Кому вигідне "удосконалення орендних відносин" на основі емфітевзису

Про суспільну небезпеку використання права емфітевзису як інструменту активізації ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення

Останнім часом під гаслом подальшого реформування земельних відносин активізувалися спроби монополізувати права користування сільськогосподарськими землями для товарного виробництва. Йдеться про узаконення безперешкодного розпорядження земельними ділянками (паями) селян і землями державної та комунальної власності через механізм емфітевзису. Цей намір може бути реалізований з прийняттям проекту закону України №4010а від 15.07.2016 р. "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення правового регулювання користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис)".

Зважаючи на світовий досвід та уроки вітчизняних аграрних трансформацій, на завершальному етапі земельної реформи в Україні варто було б сконцентрувати зусилля на захисті суспільних інтересів у процесі змін у системі землеволодіння і землекористування. Ці зміни слід спрямувати на гарантування доступу широкого кола сільських жителів до сільгоспземель як місця докладання праці і джерела доходів із відповідною системою захисту прав власності, вільного доступу до фінансових, матеріально-технічних ресурсів, ринків збуту та соціальних мереж. Це передбачає унормування широкого кола питань соціально-економічного характеру, а саме:

- збереження господарств сімейного типу як основи сільського укладу життя, хліборобської культури та виробництва безпечного продовольства;

- забезпечення доступу до землі як засобу існування значної частини сільського населення, яке формує основу сільських громад, відповідальних за локальні екосоціосистеми;

- убезпечення суспільства від негативних наслідків надурбанізації, обезлюднення значних територій, проблем на ринку праці і деградації сільських територій;

- зниження рівня бідності та справедливість розподілу економічних вигод між різними соціальними групами населення від нарощення виробництва та експорту сільськогосподарської сировини.

Згаданий вище законопроект зовсім не має на меті створити умови для розвитку господарств, власники яких працюють безпосередньо на виробництві і формують середній клас на селі, тобто тих суб'єктів господарювання, які насправді є гарантами продовольчого суверенітету країни, збереження сільських поселень і облаштування сільських територій. Саме це сповідують у країнах ЄС, до яких прагне приєднатися Україна. Для досягнення зазначеної мети західноєвропейське законодавство (і не тільки) унормовує:

- право на оренду, купівлю, будь-яку іншу форму сільськогосподарського землекористування за фізичними особами, які проживають у регіоні розміщення угідь, що придбаваються; працюють безпосередньо в господарстві на сільськогосподарських роботах; відповідають встановленим кваліфікаційним вимогам (мають сільськогосподарську освіту та/або встановлений термін професійного стажу тощо);

- запобіжні заходи з упередження концентрації сільськогосподарських угідь шляхом обмеження землекористування одним господарським суб'єктом, а також норми, які сприяють переростанню малих господарів у середні та оптимально великі фермерські господарства;

- механізми недопущення демпінгу цін і спекулятивних операцій на ринку сільськогосподарських земель;

- інституції з функціями регулювання ринку сільськогосподарських земель і довгострокової кредитної підтримки розширення землекористування фермерськими господарствами.

Проект закону не передбачає зазначених та інших норм, які сприяли б зміцненню середнього класу на селі. Натомість усі доповнення і зміни спрямовані на розширення доступу до користування землями сільськогосподарського призначення агроіндустріальному капіталу.

Так, законопроектом запропоновано внести зміни до частини першої статті 135 Земельного кодексу України, згідно з якими договір емфітевзису укладатиметься за результатами земельних аукціонних торгів, до яких допускаються всі фізичні та юридичні особи (тобто як агрохолдинг, так і особисте селянське господарство). Переможцем буде учасник, що запропонував найвищу ціну. Зрозуміло, що малі і середні сільськогосподарські виробники та фермерські господарства не можуть на рівних конкурувати за земельну ділянку. Вони не мають для цього необхідних власних запасів фінансових ресурсів, а держава наразі не передбачає забезпечення їм доступу до довгострокового пільгового кредитування для участі у конкурсних торгах емфітевзису.

Набуття довгострокового (до 50 років) права емфітевзису за змістом запропонованого проекту близьке до набуття права власності на угіддя: землекористувач-емфітевт може продати право емфітевзису, здати його в оренду, віддати в заставу при одержанні кредиту, передати у спадок. Тобто використовувати чужу земельну ділянку на свій розсуд, без узгодження з її власником. Упродовж визначеного терміну емфітевзису власник ділянки не може розірвати договір, а по його закінченню повинен викупити у емфітевта право користування власною ділянкою. Захист прав сьогоднішніх селян-власників земельних ділянок у даному проекті взагалі відсутній. Зазначене стосується також земель державної та комунальної власності.

Крім того, наділення емфітевта правом передачі емфітевзису в оренду, що передбачено законопроектом, суперечить загальним засадам правового регулювання суспільних відносин, одним із визнаних постулатів якого є те, що ніхто нікому не може передати більше прав, ніж має сам. Згідно з чинним законодавством, емфітевт є особою, яка наділена лише правами щодо володіння і користування сільськогосподарською земельною ділянкою, а також правом відчуження прав щодо володіння і користування нею. Передача ж землі в оренду є розпорядженням земельною ділянкою, яким емфітевт не наділений. Тому прийняття зазначеного законопроекту завдасть неприпустимого удару по цілісності, внутрішній узгодженості правової системи України.

Інститут емфітевтичного користування землею застосовувався у Стародавньому Римі з метою заселення й освоєння імператорських необроблюваних земель, насамперед в Африці. Те ж саме згодом мало місце в колоніальних країнах Латинської Америки. У наш час ринок емфітевзису відсутній, оскільки можливостей уведення в сільськогосподарський обіг неосвоєних земель майже немає. Навпаки, у країнах ЄС, у США та інших за державного фінансування деградовані землі тимчасово виводяться з обробітку з метою відновлення їхньої родючості. До таких, а не до оброблюваних земель виправдане застосування права емфітевзису. В Україні наразі всі землі перебувають в обробітку, розораність угідь практично найвища в світі, як мінімум 3 млн га деградованих угідь необхідно виводити з обробітку для відновлення їхньої продуктивності.

Проект зазначеного закону відкриває значні додаткові можливості для концентрації на засадах права емфітевзису сільськогосподарських угідь у надвеликих розмірах, веде до обезземелення малих виробників сільськогосподарської продукції - власників земельних паїв. Це унеможливлює розвиток сімейного і сімейно-корпоративного фермерства - основи аграрного устрою переважної більшості країн світу, спричинить розорення селоутворюючих сільськогосподарських підприємств з усіма негативними наслідками для продовольчої незалежності держави, сільського господарства та пов'язаних із ним галузей, а також до зникнення селянства як носія традиційних знань і національної культури.

Зазначене вище свідчить про те, що законопроект не відповідає загальноприйнятим у світовій практиці принципам організації ринку земель сільськогосподарського призначення та загалом інтересам народу України. Вітчизняне земельне законодавство у цій частині має бути наближеним до західноєвропейського і, отже, однозначно спрямованим на утвердження в Україні сільськогосподарського укладу фермерсько-кооперативного, а не латифундистського типу.

Валерій Геєць, член-кореспондент НАНУ, академік НАНУ, професор, доктор економічних наук, Заслужений діяч науки і техніки України, директор ДУ "Інститут економіки та прогнозування НАНУ"

Любов Молдаван, професор, доктор економічних наук, заслужений економіст України, головний науковий співробітник ДУ "Інститут економіки та прогнозування НАНУ"

Олена Бородіна, член-кореспондент НАНУ, професор, доктор економічних наук, завідувач відділу економіки і політики аграрних перетворень ДУ "Інститут економіки та прогнозування НАНУ"

Юрій Лупенко, академік НААНУ, професор, доктор економічних наук, Заслужений діяч науки і техніки України, директор ННЦ "Інститут аграрної економіки"

Володимир Юрчишин – академік НААНУ, професор, доктор економічних наук, заслужений діяч науки і техніки України, Радник Президії НААНУ

Василь Андрійчук, академік НАНУ, доктор економічних наук, професор кафедри економіки і менеджменту агробізнесу в Київському національному економічному університеті імені Вадима Гетьмана, факультет економіки АПК

Тамара Осташко, член-кореспондент НААНУ, доктор економічних наук ,завідувач відділу секторальних прогнозів і кон'юнктури ринків ДУ "Інститут економіки та прогнозування НАНУ"

Ігор Прокопа, член-кореспондент НААНУ, професор, доктор економічних наук, головний науковий співробітник ДУ "Інститут економіки та прогнозування НАНУ"

Ольга Попова, професор, доктор економічних наук, головний науковий співробітник ДУ "Інститут економіки та прогнозування НАНУ"

Віталій Зіновчук, професор, доктор економічних наук, заслужений діяч науки і техніки України, директор Науково-інноваційний інститут економіки і агробізнесу

Павло Кулініч, професор, доктор юридичних наук, завідувач відділом проблем аграрного, земельного та екологічного права Інституту держави і права HAHУ

Олена Шубравська, професор, доктор економічних наук, завідувач відділу форм і методів господарювання в агропродовольчому комплексі ДУ "Інститут економіки та прогнозування НАНУ"