"Укрбуд" пішов за лідером

2008 року чимало будівельних компаній припинили існування. Тоді світова криза стрімко докотилася до України, завдаючи удару, зокрема, і по її ринку нерухомості. Наслідків не подолано досі. Спад економіки триває, що поставило країну на межу економічного і фінансового краху. Головне запитання: чи може в таких умовах вижити бізнес? А якщо йдеться про ринок житлового будівництва? Відповідь державної будівельної корпорації "Укрбуд": "Так, можна". Як?

Компаній, які пережили кризу 2008 року, на київському ринку залишилося небагато. "Київміськбуд", "Укрбуд", "Інтеграл-Буд", "Столиця Груп", "Житло-Інвест", К.А.Н., ТММ, UDP і деякі інші. При цьому не всі з них продовжують зводити нові об'єкти, багато хто лише добудовує розпочате. За останні роки у зв'язку з різким падінням обсягів будівництва ринок став дуже конкурентним.

Коли 2010-го Максим Микитась очолив державну корпорацію "Укрбуд", йому не було й 30 років. "Коли я прийшов, вона не будувала майже нічого", - згадує Микитась.

"Укрбуд" відомий тим, що є спадкоємцем Міністерства будівництва УРСР. Будівельний монстр, ставши корпорацією 1991 року, міг би вже вийти в лідери будівельного ринку всієї країни. Але не вийшов. У Києві лідерство досі міцно тримає "Київміськбуд". Натомість "Укрбуд" рік за роком тільки втрачав позиції. Очевидно, переломити ситуацію було непросто.

На цей час за кількістю об'єктів і за оборотами "Укрбуд" поступається лише "Київміськбуду". За різними оцінками, перша компанія контролює 30% столичного житлового ринку будівництва, а друга, про яку ще рік-два тому майже ніхто не згадував, зараз узяла 15% і рухається далі. Інше питання - чи є куди рухатися, чи є на ринку стільки грошей, і чим "Укрбуд" відрізняється від інших?

Гроші є

За оцінками експертів, сьогодні тільки в Києві квартир у новобудовах продається на суму від 700 млн до 1 млрд грн щомісяця. "Зараз ми зводимо 18 об'єктів, - каже Микитась. - І незважаючи на важку економічну ситуацію в країні, квітень був рекордним за обсягами продажів".

Якщо подивитися на історію корпорації починаючи з 2010 року, виявиться, що її дохід зріс у десятки разів - і це на ринку, який прийнято вважати найчутливішим до будь-якої кризи. Тим часом зростанню продажів є пояснення.

- Якщо судити за офіційною інформацією про те, скільки грошей перебуває на депозитних рахунках у банках, то панікувати будівельникам передчасно. Тим більше що нереалізований попит на житло ще вищий. Нині ж з падінням курсу люди почали переводити гривню в нерухомість, - пояснює Микитась.

Іншими словами, той, хто колись купив долари за курсом 8 до 1, тепер охоче продає їх за курсом 12, щоб вкласти гроші в більш ліквідний актив - нерухомість.

Експерт ринку нерухомості Карл Волох міркує так: "Зазвичай люди, які заробили, скажімо, 100 тисяч доларів, починають думати не про те, як їх зберегти, а як на них заробити ще більше. Якщо людина розуміє, що зараз за ці гроші вона може купити квартиру, а на момент закінчення будівництва її ціна зросте в півтора разу, то є сенс зробити таку інвестицію".

Сергій Якусевич, заступник голови правління "Укрбуд", згоден із цим твердженням, але уточнює, що такий підхід був масовим у 2005-2006 рр., а тепер тенденція змінилася.

- Інвестиції в житло з метою перепродажу скоротилися, - вважає Якусевич. - 90% житла, яке ми будуємо, купують кінцеві користувачі, тобто ті, хто збирається жити в цих квартирах. І це добрий знак, бо раніше було значно важче зрозуміти, який насправді платоспроможний попит.

На початку 2000-х, згадує Волох, були люди, котрі заробили гроші на спекуляції нерухомістю і котрі вважали, що можуть іще раз вкласти гроші у квартири, зробивши ремонт і продавши дорожче. Власне, вони й викуповували ці квартири. Але у будівельників не було впевненості в тому, що покупці кінцеві. Важко сказати, чи купуватимуть такі люди житло. Будівельникові ж знати це дуже важливо, адже якщо один будинок уже продано, то треба будувати ще один об'єкт.

- Це був час спекулянтів, зараз їх на ринку нерухомості залишилося 5-10%, - зазначає Якусевич. - У наші дні на цьому багато не заробиш. Здати квартиру зараз не так легко. Ціни невисокі, тому люди користуються моментом.

"Укрбуд" у зв'язку з різким стрибком курсу долара був змушений підняти ціну квартир на 20%, тоді як ціни на матеріали зросли значно більше - метал, зокрема, подорожчав на 40-50%.

Що будувати і за які гроші

Максим Микитась уточнює: корпорація, яка довго й ретельно розробляла стратегію розвитку, у підсумку вирішила зробити основним напрямом житлове будівництво, з якого 20% - рівня бізнес-класу, а 80% - соціальне.

- Ми не планували будувати комерційну нерухомість, бо це "довгі гроші", а житлова, тим більше соціальна, - це постійний оборот, - пояснює президент "Укрбуд".

Соціальне житло від "Укрбуд" - це невеликі 1-,2-, 3-кімнатні квартири площею до 45, 65 і 90 кв. м відповідно. Вартість одного квадратного метра зараз змінюється в гривневому еквіваленті, але коливається в межах 900-1000 дол. Зрозуміло, що інфляція має під собою ґрунт, але її рівень нижчий, ніж девальвація гривні.

- Якщо курс обвалився на 40%, то ми не можемо так само підняти ціни. У нерухомості, як і в іншому бізнесі, цей процес більш інертний, - пояснює Микитась.

Можна сказати, що нинішньому успіху корпорації сприяла кон'юнктура ринку. Це так, але не зовсім. Річ у тому, що для забудовників завжди актуальне питання інвестицій, простіше кажучи - важливо, де взяти гроші на будівництво.

Кредитні ресурси - закордонні чи українські? Ні те, ні інше: іноземці сьогодні не ризикують вкладати в нашу нерухомість, а вартість кредитів усередині країни настільки висока, що позбавляє їх будь-якого економічного сенсу.

Приватне інвестування? Це те, що працює, причому успішно.

- У нас практично немає кредитів, - розповідає Микитась. - А якщо будівельник каже, що він будує за свої гроші, то це, швидше за все, не відповідає дійсності, адже таких грошей майже ні в кого немає. І це нерозумно. Краще будувати житло за рахунок внесків приватних інвесторів (вони ж покупці), бо за такої схеми фінансування покупка для них обійдеться значно дешевше, а головне завдання забудовника - зробити роботу якісно і вчасно, дбаючи про свою репутацію. Ми - державна корпорація, це викликає довіру покупців. Але вона не безмежна, тому в нас немає жодного простроченого об'єкта. Навпаки, часто ми йдемо на випередження графіка.

Бути особливим

У житловій нерухомості чимось виділитися нелегко. Кожна активна на ринку компанія намагається знайти свою конкурентну перевагу й експлуатувати її, щоб залучити клієнтів. Брендові будинки та житлові комплекси з'явилися невипадково. Але це лише частина загальної маркетингової стратегії. Для "Укрбуд" конкурентною перевагою стало спорудження будинків з цегли. Здавалося б, що тут особливого?

Насправді, як давно вже зауважили фахівці, люди більше цікавляться саме цегляними будинками, а не монолітно-каркасними. Вважається, що цегляний будинок "дихає", у ньому влітку не жарко, а взимку не холодно. Але при цьому левову частину будинків споруджують з бетону.

"Укрбуд" зробив акцент саме на цеглі. Чому?

- З цегли ми почали будувати за щасливим збігом обставин, - згадує Микитась. - Якось ми одержали недобудований житловий комплекс, заморожений іще 15 років тому. Було зведено чотири поверхи з цегли. Ми провели експертизу, знесли четвертий поверх, оскільки він був непридатний, і продовжили будівництво - з цегли, звісно. Об'єкт ми взяли в червні 2012 року, а в січні
2013-го вже ввели його в експлуатацію. Але й це не все - ми продали всі квартири за три місяці. Після цього почали будівництво ще одного цегляного будинку. І ця тенденція триває досі.

Справді, цій технології вже багато років, але саме на неї є попит. Корпорація зовсім небагато втрачає на собівартості будівництва, але такі будинки мають підвищений попит, особливо в сегменті соціального житла. Відтоді "Укрбуд" вважає це своєю конкурентною перевагою. Та й інші компанії поступово пішли цим шляхом. Що ж до собівартості, то, як зазначив Микитась, вона під жорстким контролем - корпорація практично не користується послугами субпідрядників, штат працівників налічує понад 5 тис. людей.

Ще однією особливістю компанії стала система продажів. У ній, на перший погляд, теж немає нічого особливого.

Були часи, коли нерухомість на первинному ринку продавали посередники - ріелтори, які іноді просили забудовників завищити ціну, щоб комісійні були вищі. Так зараз багато хто з забудовників робить. У 2010 р. новий менеджмент "Укрбуд" одразу вирішив, що буде одна точка продажу - в офісі компанії. Ніяких посередників, ніяких зайвих комісій. Це не тільки зручно, а й викликає довіру покупців. Усе зрозуміло і прозоро.

Державний статус

Що дає держстатус? Хоч як парадоксально, довіра саме до держкомпаній залишається високою, хоча фонди фінансування будівництва однаковою мірою використовує і більшість приватних компаній. Як уже згадувалося, найуспішніше квартири сьогодні продаються на етапі спорудження будинку, коли ціни ще невисокі, а це означає, що головним чинником при ухваленні рішення стає впевненість, що об'єкт добудують. І тут "держ" у назві дуже допомагає.

А чи дає такий статус доступ до бюджетних грошей?

- Ні! - різко відповідає Микитась. - 100% акцій "Укрбуд" належать державі, це правда. Але ми госпрозрахункова компанія, а не держорган, і не те що не отримуємо грошей з бюджету, а зобов'язані виконувати фінансовий план, затверджений урядом. Це ми перераховуємо прибуток у бюджет, а не навпаки.

Карл Волох упевнений, що держава - найбільш неефективний власник: "Але в цьому випадку менеджмент компанії незалежний в ухваленні рішень, і момент для галузі виявився сприятливим". Як довго триватиме така хороша кон'юнктура? Попит на житло в Києві не задоволений, його обсяг дуже великий, а це означає, що є поле для розвитку.

- Ми поставили перед собою завдання стати в перспективі лідером на київському ринку будівництва житла. Наше нинішнє друге місце нас на цьому етапі зовсім не бентежить, - каже очільник "Укрбуд". - На перший план виходить надійність забудовника. А ми своєю репутацією дорожимо і беремося за проекти тільки тоді, коли впевнені, що зможемо закінчити їх вчасно.