ПІД ПРИЦІЛОМ ОБ’ЄКТИВІВ У «КИЇВМІСЬКБУДІ» ПЕРЕД НАГЛЯДОВОЮ РАДОЮ ЗВІТУЮТЬ У ПРИСУТНОСТІ ЖУРНАЛІСТІВ

Наглядова рада, створена відповідно до закону України «Про проведення експерименту в житловому будівництві на базі холдингової компанії «Київміськбуд», схоже, знайшла ще один спосіб зайвий раз продемонструвати прозорість пілотованих нею нових організаційних форм та економічних механізмів. Відкритість свого першого в нинішньому році засідання члени ради планують зробити традиційною. Якщо така практика справді триватиме, то громадськість матиме можливість наглядати за наглядачами. Адже першочергове завдання представницької ради, до складу якої входять віце-прем’єр Юрій Єхануров, заступник глави адміністрації Президента (він же голова наглядової ради) Павло Гайдуцький, а також ряд перших осіб міністерств і державних комітетів, полягає в тому, щоб проводити моніторинг економічного експерименту зі стимулювання житлового будівництва із залученням коштів фізичних та юридичних осіб на пенсійні внески.

Чи втримає рада взятий курс на відкритість своїх засідань— поки що під питанням, адже її робота передбачає не так роздавання «орденів» за досягнуті успіхи, як хірургічне усунення наявних вузьких місць...

Ввечері гроші — вранці квартира

Житлове будівництво в Україні як було, так і залишається повністю залежним від притоку коштів приватних інвесторів, визнають члени наглядової ради. Заслуга столичних організацій полягає лише в тому, що вони першими зуміли залучити ці кошти. Шість років тому, коли будівельний комплекс Києва ось-ось міг зупинитися, компанія «Київміськбуд» здала перший будинок, споруджений без залучення бюджетних коштів. Таким чином розпочалася реанімація житлового будівництва в Україні.

Немає нічого дивного в тому, що й досі воно переважно зосереджене в Києві. Хоч перші проби сил у регіонах також уже відбулися, їм ще дуже далеко до тих 1,5 млн. квадратних метрів житла, які змогла видати на-гора за шестирічку холдингова компанія «Київміськбуд» та її фінансовий супутник — інвестиційний банк «Аркада». За цей час тільки за кошти населення здано в експлуатацію близько 20 тис. квартир, на будівництво яких було залучено понад 830 млн. грн. Однак до режиму насичення все ще далеко — темпи спорудження житла під замовлення інвесторів швидко ростуть. Принаймні президент будівельного холдингу Володимир Поляченко очікує, що поточного року залучених коштів буде достатньо, щоб побудувати ще майже 0,7 млн. житлових квадратів (це практично 46% усього побудованого досі). Причому населення проінвестує 78% необхідних капіталовкладень — 354 млн. грн.

Стільці попереду паротяга...

З минулого року почалося активне освоєння регіонів. ХК «Київміськбуд» знаходить кваліфікованих підрядників в інших містах, банк «Аркада» розвиває під них мережу своїх філій. Більше того, наїжджені піонерами схеми залучення вільних коштів навчилися використовувати інші будівельні компанії, що самостійно вийшли з пропозиціями на первинний ринок житла. Виникнення конкуренції змушує застосовувати технологічні ноу-хау, що дозволяють, поруч зі зниженням собівартості будівництва, підвищувати його якість. Одноманітні серійно-панельні технології почали поступатися монолітно-каркасним із суто індивідуальними проектами забудови цілих мікрорайонів. Будинки стали теплішими, квартири в них — вищими й комфортнішими.

Водночас знадобилися нові фінансові схеми залучення приватних інвесторів. Шлях знову торує фінансово-промислова група: ХК «Київміськбуд» — банк «Аркада». Вони розширили кількість своїх вкладників за рахунок використання механізму кредитування. Причому термін кредитування неухильно зростав — три, п’ять, десять років... За підрахунками голови правління банку «Аркада» Костянтина Паливоди, за останні три роки майже 1900 сімей одержали кредити на загальну суму близько 62 млн. грн. «На сьогодні понад 21 млн. виданих коштів уже повернулося, і, що найбільш дивно, випадків неповернення позичених грошей не було — лише один проблемний боржник, і той місяць тому повністю розрахувався. Унікальний випадок кредитного благополуччя як для банківської системи України», — запевняв членів наглядової ради пан Паливода.

Потім був ще один проект-експеримент у сфері довгострокового кредитування будівництва житла — із використанням пенсійних внесків приватних вкладників. Він дозволив збільшити термін кредитування до 30 років. Кредити на таких умовах за період проведення експерименту вже одержали 165 сімей. Фінансовий ресурс для них забезпечили 1744 вкладники, котрі з грудня 1999-го по січень 2001 року внесли на свої пенсійні рахунки в банку «Аркада» 3,9 млн. грн. Останній аналіз надходжень свідчить, що приблизно половину внесків на пенсійні рахунки довірителі зробили, як то кажуть, своїми кревними; решта — кошти підприємств і організацій, які, відповідно до закону «Про проведення експерименту...», переказали гроші на рахунки своїх робітників. І знову 98,5% вкладників — жителі Києва; 35% усіх учасників пенсійної програми — люди досить молоді, віком від 18 до 40 років. Середній розмір внеску на один пенсійний рахунок становив 2240 грн.

«Наша практика довела, що серед населення існує попит на довгострокові кредити, які даються для будівництва житла. Але подальше збільшення темпів кредитування стримується обмеженими надходженнями на пенсійні рахунки», — вважає Володимир Поляченко.

По гальмах

Однак не тільки повільне наповнення пенсійних внесків стримує житлове будівництво. І про це говорилося на засіданні наглядової ради, хоча й не всім поважним членам ради легко бути відвертими під незвичний шумок диктофонів і кінокамер. Тому для розминки почали з тих проблем, які вже вирішуються. Зокрема, схоже, відпала непевність, що досі нависала над усім будівельним проектом, із наявністю в Києві майданчиків під перспективну забудову. Тут пометушилися міські власті: Генеральний план розвитку столиці до 2050 року, концепцію якого розглянули буквально на початку лютого, підтверджує — місто має намір будуватися, і будмайданчики дефіцитними не будуть.

А ось у податкової адміністрації запитання залишаються. Про деякі з них нагадав заступник голови ДПА Григорій Оперенко. По-перше, не дають спокою пільги, надані фізичним і юридичним особам—учасникам експерименту в житловому будівництві. Податкові інспекції на місцях затято не бажають про них знати. Попри які завгодно інструкції з центру, там не можуть збагнути щедрості держави. Ще б пак, адже, за законом, кошти, котрі надійшли на пенсійні рахунки, не включаються в сукупний оподатковуваний доход ні осіб, які зробили внесок, ні осіб, на чиї рахунки надійшли гроші. На них не нараховуються збори на обов’язкове пенсійне і соціальне страхування, а безготівкові гривні, перераховані підприємствами, відносяться на валові витрати. Більше того, навіть відсотки, нараховані на пенсійні внески, й виплати по внесках не підлягають оподаткуванню. Лафа, та й годі.

У кожному разі таку щедрість податківцям доведеться терпіти принаймні до кінця 2005 року, коли законом передбачено завершити експериментальну частину проекту. Така плата, хоч, може, й досить висока, за виманювання грошей із «тіні» в офіційну економіку. Втім, на думку Володимира Поляченка, поки що державний і місцеві бюджети тільки виграють від таких «втрат». За його словами, сума додаткових надходжень у бюджети всіх рівнів у 1,8 раза перевищує суму недонарахованих податків.

Але як бути тоді, коли клієнт вирішить достроково розірвати пенсійний договір і закрити свій рахунок? За законом, гроші потрібно повертати. Але скільки? Яка частина з них належить державі як компенсація за недоотримані свого часу податкові надходження? Схоже, цю проблему ще не розв’язано полюбовно між хранителями рахунків в особі банку «Аркада» і ревними охоронцями державних інтересів із податкових інспекцій. Хоча, на перший погляд, завдання не таке вже й складне навіть для звичайного кваліфікованого бухгалтера. Крім того, його вирішення передбачене п’ятим пунктом закону «Про проведення експерименту...», на що приділявся місячний термін, але й по закінченні дев’яти місяців, з огляду на все, віз і нині там.

З урахуванням перспектив прийняття Податкового кодексу, який передбачає появу податку на нерухомість, ДПА косо дивиться на будинки, що здаються без опорядження. Передусім це стосується елітного житла, реальна вартість якого після наступного обличкування за європейськими канонами зростає ледь не удвічі, порівняно з балансовою, зафіксованою в документах бюро технічної інвентаризації. Адже саме дані БТІ і братимуться до розрахунку при нарахуванні податку на нерухомість. Принаймні так вважають у податковій.

Конфузів не уникнути, якщо, звісно, законодавці не забезпечать гнучкішої методики визначення бази оподаткування для нового податку. З цим погодився і перший віце-прем’єр Юрій Єхануров, зазначивши, що аналогічна проблема існує і на ринку старого житла, де реальна вартість квартир теж дуже далека від балансової. «Якщо не буде зроблено революції, яка забезпечить реальні ціни на реальну нерухомість, то пільги, що передбачаються податком на нерухомість, доведеться давати і Єханурову, — пожартував із цього приводу віце-прем’єр. — Бо, за документами, квартира у центрі столиці, в якій я нині мешкаю, коштує всього 14 грн. 10 коп...»

Спрага до законів

Хоч яким би дивним це здавалося, та й на шостий рік практичного залучення коштів приватних інвесторів у житлове будівництво, мабуть, найсерйознішим гальмом у цьому процесі залишається вітчизняне законодавство. Точніше, його відсутність. На цьому акцентував увагу під час свого виступу Юрій Єхануров, наголошуючи, що недостатньо розвинено фінансову інфраструктуру й, у першу чергу, страхову систему, — людина має бути впевнена, що її внески не пропадуть. Уже неможливо обійтись і без іпотечного законодавства.

Про те, що законодавство істотно відстає від сучасних вимог, свідчила і доповідь голови правління банку «Аркада». За його словами, вся інвестиційна програма фінансово-промислової групи сьогодні тримається, по суті, на єдиному пункті з постанови Верховної Ради, що дозволяє будівництво із залученням коштів населення, і законі про експеримент. Бракує законів, які регламентують довірчі операції і взаємини між учасниками будівництва, що ведеться за рахунок коштів приватних інвесторів. «Назріло запровадження ще двох видів страхування для захисту позичальника від зривів підрядниками термінів будівництва і незабезпечення ними належної якості робіт. Затягуються терміни затвердження нормативної бази», — констатував банкір.

Загалом, щоб ХК «Київміськбуд» і надалі роботи не бракувало, доведеться попрацювати й законодавцям. У кожному разі, це легше, ніж забезпечувати житлом усіх, хто його потребує, за державний кошт.