком. Але подібні зміни - це гарантований скандал, вони завжди поєднані із невдоволенням співробітників, які не бажають залишати будівлі в центральних районах міст. У ФДМУ охочих втручатися у ці скандали немає. Їм отримати б для початку нового керівника. Але з моменту відставки Білоуса у квітні нинішнього року гідних так і не знайшли.

Фонд, за великим рахунком, давно нічим не управляє, лише підтримуючи статус-кво й зберігаючи сформовану систему відносин. Ну й зрідка, завдяки зовнішньому тиску, щось усе ж таки продає. Причому те, що ще ніхто не узяв в оренду. Оскільки продати орендовані за одну гривню держпідприємствами приміщення неможливо. А якщо продається об'єкт, орендований приватною особою, то орендареві держава гарантує незмінність умов договору до моменту його закінчення. І з високою часткою впевненості можна сказати, що новий власник на збереження цих умов не погодиться.

Не контролюючи

Справедливу й чималу ціну за оренду державі платять тільки оператори зв'язку, банки й великі промисловці, що орендують цілісні майнові комплекси. Але їх порівняно небагато - до 20%. Решта орендарів - фізичні і юридичні особи, які займаються різноманітною діяльністю і з ряду обґрунтованих причин вирішили, що орендувати у держави вигідніше, ніж на ринку.

Перше, що бентежить, - це терміни складання договорів. За оцінками Центру економічної стратегії (ЦЕС), експерти якого також аналізували звітність ФДМУ, частка договорів з фізособами, термін дії яких перевищує п'ять років, - більш як половина їх загальної кількості. З юрособами ще більше - понад 60%. Звісно, враховуючи динаміку змін на ринку нерухомості й дуже умовну стабільність національної валюти, зрозуміло, що держава від такого тривалого співробітництва виграти не може. Навіть якщо орендар трапився порядний. Що теж рідкість.

У першому півріччі розмір виявленої заборгованості орендарів перед державним бюджетом, не сплаченої протягом трьох і більше місяців поспіль, становить 118,2 млн грн. Це більше, ніж місячні надходження від оренди. При цьому за останнє півріччя борг зріс лише на 8,7 млн, решта - досягнення попередніх періодів, до яких справедливо додаються 59,6 млн грн пені за заборгованість перед держбюджетом, а ще 119,2 млн грн штрафів за несвоєчасне повернення державі орендованого майна після закінчення строку договору. Перспективи повернення всіх цих грошей до скарбниці туманні. За перше півріччя ФДМУ подав майже півтисячі позовів про стягнення заборгованості орендної плати, штрафних санкцій, про розірвання договорів оренди тощо. Суди тривають. Рішень очікують. Тим часом ніяких дій, спрямованих на запобігання подібним проблемам у майбутньому, не спостерігається.

Тим часом не далі як у травні цього року в місті Мукачеве якась благодійна організація "Доторкнись до життя" орендує приміщення колишнього училища площею в 2,5 тис. кв. м на десять років за вартістю 9 грн/кв. м, одержуючи в подарунок територію училища в 18,5 тис. кв. м. Не будемо в цьому випадку обговорювати смішну, навіть за мукачівськими мірками, ціну - можливо, благодійний фонд дійсно займається добродійністю, і така знижка виправдана. Але яка доцільність укладання договору на ціле десятиліття? Не втратити такого "вигідного" клієнта?

Цього ж року ТОВ "Континент", що займається агробізнесом, уклало із Закарпатським підрозділом ФДМУ договір на безпрецедентних умовах. Приміщення площею 930 кв. м здали в оренду за ціною 4,5 грн/кв. м на термін "до моменту приватизації балансоутримувача". Тобто з урахуванням ефективності роботи Фонду - безстроково.

Чим виправдане укладання настільки тривалих договорів з держструктурами, які рідко кудись переїжджають, а за оренду платять гривню на рік, зрозуміло. А от з якої причини, наприклад, фізособа може укласти шестирічний договір про оренду 820 кв. м під тир у Бердянську, оплачуючи по півтори гривні за квадратний метр? Із чим пов'язана така щедрість чиновників? З бажанням довести кількість судових позовів з орендарями наступного року до тисячі?

Не менш сумнівні й ціни за квадратні метри, що їх платять деякі орендарі. Звичайно, вартість залежить від багатьох факторів - розташування, стану об'єкта, його цільового призначення. Середня вартість одного квадратного метра, виходячи зі статистики ФДМУ, становить 100 грн/кв. м. І, дивлячись на неї, не скажеш, що держава продешевила, вирішивши не продати, а здавати в оренду своє численне майно. Але ця середня вартість деформована величезними сумами, що сплачуються за оренду цілісних майнових комплексів - рибколгоспів, ГЗК, шахт, спиртзаводів. Там суми оренди становлять десятки й сотні тисяч гривень на місяць, з лишком компенсуючи десятилітні "пільгові угоди" і дозволяючи ФДМУ хоч якось виконувати бюджетні плани з орендних надходжень. Але таких об'єктів небагато. Більша частина - це порівняно невеликі приміщення в регіонах, що цікавлять локальних бізнесменів і, зважаючи на все, забезпечують непоганий додаток до платні місцевим чиновникам Фонду.

Як, наприклад, ТОВ "Легіон", що побудувало в Миколаївській області автодром на 15 сотках державних земель, за які платить 178 грн на місяць. Або ТОВ "Зелене місто", що займається вирощуванням сільгоспкультур на 15,5 тис. кв. м, при цьому оплачуючи державі за оренду 780 грн на місяць, або 4 коп. за кв. м. Агробізнес настільки збитковий, що власник платити більше не може? Чи конкуренції немає, і не знайшовся той, хто згоден платити хоча б гривню за метр? Що, крім корупційного інтересу, могло змусити чиновників ФДМУ передати цю землю в оренду саме цій компанії, причому на довгих десять років?

А скільки заробляє, завдяки зговірливості чиновників Фонду, ТОВ "ЮВІТАС", орендуючи 6 соток під автостоянку в центрі Тернополя по 35 коп. за квадратний метр? І скільки щороку втрачає держава, надавши портовому операторові ТОВ "ЮСКЛ", що входить у ТОП-50 платників податків, 19,5 тис. кв. м складських приміщень у Миколаївському порту менш як по 3,6 грн/кв. м до 2031 р.?

Це лише деякі приклади з безлічі, серед 19 тис. договорів можна виявити багато підозрілих угод, що буквально кричать про їхню корупційну природу. І важко уявити, що в недалекому майбутньому будо створено адекватну систему контролю подібних угод. Адже йдеться про всю Україну, величезну кількість об'єктів, що мають свою специфіку, особливості. А головне, на ці об'єкти є ринковий попит. Принаймні поки їх не розвалили нинішні орендарі. Їхня балансова вартість, за винятком приміщень, що прихистили держструктури, - близько 10 млрд грн. Чому замість того, щоб спробувати продати ці ще живі активи, Фонд наполегливо виставляє на торги розвалені їдальні, підвали, лазні або недобудови?

***

Очікуваний продаж "Дніпроенерго" і "Дніпрообленерго" - не привід для гордості. Поки що такі угоди - виняток з правила. За перше півріччя ц.р. Фонд зміг продати 73 об'єкти, вісім з яких - разом із земельними ділянками. Виручили шалену суму в 80,5 млн грн за все, включаючи земельні ділянки. Не допомагають продажам "Відомості приватизації", спрощення процедур, домовленість із 16 біржами. Очевидно, не пропонує Фонд ринку нічого вартого уваги. Чи не тому, що хтось дуже непогано заробляє на дійсно цікавих об'єктах?