Червона зона вкладень: земля, нерухомість, будівництво, банки і рітейл

Експерти групи MPP Consulting опублікували свіжий щоквартальний рейтинг найбільш ризикованих інвестицій в Україні. У другому кварталі 2010 р. в «топову» п’ятірку потрапили: земля, нерухомість, будівництво, банківська сфера і ритейл.

Оминають нас десятою дорогою

За даними Держкомстату, у першому півріччі ц.р. в економіку України іноземні інвестори завели 1782 млн. дол. США (із них у першому кварталі 717 млн. дол.), що становить лише 66% від аналогічного періоду минулого року. Чистий приріст іноземного капіталу за січень—червень 2010 року становив
1 248,8 млн. дол.: інвестори вклали 1 782,8 млн. дол., вилучили — 534,0 млн. дол.

Така негативна динаміка надходження іноземного капіталу в Україну набуває тенденційних рис. Можна сказати, що інвестори стали оминати Україну десятою дорогою.

2009-го ми спостерігали схожу картину. Чистий приріст сукупного обсягу іноземного капіталу в економіці України 2009 року становив 4,41 млрд. дол., що на 27,4% менше, аніж 2008-го (торік іноземні інвестори інвестували в економіку України 5,635 млрд. дол., але одночасно вилучили 0,941 млрд. дол.).

Той-таки Держкомстат повідомляє, що значно зросли обсяги іноземного капіталу в економіку країни передусім за рахунок таких країн, як Росія та Кіпр. Тим часом за рахунок продажу капіталу нерезидентами інших країн і вилучення інвестицій істотно зменшилися обсяги капіталів інвесторів зі США, Великобританії та інших країн.

Вкладала гроші й Україна. Правда, за повідомленнями офіційних органів статистики, із 629 млн. дол. прямих інвестицій більшу частину (як і торік) спрямовано на майже рідний Кіпр.

Так заведено, що інвестори переважно вкладають гроші в ті країни, галузі та підприємства, де розраховують отримати максимальний прибуток за мінімальних ризиків.

Якщо в якійсь країні діють справедливі закони, ефективно працює економіка, податкова система проста, справедлива і спрямована на створення та процвітання саме середнього класу, інвестиції зростають. Наприклад, у такій порівняно невеликій країні, як Польща, навіть у кризовий 2009 рік інвестиції оцінюються у 8 млрд. євро.

Якщо ж у країні законодавство недосконале, процвітає корупція, допускаються прояви рейдерства, гарантії прав інвесторів невеликі, то, незважаючи на високий очікуваний прибуток, капітали в неї не йдуть.

За давньою сумною традицією, Україна в рейтингу привабливості умов ведення бізнесу далеко не на висоті. Всього лише 143-тє місце зі 183 у списку. Відповідно до рейтингу, легше вести бізнес у Росії, Словаччині, Угорщині, Польщі, Білорусі та Азербайджані, одне слово, майже в усіх пострадянських і постсоціалістичних країнах.

Обсяг прямих іноземних інвестицій (ПІІ) у світі вимірюється трильйонами доларів. Цей величезний потік оминає Україну стороною.

Втім, складаючи рейтинг ризикованих інвестицій в Україні, вочевидь, враховували не лише загальноекономічне тло у вигляді величезного, неефективного й надзвичайно дорогого бюрократичного апарату, передінсультний стан надзвичайно енерговитратної економіки і допотопної інфраструктури, відсутність чіткої стратегії розвитку, збільшення боргового тягаря як корпорацій і підприємств, так і держави в цілому та ризиків внутрішнього дефолту перед суб’єктами економіки та соціальної сфери.

Безумовно, було взято до уваги і дві основні проблеми, які стали детонатором першої хвилі кризи в Україні. Вони досі не вирішені і містять у собі ризики не лише для бізнесу й інвестицій у країні, а й для національної економіки в цілому. Так, в Україні досі непогано почуваються мильні бульки на ринку землі та нерухомості і зростає величезний навіс «поганих» активів у банківському секторі.

Земля: діагноз — «булька», рецепт — не купувати

На першому місці топової п’ятірки ризиків — земля. Протягом 2010 року земля впевнено лідирує в рейтингу і в перспективі утримуватиме пальму першості ще тривалий час. Неадекватне ціноутворення останніх років призвело до того, що на цьому ринку було створено фінансову піраміду, яка трималася виключно завдяки постійному зростанню цін. Будь-яка піраміда рано чи пізно приречена на падіння. Вартість земельних ділянок у найбільш «перегрітій» 30-кілометровій зоні м. Києва останнім часом з’їжджає вниз із середньою швидкістю 3% на місяць. І кінцевий пункт для зупинки цієї тенденції поки що не проглядається, оскільки інвестувати в ринок, який падає з такою швидкістю, майже ніхто не наважується. За даними компанії SV Development, середня вартість землі в передмісті Києва під котеджне будівництво з пікових значень осені 2008 р. — 6692 дол. за сотку — станом на 23.08.2010 р. упала до 3987 дол. за сотку (у т.ч. в найдорожчому Києво-Святошинському районі — з 10 404 до 6603 дол. за сотку).

Характерно, що, як і ринок нерухомості, на хвилі поствиборного ділового оптимізму ринок землі рушив угору, максимальної амплітуди корекції було досягнуто у квітні ц.р. Але відтоді обидва ринки впевнено дивляться виключно вниз, і продавці були змушені розгорнути справжнє полювання на поодиноких покупців земельних ділянок та квартир.

Придбайте невеличку земельну ділянку площею 12 соток за 30 кілометрів від Києва за суму, яка трохи перевищує 50 тис. у.о., у котеджному селищі з розкішною власною інфраструктурою, охороною та освітленням, на території з ландшафтним дизайном і водним благоустроєм, — і вам неодмінно подарують відпочинок у Тунісі, ОАЕ або на Мальдивах.

Квартири й офіси за нинішніми цінами нікому не потрібні

Серед лідерів «невдалих» інвестицій зараз на почесному другому місці — житлова і комерційна нерухомість. Хоча вартість квартир уже пережила обвал. Перший обвал...

В економ-класі кожен квадратний метр у середньому втратив тисячу американських доларів. Те, що ще влітку 2008-го коштувало 2500 дол. США за «квадрат», тепер коштує 1500 тих самих грошових одиниць, те, що коштувало 3 тис. дол. (саме так, нагадаємо, оцінювався метр «убитої» панельки на Русанівці), тепер пропонується за 2 тис.

Однак проблема в тому, що й за такими полегшеними цінами зараз майже ніхто не купує.

Правда, працівники і керівництво однієї з найбільших ріелторських компаній Києва вперто продовжують стверджувати, що кількість угод саме в них прямо зашкалює, а столичне БТІ штурмують тисячі киян, які ще з ночі займають місця в черзі, щоб зареєструвати угоду купівлі-продажу. Такі заяви коментарів, у принципі, не потребують і тільки знижують авторитет фірми, яка так відверто вішає локшину на вуха потенційним покупцям і продавцям столичної нерухомості.

Серед чинників, котрі, як і стосовно землі, підтверджують діагноз — «булька» — і рецепт — «не купувати», — збільшення тепла та витрат на утримання житлоплощі (горезвісний газ викличе зростання вартості тепла і води), зниження життєвого рівня середнього класу країни, погіршення клімату для ведення малого та середнього бізнесу, тривання дискусії про доцільність запровадження податку на нерухомість, плановане посилення оподаткування частини орендодавців (завдяки чому індекс дохідності інвестиційних квартир ще більше знизиться), наявність величезного заставного навісу у фінансових установ.

Ну і, нарешті, після двох років кризи «старі» запаси грошей у бізнесу й населення все ж таки вичерпуються, тому, коли ціни на житло й офіси нарешті прийдуть до адекватних показників, потенційних покупців залишиться зовсім мало.

Серед чинників, які підтверджують діагноз для комерційної нерухомості «купувати тільки в особливих випадках», — зменшення прибутковості приватних підприємств, збільшення адміністративного тиску на них, підвищена вакантність (незайнятість) прибуткових площ, потенційна всього лише 20—25-річна окупність більшості об’єктів через здавання в оренду.

Вже в липні ц.р. на ринок Києва надійшли нові офіси за ціною на 10% нижчою від ринкових аналогів, однак і на «дешевий» товар попит практично нульовий.

Будівництво і корупція. Хто кого?

У трійці «призерів» інвестиційних ризиків в Україні — галузь, безпосередньо пов’язана з температурою ринків землі та нерухомості, — будівництво. Надлишок пропозиції, висока конкуренція на ринку, відсутність прозорості й товстий корупційний наліт на етапах відведень земельних ділянок та узгоджувальних процедур — чинники, завдяки яким будівельна галузь усе ще не може «оговтатися» від кризи й залишається ризикованою для вкладення капіталів. У січні—липні 2010 р. статистика фіксує 16,7% падіння галузі, зниження зазнали, практично, всі види основних будівельних робіт. Окрім того, запасів нерозпроданих квартир і комерційних площ ще багато, оскільки навіть небувалі акції в м.Києві, як ось «10% перший внесок і безвідсоткова розстрочка», «річна квартплата в подарунок», «будинки з червоної цегли за 300 метрів від метро з 30-відсотковою (!) знижкою» тощо не допомагають заманити покупця.

Банки-колекціонери іржавих авто і постарілих квартир

На четвертому місці рейтингу банківська сфера. Нинішнього року банки, які вижили, частково відновили довіру громадян і юридичних осіб, свідчення того — невпинне наростання бази депозитів і сум на поточних рахунках. Однак найбільша проблема галузі — накопичені «погані» активи, частка яких зростає і тим самим позбавляє ілюзій щодо райдужного і безхмарного виходу фінансового сектору з кризи.

Втім, і вал грошових накопичень населення, що повертається з-під подушок, не вселяє стовідсоткового оптимізму. Адже у разі першої-ліпшої курсової нестабільності в умовах відсутності закону, який забороняє дострокове розірвання депозитних договорів, дії вкладників спрогнозувати неважко.

Тим більше що й досі не вирішено проблему одного з найбільших банків країни. Тисячі вкладників позбавлені права доступу до своїх вкладів, хоч суми рефінансування НБУ (якби ці гроші не розчинилися невідомо де) з горою вистачило б на задоволення всіх вимог громадян.

Не вирішено й проблему коротких пасивів та довгих активів. Із коштів, розміщених на місяць із пролонгуванням, інколи видають кредити на багато років.

Окремі банки, які зовсім недавно розмістили заманливу рекламу про кредити в гривні під 17 із хвостиком відсотків, знову намагаються всі ризики перекласти на позичальника, адже, за умовами договору, у разі зростання депозитних ставок автоматом підвищуватиметься і ставка кредиту. Втім, щоб стати володарем сумнівного кредиту на купівлю звичайної старенької двокімнатки у спальному районі столиці, необхідний «білий» дохід на сім’ю в сумі не менше як 20 тисяч гривень щомісяця, а ще — 50-віддсоткова передоплата вартості квартири за рахунок власних заощаджень. Протягом 20 років позичені гроші доведеться повернути банку в подвійному (іпотека за класичною схемою), а то й у потрійному розмірі (іпотека за ануїтетом). Вітчизняні банки намагаються підсунути позичальникові «щастя по-українськи».

У будь-якому разі, паломництво в банки по кредити почнеться ще нескоро, поширення масового кредитування населення в Україні можуть викликати лише істотні успіхи в економіці.

Відкритим залишається і питання долі численних банківських застав. Автомобілі іржавіють, житлові й нежитлові помешкання старіють, але банки і не думають скидати баласт, виставляючи на все своє «добро» ціни значно вищі за ринкові. Поки що проблеми ліквідності вирішувалися в основному завдяки потужному свіжому притоку на депозити, але дисбаланси в банківській системі наростають, і рано чи пізно з баластом щось доведеться робити.

Ритейл: він непривабливий

Замикає п’ятірку інвестиційних ризиків ритейл. Стратегія швидкого зростання в попередні роки стала причиною створення торгових точок і комплексів, які виявилися незатребуваними в період спаду споживчого попиту. Нагадаємо: роздрібний товарообіг підприємств роздрібної торгівлі і ресторанного господарства України у 2009 році зменшився на 20,6%, порівняно з 2008 роком, і року поточного відіграв лише «копійки»: за підсумками січня—липня 2010 р., порівняно з аналогічним періодом 2009-го, зростання становило 3,9%.

Україна втратила інвестиційну привабливість в очах світових ритейлерських мереж. Опинившись 2006 року на четвертому місці, а 2007-го — на п’ятому місці у списку найбільш привабливих регіонів за версією консалтингової компанії A.T. Kearney (The Global Retail Development Index), нинішнього року країна не ввійшла навіть у тридцятку.

Експерти поки що не помітили, що жити в Україні «стало краще і веселіше». Відсутність України у списку пояснюється зниженням споживчого попиту, поганою інфраструктурою, надмірною бюрократизацією, політичною нестабільністю, порівняно високою інфляцією та девальвацією гривні. Сьогодні інвестиції в купівлю об’єктів ритейлу становлять досить істотні ризики, правда — створення нових торгових точок чи мереж таїть ще більше небезпек, що довели неодноразові банкрутства торгових компаній по всій країні.

Криза минула. Хай живе криза?

Зараз у країні немодно вживати слово «криза» (втім, і слово «інновація» також). І навіть один із провідних економічних журналів прибрав традиційний слоган про кризу зі своєї обкладинки, мотивуючи це тим, що коли вже два квартали поспіль українська економіка демонструє підйом (плюс 6,5%, за підсумками першого півріччя, при падінні мінус 15,1% торік), — то про кризу можна говорити в минулому часі.

Ось і деякі держчиновники почали купувати дорогі авто за бюджетні гроші. Вони, напевно, теж вважають, що криза розвіялася.

Проте реальна ситуація в економіці спростовує ілюзії. Та й дедалі більша кількість населення очікує поглиблення кризи і пов’язаних із нею проблем (передусім побоювання стосуються осінніх інфляційних тенденцій).

А небачено розпухлі оголошеннями про продаж і оренду, спеціалізовані рекламні видання, збанкрутілі бізнеси, падіння ринку автомобілів та багатомільярдні розриви в бюджеті свідчать про те, що час справжніх ризиків для України, для інвестицій, для бізнесу, можливо, ще й не починався...