Заощаджуємо на всьому — будуємо висотку на смітнику

Останнім часом з’являються новобудови, які можна сміливо назвати «палацами на болотах» — у таких непривабливих, екологічно неблагополучних місцях споруджені ці гарні будинки.

Потому забудовники «облагороджують» територію, створюючи певну видимість благополуччя, однак найчастіше непридатність для мешкання таких земельних ділянок ставить під загрозу здоров’я і навіть життя людей, котрі заселяють новобудови...

— Причина такого явища лежить на поверхні, — коментує незалежний експерт Олександр Бондаренко. — В умовах кризи забудовник намагається максимально заощадити на вартості землі. Якщо ділянка розміщена в екологічно неблагополучній зоні, або в заболоченій місцевості, або на місці могильника, — земля буде набагато дешевшою. Головне, щоб геодезичні і геологічні виміри відповідали нормі.

У Київській області екологічно небезпечних місць небагато, але вони є. Наприклад, у моїй практиці був такий випадок: клієнту пропонували для забудови ділянку поруч із мальовничим селом Києво-Святошинського району. Сільрада намагалася нарізати, роздавати і продавати ці мальовничі землі, благо вони лежать неподалік Києва та Обухівської траси, є можливість швидкого виїзду на Одеську трасу. Проте клієнт від ділянки відмовився. Як з’ясувалося згодом, поблизу розміщувався закритий могильник радіоактивних відходів. Він створює відповідний фон.

На думку експертів, вибираючи місце для будівництва, слід враховувати багато чинників: близькість хімічних виробництв, геопатогенні розлами, траси з інтенсивним рухом. Наприклад, село Гатне або селище Глеваха, розміщені в безпосередній близькості від Одеської траси, сьогодні настільки насичені викидами вихлопних газів і бензинових парів, що «заміське» життя в таких місцях нічим не краще, ніж проживання на Лісовому масиві або на Борщагівці.

Багато хто досі вибирає місця забудови «за інерцією», як у часи, коли «летіло» все, а безліч приїжджих погано знали місцевість.

У гонитві за дешевою землею і в умовах її дефіциту ламаються не тільки сучасні поняття про здоровий глузд, а й неписані закони наших предків. Так, наприклад, у Білій Церкві один з елітних будинків у центрі міста зведено на місці підпалу, хоча, за народною традицією, будувати на місці згарища не можна. Неподалік цього будинку побудовано ще один — вежу-висотку, що піднялася на місці болота чи ставка. Болота вже немає, проте всі будинки в цьому районі мають тріщини, і ґрунт під ними «повзе» на очах...

Завдяки Інтернету форсмажорні чинники уже важко приховати, люди почали цікавитися місцевістю, а на численних форумах з будівництва і нерухомості можна знайти інформацію стосовно будь-якого об’єкту. Небайдужі люди розповідають про аспекти, які старанно приховують забудовники. В Інтернеті викладено екологічні карти, що вказують на геопатогенні зони, торфовища, зони підвищеного техногенного впливу, могильники, звалища...

Вдумливому покупцю, так би мовити, — карти в руки...

Мінімізація — девіз нашого часу

Економія на земельних ділянках в умовах кризи — не єдиний прояв тенденції здешевлення. Сьогодні на ринку первинного житла на зміну будівельному буму і масивним кредитним покупкам за іпотечні гроші прийшла максимальна раціоналізація життєвого простору. Ще недавно в цій сфері панував абсолютно нераціональний і непорівнянний із життєвими потребами метраж квартир, коли двокімнатна квартира в новобудові мала площу 90—105 кв. м.

Забудовники на квадратуру не скупилися, благо покупець орієнтувався на кількість кімнат і свої можливості взяти кредит. У результаті народ купував те, що пропонував ринок, у тому числі й трикімнатні квартири з метражем 120—160 кв. м., з величезними площами та напівтемними спальнями.

Сьогодні покупець орієнтується не тільки на вартість «квадратів», як раніше. На перший план виходить площа квартири, раціональність планування і загальний бюджет покупки.

— До кризи нікого не лякала вартість квартири економ-класу (1,5 тис. дол. за кв. м), але не тепер, — розповідає рієлтор Тетяна Фельдман. — Навіть ціна нового житла на околиці Києва — 1 тис. дол. за «квадрат» — уже не така приваблива, покупців більше хвилює загальна площа квартири. Якщо двокімнатна квартира має площу 55—60 кв. м. (що вже є певною європейською нормою), то покупець виходить на бюджет 55—60 тис. у.о. — реальну витрату. Мінімізація проявляється і в прискіпливості покупця до будівельних матеріалів споруди, оскільки від цього залежать питання енергозбереження та сімейного бюджету.

Тим часом аналітики ринку стверджують, що сьогодні закладається серйозний дефіцит первинного житла на 2012—2013 рр., оскільки криза згорнула величезну кількість будмайданчиків і скувала фінансові можливості більшості забудовників.

Привілей VIP-класу

Може, економлячи на земельних ділянках і метражі, забудовники приваблюють вибагливого покупця новими будівельними матеріалами?

Як з’ясувалося, такі використовуються далеко не скрізь — тільки на будівництві об’єктів, вартість яких дозволяє забудовникові розщедритися на «надмірності»...

Сьогодні масово будується житло економ-класу (у Києві це 70% новобудов), а основна турбота забудовників — здати об’єкт в експлуатацію за будь-яку ціну, щоб якнайшвидше його реалізувати. Заради цієї мети відбувається вкрай жорстка економія на всьому: якості будматеріалів, робочій силі, рівні інженерних комунікацій. На щастя, тепер уже почали ставити пристойні склопакети, а також ліфтові шахти і системи. Сьогодні на околицях Києва будують з пінобетонних блоків або силікатної цегли, а екологічно чистої керамічної цегли або ще прогресивнішого матеріалу — керамічних блоків — удень зі свічкою не знайдеш. Такі забаганки можна надибати тільки на новобудовах класу «бізнес» або «преміум», де вартість кв. м. стартує з 15 тис. грн. і подекуди сягає 30—40 тис. Тільки там, стверджують забудовники, є сенс використовувати екологічно чистий матеріал і акцентувати на цьому увагу в рекламній кампанії.

До екологічно чистих матеріалів належить і мінеральна вата, що йде на утеплення фасадів. Вона не горить, поглинає шум, дозволяє поверхні «дихати». Екологічний і пінополістирол, проте забудовники частіше використовують пінопласт, який має вдосталь мінусів, але коштує дешевше...

Забудовник, який здорожує об’єкт за рахунок його екологічності, за оцінками фахівців, підвищує вартість житла на 15—20% від загальної вартості. Таке житло стає неконкурентоспроможним за ціною, оскільки ринкові показники вартості в конкурентів будуть нижчими. Зробивши гарну рекламу з акцентом на екологічність об’єкту, можна залучити покупців, але основними аргументами для них сьогодні залишаються ціна, інфраструктура житлового комплексу і мікрорайону, а також місце розташування об’єкту.

Злети і падіння

Ринок первинного житла завмер, і, за оцінками аналітиків, ця стагнація триватиме до кінця літа наступного року. Кредитування не відновлене, та й у покупця сформувався стійкий страх перед будь-яким кредитуванням.

Сьогодні 80% угод на ринку житлової нерухомості — це зустрічні операції, коли люди щось продають задля вирішення гострих соціальних внутрішньосімейних проблем. Багато рієлторів заклопотані тим, щоб вибудувати ланцюжки, результатом яких стає операція обміну з фінансовою складовою — доплатою. Проте більшість рієлторів не готові брати участі у складних ланцюжках, вони воліють сидіти на мізері — оренді одно- і двохкімнатних квартир із бюджетом до 4 тис. грн. Здійснивши одну-дві угоди за день, агенти заробляють особисто для себе 200—400 грн., що набагато простіше, ніж організовувати схеми. Нинішній момент сприятливий тільки в одному: продаючи свою квартиру, люди не бояться, що гроші з’їсть чергове подорожчання. Протягом кількох тижнів можна сміливо шукати придатний варіант — ринок у комі.

— Первинного житла в нашому агентстві немає вже вісім-дев’ять місяців, люди купують вторинне житло не дорожче 70—80 тис. у.о., — розповідає директор київського агентства нерухомості «ЕРА-ВЛ» Володимир Лановенко. — Найчастіше продають «непотрібну» нерухомість, спадщину, натомість нічого не купуючи. Ситуація погіршилася тим, що ще недавно документи купівлі-продажу можна було оформити швидко, а тепер БТІ проводить інвентаризацію кожного об’єкту, яка триває півтора місяця, плюс саме оформлення і заселення — два тижні, процес розтягується на кілька місяців...

Не кращі справи й на ринку заміських новобудов: у жалюгідному стані і раніше побудовані об’єкти, і їхні власники.

У 2006—2007 рр. робоча сила мала найвищі зарплати, будматеріали коштували дорого. За будинок площею 250 кв. м., без оздоблення, забудовник викладав 120—130 тис. доларів. Ділянка землі теж купувалася на піковій ціні, наприклад 15 соток коштували близько 50 тис. доларів. Сьогодні ринкова ціна такого житла набагато нижча від 180 тис. у.о. Схожих будинків побудовано чимало, а теперішній покупець платити такі гроші не готовий.

Конкуренти, які увійшли в кризу нічого не побудувавши, купили землю, яка колосально впала в ціні, побудували будинки скромнішого метражу із застосуванням дешевших робочої сили та будматеріалів. Найчастіше в хід ішли пінопластові блоки із заливанням бетону, — про наслідки для мешканців ніхто не думав.

Загальна вартість такої новобудови — 90—95 тис. дол. Конкуренція на цьому ринку неймовірна, колишні забудовники розоряються, виплачують кабальні кредити, знижуючи ціни на недобудоване житло. Чекати сплеску активності в цьому сегменті доведеться ще два-три роки.

Нарешті, з прийняттям Податкового кодексу ситуація для забудовників може ще більше погіршитися. Нові правила гри торкнуться торговців будматеріалами. У 90% випадків це суб’єкти підприємницької діяльності, які не є платниками ПДВ і податку на прибуток. Тому подорожчання нерухомості — цілком передбачувана перспектива...