Забіг на дистанції до власного житла

Державні обмеження на оборудки з нерухомістю шкодять пересічним громадянам, але стимулюють тіньове посередництво

Ринок нерухомості, який мав би розв'язувати принаймні дві загальнонаціональні проблеми - забезпечувати людей житлом за їхні ж кошти та поповнювати бюджет держави на мільйони гривень, робить це мимохіть, передусім працюючи сам на себе. Дає йому таку можливість досить своєрідна система державного регулювання цієї сфери. Як вона спрацьовує, можна простежити на вторинному ринку житла.

Для чистоти експерименту слід розділити потенційних клієнтів ринку нерухомості на дві категорії. До першої належать ті, хто в часи СРСР нахапав квартир для себе, дітей та внуків і нині торгує зайвими квадратними метрами оптом і вроздріб. А ще - товстосуми, які надлишок коштів вкладають у нерухомість. Перед їхніми гаманцями не те що якісь бар'єри зникають - падають найпотужніші фортеці.

До другої категорії належать пересічні громадяни, для яких дах над головою - насущна потреба. Їм у спадок від соціалізму дісталася квартирна черга, в якій простояли не одне десятиліття, так нічого й не отримавши. А також власники "хрущовок", чиї родини за кілька поколінь розрослися утроє-вчетверо від початкового складу. Перших на ринку не дуже багато, адже заробити на квартиру, "квадрат" якої коштує від 14 і вище тисяч гривень, навіть із далеко не мінімальною зарплатою - практично неможливо. У других коштів назбиралося тільки на те, щоб, доклавши виручене за продану малометражку, купити більшу або, в кращому разі, - дві окремі "хібари". Саме друга категорія покупців, у яких цей процес порахований до копійки, відчуває на собі всю "досконалість" законодавчого врегулювання купівлі-продажу нерухомості.

Оминемо юридичні тонкощі та колізії чинної системи й зосередимося на практичному її застосуванні, адже саме це досить часто призводить до порушень прав людини і громадянина. Передусім слід зазначити, що вище згаданий пересічний учасник ринку, який уперше і востаннє на нього потрапляє, і не здогадується, що система купівлі-продажу житла існує сама собою, а ринок нерухомості - сам собою. Причому банківські витівки у цьому процесі - просто невичерпні за будь-якої влади.

Приміром, якщо законослухняній людині кажуть, що з 1 вересня 2013 р. всі розрахунки на суму понад 150 тис. грн проводитимуться у безготівковій формі в національній валюті, то вона думає, що так і буде. Тобто, готуючись до купівлі квартири, переводить багаторічні накопичення в іноземній валюті в національну, і гадки не маючи, чим це обернеться в майбутньому, якщо з якоїсь причини не встигне зразу купити.

І дарма, що згодом з'ясується: розраховуватися можна, як і раніше, готівкою й до того ж у будь-якій валюті. Бо навіть не якась крута брокерська агенція, а найскромніший ріелтор-одиночка може влаштувати через банк обмін якої завгодно суми валюти. Правда, за комерційним курсом, зате без державної комісії, яка є обов'язковою при легальній операції.

А вона, ця легальна операція, буде не лише дорожчою, а, фактично, нездійсненною. Над цим у поті чола попрацював НБУ, який своїми рішеннями не лише взявся відвадити клієнтів від банків, створюючи їм безліч проблем, а й позбавив держбюджет багатомільйонних доходів.

Чого тільки варті, наприклад, видані у 2014 р. постанови Нацбанку (№328, 540), які, продовжуючи одна одну, обмежували зняття коштів із банківських рахунків. Здавалося б, 150 тис. грн на добу - сума досить велика. Але це коли купувати предмети побуту чи продукти. А коли квартиру? Щоб забрати свої кровні, клієнтам доводилося ходити в банк, як дітям у школу.

Ще гірші справи були з доларовими депозитами. Якщо договір закінчився (бо ще ж була заборона на дострокове розірвання депозитів), то дозволялося забирати щодня суму, еквівалентну
15 тис. грн (за тодішнім курсом - це 1158 "зелених"). Уявляєте, скільки місяців треба було ходити в банк, щоб зняти , скажімо, 45-50 тис. дол. (це вартість пристойної двокімнатної квартири на вторинному ринку). Де взяти час на такі візити людині, котра працює? Скільки годин витратити в чергах разом із валютчиками, які купують долари для своїх оборудок? Куди і як заховати видані в усіх на виду гроші? Як із ними почуватися на вулиці чи навіть удома, не маючи жодної гарантії, що не пограбують дорогою або не виламають двері квартири, куди кілька місяців поспіль людина носить гроші?

Та навіть попри такі нелюдські випробування, ті, хто зміг видерти з банків свої заощадження, виглядали щасливчиками, порівняно з тими вкладниками, чиї фінустанови збанкрутували. НБУ не поспішав призначати туди тимчасові адміністрації, а коли, врешті, це робив, кілька разів продовжував їхні повноваження. На суди представники банків не ходили, всіляко затягуючи процес, а коли зрештою отримували рішення Феміди, то ще й намагалися його опротестовувати. Тож, у кращому разі, вкладникам після тривалих митарств видавали лише суму, гарантовану Фондом гарантування вкладів, і тільки в гривнях.

Отримавши ці гроші, потенційний покупець квартири, який значно збіднів через інфляцію і накопичив кілограми знеціненої гривні під матрацом, змушений був знову оббивати пороги банків. Продавці нерухомості про розрахунки в гривні й слухати не хотіли, а в банках американської валюти для обміну нібито не було. Та й НБУ знову "відзначився", запровадивши чергові обмеження: добове придбання валюти на суму до 3 тис. грн.

Якщо вдалося здолати і цей бар'єр, шлях до мети й далі був тернистим. Бо навіть зібрана необхідна сума у валюті не гарантувала власне купівлю. Адже слід мати на увазі, що викласти доведеться на кілька тисяч більше, ніж забажав продавець. Ідеться не лише про ріелторський збір (агенції беруть аж 5% вартості нерухомості), 1% податку державі, до тисячі гривень нотаріусу та ще кілька сотень банку за те, що проведе незаконно-законну оборудку: його представник, який нібито й не представник, привезе прямо до нотаріуса на підписання договору купівлі-продажу кілька банківських квитанцій про нібито відкриття -надцяти рахунків на 150 тис. грн кожен (або на іншу суму, дозволену НБУ для добового зняття). Так, сплативши продавцеві всю суму готівкою з рук у руки, учасники оборудки вдають, що кошти перераховані через банк.

Якщо сума справді у гривнях, вам забезпечать безпроблемний "чорний" обмін, про який уже згадувалося вище.

У процесі підписання договору купівлі-продажу трапляється ще один обман: заниження вартості об'єкта нерухомості. Свого часу у 2013 р. було дуже багато галасу про реформування цієї системи та викорінення з неї корупційної складової. Однак, окрім галасу, який на певний час паралізував ринок нерухомості (в одних право оцінки відібрали, а іншим не надали), нічого путнього не вийшло. Оцінку нерухомого майна, як і раніше, беруть зі стелі, істотно занижуючи суму відрахувань до бюджету чи Пенсійного фонду. І ніхто нічим не ризикує бо ніякого контролю немає.