АЛЬТЕРНАТИВА ПАСИВНОМУ КАПІТАЛУ

Перша в історії України конференція з проблем розвитку іпотечного ринку окреслила райдужні перспективи

Хочете — вірте, хочете — ні, але, як стверджують учасники міжнародної науково-практичної конференції з питань іпотеки, більшість нас, громадян України, — пасивні капіталісти. З одного боку, ми бідні, з іншого — буквально ходимо по золоту. Адже кожен, хто є власником чи то клаптика землі, чи то нерухомого майна, має пасивний капітал. Щоб перетворитися на справжнього буржуа, достатньо отримати кредит під заставу цієї нерухомості і використовувати його для власного збагачення. Трохи примітивно, однак саме це і є першоосновою того іпотечного механізму, який уже сотні років успішно працює в інших країнах, сприяючи припливу всіляких інвестицій, стабілізації економік і розвитку внутрішніх ринків. Загалом виходить, що іпотека і є тією чарівною паличкою, яка нарешті дозволить і Україні перетворитися з бридкого каченяти на прекрасного лебедя.

Час і нам серйозно замислитись над її впровадженням. Тим більше що необхідні передумови в Україні вже визріли. З’явився і приватний власник, і досить розвинений ринок нерухомості, є навіть певний позитивний досвід примітивного іпотечного кредитування. Щоправда, все це за відсутності належного законодавства: закон про іпотеку так давно прийнятий у першому читанні, що встиг уже безнадійно застаріти. Однак місцевим кулібіним щось удається робити, використовуючи вже напрацьовані крихти вітчизняного законодавства.

Мабуть, найбільше наблизились до іпотечного кредитування холдингова компанія «Київміськбуд» та її партнер — акціонерний комерційний банк «Аркада», вже шість років реалізуючи різноманітні проекти будівництва житла на кошти населення. Як повідомив учасникам конференції голова правління АКБ «Аркада» Костянтин Паливода, на сьогодні банк навіть зробив емісію іпотечних паперів, кошти від продажу яких спрямовуватимуть на житлове будівництво. Хоч як важко йти в авангарді реформ, але, очевидно, життя змушує. «Київміськбуд» і «Аркада» уже, схоже, звикли працювати в умовах експерименту, що, по суті, триває вже шостий рік. Тоді, у лютому 1996-го, почалося заселення першого будинку, спорудженого на кошти населення.

На сьогодні холдинг залучив у житлове будівництво понад 1,2 млрд. грн. інвестицій населення. За ці кошти побудовано понад 1,8 млн. кв. метрів житла, тобто майже 25 тис. квартир. Причому житло споруджувалося переважно в районах масової забудови, що відповідає стратегії, вибраній компанією «Київміськбуд»: холдинг поставив перед собою завдання залучити до інвестування якомога більшу кількість людей. Наріжним каменем ставиться не висока рентабельність, а стабільний попит. Постійно триває пошук нових економічних механізмів, які дозволяли б на взаємовигідних умовах залучати до інвестиційного процесу людей із різним рівнем доходів. Природно, справа б не вигоріла без кредитів, адже навіть Президент, виступивши на конференції зі вступним словом, згоден, що за середньорічну зарплату сьогодні можна придбати аж два квадратні метри житла.

Таким чином, починаючи з 1998 року, «Київміськбуд» і банк «Аркада» запропонували ринку перші форми кредитування житлового будівництва. З’явилася схема «квартира на виплат» спочатку на три роки, потім на п’ять, а згодом і на десять років. Потім столичні будівельники житла поширили свою діяльність на Дніпропетровськ та Запоріжжя. У планах — прилучення до київського досвіду жителів інших міст: Вінниці, Одеси, Чернівців...

Правильність вибраної стратегії підтверджують маркетингові дослідження, проведені в Києві у вересні-листопаді поточного року за підтримки Інституту соціальної та політичної психології АПН України. У ході соціологічного опитування вдалося з’ясувати, що половина респондентів уже зараз відчуває необхідність вирішення квартирного питання, ще третина прогнозує, що воно стане актуальним для них протягом найближчих п’яти років. І лише 10% опитаних вважають, що поліпшення житлових умов для них не стане актуальним.

Примітно, що дослідження засвідчили: 30% громадян уже зараз мають достатні фінансові ресурси, аби брати участь у програмі довгострокового кредитування. Рівень їхнього сукупного доходу дозволяє відкладати на оплату кредиту 400 і більше гривень щомісяця. Ще 30% мають можливість сплачувати по 200—400 гривень на місяць. Вони, за словами президента ХК «Київміськбуд» Володимира Поляченка, «є потенціалом, який реалізується в майбутньому за умови впровадження і поетапного вдосконалення механізмів іпотечного кредитування». Тим більше що майже половина громадян вірять, що їхній сімейний сукупний дохід із часом збільшиться. Зрозуміло, що при таких настроях активно підтримується і сама ідея довгострокового кредитування: отримати кредит на 10 і більше років бажають майже 38% опитаних. Ще 30% віддають перевагу середньостроковому кредиту (до 10 років).

А де взяти гроші на кредитування? Якщо хтось позичає кошти, то неодмінно повинен бути і кредитор. Досі інвестиційний банк «Аркада» пропонував кредити за рахунок власних коштів. Протягом останніх чотирьох років фізичним особам, які будують житло за програмою «квартира на виплат», було надано в кредит майже 100 млн. грн. У тому числі кредитів терміном до трьох років — на 11 млн. грн., до п’яти — на 20 млн. і до 10 років — на 68 млн. А загальна кількість позичальників перевищила 2,5 тис. чоловік. Та чи може один банк забезпечити всіх охочих? Навряд. Тим більше що частка все більш і більш довгострокових кредитів зростає. Не випадково загальний обсяг аркадівського кредитування поточного року хоч і не дуже значно, а все ж скоротився порівняно з 2000-м. Тож можна зрозуміти бажання банку поповнити свої активи шляхом реалізації нових програм — у сфері недержавного пенсійного забезпечення, спеціальних дитячих внесків. Та хоч які великі зусилля, без додаткових уливань з боку серйозних інвесторів і без державних гарантій київського досвіду у масштабах країни не подужати.

І все ж становище далеко не безнадійне: цивілізований світ будує житло, користуючись механізмом іпотечного кредитування, який добре себе зарекомендував.

Іпотечний банк може давати кредити, наприклад, під заставу житла. Причому, що більш прийнятно, під заставу житла, яке будується, — у такому разі виключається велика кількість ускладнень, коли позичальник не розрахував своїх фінансових можливостей і згодом не може оплачувати рахунків. Реалізація закладеної квартири дозволить повернути кошти, витрачені банком. Власне кажучи, ця схема вже не один рік працює у рамках програм з будівництва житла компанії «Київміськбуд» та банку «Аркада». Дякувати Богу, депутати спромоглися ухвалити хоч куций закон про заставу. І ще. Як визнає Володимир Поляченко, стійкість цієї схеми багато в чому грунтується на порядності позичальників, які не хочуть залишатися в боргу. Тому голова правління банку «Аркада» може похвалитися, що на 20 млн. дол. кредитів припадає лише 0,5 млн. умовно прострочених платежів (погашені із запізненням), тоді як 6 млн. були повернуті достроково.

Однак щоб ця схема стала повноцінною, потрібні додаткові джерела кредитних коштів. Їх у механізмі іпотечного кредитування забезпечують за рахунок реалізації іпотечних цінних паперів — заставних, які іпотечні банки випускають у рамках своєї діяльності з фінансування виданих іпотечних кредитів. Усе просто: з одного боку, заставні — це цінні папери на пред’явника, що забезпечують стабільний надійний дохід кредиторам різного калібру, з другого — кошти від їх продажу дозволяють кредитувати на довгостроковій основі житлове будівництво. При цьому надійність заставних безпосередньо пов’язана з надійністю іпотечних кредитів, покладених у їхню основу.

Чи можливе таке в нас? Учасники науково-практичної конференції запевняють — так. Справді, за п’ять останніх років лише банківські депозити населення зросли в 13 разів і нині становлять 40% усіх коштів на банківських рахунках. Цих вкладників, у принципі, можна вважати потенційними інвесторами, здатними реально підтримати іпотечний ринок. Могли б підтримати іпотеку і комерційні банки, але в теперішніх умовах, коли короткострокові депозити превалюють,— довгострокове інвестування для них все одно що банкрутство. Крім того, слід враховувати, що, як зазначив міністр фінансів Ігор Мітюков, при 30-відсотковій ставці (яку практикують комерційні банки сьогодні) іпотека взагалі не має сенсу.

Стимулом і водночас керівництвом до дії у першому і в другому випадках може бути повноцінний закон про іпотеку. Однак він надійно застряг у кабінетах Верховної Ради, хоча мав би ухвалюватися якщо не в пакеті з Земельним кодексом, то хоча б услід за ним. Втім, самим лише законом іпотечний камінь важко буде зрушити з місця.

Щоб закласти надійну правову основу іпотечного ринку, народним депутатам доведеться потрудитися, у тому числі і над законами «Про іпотечні цінні папери», «Про довірче управління», «Про державний реєстр прав на нерухоме майно і майно, що перебуває в іпотеці». Доведеться також підправити небагатослівний щодо іпотечних банків Закон «Про банки та банківську діяльність». Порушується питання про державну підтримку спеціалізованих іпотечних банків. Не обійтися і без прийняття Податкового кодексу, в якому дуже бажано врахувати інтереси як інвесторів, так і позичальників. Для цього слід буде створити систему податкового стимулювання розвитку іпотечного ринку — зокрема з допомогою повного або часткового звільнення від оподаткування доходів, отриманих від операцій з іпотечними цінними паперами. Передбачити пільги для громадян, які виконують зобов’язання в рамках житлової іпотеки. А також відстрочку сплати податків чи зменшення сукупного оподатковуваного доходу для громадян, які купують житло за кошти іпотечних кредитів.

Нарешті, існування довгострокової програми житлового будівництва в кожному окремому місті має бути підкріплене наявністю ділянок під забудову, які б місцева влада у міру просування будівництва облагороджувала відповідною інфраструктурою. Та й самій владі на місцях бажано патронувати іпотечний рух.

Ось тоді тільки й можна сподіватися, що іпотека набере бажаних обертів і перетворить житлове будівництво — в чому були одностайними учасники конференції — на справжній локомотив економіки. Адже кожна гривня, вкладена в будівництво житла, відгукується двома-трьома гривнями у ВВП, а кожне додатково створене там робоче місце дозволяє забезпечити роботою і зарплатою п’ять-шість робітників в інших галузях промисловості. Економісти також пов’язують з іпотекою стабілізацію економіки та розвиток внутрішнього ринку. Останнє цілком може убезпечити Україну від прогнозованого серйозного удару, який пов’язують із неминучим зменшенням експорту через уповільнення світової економіки. Загалом, ще одна хороша можливість стати справжніми капіталістами. Ось тільки не скалічили б її, як це сталося свого часу у ході приватизації...