Країно, будуйся! Раз-два!..

Складається враження, що напередодні партійних з’їздів політичним лідерам наснився один і той самий кошмарний сон. У результаті, всі як один вирішили вишикувати не лише власних однопартійців у списках, нагнути країну в грандіозних проектах і проривах, а й побудувати житло для громадян, що її населяють. У зв’язку з цим БЮТ на раз-два повернувся до іпотеки, котра врятує всіх, ПР — до квартир для бюджетників, які дасть Янукович, а «НУ–НС» — до соціальних метрів, які боронити нікому. Крім «НУ–НС», звісно.

Як результат, одні громадяни, в основному безквартирні, нашорошили вуха, інші, котрі якось спробували вирішити квартирне питання самостійно, — намастили п’яти. Серед них і ті інвестори, про яких «ДТ» розповіло в минулому номері в матеріалі «ПриСтроїлися. СБУ розслідує власну житлову аферу?». Загалом, усі вже потерпілі від аферистів на будівельному ринку хотіли б уточнити у відповідальних політиків, чи не збираються ті, перш ніж ущільнити країну квадратними метрами, оголосити план вирішення проблем, пов’язаних із захистом прав уже постраждалих від політичних експериментів громадян, які не перший рік борсаються в каламутних водах будівельної корупції? За тієї влади. За цієї. І ще раз за тієї.

Ми ж, як і обіцяли, з цього приводу теж поговорили з людьми в країні відомими та компетентними, котрі розставили власні акценти з приводу того, що відбувається на українському будівельному ринку. Серед них — міністр регіонального розвитку та будівництва України Володимир ЯЦУБА; професор, доктор економічних наук, виконавчий секретар Будівельної палати України Василь КРАВЧЕНКО; голова ради директорів Української асоціації будівельників, керівник будівельної компанії «XXI вік» Лев ПАРЦХАЛАДЗЕ.

До речі, розмова відбулася до влаштованих минулого тижня політичних стартів, а тому, як нам здалося, інтерв’юери ще не були затиснуті в рамки списків, блоків та інших, характерних для цього періоду умовностей.

Володимир Яцуба: «Сподіватися тільки на те, що держава всім забезпечить якийсь захист, щонайменше несерйозно»

— Звісно, це неподобство. Звісно, це прикро. Але якщо повернутися до питання: чому таке можливо, то я вважаю, це можливо лише тому, що людина, котра платить гроші, виявляє банальну необережність і некомпетентність. Вона має платити за конкретний «стиглий товар». Як на ринку. А не за той, що колись, за словами продавця, може, й достигне. От ви залишите гроші у такого продавця? Особисто я не залишу.

— Але правила торгівлі, і на ринках у тому числі, взагалі-то встановлює держава.

— Так, держава винна в тому, що не вибудувала зрозумілої процедури і не пояснила покупцям і учасникам інвестиційного процесу їхніх прав та обов’язків. Часто подібні ситуації пов’язані ще й із тим, що в гонитві за дешевшими метрами люди продовжують ризикувати і платити за житло готівкою. А якби процедура йшла винятково через банки, як того й вимагає закон, або страхові компанії, тобто через структури, що мають ліцензію на діяльність на фінансовому ринку, то, повірте, таких ситуацій було б менше.

Сподіватися ж тільки на те, що держава всім забезпечить якийсь захист, щонайменше несерйозно. Нинішнє молоде покоління дедалі частіше захищається самостійно. Йде до юристів, консультується... Адже ризики, як правило, пов’язані з неграмотно складеним договором. І коли кваліфіковані правознавці-господарники, уже розбираючи справу в суді, аналізують подібні документи, вони доходять одностайної думки про те, що громадяни в момент їхнього укладання були просто неуважні.

— Ви хочете сказати, що юридичні служби банків, які кредитували інвесторів тієї ж «Еліти», а це дуже серйозні банки, некомпетентні?

— Я не можу цього стверджувати, але вважаю, що процедури відповідальності не були чітко продумані. До того ж не були документально підтверджені й умови будівництва, і умови отримання земельних ділянок, і т. ін. Якщо ж усе виписано грамотно, то інвестор подає до суду й виграє справу.

— А у відповідача — підставна фірма, ні копійки на рахунку і підкріплене коштами тещі бажання якомога швидше позбутися проблем, що насунулися.

— Тут настає кримінальна відповідальність. І це вже інша тема. Ми ж зараз говоримо про те, що, окрім некомпетентності інвесторів, у державі справді відсутні чіткі та прозорі юридичні про­цедури всього процесу взаємодії забудовника, влади й інвестора.

— А з цього місця можна докладніше. От якщо брати інвестора, то чому досі немає такого органу, куди можна було б звернутися й отримати всю інформацію про забудовника (ліцензії, об’єкти), включаючи законність будівництва і наявність дозвільної документації? За принципом «єдиного вікна». Адже «Еліта», приміром, сім поверхів у будинку на вул. Шмідта вигнала без дозволу на будівництво. Розрахунок був на домовленості з місцевою владою. Не сталося. Люди оббивають пороги.

— Звісно, існують якісь домовленості. Звісно, хтось заплющував очі на будівництво, якщо не було дозволу...

— Хто мусить відповідати за те, що існують якісь домовленості і хтось має можливість заплющувати очі на порушення?

— Хочу вам нагадати, що всією дозвільною системою щодо будівництва та виділення земель під забудову займається місцеве самоврядування. Міністерство, котре я очолюю, видає ліцензії на будівництво, вивчає технічну документацію в архітектурно-будівельній частині і розробляє техумови.

— Тобто, на вашу думку, вся непрозорість і корумпованість народжується на місцях.

— Скажу вам чесно, будучи ще міністром Кабінету міністрів, я сам особисто два з половиною роки займався оформленням ділянки для своїх родичів у Києві. Я знаю, що для цього треба зібрати 74 підписи. Я знаю розцінки, за якими платять чиновникам. Але, на жаль, це функції місцевого самоврядування, а не центральних органів виконавчої влади.

— Ви — міністр, бачите всю ситуацію зсередини і навіть самі два з половиною роки оформляли ділянку. Невже не виникало думок щодо побудови механізмів регулятивного контролю на державному рівні?

— Ви пропонуєте внести зміни до закону про місцеве самоврядування?

— Створити систему прозорих відносин на будівельному ринку.

— Ми вивчали ситуацію в інших країнах, і хочу зауважити, що там дозвільна процедура ще складніша. Наприклад, щоб купити ділянку землі в Швейцарії, потрібно п’ять (!) років, а щоб іноземцю купити землю — необхідне рішення парламенту. Вони за рік продають лише 50—70 ділянок. Тому розмови про те, що необхідно все швидко спростити — це лише почасти правильні розмови. Має бути процедура.

Інше питання, що ми маємо створити умови для того, аби людина, яка займається оформленням документів на забудову, не залишалася наодинці з чиновником, котрий під різними приводами вичавлює з неї гроші, затягуючи час. Для цього справді потрібно виписати жорсткі процедури, за якими чиновник має розглянути заяву, приміром, протягом чотирьох днів. Якщо він на п’ятий день не дає тієї чи іншої довідки — це вже корупція. От що ми повинні зробити.

— То чому дотепер не зробили?

— Чотири роки розроблявся законопроект «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, які стосуються здійснення державного архітектурно-будівельного контролю і сприяння інвестиційній діяльності будівництва». За діючою нині схемою міністерство взагалі не має можливості впливати на підрозділи в регіонах. Нас не запитують, кого призначати і які дозволи видавати. З набранням чинності цього закону — дякувати Богу, його підтримав Кабмін і підписав президент — із 1 січня наступного року ми почнемо централізувати цю систему. Проте, тільки-но я заявив про це на прес-конференції, мене відразу ж обвинуватили в тому, що Яцуба «хоче всю систему підім’яти під себе й управляти всім процесом».

— Час покаже...

— Я ж готовий роз’ясняти і далі, що в кожному місті й області є структури, які займаються дозвільною системою в плані архітектури, у тому числі й розглядом документації на будівництво об’єктів. На жаль, дотепер центральні органи виконавчої влади не мали жодного впливу на цей процес. Люди, які очолюють ці структури на місцях, призначалися мерами і губернаторами. Деякі посади і сьогодні обіймають особи, котрі взагалі не мають архітектурної освіти.

— Але в такий спосіб ви вирішуєте кадрове питання.

— А з чого усе починається? З кадрів.

— Будь-який «кадр» за відсутності чіткої і прозорої процедури однаково «працездатний» у плані затягування часу і викачування грошей.

— Сьогодні вже прийнято рішення колегії про додаткові заходи, які треба вжити, щоб вищезгаданий мною закон було виконано. Там є і питання регламенту поводження структур, які діють у дозвільній системі.

— Проте у нас регулярно трапляються такі речі, коли приймається закон, а підзаконні акти не з’являються зов­сім. Або живуть тільки в паперових наказах. Централізуєте владу, поміняєте людей... Тут справді можна і політику приплести. За бажання.

— Колись разом із Богословською ми в Кривому Розі проводили перший в Україні семінар щодо «єдиного вікна» у дозвільній системі. І в цьому місті «єдине вікно» впровадили. У мерії було створене єдине місце, куди могли звертатися громадяни і при цьо­му не зіштовхуватися з конкретним чиновником, від якого раніше залежало вирішення питання. Так це і мало бути. Людина прийшла, написала заяву, віддала у «вікно» і чекає призначений час. А справа місцевої влади узгодити всі документи і через місяць видати необхідну документацію.

— То що ж заважає створити таку ж систему в Києві? Адже класна ідея. Чи у Києві земля дорожча, ніж у Кривому Розі?

— По-перше, тут треба добре все вивчити. По-друге, ця ідея передбачає об’єднання усіх відомств. Рішення ж приймають не лише відомства архітектури, екології, пожежних інспекцій, а ще з десяток інших відомчих установ. Це можна зробити тільки на рівні мерій — структур місцевої виконавчої влади.

— Тож держава може тут проявити свій характер.

— На державному рівні такі рішення вже приймалися, але на ниніш­ньому етапі це — прерогатива місцевої влади. Там сидять живі люди, котрі приймають рішення на сесії. Я не маю права втручатися в ці питання.

— Про рішення Київради ми чули. Вони апріорі виключають будь-яку прозорість, не кажучи вже про якесь там «єдине вікно». Як на це може вплинути держава?

— От бачите, ви вже самі дійшли до запитання: чому держава не може вплинути на політику в Києві? А десять років тому багато хто, і журналісти в тому числі, кричали — свободу місцевому самоврядуванню! Я жодним чином не хочу применшувати роль місцевої влади. Сьогодні, коли країна стрясається від проблем, на них тільки усе й тримається. Проте до всього треба підходити раціонально. І в цьому разі я кажу не про якусь там повальну централізацію, а про те, що певні контрольні функції держава має залишити за собою. У тому числі й у дозвільній системі, яка стосується Мінрегіонбуду.

Повторюю, що сьогодні жодна структура управління, яка бере участь у процесі на місцях, не перебуває під прямим впливом Кабміну. Вперше в історії закон, про який я сказав, перед­бачає подвійне підпорядкування інспекцій архітектурно-будівельного контролю міністерству і місту. Але навіть при тому, що з 1 січня закон набирає сили, Київ продовжує наполягати на своєму особливому статусі. Коли місцевій владі вигідно одне, вона каже, що, мовляв, порадиться з Кабміном, коли вигідно інше — кричить, щоб уряд не втручався...

— Що ви змінили б?

— За кордоном узагалі такого не буває, щоб рішення центральних органів влади не були виконані місцевою радою. У Франції, де найвищий рівень демократії в місцевому самоврядуванні, мер не може оплатити жодної платіжки в бюджеті без підпису скарбника центрального уряду. А в нас? 740 бюджетів роздали, а потім через КРУ контролюємо.

— Яке КРУ в цій країні у змозі проконтролювати, що забудовнику, приміром, сьогодні простіше купити землю у перекупника-депутата тієї ж Київради, ніж роками чекати офіційного одержання документації в мерії? На рівні місцевої влади утворився цілий прошарок людей, які завдяки наближеності до «сім’ї», котра контролює місто, одержують ділянки безплатно, а продають за мільйони. І що?

— А чому таке з землею відбувається, ви знаєте? Тому що не прийнято закон про продаж землі, у зв’язку з чим існує чорний земельний ринок. Якби була визначена кадастрова ціна землі і прийнято закон, що передбачає продаж земельних ділянок, то на кожному щиті або сайті було б написано вартість тієї або іншої ділянки, яку громадяни могли б купувати через аукціон.

— Але в межах міста земля продається.

— Продається. Зараз, до речі, Київрада збільшила вихідну вартість за сотку. І правильно зробила.

— Але ділянки, які йдуть на аукціон, — неякісні, а от котрі своїм людям — інша справа.

— І що ви пропонуєте? Усі рішення на сьогодні приймаються на Київській раді, яка сьогодні і не рада зов­сім, а політрада. У нашій країні діє не місцеве самоврядування, а партійне. Свого часу було прийняте рішення про пропорційну виборчу систему на місцях. Я був проти цього, тому що подібна система на виборах не дає ефективності управління на місцевому рівні. Тепер треба починати спочатку. Потрібно зробити так, щоб місцеві ради займалися транспортом, дорогами, вивезенням сміття... а не політикою. Цим має займатися мер. А він сидить сьогодні і думає, як догодити одній фракції, не скривдити іншої і себе в накладі не залишити. Мер не працює. Мер займається роздачею.

— Тобто спочатку треба повернутися до мажоритарки на місцевому рівні, а потім...

— Потім вибудовувати чіткі і прозорі процедури. Для цього треба внести ряд серйозних змін до закону про місцеве самоврядування, дозвільну систему, про взаємовідносини центральних і місцевих органів влади, про питання контролю фінансової дисципліни... Чимало законів. Але найголовніше — щоб їх ще й виконували.

Коли вже з’явився такий бізнес на будівельному ринку, коли вже з’явилася така система реалізації житла, то держава просто зобов’язана розписати прозорий механізм взаємовідносин усіх суб’єктів ринку. Потрібно глибоко вивчити всі процедури, усі можливі ризики, виписати їх, зібрати людей, провести інформаційну кампанію.

— Хто їх має виписувати й вибудовувати ці прозорі процедури, якщо нагорі керівники всіх партій і блоків кажуть розумні й справедливі речі, а на місцях їх же підлеглі банально ділять землю? З деякими перервами на опозиційну діяльність... Всі закони дружно приймуть, коли ділити вже буде нічого.

— Не треба всіх стригти під один гребінець. У країні дуже багато чесних і сумлінних людей, які знають і вміють будувати державну систему зсередини. Ці люди пройшли багато чого: і розвал СРСР 1991-го, й інші труднощі.

— Проте висновок, Володимире Григоровичу, досить банальний: усе залежить від політичної волі вищих посадових осіб країни. А точніше, від її відсутності.

— Це не моя тема. Якби від мене одного це залежало, я б сьогодні прийняв усі закони, потрібні для врегулювання будівельного й житлового ринку.

— Але реалізація ідеї доступного житла, яка знову стала популярною, від вас залежить?

— У цьому аспекті я можу казати тільки про нинішню Концепцію розвитку житлового будівництва, розроблену нашим міністерством. Житло має бути різного призначення. По-перше, за собою держава має залишити забезпечення житлом пільговиків (військових та інші категорії населення). Квартири цим категоріям осіб мають видавати один раз у житті, а не незліченну кількість разів, як це відбувається насправді.

По-друге, держава має забезпечити житлом інвалідів.

Усі інші мають заробляти житло... за різноманітними формами, програмами, проектами. Що стосується житла для багатих, то нехай його будують. Що більше буде такого будівництва, то краще житиме держава.

Стосовно житла для середнього класу, і це по-третє, то для цього потрібна спеціальна програма, над якою ми теж працюємо. Концепція розвитку житлового будівництва, про яку я казав, передбачає чотири варіанти забезпечення населення доступним житлом:

1) якщо ви нагромадили на рахунку для будівництва житла певну суму, держава виділяє вам премію у вигляді субвенції або кредиту; 2) програма співфінансування держави з громадянином у співвідношенні 50:50 із кредитом на 25 років; 3) програма 30:70, також із довгостроковим кредитом, де 30% вартості квартири, що будується, за громадянина сплачує держава з бюджетних коштів; 4) застосування так званих житлово-будівельних субсидій з участю різних банків для будівництва житла, де кошти на перший внесок дає держава на поворотній основі.

Ще я подумав би про субсидію за рахунок виділення землі. Проте рано чи пізно буде прийнято закон про продаж землі, ринок запрацює, й тіньові схеми відпадуть самі по собі.

— Як і нагальна потреба в законі — вже все поділять.

— Може бути й таке. Однак точно можу сказати одне: безплатного житла для середнього класу не буде. І це правильно. Коли людина купує житло за свої гроші — вона його цінує.

Насамкінець я хочу сказати про інше. Створювати систему держави — дуже важка робота. Європа й Америка 200 років йшли в цьому напрямку, а ми й за 16 років чимало зробили. Працею й кров’ю, методом проб і помилок, за які, на жаль, часто доводиться розплачуватися інвесторам, із проблем яких ми почали нашу розмову. Але я оптиміст.

Василь Кравченко: «Спекуляції на ринку житла — нормальне явище для країни, де немає чітких і прозорих механізмів життєдіяльності такої стратегічної галузі»

— Прошу.

— По-перше, ми мало будуємо. Попит на житло незадоволено. За часів Союзу ми будували втричі більше. Нині навіть Київ не вийшов на обсяги, які ми мали у радянський час. Потреби ж зростають.

— Що заважає будувати більше?

— Для цього в країні не створено економічних умов. Держава цим просто не займається.

— Василю Івановичу, але ж ми будуємо ринкову економіку. Щонайменше саме так традиційно пояснюють свою очікувально-відчужену позицію можновладці.

— А держава й не повинна зводити будинки. Але зобов’язана вибудувати умови, які забезпечують потужний приплив інвестицій у галузь. Тут і податкові стимули, й субсидії, й класифікація потрібного Україні житла. Ми вже два роки стукаємося в усі двері — й урядові, і президентські — з проектом закону «Про держпідтримку забезпечення громадян житлом і розвиток житлового будівництва», яким запроваджується один дуже важливий механізм субсидування громадян. Він дасть потужний поштовх залученню коштів у житлову сферу. І що? Але ж ми нині не тільки мало будуємо, а й переживаємо найтяжчу кризу. І в цьому зв’язку, я вважаю, мені не слід нагадувати вам досить просту істину: коли існує гострий дефіцит чогось, то афер не уникнути.

Ринок має бути збалансований. Адже ніхто не зловживає продажем м’яса, приміром, — його багато. Так і квартири мають вільно продаватися.

— А вони й продаються, але за позахмарною ціною й тільки для забезпечених. Нинішні ціни вже й середньому класу не по кишені.

— Згоден, тепер будується житло в основному для багатих. Частина для середнього класу. І на нього є великий попит ще й тому, що нерухомість сама по собі стала хорошим вкладенням, яке через рік окупається стократ. Люди на цьому роблять бізнес. Проте тут навряд чи щось слід змінювати. У багатих свої забаганки. Нехай що хочуть, те й роблять. І купують квартири за сотні тисяч доларів зокрема. Державі до цього, у принципі, немає діла. Проте державі справді має бути діло до середнього класу, який зароджується, й до бідних категорій населення.

Щодо середнього класу, то має бути створена система державної підтримки будівництва доступного житла, за рахунок державних субсидій. Тобто держава має стимулювати громадян придбати житло у власність.

— А бідні?

— Квартири таким людям треба давати в оренду. У будинках, які перебувають на балансі муніципалітетів. Це й є соціальне житло. Але ніхто в Україні жодного такого будинку ще не побудував. І не збирається будувати.

— А як же гучні заяви всіх без винятку політичних сил щодо цього?

— Давайте обійдемося без політики... А стосовно соціального житла хочу вам сказати, що нині зміщені всі поняття. Під ним традиційно розуміють ті відсотки, котрі забудовники віддають у фонд міста. Але це не соціальне житло, тому що будується воно не за рахунок держави, а за рахунок простих інвесторів.

— Тобто я плачу податки до скарбниці, але, крім того, купую за свої гроші квартиру собі й, даруйте, своєму сусідові. У результаті не маю жодних гарантій, що я й мій сусід у цих квартирах колись поселимося... Гуманно, звичайно, з мого боку, але якось уже надто нахабно з боку держави.

— Цілком правильно. Соціальне житло в усьому світі будується на гроші бюджету.

— Проте й бюджет може бути бідним.

— Немає грошей у бюджеті — дайте безплатно забудовникові землю. І за це нехай він вам побудує окремий будинок. Зрозумійте, хоч би скільки ми говорили на тему бідних бюджетів, хоч би скільки чекали, поки ринок самостійно відрегулює всі внутрішні процеси й забудовникам стане вигідно не обманювати інвесторів і будувати не тільки для багатих, ми втратимо щось більше, ніж час. Нині з квартир вивозять старих не тільки аферисти, а й власні діти. Це крайність, звісно.

— У нас тепер династії не трудові, а квартирні. До того ж справді не рідкість ті, хто деградує морально в томливому очікуванні звільнення свого життєвого простору від ненависних родичів...

— Створено таку ситуацію, коли людей просто зіштовхнули лобами. Влада, яка займає таку позицію, поводиться аморально. Це питання національного значення. Житло має бути оголошене національним пріоритетом. І не треба нічого вигадувати. Так зробили свого часу у США, у Німеччині в 90-х роках, коли чимало німців ринули зі Східної в Західну. У Китаї нині житло — національний пріоритет. Коли ми це зрозуміємо, то зможемо вибудувати розумну систему законів.

— Із чого почати?

— По-перше, конче потрібні податкові пільги тим, хто будує житло. По-друге, треба вирішити питання резервування землі для будівництва доступного й соціального житла, під яке земля має виділятися безплатно. Потрібне стратегічне планування на 25—30 років наперед. А ці всі бездумні тендери й продажі з аукціону — банальне латання дірок у бюджеті. А хто подумав, що буде через десять років?

Нині в Києві офіційно проживає 2,5 млн. чоловік. А реально — п’ять мільйонів. За таких темпів зростання населення в столиці через п’ять-десять років мешкатиме близько 10 млн. чоловік. Це буде такий мегаполіс, яким узагалі ніхто не зможе управляти. Якщо вже тепер не займатися створенням київської міської агломерації діаметром 70—80 км, то станеться катастрофа. Треба думати вже про території за Броварами, Борисполем, Вишгородом. Так, як це робиться в цивілізованих країнах.

— Великий Париж, великий Лондон...

— А як ще? Треба будувати дороги, відводити землі під соціальне і доступне житло. Для елітного — продавати землю на аукціонах. Аукціон же під усе, як сьогодні потребує опозиція, — це те ж будівництво для багатих. Думати треба, вникати. Політику треба структурувати й чітко здійснювати. Внести щодо цього зміни до законів про місцеве самоврядування, держадміністрацію, в Земельний кодекс. Адже Конституція всім гарантує право на житло.

— Якщо все це сумувати, то можна зробити висновок, що країна стоїть перед потребою розробити національну програму житлового будівництва й систему законів?

— Починаючи з тих, які стосуються механізмів функціонування місцевої й центральної влади, земельного законодавства, містобудівного кодексу. А якщо вихоплювати якийсь факт, що хтось десь недобудував будинок, то це, скажу я вам, нормальне явище в такій ситуації. Спекуляції на ринку житла — нормальне явище для країни, де немає чітких і прозорих механізмів життєдіяльності такої стратегічної галузі.

— Так річ саме в тому, що цих фактів стає дедалі більше. А життя в людей одне, і не вихоплювати таких випадків, не боротися, очікуючи, поки держава усвідомить, що проблему треба розв’язувати в комплексі, якось уже зовсім безнадійно...

— Згоден. Ваше й наше завдання — складати з цих фактів якусь картинку, яка ще раз має показати владі, що чекати більше не можна. Якщо ж усе-таки спробувати торкнутися окремих моментів, коли інвестор виявляється втягнутим у житлову аферу, то справді є різні схеми фінансування житлового будівництва. Одні з них — ризиковані. Інші — неризиковані. І тут треба розбиратися. Громадянин не теля.

— Які схеми ви відносите до ризикованих?

— По-перше, коли гроші бере нікому не відома будівельна компанія. До того ж напряму, без фінансової структури, яка за законом має виступати гарантом планомірного й раціонального освоєння коштів інвестора в процесі будівництва. Як нині працює «Київміськбуд»? Гроші несуть в «Аркаду» — фінансовому посереднику, який не тільки за них відповідає, а й контролює будівництво. Це законна схема фінансування будівництва через ФФБ (фонди фінансування будівництва). Таких фондів у країні вже близько 50.

— Кажуть, що «мудрі» гравці будівельного ринку вже створили собі афілійованих фондів і будують. І якщо раптом щось станеться, ні забудовника тобі, ні фонду... До того ж «Аркада» бере хороші відсотки, тому й ціни на житло «Київміськбуду» також розраховані, м’яко кажучи, не на бідних.

— Повторюю, у нашій державі можливе все. Проте ви маєте розуміти, хто такі будівельники. Це люди, які як завгодно можуть розпорядитися вашими грішми. Можуть прокрутити, вкласти в іншу справу, сподіваючись швидко одержати прибуток, і... прогоріти. Ну, помилилися... А банк усе про­рахує. За це й візьме свій відсоток. Усе логічно. І гарантовано.

Є ще одна ризикова схема фінансування будівництва. Будівельна організація випускає облігації й каже: я продам їх, залучу гроші й потім розрахуюся. Ви купуєте ці облігації й нібито маєте право на житло. Проте у вас при цьому немає жодних гарантій. Тут може бути замішана й Державна комісія з цінних паперів. Адже це не фондовий ринок. Це облігації, випущені під ніщо. Люди просто знайшли нішу. Через наше законодавство.

Велика проблема й у тому, що право займатися будівельними роботами в нас мають усі. Адже хто такий нині в Україні забудовник? Це той, хто одержав землю. От, наприклад, у Болгарії, щоб стати забудовником, ви маєте потрапити до центрального фахового реєстру будівельних організацій, який веде Будівельна палата цієї країни. А щоб потрапити в цей центральний фаховий реєстр, ви маєте показати, чим займалися останні п’ять років, баланс, кількість робітників, техніки, борги перед банками. Підтвердити свою репутацію. Інакше ви не потрапите до реєстру. І навіть маючи землю, не отримаєте права на ній будувати: тільки почали будувати — 100 тис. дол. штрафу! Навіть якщо дали хабара місцевому чиновникові. Будівельна палата України також має намір лобіювати такий закон.

Потрібен і спеціальний закон, який би визначив систему допуску на будівельний ринок, через незалежну фахову організацію. Треба розуміти, що будівництво — це галузь, яка пов’язана з великими ризиками. Пам’ятаєте, аквапарк у Москві взяв і обвалився... Ну а якщо цією діяльністю займаються люди, які за хабар купили землю...

— Ви хочете сказати, що нехай вони краще її десять разів перепродадуть, ніж самі почнуть на ній будувати?

— Річ не в перепродажу. Цьому також треба поставити заслін. Перепродав — сплачуй половину до бюджету. Що стосується суті питання, то як будують чимало так званих забудовників. Наймають якісь підрядні організації, які взагалі поняття не мають, як будувати. І натрапити на таку організацію — це найбільш ризикована схема. Головне, що в таких утворень у країні вже створено лобі. Хто їх представляє? Депутати місцевих рад. Вони лобіюють собі шматок землі. Повторюся, у ліпшому разі вони цю землю перепродадуть і зароблять мільйони. У гіршому — почнуть самі будувати.

Я подивився дані Держкомстату: в Києві право на будівельні роботи мають 25 тис.(!) організацій. Це справжня катастрофа. Всі місцеві ради нині — це банальні корпоративні організації з розкрадання землі.

— Перемагає злодійське лобі...

— Перемагає, тому що їх дуже багато.

— Що робити?

— Треба створювати сильне фахове лобі. Змінювати закони. Адже не працює на місцях пропорційна виборча система. У результаті внизу дві-три сім’ї контролюють місцеві ради й ділять власність і землю, а нагорі — два-три клани контролюють парламент і ділять владу.

Лев Парцхаладзе: «Співробітництво з владою сьогодні загрожує роками бездіяльності»

— По-перше, насправді потрібно більше будувати. Тоді конкуренція не лише вгамує бажання забудовників підвищувати ціни, а й урізноманітнить пропозицію. А там, де є вибір, — афер менше. По-друге, необхідно розвивати іпотеку — доступні довгострокові кредити під низькі ставки.

По-третє, необхідно стимулювати зростання доходів громадян, щоб вони мали змогу ці кредити брати.

— Років десь на 50 роботи, особливо з урахуванням зростання доходів українського населення...

— Зовсім ні. Адже все не настільки складно, як влада вже друге десятиліття намагається переконати людей. Просто мають бути зроблені дуже жорсткі і рішучі кроки на законодавчому рівні. Тут вам і обов’язкова наявність генплану в деталях, і земля тільки на конкурсній основі, і чіткий регламент дозвільних механізмів, і мінімізація участі чиновників у цих процесах...

— Ви хочете сказати, що в результаті з’являться якісь механізми розумного регулювання ринку, коли не шалені забудовники нав’язуватимуть містам свої хаотичні бажання, а міста спрямовуватимуть їхній броунівський рух у потрібному для себе напрямку?

— Цілком правильно. Проте сьогодні держава і місцеві ради демонструють незацікавленість у наведенні ладу на цьому ринку. На превеликий жаль.

— Чим ви це поясните?

— Відбувається дуже швидкий і жорсткий перерозподіл власності. А багато представників влади мають до цього безпосередній стосунок. Тому відсутність мотивації упорядковувати цю сферу цілком природна.

— На вашій компанії, на ринку це якось позначається? Дуже хочеться простежити ланцюжок далі. У чому, власне, питання? Ну не було у водія тролейбуса цієї землі і ніколи не буде. Які в нього можуть бути, власне, претензії до міської влади? Нехай собі ділить...

— За всієї неприємності цієї ситуації...

— З бідністю водія тролейбуса чи політикою міської влади?

— Усе взаємозалежне. Отож, за всієї неоднозначності ситуації я все-таки знаходжу в ній більше плюсів.

— ???

— Що швидше майно перерозподілиться в приватні руки, то ефективніше розвиватимуться будь-які проекти. У тому числі й будівельні. Якщо дер­жава не робить цього ефективно, те нехай цим займеться приватний бізнес. А тут справді цілий ланцюжок. Що швидше й більше буде залучено інвестицій, то більше буде створено робочих місць. Згодний, землю можна розподіляти і більш цивілізовано. Проте, якщо ми не вміємо цивілізовано, то нехай це хоча б швидше закінчиться.

— А мінуси назвете?

— Звичайно, подібна ситуація відлякує іноземні компанії, які узагалі не розуміють, як працювати на нашому, м’яко кажучи, непрозорому ринку. Менше грошей надходить до бюджету. У результаті не будуються нові дороги, лікарні...

— До речі, не лише не будуються дороги, а й дорожчають квартири. Скажіть, вам приємніше скуповувати землю в цих новоявлених посередників від влади, котрі накручують на ній мільйони?

— Якщо чесно, то від того, де я куплю землю — на аукціоні чи у посередника, ціна за квадратний метр особливо не зміниться. Ціну формує попит і пропозиція. Тобто, якщо метр на якійсь ділянці коштує тисячу доларів, а є бажаючий купити його за 15, то я продам за 16. Бізнесмен ніколи не продаватиме за законами собівартості, тільки за законами бізнесу. І це всі гравці ринку мають чітко усвідомлювати. У тому числі й інвестори.

Що стосується питання про радість спілкування з посередниками, то можу вас запевнити, що сьогодні 99% ділянок ми купуємо в якихось приватних і фізичних осіб.

— То це теж добре?

— Теж добре. Якщо держава не може продати ефективно землю, те нехай цим займеться приватник.

— І покладе собі в кишеню?

— З двох лих треба вибирати менше. Так я швидше реалізую свій проект. Тільки один швидко побудований торговельний центр одразу дасть п’ять тисяч робочих місць. А це зарплата, соціальні пакети та ін. У такий спосіб швидше розвиватиметься економіка.

— Землю, звісно, ви вже з повним пакетом документів на будівництво одержуєте?

— Безумовно. Повторюю, співробітництво з владою сьогодні загрожує роками бездіяльності. От останній приклад. Нещодавно в нас була зустріч із компанією «АCCOR». Йшлося про двадцять готелів.

— Ви до Євро-2012 готуєтеся?

— Це мери повинні до Євро готуватися. А для нас це бізнес. Ми розіслали всім міським керівникам листи. З двадцяти адресатів цивілізовано відреагували тільки два, запропонувавши ділянки на конкурсній основі. Іншим це, вибачте, нецікаво? Тому ми й шукаємо ділянки на вторинці, купуємо їх за мільйони доларів і для нас це швидше і вигідніше.

— Скільки ви витрачаєте часу на приватника і на владу?

— Із владою взагалі прогнози будувати не можна. Годуватимуть обіцянками роками. А потім у результаті відмовлять, бо постійно є ризик, що знайдеться інший претендент на ділянку, котрий корисний особисто якомусь чиновнику, а не громаді, яка очікує ремонту доріг за гроші від того ж аукціону.

Справді, у кожному місті утворився певний прошарок людей, котрі знають, як і куди ефективно зайти, що конкретно просити, тому що мають інформацію про вільні ділянки.

— Такі собі інсайдери від влади?

— Так і є.

— Держава справді відпочиває... А пан Парцхаладзе посилено продовжує будувати житло винятково для багатих — по 16 тис. грн. за квадрат.

— Все це теж досить відносно. Зараз перегріється сектор для багатих, і всі дружно почнуть будувати для середнього класу. Що стосується компанії, якою я керую, то робота в сегменті бізнес- і преміум-класу — наш основний стратегічний пріоритет. Тут менше інвестиційних ризиків.

— У чому різниця дорогого та дешевого житла?

— Її практично немає. Справа в обсягах. Ти одержуєш один пакет документів що на елітний об’єкт у центрі, що на цілий мікрорайон. Сума внеску практично одна й та сама. Однак, якщо ти будуєш мікрорайон, то ціна дозвільної документації розподілиться на більшу кількість квадратних метрів і становитиме, приміром, 50 дол. А в центрі столиці — 1 тис. Тобто в центрі ти дешевше продати не можеш. А в районі можеш. І побудувати мільйон квадратних метрів. І буде цілком економічний проект. Ми зараз активно розглядаємо такі варіанти.

— І яка там ціна за метр?

— У різних містах по-різному. У Києві сьогодні дешевше від двох тисяч за квадратний метр немає. І ми нині з величезним задоволенням, з урахуванням великих майданчиків, будували б житло економ-класу.

— По 2 тис. дол. за квадрат?!

— Так.

— Леве Ревазовичу, боюся, що ви дещо відірвалися від насущних проблем середнього класу. Економ-клас за дві тисячі доларів за квадрат за середньої зарплати в столиці в 2,5 тис. грн. (!), це дещо необдумана заява.

— Ну, можна опуститися ще доларів на 300. До речі, не забувайте про попит і диктат монополістів. Хоча вони сьогодні поступаються позиціями. І в обсягах, і в якості. З’явилося дуже багато молодих агресивних приватних компаній.

— Таких, як «XXI вік»?

— Цілком правильно. І тих, які входять до Української асоціації будівельників. Її члени, до речі, не помічені в житлових аферах. У її стінах ми сьогодні розробляємо найцікавіший і корисний проект створення в Україні саморегульованих організацій. Це дасть змогу у рази скоротити кількість скандалів, пов’язаних із житлом.

— Можна трохи докладніше про ці організації?

— Основним напрямом діяльності такої організації можна назвати мінімізацію втручання держави в діяльність будівельного комплексу. Серцевина цієї системи — компенсаційний фонд, створюваний при кожній саморегульованій організації. Кошти цього фонду задіють при вирішенні проблем кожного з учасників організації. Якщо, приміром, компанія не змогла виконати свої зобов’язання перед інвесторами, на допомогу приходить компенсаційний фонд.

— Певна кругова порука?

— Так. Однак до самої компанії фонд також висуває жорсткі вимоги. Серед них і матеріальна відповідальність будівельних компаній, які беруть участь у фонді. Така організація вже діє в Пітері. Адже що відбулося в Росії? Там таких «елітників» — мільйони. Що зробила держава? Заборонила продаж квартир до введення будинку в експлуатацію. У результаті ціни на житло за півроку підскочили на 60%. От вам і доступне житло. Усе треба зважувати.

На продовження теми про захист прав суб’єктів будівельного ринку скажу, що необхідно налагодити і систему обов’язкового страхування ризиків. Причому й інвесторів, і забудовників. От що робити, коли, приміром, сесія ради скасовує своє ж рішення про виділення земельної ділянки, а люди вже купили квартири в майбутньому будинку? Саме цей чинник став основним поштовхом до створення нашої організації 2005 року.

— Хочете сказати, що такий прийом стосовно забудовника припускає подібний крок забудовника вже стосовно інвесторів?

— Будь-яке порушення породжує наступне. Тож захищати сьогодні потрібно права не лише інвесторів, а й забудовників, які опинилися в не менш складній ситуації. Я маю на увазі, звісно, компанії з репутацією на ринку.