Проект житлово-комунального кріпацтва

Для вирішення долі українцям, які мешкають у багатоквартирних будинках, дали часу до 1 липня.

Саме до цього дня їм треба або створити ОСББ (об'єднання співвласників багатоквартирних будинків), або їх віддадуть "в управління" - місцева влада призначать їм "управителя"! Хто ця загадкова істота почасти прояснив закон "Про житлово-комунальні послуги", схвалений ВР у першому читанні 2 лютого.

Довге скидання баби з возу…

Намагання влади скинути з себе тягар застарілого житлового фонду спостерігається з далекого 1992 р., коли президент Л.Кравчук підписав закон "Про приватизацію державного житлового фонду". Народ, зрозуміло, рвонувся "приватизовувати" свою квартиру, забуваючи, що за неї він відпрацював, відслужив, відстояв у квартчерзі 10–15, а той й більше, років. Квартира, власне, й без того належала йому, бо виселити його за Житловим кодексом УРСР було майже нереально: радянська влада ставилася до народу як, перепрошую, господар до скотини: тримала в хліву, але на вулицю не виганяла, ніколи.

Після того, як майже всі колишні квартири "комунальної форми власності" стали приватними, позбавитися витрат та головного болю від застарілого житлового фонду стало рожевою мрією всіх прем'єрів та міністрів ЖКГ. За механізм-панацею було взято відому модель розвинутих країн - кондомініум, який використовується для багатоповерхівок та котеджних містечок середнього класу в усьому світі. У нас йому було надано більш благозвучну назву - ОСББ та накинуто (siс!) на всі без виключення багатоквартирні будинки! Абсолютно прогнозовано повальної чи, бодай, масової "оесбібізації" - не відбулося…

Особливо показовими є результати "виконання" останньої Державної програми реформування ЖКГ, яку 2009 року з великою помпою (конституційною більшістю!) ухвалила у вигляді закону Верховна Рада. Програма обіцяла ще рік тому, до 1 січня 2015 року, створення ОСББ в 70% житлового фонду, а наявність управляючих компаній (замість ЖЕКів) - у 80% будинків! І де вони? Замість 45,5 тис. ОСББ народилося лише 16,5 тис. (25% житлового фонду), про кількість управляючих компаній взагалі нема жодних офіційних відомостей.

У Києві, найбагатшому місті країни, в 12,5 тис. багатоквартирних будинків аж… 385 ОСББ. Разом з будинками ЖБК (911 одиниць) вони охоплюють лише 1/10 жилфонду і мають просто безліч проблем: з реєстрацією, землевідведенням, природними монополіями тощо. Але головна перепона - конкуруючі фейкові ОСББ, які неодмінно створюють забудовники, щоб віддати обслуговування будинків власним ЖЕКам: адже будинки - нові, ремонту та іншого клопоту там - мінімум, залишається тільки двір підметати, натомість квартплата - о-го-го…

Чому ж сусіди не хочуть об'єднуватися з сусідами? Корінна відмінність закордонного кондомініуму від вітчизняного ОСББ полягає в тому, що там - за житло сплачували чималі гроші, а тут - воно діставалося задарма. Зрозуміло, ті хто заплатив гроші за житло буде про нього піклуватися, а кому дісталося безкоштовно - зберігає відповідну совкову (патерналістську) ментальність: навіщо йти в якесь "оесбебе", якщо пересічний громадянин без нього народився, без нього жив та й далі сподівається жити?! І це треба сприймати як факт.

Розуміння останнього у численних іноземних та вітчизняних грантоїдів, які два десятиліття намагалися в Україні "впихнути невпихуєме", не було. Або ж вони його… приховували.

Є й більш глибока причина - управління інженерно-майновим комплексом, яким є сучасна багатоповерхівка, є складним завданням саме по собі. А робити це через загальні збори власників взагалі виглядає, як мінімум, комічно. Якщо провести аналогію з акціонерним товариством, то там має бути і рада директорів, і наглядова рада, і загальні збори акціонерів, а крім того - пильний нагляд громадськості, судової та четвертої влади - ЗМІ. У цивілізованих країнах усе це є, однак у наших реаліях це вироджується в свавільного голову правління, який створює кишенькову ревізійну комісію, а збори перетворює на керований базар. У підсумку отримуємо колгосп! Владні органи відмахуються від конфліктів та спорів всередині ЖБК та ОСББ, мовляв це - ваші особисті внутрішні питання, а їх мешканці залишаються сам на сам з головою правління і тут - як кому повезе.

У США, Канаді, інших країнах житлові комплекси разом з територією та інфраструктурою належать асоціаціям власників, до яких входять усі, хто має тут житло. Вони укладають спільну угоду, де прописано їхні права та обов'язки, порядок утримання території тощо. Для того, щоб перевести таку форму володіння, т. зв. фригольд (вільна власність), у кондомініум (спільна власність) потрібна згода усіх(!) власників. Це свідчить про високий рівень відповідальності при ухваленні рішень.

Загальної згоди, цього - ключового! - фактору, і близько нема ані в нашому житті, ані в нашому законодавстві. Усі наші ЖБК й ОСББ закінчують своє законне існування після проведення перших зборів - наступні збори з наявним кворумом вже не відбуваються ні-ко-ли! У Росії свого часу проводили відповідні перевірки, які показали: 95% протоколів зборів товариств співвласників - липові. Тож тим мешканцям, кому дістався чесний голова правління невимовно пощастило, бо в іншому випадку переобрати крадія, нездару чи просто ледаря (потрібне підкреслити) законним шляхом - неможливо.

Таким чином, маємо: перше - непридатну для запровадження колективної відповідальності ментальність обивателів при загальній нерівності майнових статків; друге - складність самого механізму колективного управляння; третє - відсутність ефективного контролю над діяльністю правління ОСББ та, як наслідок, відсутність у нього будь-якої відповідальності.

Забути! Раз і назавжди…

Мусимо констатувати: проблема утримання житлового фонду (капітальні ремонти, внутрішні мережі, діряві дахи, фекальні підвали) через канал ОСББ - не розсмокталася. Тому законодавець вирішив розрубати цей гордіїв вузол, щоправда, не одним, а двома ударами.

Перший - закон "Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку" 2015 року (від 14.05.2015, № 417-VIII), яким визначено кінцевий термін створення чи нестворення ОСББ - 1 липня ц.р. Тут, пардон, муляє запитання: якщо протягом 23 років українці не перевели свої будинки в колективну власність, якого дідька вони раптом зроблять це за рік? Саму ідею змавповано з подібного російського закону, який дав… 1% результат, звідси висновок: замовники та автори цього закону були свідомі: кардинального зростання кількості об'єднань співвласників за цей рік - не буде, тому вони підготували наступний крок.

Це - нова редакція закону "Про житлово-комунальні послуги", ухвалена в першому читанні (реєстраційний № 1581-д, від 9.12.2015), якою пропонують встановити нові "правила гри" для десятків мільйонів українців, які мешкають (чи мешкатимуть) у багатоповерхівках.

Проект просто переповнено нездійсненними обіцянками, загальними деклараціями та мертвонародженими нормами. На 29 сторінках тексту слово "закон" та похідні від нього повторюється 134 рази й приблизно в 50 випадках має місце посилання на "законодавство", яке ще… не написано! Це питання, відповіді на які мав дати саме цей закон, однак - не дав, відіслав до того, що не існує. Суттєві ж новації зводяться до небагатьох, але вибухонебезпечних положень.

По-перше, вводиться поняття "житлової послуги": це послуга з управління багатоквартирним будинком. Остання присутня і в чинній редакції закону про ЖКГ, однак широкого запровадження не набула, натомість перелік послуг власне з утримання будинків - зник! Хто встановлює тарифи та хто відповідає за прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, обслуговування внутрішньобудинкових мереж, утримання ліфтів, освітлення місць загального користування, поточний ремонт тощо - не визначено.

Натомість вводиться новий актор - управитель - фізична чи юридична особа, яка надаватиме "послугу управління", себто служити посередником, між тими, хто буде в реальності підметати, прибирати, ремонтувати будинок та його мешканцями. У такий "хитрий" спосіб влада, яка хоч якось контролювала ЖЕКи та несла відповідальність за стан житлового фонду, сходить зі сцени й віддає народ у рабство до управителя, бо поміняти його можна лише в теорії, тоді як практика свідчить, що змінити керівництво навіть в ОСББ, де мешканці так-сяк об'єднані - неможливо!

По-друге, вводиться два нових тарифи - плата за "послугу управління" та "плата за клієнтське обслуговування", останнє - додатковий платіж до всіх комунальних послуг! Зрозуміло, що плата за послугу управління - також йде окремо від плати за власне утримання будинку та навколишньої території. (Народ, розкривайте гаманці ширше!)… Крім того, якщо управитель від лиця мешканців укладатиме договори з водоканалом чи теплокомуненерго, він отримуватиме "комісійну винагороду", та не разово, а постійно: вона включається до ціни за послугу управління.

По-третє, навіть, якщо в будинку є ОСББ, договір на надання комунальних послуг укладатиметься окремо з кожним співвласником, (що має місце й зараз), однак, якщо розуміти це так, як написано, то кожен член сім'ї-співвласник укладатиме окремий договір з постачальником та платитиме окремо від тата, мами, бабусі, братів та сестер! Таке враження, нібито у кожного - свій персональний умивальник, батарея та унітаз…

По-четверте, постачальник відповідатиме за якість послуги не до крана чи до батареї, а лише до "точки обліку", тобто, якщо на загальнобудинкових лічильниках гаряча вода чи теплоносій у нормі, то за температуру води та повітря в квартирі постачальник - не відповідає!

По-п'яте, в новій редакції закону про ЖКГ управитель "за рішенням співвласників багатоквартирного будинку та в межах виділених ними коштів (підкреслено мною - О.С.) за окремим договором організовує виконання та виступає замовником робіт з капітального ремонту (заміни) спільного майна багатоквартирного будинку". Може це й непогано, що людей наперед попереджають: капремонт - за власний рахунок, однак, зрозуміло, це - не сприятиме "процесу оесбібізації", бо держава надурила своїх громадян: в законі "Про приватизацію…" була обіцянка капремонту, яка тепер визнається цяцянкою.

По-шосте, закон "Про особливості здійснення права власності…" встановив, що вартість послуги управління встановлюється за згодою сторін, себто - за участю мешканців, однак проект закону про ЖКГ вносить суттєве доповнення, яке перекреслює цю норму. Тепер тариф на обслуговування "визначається на рівні ціни, запропонованої у конкурсній пропозиції переможцем конкурсу". Думати, що пропозиції будуть обмежені розумними межами - наївно. Якщо зараз вартість квартплати встановлює місцевий виконком чи держадміністрація, яка озирається на рейтинг та наступні вибори, то бізнесмен від ЖКГ думає виключно про прибуток! Тепер головне - "правильно організувати конкуренцію", тоді на конкурс буде запропоновано, приміром, такі тарифи: 102 грн, 101 грн та 100 грн за квадратний метр. Конкурсна комісія визначить переможцем того, хто запропонував найменшу ціну, й усе буде у повній відповідності до умов конкурсу!

По-сьоме, управитель має застрахувати свою відповідальність за завдання шкоди спільному майну, себто конструкціям, мережам, технічному оснащенню тощо багатоквартирного будинку. Прогресивна, здавалося б, норма. Однак, виникає питання - чи здатен приватний підприємець-управитель сплатити страховий внесок, що дорівнює навіть кільком відсоткам оціночної вартості великого багатоквартирного будинку? Це - сотні тисяч чи мільйони гривень! Питання - риторичне, отже ця норма просто відсікає малий та середній бізнес - основу економіки всіх високо розвинутих країн, - від цього ринку.

По-восьме, встановлено право споживачів "на зменшення в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України, розміру плати за житлово-комунальні послуги в разі їх ненадання, надання не в повному обсязі або зниження їх якості". Фактично таке право у громадян існувало і в старому законі про ЖКГ, але чи багато споживачів змогли їм скористатися?

Висновки та пропозиції

Далі аналіз проекту можна не продовжувати, бо в останньому положенні - суть, квінтесенція, дух та буква підходу влади. Уряд та Верховна Рада в черговий раз намагаються прислужитися власникам комунальних монополій та великому будівельного бізнесу.

Натомість поставити на місце ненажерливих акул дикого українського капіталізму за бажання можна досить просто: тотальний технічний контроль кількісних та якісних параметрів холодної та гарячої води, облік отриманих квартирами та будинками гігакалорій, технічна фіксація періодів ненадання послуг та запровадження штрафних санкцій за відсутність послуги чи відхилення від параметрів. Коли монополіст знатиме, що за відсутність води чи тепла він не просто не отримає платню, а ще й заплатить за це мешканцям у подвійному-потрійному розмірі(!), тільки тоді він буде зацікавлений не дурити людей, а працювати чесно.

Головне питання реформи ЖКГ не в тому, хто надаватиме послуги - ЖЕК, управитель чи монополіст. Головне - щоб люди знали три речі: 1) за що саме вони платять, 2) хто та як визначає розмір цієї плати та 3) як буде покарано виконавця за холодну "гарячу" воду, ледь теплі батареї та брудний під'їзд. Оце й буде звільненням від житлово-комунального рабства. Оце й буде реформою житлово-комунальної галузі, про яку у нас так довго точаться пустопорожні балачки.