КРИЗА НЕРУХОМОСТІ ЗАГРОЖУЄ РОСІЇ. АЛЕ НЕ НАМ

Російські й зарубіжні економісти вважають, що в Москві можлива криза нерухомості. А оскільки нерухомість — основна застава з більшості виданих російськими банками кредитів, а також об’єкт вкладання коштів самих банків, у разі різкого зниження цін на неї останні також потраплять у смугу кризи. Дуже багато кредитів виявляться незабезпеченими, а дохідність вкладень у нерухомість різко впаде. Вистояти в цій ситуації зможуть лише найбільші банки, і то ціною великих втрат. На щастя, час, коли події можуть набрати такого розвитку, називають дуже приблизний.

Що таке «перегрів» ринку нерухомості? Коли він довго вважається прибутковим і стійким, попит на нерухомість неухильно зростає, випереджаючи пропозицію, і швидше, ніж будуються нові «метри». Одночасно з попитом зростають і ціни. Зростання цін і прибутковості нерухомості стимулює подальше зростання попиту, аж до ажіотажного. Процес стає самопідтримуваним. У результаті ціни на неї виявляються набагато вищими за реальну вартість. Саме така ситуація склалася сьогодні в Москві. Природно, нескінченно це тривати не може, і рано чи пізно ціни мають упасти.

Дедалі частіше в Москві (та й у Петербурзі з Києвом) квартири купують не для проживання, а для наступного здавання у найми чи перепродажу — це також «підігріває» попит. Ще однією причиною зростання цін на нерухомість у Москві називають пом’якшення умов іпотечного кредитування. Відсоткові ставки за такими кредитами в Росії й Україні знижуються повільно і становлять 11—15% у доларах та 15—20% у національній валюті, що в 2—2,5 разу вище, ніж у країнах із розвиненим ринком нерухомості (у США — 5—6%, залежно від терміну погашення кредиту). Але на тлі високих відсотків підвищується частка вартості квартири, яку готовий прокредитувати банк. Якщо років зо два тому вона становила 50—70%, то сьогодні в Москві з’являються банки, котрі підвищують цей показник до 80—95%.

Ще одним джерелом значного попиту на нерухомість є самі банки, що виступають інвесторами великих комерційних проектів з огляду на їх високу на сьогодні дохідність. Підвищення кредитних рейтингів Росії приводить на цей ринок й іноземних інвесторів, що також впливає на його «температуру». Так, за даними російської преси, яка спеціалізується на нерухомості, британський інвестиційний фонд Fleming недавно придбав у Москві офісний центр вартістю 25—30 млн. дол. Уже найближчим часом на ринку очікуються нові великі гравці, котрі не лише купуватимуть, а й будуватимуть нові «метри».

Правда, інвестиції трохи стримує не вирішена і в Росії проблема власності на землю. За прогнозами, приміром, аналітика російської інвестиційної компанії «Атон» Тімоті Маккатчена, комерційна нерухомість протягом найближчих років може подорожчати на 70%.

Але рано чи пізно ринок насититься, і попит на нерухомість почне падати. Зате зросте пропозиція — приміром, зниження дохідності приміщень як у житловому, так і в комерційному секторах змусить багатьох її власників реалізувати «метри», раніше придбані для отримання прибутку. Відтак ціни поповзуть униз.

В умовах постійного зростання цін нерухомість високоліквідна й дуже приваблива як забезпечення банківських кредитів. Проте банки сьогодні не мають ефективних інструментів, щоб керувати цінами на неї, і практично мало впливають на цей ринок. В умовах стабільності й навіть за деяких коливань цін на нерухомість банк ще може оперативно компенсувати свої втрати на випадок, якщо кредит стає «проблемним». Проте криза нерухомості тому й криза, що супроводжується не зниженням, а обвалом цін — за деякими прогнозами, більш як удвічі. Схожі симптоми простежувалися й 1998 року, коли на московський ринок масово було викинуто квартири людей, змушених повертати борги. Проте тоді ринок нерухомості в Білокам’яній не мав сьогоднішнього розмаху.

Можна аналізувати різні ситуації, у які в такому разі потраплять банки. Візьмемо квартиру вартістю 100 тис. дол., під купівлю (чи просто під заставу) якої видано кредит на суму 70% її вартості. Припустимо, під час кризи вона «уцінилася» до 50 тис. (грубо кажучи, московські ціни зрівнялися з київськими). Позичальник, який уже сам повернув понад 30% кредиту, швидше за все, зможе погасити кредит банку, продавши квартиру. Якщо ж виплата банку кредиту тільки розпочалася, то «попадає» банк. На думку голови ради директорів Східної фінансової компанії Андрія Годзинського, у таких умовах банки, орієнтовані сьогодні на споживчий ринок, у кращому разі — зазнають величезних збитків, а в гіршому — збанкрутують, бо клієнти не зможуть повернути кредити, а заставу у вигляді майна або неможливо буде реалізувати, або продажна ціна на неї буде настільки низькою, що не покриє всієї суми кредиту й відсотків за ним. А таких же випадків буде більшість, бо ринок іпотечних кредитів зростає в геометричній прогресії.

Обвал же банківської системи в Москві матиме дуже тяжкі наслідки для економіки Росії в цілому — аж до ще одного падіння курсу національної валюти.

Експерти кажуть про різні чинники, які здатні ініціювати такий розвиток подій. На думку, знову ж, Андрія Годзинського, ним може стати падіння цін на нафту й різке зменшення потоку нафтодоларів у країну. Це призведе до згортання діяльності багатьох підприємств, передусім у Москві, і зниження особистих доходів величезної кількості підприємців, топ-менеджерів та іншого «середнього класу», який сьогодні щонайактивніше формує попит на квартири, а також інвесторів на ринку офісної нерухомості. Іншим поштовхом може послужити звичайне коливання цін на нерухомість, що, за певних обставин, здатне викликати паніку на ринку, лавиноподібне наростання її «скидання» й падіння цін.

Так, заступник гендиректора Агентства експертиз інвестиційних проектів Геннадій Стернік прогнозує: до кінця 2003 року ціни на нерухомість у Москві зростатимуть, але вже в 2004-му вони стабілізуються й, можливо, навіть почнуть знижуватись. А триватиме це зниження 2005 року. Можливо, поява в московській діловій пресі серії статей, присвячених цій проблемі, саме й покликана «купірувати» виникнення паніки на ринку.

Є ще один нюанс. Більшість іпотечних кредитів довгострокові. Вони даються на термін від 5 до 20 років. А грошові ресурси, за рахунок яких ці кредити видаються, — в основному депозити. Вони короткострокові й розміщуються на кілька місяців, максимум — на рік-два. При цьому можлива ситуація, коли банкам не буде чим повертати вклади, бо всі їхні кошти вкладено в довгострокові зобов’язання. Рефінансування іпотечних кредитів можливе, приміром, із допомогою іпотечних цінних паперів, що їх випускають банки, — довгострокових облігацій, забезпечених усією сукупністю нерухомості, яка перебуває у заставі в банку. У розвинених країнах іпотечні цінні папери вважаються одним із найліквідніших ресурсів. Але в Росії закон про їх обіг досі не ухвалено.

В Україні можливість випуску таких паперів прописана в Законі «Про іпотеку», проте для повноцінного їх функціонування необхідний спеціалізований закон, також ще не прийнятий. Водночас наявність в обороті таких цінних паперів має трохи пом’якшити наростання кризових явищ у банківській системі у разі різких стрибків цін на нерухомість.

І, на завершення, коротко про вітчизняні реалії. А в Україні, на думку київських експертів, московський сценарій поки що малоймовірний: ринок нерухомості не «перегрітий», а отже, коливання цін на ньому найближчими роками будуть саме коливаннями, а не катастрофічним падінням. Отож не загрожує знецінювання і кредитному забезпеченню банків. Хоча, можливо, років через п’ять про «перегрів» ринку нерухомості заговорять і в нас.