Тільки електронний варіант

Україна перегнала США і Європу, позбавивши громадян паперового свідоцтва про право власності на нерухомість

Нещодавно Кабмін ухвалив постанову, якою вніс революційні зміни до правил реєстрації нерухомості. Насамперед - скасувавши паперовий носій свідоцтва про право власності на об'єкт нерухомості. Спробуємо розібратися докладніше, у чому полягають нові правила реєстрації.

Нині маємо три можливі процедури комунікації з реєстром прав на нерухомість:

1) реєстрація прав власності;

2) отримання інформації з реєстру;

3) доступ до реєстру для внесення змін до статусу об'єкта власності.

При цьому реєструвати право власності можуть уповноважені особи суб'єкта державної реєстрації прав (держреєстратори), а також нотаріуси та їхні помічники. І якщо раніше нотаріуси (але не помічники) реєстрували тільки угоди купівлі/продажу майна, то тепер вони можуть реєструвати і права на новоспоруджені й реконструйовані об'єкти. У свою чергу держреєстратори отримали право реєструвати угоди купівлі/продажу.

Безперечно, розширення прав держреєстраторів і нотаріусів (та їхніх помічників) покликане створити конкуренцію на ринку, що можна вважати позитивним моментом. А негативним може стати проблема для нотаріусів з реєстрацією новобудов. Втім, вона існувала й раніше, тільки стосувалася лише держреєстраторів. Адже пакет документів для реєстрації квартир у новому будинку включає оригінал акта введення в експлуатацію всього будинку. Незрозуміло, яким чином усіх мешканців будинку на сотні квартир можна забезпечити цими актами.

На жаль, і новий порядок не вирішує цієї проблеми. І якщо її не усунути, про конкуренцію можна забути, бо залишиться єдиний спосіб - реєстрація всіх квартир одночасно забудовником. А як було б добре, якби забудовник реєстрував квартири не ПІСЛЯ введення будинку в експлуатацію, а одразу після отримання дозволу на будівництво й погодження проектної документації. Такий підхід дав би змогу запобігти шахрайському продажу однієї квартири кілька разів і до того ж істотно спростив би реєстрацію власником своєї нерухомості. Але поки що реєстрація новобудов (за винятком індивідуальних домобудівель) здійснюватиметься, швидше за все, як і раніше - у держреєстратора. Навіщо було город городити?

Цікаво, що відтепер самостійними суб'єктами права зі своїм кодом доступу стають не тільки нотаріус і реєстратор, а й помічник нотаріуса, а також адвокат - під час здійснення операцій з нерухомістю. Не даремно ж нещодавнім голосуванням Рада визначила, що захищати в суді нас можуть тільки ліцензовані адвокати. І в цьому сенсі ми переплюнули не тільки Росію, а й Америку і Європу: в усьому світі право самої людини - вирішувати, хто її захищатиме, і вибирати між ліцензованим адвокатом і самим собою або родичем і знайомим. Чому Україна так любить вигадувати правила, від яких увесь світ давно відмовився, важко зрозуміти. Але те, що "корочка" адвоката (як і помічника нотаріуса) відкриватиме доступ до повної інформації про об'єкт нерухомості і можливість внесення туди змін - м'яко кажучи, дивує. Тим більше що адвоката немає у списку тих, хто має право реєструвати угоди з нерухомістю.

Сильний акцент у новому порядку зроблено на заяві, що її подає власник/заявник для реєстрації прав власності на нерухомість. Один її примірник віддають заявникові, а другий долучають до справи з поданими документами. Часом прийняття заяви вважається момент її реєстрації в базі даних. До заяви додаються оригінали інших документів, необхідних для реєстрації об'єкта нерухомості. У постанові Кабміну перелік документів однозначно й вичерпно визначено для кожного випадку, що можна вважати позитивним моментом.

Якщо на одне й те саме майно подається ще одна заява, її також реєструють, після чого реєстратор або нотаріус аналізує документи і ухвалює рішення, яка заява відхиляється. Тобто правилами передбачено, що реєстратор або нотаріус зможе відрізнити підроблені документи від справжніх і відхилити підроблені. Хотілося б, щоб саме так і відбувалося, оскільки багато експертів говорять, що є ймовірність проведення фіктивних операцій. І хоча автори постанови настійно рекомендують власникам, чию нерухомість іще не внесено до електронних реєстрів, внести її туди для запобігання фальсифікаціям і крадіжкам нерухомості, є певні побоювання, особливо коли власника позбавили паперового оригіналу. У цьому питанні Україна теж обігнала Америку, Європу й інші країни, де залишається чинним паперовий документ на право власності. Звичайно, при укладанні угоди паперовий звіряється з електронним, але паперовий усе ж таки існує! Причому у США цей документ - титул - видають титульні компанії, які мають спеціальну ліцензію і жорстко контролюються державою.

На думку деяких фахівців, надання широкій групі осіб права входити до реєстру і вносити до нього зміни уможливлює використання кодів уповноважених осіб шахраями. Адже не секрет, що електронне шахрайство в Україні становить серйозну загрозу, і незрозуміло, чому автори положення вважають, що всі ми абсолютно захищені й гарантовані від нього, якщо нашу нерухомість буде внесено до реєстру. У наш час хакери примудряються зламувати навіть добре захищені банківські системи. Можливо, сам реєстр і має надійний захист, а от чи достатньо добре захищені від злому або несанкціонованого використання коди уповноважених осіб і нотаріусів (помічників і адвокатів)?

Багато хто впевнений, що наявність паперової копії могла би бути принаймні додатковим захистом від шахраїв. Кабмін має подумати про це, бо, підробивши паспорт та ідентифікаційний код, можна запросто продати комусь чужу нерухомість. На жаль, внутрішній паспорт не має вмонтованого чипа з біометричними даними, що унеможливило б його підробку. Можливо, було б доцільно при реєстрації навіть вводити відбитки пальців власника. Чому б не подумати і про це? Скільки ще ми ризикуватимемо таким важливим для нас активом - дахом над головою?

Але повернімося до процедури реєстрації нерухомості.

Реєстрація вважається здійсненою з моменту розміщення на сайті рішення реєстратора. При бажанні заявник усе ж таки може отримати паперовий документ - роздруківку з сайта, але без підпису й печатки реєстратора (або нотаріуса). І хоча зазначається, що паперовий документ матиме таку саму силу, як і електронний, можливість підробки паперового документа не виключається, бо надрукований він не на спеціальному бланку і не має підпису й печатки реєстратора. З іншого боку, безперечно, електронний документ, розміщений на веб-порталі реєстратора, є більш надійним доказом прав власності, ніж будь-який паперовий, який підробити значно легше. Але ж левова частка нерухомості досі ще "живе" у паперових документах і нескоро потрапить на веб-портал реєстраційної служби. А якщо й потрапить, то тільки на підставі знову ж таки паперових документів. У цій ситуації можна сказати одне: будь-який захист наших прав власності не буде зайвим.

Важливий момент: подану заяву про реєстрацію заявник може відкликати в будь-який момент до реєстрації угоди. Чому це важливо? Уявіть, ви купуєте квартиру. Уже розрахувалися з продавцем і подаєте заяву, а продавець, отримавши від вас гроші, відкликає свою. Виходить, що гроші за угодою можна віддавати тільки в момент появи рішення на сайті? З іншого боку, якщо продавець чекає гроші після появи рішення реєстратора на сайті, то покупець може й не розрахуватися. Як підстрахуватися в цій ситуації?

Один зі способів - укласти договір з банком, за яким гроші поміщають у банківську комірку і видають продавцеві після появи рішення реєстратора на сайті реєстрації нерухомості. У Росії така схема діє вже багато років, хоча там реєстрація досі відбувається в паперовому вигляді. У США всі розрахунки, як правило, здійснюються у безготівковій формі, але принцип приблизно такий самий: гроші зберігаються на спеціальному рахунку і розморожуються для продавця під документ про набрання реєстрацією чинності.

Зазначимо ще один позитивний момент реєстрації по-новому. Якщо ви перепланували квартиру без зміни опорних конструкцій, тепер буде достатньо подати до реєстраційної служби (або нотаріусу) новий план квартири (будинку) за поверхами і зареєструвати його. При цьому дозвіл на таке перепланування не потрібен, що застережено в інших документах. І якщо чиновники не вигадають, як здирати з громадян кошти за перепланування квартири, схоже, БТІ й посередники наших грошенят більше не побачать.

Підсумуємо. Зміни правил реєстрації поки що не оцінюємо як негативні - все ж таки є чимало позитивних моментів. І будемо сподіватися, що Кабінет Міністрів врахує критику й побоювання фахівців і вживе заходів для захисту наших прав на квартири, будинки та іншу нерухомість. Крім того, є побажання, щоб держава взялася за створення кадастру нерухомості на базі містобудівного й земельного кадастрів. Адже жодна країна не може нормально розвивати ринок нерухомості без відповідного кадастру, де кожен об'єкт не тільки має реєстраційний номер, а й показаний на карті, у прив'язці до земельної ділянки, на якій він розташований, у загальноміській системі координат.