"Что нам стоит дом построить?.."

"Папа маму утешает,

Дом построить обещает,

Но мы слышим каждый раз

Все один и тот же сказ,

Что нам стоит дом построить,

Нарисуем, будем жить"

В.Петроу

Масштабна реалізація інвестиційних проектів у сфері житлового будівництва переважно зумовлена наявністю ефективних і прозорих механізмів фінансування. Такі механізми мають діяти паралельно з неринковими формами державної підтримки за бюджетні кошти, адресовані певним соціальним сегментам населення. Але ринкова складова повинна залишатися головною.

Що маємо

Основна частка житлового будівництва донедавна фінансувалася за рахунок залучення коштів громадян до фондів фінансування будівництва (ФФБ). Ці та інші форми залучення коштів жодним чином не захистили інвесторів від хвилі дефолтів із боку забудовників, що накрила будівельний ринок з початком фінансової кризи. Але в Україні будівництво житла й досі прямо фінансується різними способами за рахунок коштів населення (договори про участь на паях та інше). Загальною рисою таких форм фінансування є те, що приватні інвестори фактично позичають кошти забудовникам (!) через здійснення попередньої оплати за "майбутнє" житло, при цьому не маючи будь-якої змоги контролювати цільове використання своїх коштів та беручи на себе всі відомі фінансові ризики, а саме: кредитний ризик дефолту з боку забудовника, ринковий ризик зміни цін на нерухомість у процесі будівництва, валютний ризик, скориставшись банківськими кредитами в іноземній валюті. За ці нічим не забезпечені "кредити" забудовники нічого не сплачують. Більш того, попередньо сплачуючи за ще неіснуючі квартири, приватні інвестори беруть на себе також і будівельні ризики, пов'язані з украй низькою якістю будівельних робіт і відсутністю належного контролю за їх виконанням. З періодичними загостреннями економічної кризи все це вже не раз вдаряло по приватних інвесторах, і є дуже велика ймовірність того, що це знову може статися найближчим часом, якщо не змінити правил гри.

Приватні позичальники за валютними іпотечними кредитами зазнали тяжких фінансових втрат від раптового знецінення національної грошової одиниці до іноземної валюти в 2008-му та 2014 р. Наслідком девальвації гривні стало стрімке зростання гривневого еквівалента заборгованості за валютними кредитами. Відповідно, втричі збільшилися щомісячні амортизаційні і відсоткові платежі. З боку позичальників (які отримують доходи в гривнях) мали місце численні відмови сплачувати борг за кредитами, що деноміновані в іноземній валюті (в основному в доларах США). Питома вага проблемної заборгованості оцінюється в майже 90% (!) від сукупного портфеля іпотечних кредитів. На захист позичальників Верховною Радою було запроваджено тимчасову заборону стягувати борги за рахунок заставленого житла. Але цей тимчасовий захід надто затягнувся, а поки він діє, банки утримуватимуться від кредитування.

Одночасно з обвальною девальвацією гривні ситуація ще більше погіршилася внаслідок раптового знецінення житлової нерухомості. Втратили сенс численні незавершені спекулятивні оборудки, до яких вдалася велика кількість осіб, що розраховували на подальше підвищення ринкових цін. Позичальники по кредитах на придбання нерухомості з наміром її перепродажу для отримання спекулятивної маржі залишилися без джерел погашення боргів. Вартість застави не покриває залишків по проблемних кредитах. Тривають численні судові спори.

Інвестиції в житло й досі розглядаються населенням як певна форма заощаджень, альтернативна банківським депозитам. Але, як це сумно відомо на прикладі банківської кризи, накопичення громадян можуть легко і швидкими темпами відволіктися зі сфери житлової нерухомості в разі поширення випадків шахрайства з боку забудовників, провокуючи припинення діяльності добросовісних будівельних компаній. Сьогодні на стадії незавершеного будівництва перебувають тисячі об'єктів, тому треба зробити все можливе, щоб основне інвестиційне джерело - заощадження населення - не було виключене з господарського обігу і не провокувало нового знецінення національних грошей через ажіотажний попит на іноземну валюту внаслідок відпливу коштів з ринку нерухомості.

Парадоксальність ситуації полягає в тому, що існуюча величезна потреба на нове житло з боку населення не перетворюється на платоспроможний попит через банальну відсутність іпотеки - позикових коштів на додаток до власних накопичень. "Новітні ноу-хау", коли банки пропонують населенню дешеві п'ятивідсоткові кредити на участь у фінансуванні житла, "добираючи" дохідність за кредитами до ринкових ставок (25–30%) за рахунок додаткових комісійних від забудовників, уже закладених у ціну квартир, викликають серйозні сумніви в порядності та перспективності таких підходів. Натомість іпотечну нішу, яку залишили банки, швидко заповнили самі забудовники, пропонуючи покупцям житла різноманітні неявні форми кредитування у вигляді відстрочення платежів за квартири, власність на які передається після остаточного розрахунку. За підрахунками УНІА, вартість таких "кредитів" у вигляді цінових застережень, прив'язки до іноземних валют, комісійних і відсоткових платежів перевищує 42% (!) річних. Відсутність контролю за виконанням будівельних робіт і цільовим використанням запозичених коштів з боку професійних кредиторів (банків) стимулює забудовників до недбалого ставлення до укладених договорів з фізособами, а також до шахрайства.

Обсяги банківських кредитів на проектне фінансування будівництва житла в Україні дорівнюють нулю. Непопулярність серед банків операцій із прямого кредитування будівельних проектів пов'язана з фактичною відсутністю предмета застави (!). Будівельні земельні ділянки не можуть бути заставою, тому що надаються місцевою владою забудовнику в короткострокову оренду, тобто об'єкти незавершеного будівництва та ділянки, на яких вони розташовані, не формують єдиного цілого - головної ознаки нерухомості і тому не можуть слугувати заставою та передаватися в іпотеку. Крім того, незрозуміло, як можна забрати таку заставу в погашення кредиту у забудовника, який не повертає банку кредит, але на якого оформлено документи на оренду ділянки та дозвільні документи на будівництво. В банку немає жодних гарантій того, що таке переоформлення взагалі можливе, а якщо і так, тоді як при цьому уникнути тривалих виснажливих бюрократичних процедур з переоформлення цих документів на іншого забудовника, який добудує і повертатиме кредит? Відсутність забезпечення по кредитах забудовникам, які до того ж не мають гарантій збуту житла та прогнозованих джерел надходження коштів для погашення, закриває їм доступ до банківського кредитування.

Закон і судова практика в Україні не захищають банки, відповідно, вони закладають ці ризики в провізії, що значно підвищує відсоткову ставку для позичальників, навіть для тих, які можуть довести свою кредитоспроможність і сумлінність. Окремою проблемою для іпотечних кредиторів є процедури задоволення вимог за рахунок предмета іпотеки - житла, де зареєстровані неповнолітні діти. Судова практика захисту таких дітей за рахунок кредиторів стає на перешкоді поліпшенню умов проживання великої кількості інших родин, для яких іпотека стала недоступною. Безумовно, права дітей мають бути захищені, якщо кредит було отримано під заставу наявного житла, в якому вже проживали неповнолітні. Але якщо родина купує собі нове житло, позичивши кошти в банку, тоді підходи мають бути зовсім іншими, і закон повинен стояти вже на захисті кредитора. Цікаво, що у світі іпотечним кредитом вважається позика саме на придбання житла, а запозичення на інші цілі під заставу нерухомості належать до розряду споживчих чи комерційних кредитів.

Крім того, ставки по кредитах серйозно залежать від мінливості вартості залучення головного на сьогодні джерела ліквідності банків - депозитів населення. Лінійна кореляція між депозитними та кредитними ставками робить рівень останніх непередбачуваним у перспективі більше року. А відтак, банки утримуються від довгострокового кредитування, як і вкладники - від довгострокового розміщення своїх коштів на депозитах. Фінустанови не мають джерел та інструментів залучення довгострокового фінансування іпотечних програм з причини повної відсутності обігу довгострокових іпотечних облігацій і ринкової мотивації (стимулювання попиту) інвесторів для їх придбання. Навіть незважаючи на значне здешевлення нерухомості в результаті ринкової корекції під впливом кризи, довгострокові кредити на житло недоступні через високі відсоткові ставки та комісійні. Але жорстка позиція НБУ в питаннях таргетування інфляції і встановлення облікової ставки відповідно до ринкових умов, скоріш за все, приборкає апетити урядовців та їх популізм у витрачанні бюджетних коштів без належних джерел. Тому є надія, що інфляційні таргети повертатимуться до однозначних цифр.

В Україні офіційно зареєстровано близько 2 млн внутрішньо переміщених осіб зі Сходу України та Криму, однак реальна кількість вимушених переселенців може бути значно більшою. Державну стратегію щодо житла для переселенців досі не сформульовано. Відтак, численні пропозиції про фінансову допомогу з боку міжнародних гуманітарних фондів, громадських і волонтерських організацій не знаходять практичного застосування. Запуск державної програми фінансування будівництва житла для переміщених осіб із зони АТО стає вкрай необхідним заходом, якого давно очікують від уряду. Уряд повинен у найближчий час визначити засади державної політики в цій сфері. Пропозиції щодо використання як головного джерела бюджетних коштів неминуче призведе до швидкого згортання програм через дефіцит фінансування.

Шляхи вирішення

По-перше. Забезпечення чесного розподілу ризиків між учасниками ринкових відносин і виконання ними взаємних гарантій через застосування прозорих фінансових механізмів комерційного будівництва та реалізації квартир. Треба обмежити операції із залучення коштів населення на стадії будівництва або навіть заборонити - тільки продаж готового житла за прийнятними цінами принципово вплине на обсяги будівництва. Можливо, започаткувати використовувані у світі форми депонування коштів покупцями для майбутнього придбання новозбудованого житла за укладеними договорами із забудовниками. Також треба законодавчо відокремити іпотечні кредити на придбання житла від інших кредитів під заставу нерухомості, спростивши реєстраційні процедури та процедури задоволення вимог кредиторів. Це принципово знизить ризики, приверне значно більшу кількість банків у сферу іпотеки і знизить її вартість.

По-друге. Встановлення справедливих цін на житло через виключення з вартості будівництва непрофільних складових, які не мають прямо фінансуватися за рахунок громадян. Звільнення забудовників від витрат, що прямо не пов'язані з будівництвом багатоквартирних житлових будинків, включаючи погодження технічних умов щодо підключення до комунікацій. Також громадяни - платники податків, які купують квартири в новобудовах, не мають сплачувати за житло, яке забирається у розпорядження місцевої влади і потім непрозоро перерозподіляється. Також вони не повинні оплачувати іншу складову ціни - капітальні інженерні мережі, що безоплатно передаються приватним компаніям-постачальникам, які потім стягують зі споживачів амортизацію цих мереж, закладену у тарифі на їх послуги.

По-третє. Запровадження операцій із банківського фінансування будівництва з подальшим збутом готового житла за рахунок іпотечного кредитування. Принциповим питанням для впровадження банківського кредитування забудовників є перетворення незавершеного будівництва на зручний предмет іпотеки. Припинити прихований продаж будівельних ділянок через короткострокову оренду, що порушує принцип єдиного цілого стосовно землі та нерухомості, яка на ній розташована. Ділянки мають продаватися на публічних конкурсах.

По-четверте. Витрати держбюджету на субсидування частки відсотків іпотечних позичальників мають бути оптимізовані з позицій економного витрачання коштів, що забезпечить залучення нових реципієнтів без непропорційного збільшення асигнувань на такі цілі. Найреальнішим кроком до виконання такого соціально значущого завдання уряду є поєднання фінансових преференцій приватним інвесторам з ринковими формами організації житлового фінансування. Політика уряду в цій сфері має базуватися на тому, що громадяни, які мають бажання та змогу стати власниками житла, можуть розраховувати на державну допомогу. Така допомога має передбачати звільнення від оподаткування ПДВ операцій з першого придбання житла. Слід також спростити механізм компенсації першого внеску за придбане новозбудоване житло шляхом повернення сплаченого громадянами податку на доходи.

По-п'яте. Перезапуск вторинного обігу іпотеки на ринку цінних паперів через стимулювання випусків іпотечних облігацій. Це є особливо важливим для успішного впровадження пенсійної накопичувальної реформи, яка може загальмуватися через відсутність на ринку цінних паперів інструментів з низьким рівнем ризику (окрім ОВДП). Іпотечні облігації є традиційними активами для вкладень пенсійних фондів. У країнах ЄС понад 20% пенсійних заощаджень розміщується в довгострокові іпотечні цінні папери. Використання кредитів рефінансування НБУ банкам, які фінансують, під заставу іпотечних облігацій (або РЕПО) має стати тимчасовим джерелом кредитних ресурсів до моменту його заміщення іншими недорогими джерелами за результатами пенсійної реформи.

По-шосте. Треба негайно припинити політичні спекуляції на проблемі "валютних позичальників". Цей застарілий вузол треба розрубити ухваленням адекватного закону на кшталт тих, що приймалися в розпал фінансової кризи
2008 р. у деяких східноєвропейських країнах відносно реструктуризації іпотеки, номінованої в іноземній валюті (в основному в швейцарських франках), а саме: визнання сторонами боргу в сумі за "історичним курсом" на дату видачі кредиту. Зробити це треба для всіх іпотечних позичальників без обмежень. Після цього припинити дію мораторію на стягнення боргів. У разі відмови позичальника від заставленого житла в погашення боргу банки не повинні вимагати від нього сплачувати різницю між залишком боргу та вартістю стягнутого житла. Зрозуміло, що за наслідками реструктуризації не можуть виникати жодні податкові зобов'язання.

По-сьоме. Національний банк України повинен узяти на себе свою частку відповідальності разом із кредиторами з допомогою низки преференцій, що пом'якшать наслідки реструктуризації валютної іпотеки. Перш за все дозволити банкам повернути реструктуризовані кредити, за якими буде відновлено своєчасні платежі, до високої другої категорії за ризиком, що дасть змогу включати такі кредити до складу іпотечного покриття за випусками іпотечних облігацій. Після чого включити іпотечні облігації до інструментів рефінансування та РЕПО.

По-восьме. Розробити державну житлову програму будівництва та реалізації житла, яка має включати такі складові:

- справедливе відведення ділянок та їх прозорий продаж забудовникам, які мають виробничі потужності та досвід будівництва, відсікаючи спекулянтів-посередників;

- оснащення ділянок інженерними мережами та іншими комунікаціями, що, до речі, збільшуватиме попит на будівельні ділянки та надходження до місцевих бюджетів. Можливо, за рахунок таких надходжень створити спеціальні фонди для спільного з постачальниками фінансування ремонту старих і будівництво нових мереж;

- організація недорогого банківського фінансування будівництва сучасних багатоквартирних будинків та наступного продажу квартир покупцям, які користуватимуться іпотечними кредитами. Для реалізації програми уряд повинен спиратися перш за все на державні банки;

- створення умов для банків - іпотечних кредиторів щодо належного управління ліквідністю та капіталом через запуск обігу іпотечних облігацій, забезпечивши інвесторів у такі цінні папери набором преференцій, у тому числі можливостями інвестувати кошти пенсійних накопичень і резервів страхових компаній;

- централізація державних житлових відомчих програм і програм забезпечення житлом біженців і пільговиків. Уніфікувати (стандартизувати) проектно-будівельну документацію за сучасними вимогами та калькуляцію вартості будівельно-монтажних робіт. Насамперед залучати українські будівельні компанії до реалізації проектів, відмовившись від послуг іноземних підрядників. Залучити банки та міжнародні фонди до часткового фінансування таких програм на поворотній основі.

***

І нарешті, треба зібрати всі "намальовані" чиновниками проекти, уважно інвентаризувати їх та спитати: куди поділися кошти?