Зберігати гроші в нерухомості стане невигідно

Уже понад рік у шухлядах податкової адміністрації припадає пилом проект закону «Про податок на нерухоме майно (нерухомість)». Як зазначено в прикінцевих положеннях проекту, чинності документ набере з 1 січня 2006 року. Або не набере, як і минулого року, оскільки його обговорення не стоїть навіть на порядку денному Верховної Ради. Дуже вже багато зацікавлених приватних підприємців та ріелторів кривляться від самої згадки про можливі податки на нерухомість. Натомість податківці ставляться до проекту якщо не з оптимізмом швидкого втілення, то з розумінням, що втілювати таки треба.
Запровадження податку на нерухоме майно наблизить податкове законодавство України до діючих систем оподаткування розвинених країн. Нині на пострадянському просторі лише в Україні і Таджикистані немає податку на нерухомість. Більше того, в Євросоюзі всі будівлі і споруди оподатковуються, з чого напрошується висновок — нам також цього треба. Впровадження закону повинно скоротити випадки ухилення від оподаткування доходів фізичних осіб, оскільки він є своє­рідним вимірювальним пристроєм реального, а не формально задекларованого багатства громадянина.
Та навряд чи проект перетвориться на закон уже нинішнього року, як записано в прикінцевих положеннях. Голова ДПАУ Олександр Кірєєв сказав, що миттєвого введення оподаткування бути не повинно, коли ані громадяни, ані платники податків, ані самі податкові органи не готові до такого кроку. І тут же додав: «Я думаю, що два-три роки — це шлях від громадського обговорення до ухвалення і впровадження цього закону».
Згідно з проектом, Кабмін має міcяць від дня опублікування закону, щоб затвердити порядок проведення оцінки нерухомого майна громадян і визначити орган, який буде вести державний реєстр прав власності на майно.
Після двох місяців з дня опублікування закону Кабмін повинен забезпечити проведення загальної інвентаризації для завершення формування інформаційної системи відомостей про об’єкти нерухомого майна. Тобто перевірити й оцінити кожен квадратний метр кожної квартири. Такий ривок минулого року зробити було не під силу, тому уряд виступив з ініціативою відтермінування, щоб підготуватися. Тому він відтерміновує й нинішнього року.
Наведені факти свідчать: незалежно від сили лобіювання, закон про податок на нерухоме майно в найближчому майбутньому буде введено. Тільки от питання: коли нагряне це майбутнє і в якій саме редакції? Голова ДПАУ Олександр Кірєєв висловив упевненість, що за два-три прогнозовані роки статті не зазнають відчутних змін.
Податківці пропонують таке: з уведенням закону в дію, оподатковуватимуться всі матеріальні об’єк­ти, що підпадають під визначення першої групи основних фондів згідно з Законом «Про оподаткування прибутку підприємств». Зокрема це стосується житлових будинків або їх частин (квартири), садових будинків (дачі), гаражів тощо. При цьому проект передбачає надання органам місцевого самоврядування права встановлювати ставки оподаткування будівель і споруд, але не вище 1% бази оподаткування.
Як заявляють чиновники, запровадження податку на нерухоме майно спрямоване на оподаткування заможних верств населення та не буде обтяжливим для малозабезпечених власників будівель, оскільки для них передбачені соціальні пільги. А це, в ідеальному випадку, виводить чималу кількість населення країни з числа платників податку. Якщо сім’я (фізичні особи, що перебувають у шлюбних відносинах або мають кровне споріднення, спільно проживають в одній будівлі, пов’язані спільним побутом, мають взаємні права та обов’язки) постійно проживає впродовж року в квартирі, площа якої не перевищує 200 квадратних метрів, то жодної копійки в такому разі держава стягнути з неї не має права. Якщо ж площа квартири більша за «безкоштовну двохсотку», то сплачувати податок доведеться тільки із зайвих метрів. Слід зазначити: кількість житлових приміщень, які перевищують таку планку, за даними агентства нерухомості «Благовіст», становить 1—1,5% в усій державі. Належать вони, як правило, найзаможнішим громадянам. Ураховуючи цей факт, можна припустити, що перспективою змусити олігархів поділитися їх багатством перед виборами вчергове хочуть порадувати електорат. І сума податку залежатиме від бази оподаткування будівлі (простіше кажучи — визначеної органами місцевого самоврядування ціни квартири, від якої щороку відраховуватимуть 1%). Її обчислюватимуть шляхом множення загальної площі будівлі у квадратних метрах на середню вартість одиниці виміру будівлі, яка залежатиме від матеріалу, з якого зроблені стіни, місця розташування, призначення будівлі, інших факторів.
І тут починається найцікавіше — якщо квартира впродовж року незаселена, то найбільші витрати після запровадження закону чекають на підприємців, які скуповують нерухомість, вкладаючи в неї свої кошти. Бо чим більша така площа, тим більша на неї податкова ставка. Залишати квартири «про запас» чи зберігати гроші в нерухомості стане невигідно.
Аби не втрачати зайві кошти, власники будівель мають три виходи. Перший і найлогічніший — переселитися в незайняту квартиру й сплачувати меншу податкову ставку (або взагалі її не сплачувати, якщо жити сім’єю весь рік).
Другий — продати незайняті території й повернути собі кошти, витрачені на придбання. Але такий вихід забезпечить лише разове вливання в кишеню. За умови, звичайно, що ціни на нерухомість не підуть вниз і вчасно знайдеться покупець, бо з уведенням в дію закону доведеться сплачувати податок і за продаж нерухомості. Мі­ністерство фінансів ще рік тому запропонувало такий збір з продажу нерухомого майна: квартири площею до 100 квадратних метрів — один відсоток доходу, понад 100 квад­ратних метрів — від одного до п’яти відсотків, гаражі та інші будівлі — п’ять відсотків.
Третій вихід — укладання лізингового (орендного) договору з людьми, які, за законом, повинні сплачувати податок зі своєї кишені. Отже, власник квартири не тільки позбувається головного болю з оподаткуванням, а й отримуватиме стабільні щомісячні надходження. Таким шляхом, скоріш за все, підуть більшість власників.
Ще однією тонкістю закону про податок на нерухоме майно є те, що кожного року база оподаткування буде перевизначатися, і раз на три-п’ять років переоцінюватиметься середня вартість одиниці виміру будівлі. Тобто, якщо на ринку ціни на нерухомість зростуть, то, відповідно, зросте відсоток податку й жителям доведеться сплачувати більші суми. І тут можна припустити, що разом із запровадженням нових правил гри ціни на житло підуть вниз. Бо, по-перше, впливові люди всіляко лобіюватимуть зниження цін на ринку нерухомості, щоб знизити податкові ставки на належні їм будівлі. А по-друге, багато власників незаселених квартир продаватимуть їх, щоб, раз сплативши податок на продаж, уникнути щорічної сплати податку на нерухомість.
Дачі та заміські будинки також підлягають оподаткуванню. Та в таких будівлях не оподатковуються тільки 80 квадратних метрів житлової площі. А якщо в будинку постійно проживає бодай одна людина, то не оподатковуються й прилеглі до нього нежитлові приміщення (стайні, льохи, комори тощо). Якщо будинок стоїть порожній — будь люб’язний, плати повну ставку за всі будівлі плюс ставку за володіння землею.
І все тут наче складається для держави добре, та якщо глянути з іншої точки зору… По-перше, за вже згаданими повідомленнями «Благовісту», тільки 1—1,5% громадян України є власниками квартир площею понад 200 квадратних метрів. Проте дуже багато таких власників є депутатами Верховної Ради, які й повинні затвердити не вигідний для себе законопроект. Постає закономірне запитання: коли нарешті совість державних мужів переважить над власними інтересами?
По-друге, цікава ситуація складається з одиницею виміру будівлі. Ця складова бази оподаткування, як уже зазначалося, зокрема залежить від матеріалу, з якого зроблені стіни. Тому, щоб зменшити податкові ставки, кмітливі люди й будівельні компанії віддаватимуть перевагу бетоноконструкціям і шлакоблокам замість цегли, яка, при сплаті податків, підкине свій відсоток. Можна заперечити, що сума, на яку зросте ставка в цьому разі, буде незначною, але крапля до краплі — буде море…
По-третє, закон сприяє подальшій урбанізації населення України. Адже безкоштовно в місті можна проживати на 200 квадратних метрах, а за містом — тільки на 80-ти. Тобто в одноповерховому будинку з однією-двома кімнатами.
По-четверте, недоліками урядового документа є його яскраво виражена фіскальна спрямованість, обов’язковість усіх без винятку платників податків подавати декларацію про майновий стан і доходи, а також повідомляти про важливі зміни нерухомого майна.
По-п’яте, занадто складне адмі­ністрування нового податку, відповідно до якого передбачено розраховувати базу оподаткування окремо по кожному будинку. Така процедура дуже морочлива і дорога. Тому набагато доцільнішим було б проводити масову оцінку з урахуванням заздалегідь визначених критеріїв.
Як себе виявить на практиці закон про податок на нерухоме майно, важко прогнозувати з беззаперечною певністю. Поки що. Однак уже тепер можна сказати, що в бюджети великих власників землі та нерухомості лізуть нові податки. Наскільки ці податки «непомірні», стане зрозуміло з коливань на ринку та ступеня занепокоєння зацікавлених осіб. Мені ж хотілось би вірити, що українці візьмуть від європейців не тільки законодавчу канву, а поволі перебиратимуться у невеликі симпатичні заміські котеджики.