Утеплювати потенційно аварійні будинки немає сенсу

За різними урядовими оцінками, вартість здійснення програм термомодернізації всіх будівель, включаючи бюджетні установи, - 50 млрд євро, або понад 1,7 трлн грн, а житлового фонду України - 30 млрд євро, або понад 1 трлн грн. Якщо умовно розтягнути час виконання програми на 10 років, то вийде по 100 млрд грн на рік. Разом із тим у 2017 р. у бюджеті було передбачено на це лише 0,4 млрд грн, у 2018-му - 1,8 млрд грн.

Чи реальне й посильне для бюджету виконання цієї програми у близько- і середньостроковій перспективі?

Офіційна статистика свідчить, що, наприклад, у 2016 р. усі капітальні інвестиції з державного та місцевих бюджетів становили 36 млрд грн, а інвестиції в житлове будівництво, але з усіх джерел, насамперед від населення, - майже 45 млрд грн. Виходить, що заходи з термомодернізації мають у наступному десятилітті втричі збільшити обсяги річних державних капітальних інвестицій та більш ніж удвічі - обсяги будівельно-монтажних робіт.

А чи готові мешканці співфінансувати енергоощадні заходи в обсягах, які передбачено державними програмами?

Якщо врахувати, що у 2016 p. площа експлуатованого житла становила 977,9 млн кв. м, і припустити, що на міські багатоповерхівки, побудовані до 1980 p., припадає майже половина загальної площі житлового фонду, то отримаємо, що термомодернізація 1 кв. м коштуватиме близько 2000 грн. За умови співфінансування з бюджету у пропорції, наприклад, 50:50, від середньостатистичної особи і займаної нею площі близько 25 кв. м вимагатиметься 50 тис. грн або 120 тис. грн від сім'ї.

Ми розуміємо, що держава бачить вигоди в енергетичній незалежності, пожвавленні ринку будівельно-монтажних робіт, а мешканці можуть розраховувати на майбутню економію енергоресурсів та власних коштів, але ціною яких інвестицій!

Не будемо аналізувати реальність інвестування всього примарного трильйона у термомодернізацію, а подивимося на першочергові потреби у проведенні бодай звичайних капітальних ремонтів, які необхідні, щоб подовжити "життя" будинкам і мешканцям цих будинків.

Під термомодернізацією в Законі "Про Фонд енергоефективності" розуміється комплекс робіт, спрямованих на підвищення теплотехнічних показників будівель, що виконуються під час їх реконструкції або капітального, поточного ремонту чи модернізації.

Справді, в Україні, на відміну від сусідніх держав, через непроведення державою вчасно ремонтних заходів скоротився термін експлуатації наявних будівель, знизилася їхня енергоефективність, надмірно здорожчали накопичені потреби в ремонтних роботах та виникла загроза втратити житло для більшості громадян, яким такі будинки нещодавно передано у спільну власність. Понад те, тільки у нас у складі тарифу на утримання житла складова на капітальні ремонти й досі відсутня, наче наші будинки - вічні.

Ми вважаємо, що капітальні ремонти мають розглядатись як передумова, необхідна технічна складова термомодернізації, бо утеплювати потенційно аварійні будинки немає сенсу. На жаль, про зв'язок між суто ремонтною та енергоощадною складовими програми нічого не відомо. Ідеться лише про необхідність розробити типові проекти для серійних будинків, а не схеми їх фінансування.

На нашу думку, нині нагальною житловою проблемою є не так термомодернізація, як просте збереження "даху над головою".

Поміркуймо: чи реально хоча б просто відновити втрачені експлуатаційні характеристики будинків?

За нашими розрахунками, що базуються на аналізі структури наявного житлового фонду за роками побудови, на сьогодні капітального ремонту потребують до 80% багатоквартирних будинків загальною площею до 400 млн кв. м. При вартості робіт 500 грн з розрахунку за 1 кв. м (таку цифру наводить, наприклад, П.Пантелєєв, заступник голови КМДА) відповідна десятирічна програма в національному масштабі потребувала б близько 200 млрд грн або 20 млрд грн на рік. При цьому вартість ремонту, у перерахунку на одну особу, становила б 12,5 тис. грн або до 30 тис. грн на сім'ю. При половинному бюджетному співфінансуванні - удвічі менше. Це подовжило б термін експлуатації будинків ще на 30-40 років і поліпшило б якість житла.

На жаль, постановою КМУ №710 від 11.10.2016 р. "Про ефективне використання державних коштів" припинено підготовку проектів нових державних цільових програм або внесення змін до затверджених цільових програм, що потребують додаткового фінансування з державного бюджету.

Якщо ж розглядати таку програму на місцевому рівні, ситуація ще складніша. Так, у містах масової забудови 1960-х років, які виросли за кілька років разом із містоутворюючими підприємствами, майже увесь житловий фонд зношений, а вартість капітального ремонту може сягати
1,5 тис. грн з розрахунку на 1 кв. м. Відповідно будуть потрібні набагато більші інвестиції, непосильні для місцевих бюджетів, а це знову-таки потребуватиме державної підтримки.

Загалом бачимо, що вартість простого капітального ремонту становитиме восьму частину тієї суми, яка потрібна для повної термомодернізації житлового фонду України. Відповідно, виникають запитання: враховуючи обмеженість коштів, що краще - термомодернізувати 8% будинків чи провести капітальний ремонт усіх будинків? Чи розподілити кошти на ці цілі у певній пропорції?

Очевидно, відповідь має враховувати не тільки економічну складову, а й соціальну.

Звернімо увагу на те, що сьогодні якраз у гірших будинках, що потребують дорожчих ремонтів, мешкають (і володіють квартирами) найнезаможніші громадяни. Вони здебільшого отримують субсидії на оплату комунальних послуг - 70 млрд грн у
2017 році. Тому розраховувати на будь-яку їхню участь у фінансуванні капітальних ремонтів будинків або заходів з енергоефективності не доводиться.

То що ж, надавати додатково ремонтні субсидії? Адже не можна допустити чимдалі більш пришвидшеного руйнування будинків, бо тоді виникне величезна потреба у соціальному житлі, яке зараз не будується, а якби й будувалося б, то було б у рази дорожчим за капітальні ремонти: нові квартири без початкового опорядження коштують не менше ніж 10 тис. грн за кв.м.

Висловимо крамольну думку: субсидіювати власників приватизованого і взагалі приватного житла як із метою проведення ними ремонтів, так і сплати за комунальні послуги недоцільно і несправедливо з соціального погляду: адже вони мають в активах нерухомість чималої вартості, а також спадкоємців, яким рано чи пізно перейде нерухоме майно.

Тож виникає запитання: як включити ці активи в житлові програми?

Аналіз структури власності на житло, а також доходів громадян та вартості домоволодіння за кордоном показує, що далеко не всі, навіть у заможних державах, спроможні утримувати власне житло, бо це утримання має об'єктивну вартість. У Європі таких фінансово неспроможних близько 10%, в Україні, ураховуючи вартість житла і доходи громадян, має бути не менше ніж 50%. Тому ілюзія перекладення на мешканців-власників, а таких у нас 95,4%, вартості повної експлуатації житла з ремонтами та модернізацією, а з часом і придбанням нового помешкання може призвести лише до загострення житлової проблеми.

Отже, щоб не втратити наявного житлового фонду і не створити армії безхатьків, саме держава повинна "запустити" масштабну програму капітального ремонту значної частини багатоквартирних будинків і створити юридичний механізм часткового або повного переведення відремонтованих будинків і квартир у комунальну власність як соціальний житловий фонд. (Такі механізми відомі як зворотна іпотека (Reverse Mortgage) або розподілений кредит (Shared Secured Loan.)

Тоді мешканці довічно залишатимуться у своїх квартирах і відремонтованих будинках на правах наймачів, а сім'ї з будинків, що підлягають знесенню, зможуть отримати соціальне житло, що вивільняється. Десятки мільярдів щорічних субсидій, як і гіпотетичні бюджетні видатки на капітальні ремонти мали б означати відповідне зростання державної частки власності на відповідні квартири й будинки.

Говорячи ж про термомодернізацію та її доцільність, треба виходити як з наявності відповідних додаткових коштів, так і з їхньої інвестиційної ефективності.

Велике значення для визначення фінансової та економічної ефективності запропонованого урядом проекту матиме вартість коштів, тобто відсоток за кредити на підвищення енергоефективності будинків. При ринкових ставках 20% і більше (наприклад, "теплі кредити" Укргазбанку - 25%, Приватбанку - 18%) проекти термомодернізації апріорі позбавлені економічного сенсу, а штучне зниження ставки державою або компенсація до 35% за рахунок бюджету, як зараз, економічно проблематичне. А з початку дії програми "теплих кредитів" населенню та ОСББ з держбюджету відшкодовано майже 1,8 млрд грн.

Залишається сподіватися на цільове фінансування за рахунок зовнішніх дешевих ресурсів. Під ці, поки що невідомі, умови і треба буде розраховувати реальні проекти.

З чого почати?

Місцеві органи влади мають розробити відповідні міські програми, за бюджетні кошти обстеживши технічний стан будинків, замовивши проектну документацію на капітальний ремонт.

Такі програми дадуть відповідь на важливі запитання: яку частину житлового фонду доцільно оновити, скільки часу і коштів це потребуватиме, яку частину коштів готові сплатити мешканці-власники, а яку і з яких бюджетних та інших джерел треба мобілізувати додатково, зокрема на термомодернізацію. Наявні програми таких відповідей не дають, а містять лише прогноз видатків місцевих бюджетів, найчастіше у межах кількох мільйонів гривень на рік.

Місцеві програми мають розроблятися за типовими раціональними проектними рішеннями для серійних будинків, як і проекти їх термомодернізації. Такі конструктивні, організаційні, а особливо фінансові, рішення для приблизно двох десятків серій будинків мають бути розроблені за участі Мінрегіонбуду.

Дуже важливо, щоб Мінрегіонбуд, розпочинаючи програму термомодернізації, узяв до уваги, що неможливо управляти енерговитратами у будинках, не аналізуючи загальної вартості їхнього життєвого циклу, де ці енерговитрати становлять 15-20%, але пов'язані з набагато більшими іншими трудовими й фінансовими витратами.