Земля поза конкурсом. АМКУ зацікавився високими цінами на житло в столиці

Якщо в так званих депресивних регіонах України вартість приватного будинку або квартири становить інколи 5—10 тис. гривень, то в економічно розвинених регіонах і містах те саме продається за ціною на кілька порядків вищою. Очевидно, що дешевизна житла у відсталих регіонах продиктована відсутністю робочих місць, з усіма негативними наслідками, які випливають звідси. Але не факт, що позамежні ціни на столичну житлову нерухомість відбивають лише високий попит на житлоплощу.

Отже, Антимонопольному комітетові справді є над чим попрацювати. Не даремно ж незалежні експерти раз у раз кивають на первинний ринок, куди «чужих» не пускають. Та й вторинний, по суті, цілком під контролем ріелторів. Чи, може, комусь пощастило придбати квартиру в Києві, не віддавши посереднику 3—5% від її вартості? Не будемо називати це рекетом, але на монополію — дуже схоже...

Боротьба з наслідком, а не з причиною

Не можна сказати, що у високих київських кабінетах про цю проблему не знають або не намагаються її вирішити (свого часу прем’єр Юлія Тимошенко на одній із прес-конференцій навіть обіцяла журналістам звернути на неї увагу, але з відомих причин обіцянка залишилася невиконаною). Проте кроки, до яких влада вдається, або — які більше декларує, все ще спрямовані на наслідок, а не на причину. Житлову проблему киянам (і не тільки) пропонується вирішити шляхом здешевлення кредитних ставок за рахунок програм, фінансованих з держбюджету. Хоча очевидно: якщо для жителя невеликого міста таке рішення квартирного питання більш-менш прийнятне, то для безквартирних киян, одеситів, львів’ян, жителів ряду інших мегаполісів воно є утопією, оскільки при ціні квадратного метра житла в 5 тис. гривень і вище навіть безвідсотковий кредит лише одиниці можуть собі дозволити.

Делегування функцій і доходів від них

Логіка ціноутворення на первинному ринку столичної нерухомості донедавна залишалася terra incognita як для органів центральної влади, так і для потенційних покупців. Схоже, що піонером у справі дослідження причин високих цін на нерухомість став Антимонопольний комітет України.

13 грудня АМКУ провів відкрите засідання, на якому було прийнято два рішення, що стосуються розвитку конкуренції на початковому етапі будь-якого комерційного будівництва, — процедури виділення органами місцевої влади (у даному випадку — Київською міською радою) землі під забудову та оформлення прав на земельні ділянки.

Як із боку Держкомітету земельних ресурсів, так і з боку Київради Антимонопольний комітет побачив ряд порушень, які перешкоджають вільній конкуренції. Так, начальник відділу розгляду справ АМКУ Наталя Ничипоренко у своїй доповіді відзначила, що на етапі реєстрації прав на землю Держкомзем порушив конкурентне законодавство, делегувавши свої функції державному госпрозрахунковому підприємству «Центр ДЗК». Це призвело до монополізації зазначеного виду діяльності і спотворення конкурентного середовища, оскільки ряд інших організацій, які спеціалізуються на підготовці документів із оформлення права земельної власності, мусять звертатися саме до «Центр ДЗК». Той, у свою чергу, як структура госпрозрахункова, включає у вартість своїх послуг ПДВ, який не стягують з послуг, наданих державою.

Крім того, гроші за надані послуги з видачі Державного акта на право володіння земельною ділянкою не потрапляють у держбюджет, а осідають на рахунках «Центр ДЗК».

АМКУ рекомендував Держкомзему усунути порушення конкурентного законодавства, тобто самостійно здійснювати державні функції з реєстрації земельних ділянок.

В обхід конкуренції

Друге рішення АМКУ викликало ряд зауважень з боку заступника начальника головного управління земельних ресурсів Київської міської держадміністрації Андрія Тарнапольського.

Продовжуючи доповідь, Наталя Ничипоренко підкреслила, що деякі пункти нормативно-правових актів Київради, які регулюють порядок виділення землі під житлове будівництво, можуть призвести до порушення конкурентного законодавства і прав юридичних осіб, оскільки вони дозволяють Київраді обходити конкурентні процедури і приймати рішення про землевідведення без проведення аукціону або конкурсу.

Зокрема доповідач АМКУ назвала чотири пункти про права організатора земельних торгів:

1) знімати ділянку з торгів у будь-який момент без обгрунтування причини;

2) вносити на розгляд Київради проекти рішення про надання землі поза конкурсом або аукціоном у разі визнання торгів такими, що не відбулися, скасування результатів торгів або їх анулювання Київрадою;

3) вносити і передавати на розгляд Київради проект рішення про продаж ділянки одному покупцю, у разі визнання конкурсу таким, що не відбувся через малу кількість конкурентних пропозицій;

4) готувати проект рішення Київради, відповідно до якого, у разі якщо через шість місяців після затвердження переліку земельних ділянок, призначених на продаж на конкурентній основі, на них не знайдеться покупця, організатор має право продати ділянки зацікавленій стороні без проведення торгів.

Усі ці пункти, на думку АМКУ, дають можливість Київраді надавати земельні ділянки комунальної власності не на конкурентній основі, виходячи з чого Антимонопольний комітет рекомендував Київраді привести у відповідність до норм конкурентного законодавства порядок придбання права на землю в Києві, що має поліпшити інвестиційний клімат у цьому сегменті ринку і зрівняти права потенційних інвесторів. Крім того, АМКУ рекомендував Київраді скасувати положення, відповідно до якого забудовник зобов’язаний внести гроші (так званий пайовий внесок) у розвиток інфраструктури міста.

У свою чергу, Андрій Тарнапольський критично поставився до рекомендацій АМКУ, принципово погодившись лише з четвертим пунктом, підкресливши, що існують ділянки, на які, через їх специфіку, навряд чи претендуватиме більше одного покупця. Ще один аргумент пана Тарнапольського: у разі заборони на зняття ділянки з торгів є ризик того, що ряд покупців, попередньо змовившись, обмежать аукціон трьома кроками. Таким чином, вони можуть купити ділянку за ціною, близькою до стартової, а потім перепродати її за реальною ціною.

Конкурс на землю, а не на квартиру

Від старту боротьби АМКУ за стабілізацію і зниження столичних цін на нерухомість до реальних результатів у цьому питанні не так близько. Хоча абсолютно ясно, що прозоре і конкурентне виділення достатньої кількості землі під забудову закладе основу для сумлінної конкуренції на первинному ринку нерухомості. Без цього обраним забудовникам буде вигідно будувати рівно стільки, скільки потрібно для підтримання високої ціни квадратного метра, незалежно від його реальної собівартості.

Тепер щодо витрат для отримання Держакта на право власності на землю і виготовлення земельної документації. Вартість пакета таких документів, за словами тієї ж Наталі Ничипоренко, обчислюється, максимум, сотнями гривень. Тому навряд навіть кілька тисяч гривень зможуть уплинути на ціну будівництва приватного будинку, не кажучи вже про багатоквартирну висотку. Таким чином, рекомендації АМКУ Держкомземові важливіші для селянина, який хоче оформити своє право на володіння частиною колишньої колгоспної землі, оскільки для багатьох жителів села навіть зайвих 20 гривень за виготовлення Держакта мають значення з причини їхнього жалюгідного фінансового становища.

Цікаво, що, аналізуючи рекомендації АМКУ, дані Київраді, деякі експерти схиляються до парадоксального висновку: мовляв, виконання рекомендацій теоретично може навіть підвищити ціну квадрата в новобуді. Адже аукціонний продаж землі під житлове будівництво передбачає максимальну ринкову ціну, яку дасть один із покупців, що претендують на ділянку. При цьому в разі непрозорого землевідведення «обраному» покупцю ділянка дістанеться дешевше, навіть з урахуванням звичайної в таких випадках «подяки».

Усе так, якби при цьому не вбивалася конкуренція, а власник придбаної під забудову земельної ділянки продавав квартири в побудованому будинку зі знижкою, враховуючи той факт, що землю куплено задешево.