Щоб отримати привабливі для забудови землі, можна знести старі будинки в центрі міст

Україні потрібна комплексна системна програма управління нерухомістю, починаючи з Кадастру нерухомості, що дозволило б зробити прийняття рішень у цій сфері системним і виваженим. Натомість народні депутати раптом запускають у роботу проєкт, який майже повністю повторює принципи, популярні ще в радянському законодавстві про реконструкцію житла. При цьому законопроєкт №6458 «Про здійснення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» внесли в Раду ще до широкомасштабного вторгнення, а у вересні 2022-го його включили до порядку денного й відразу проголосували в першому читанні (прийняли за основу). Чи справді розуміли, за що саме голосували?

ВАС ЗАЦІКАВИТЬ

«Хрущовки» у проєкті майбутнього відновлення. Все-таки зноситимемо?

«Сучасні вимоги» до нерухомості

За мету проєкту Закону «Про здійснення комплексної реконструкції...» визнали удосконалення механізму здійснення комплексної реконструкції кварталів застарілого житлового фонду. Тому дуже важливо точно розуміти, що ж саме є «застарілим житловим фондом».

Під застарілим житловим фондом у наведеному законопроєкті розуміють сукупність багатоквартирних будинків, що за своїм технічним станом не відповідають сучасним вимогам до будівель і споруд, визначеним нормативними документами та нормативно-правовими актами, і втрата якими первісних техніко-експлуатаційних показників (міцності, стійкості, надійності тощо) становить понад 60%.

Якщо ви думаєте, що ця відповідь вичерпна, то дуже помиляєтеся. Бо, стверджуючи, що мова йде про житло, яке не відповідає «сучасним вимогам», законодавець не розкриває поняття «сучасні вимоги». А які вони насправді?

ВАС ЗАЦІКАВИТЬ

Програма розвитку ООН наглядатиме за використанням грошей на відновлення Київщини

Можливо, наприклад, ідеться про панорамні вікна? Дозвольте засумніватися, бо, може, воно й гарно, але не дуже зручно під час ракетних обстрілів. А може, це висотні будівлі? То сьогодні тенденція у «крутих» ЖК (наприклад на Оболоні) мати будівлі не вище чотирьох поверхів. Тоді, може, йдеться про наявність паркінгу в кожній будівлі? Але багато будинків, побудованих в останні 20 років, не мають жодного паркінгу — це ж не привід їх зносити?

Тобто закладається ситуація, за якої чиновники з різних «комісій» вирішуватимуть це на свій розсуд, не забуваючи заодно про власний гаманець. Але навіщо ще на стадії законопроєкту закладати корупцію?

Не секрет, що в Україні існують Державні будівельні норми (ДБН). То, може, краще надати в законопроєкті вичерпний перелік саме тих норм, які автори вважають застарілими? Це щоб раптом не трапилося так, що будинок, побудований десять років тому, знесли, бо він без паркінгу/захисного укриття, адже нові ДБН вимагають, аби в кожному домі були укриття.

Програма «єВідновлення»: хто з українців зможе отримати допомогу

Можливо, ви будете здивовані, але, згідно з даними, отриманими розробниками законопроєкту від органів місцевого самоврядування, у 2019 році на території України налічувалося 30 380 багатоквартирних житлових будинків, віднесених до застарілого житлового фонду. І до цього переліку входили 795 будинків, збудованих у 1990–2010 роках.

ВАС ЗАЦІКАВИТЬ

Кабмін тестуватиме програму надання грошей на відновлення житла: коли послуга запрацює в "Дії"

Знос 60% і більше

Ще один незрозумілий параметр, який використовується в законопроєкті, — втрата міцності, стійкості, надійності більше 60%. Можливо, автори законопроєкту мали на увазі фізичний знос більше 60%? Бо якщо втрата міцності, надійності і стійкості перевищує 60%, то така конструкція — аварійна, нею користуватися взагалі не можна. Адже вимоги до міцності мають задовольнятися на 100%.

Те ж саме стосується вимог до надійності і стійкості. Якщо сумніваєтеся, то спитайте будь-якого інженера-будівельника.

Тобто скидається на те, що насправді мався на увазі все ж таки фізичний знос — чим він більший, тим гірше для будівлі. Існує нормативний документ «Правила визначення фізичного зносу житлових будинків». Таблиця 1 взята з цього нормативного документа.

Табл. 1. Приблизна шкала оцінки зносу елементів будинку

Тобто 41% зносу вже є незадовільним станом для будівлі, при якому її не можна експлуатувати. І до чого тут тоді «невідповідність сучасним вимогам»?

ВАС ЗАЦІКАВИТЬ

"Російському пілоту знадобилася секунда, щоб натиснути кнопку": Як в Ірпені поволі відбудовують знищені ракетами домівки

Автори законопроєкту, мабуть, не знають, що багато «старих» будинків, наприклад так званих «сталінок» і навіть «хрущовок», є доволі міцними будівлями, а їх знос наразі нижчий, ніж 41%. І якщо припустити, що сучасним вимогам не відповідають саме «сталінки» або «хрущовки», то під параметр зносу законопроєкту вони не завжди підпадають, бо він у них значно нижчий від передбаченого.

Чиї інтереси захищає законопроєкт?

Тож складається враження, що законопроєкт написаний радше в інтересах забудовників, ніж власників житла, і це сумно. В ньому багато віддано на розсуд місцевої влади, що обов’язково стане джерелом корупції. Наприклад, відповідальним за надання житла призначають забудовника, — саме він укладає договір на надання житла з власником. Хоча забудовник може збанкрутувати й не побудувати житло. Хто за це відповідатиме?

У Києві вибухнув конфлікт між двома теплопостачальниками: «Київтеплоенерго» написало заяву на ТОВ «Євро-Реконструкція»

Крім того, права власника квартири жодним чином не захищаються з погляду вартості нерухомості, можливості вибору варіантів отримання житла тощо. Наприклад якщо власник відмовляється від рівноцінного житла (рівноцінного з погляду чиновників), то йому може бути сплачено грошову компенсацію. А от як визначається та компенсація, законопроєкт замовчує, каже, що відповідно до законодавства. Фахівці з нерухомості здогадуються, як визначатиметься та компенсація.

ВАС ЗАЦІКАВИТЬ

Україні знадобиться $411 млрд на реконструкцію та відновлення – Світовий банк

Важливим також є питання про можливість альтернативного обстеження технічного стану будинку. Бо якщо місцева влада буде замовником обстеження, то одразу виникає конфлікт інтересів, і не виключено, що результати обстеження не будуть об’єктивними. Який механізм протидії в такому випадку? На це запитання законопроєкт також не дає відповіді.

Проголосований у першому читанні законопроєкт майже нічим не відрізняється від Закону України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду», що був прийнятий у 2007 році і згідно з яким жодної реконструкції так і не проведено. Не дивно, що фахівці з нерухомості, наголошуючи на різноманітті помилок і суперечностей законопроєкту №6458, плекають надію, що він таки не «злетить». Адже недолугість законотворчості в Україні компенсується необов’язковістю виконання прийнятих законів.