Ринок столичної нерухомості впаде 2009 року. Зараз його стрімко покидають банки і покупці

«Не забудь продати квартиру» — про можливість продати житло на піку ми попереджали наших читачів на початку нинішнього року. Тепер для багатьох зробити це вже пізно. Тисячам київських квартир, виставлених на продаж, не судилося найближчим часом бути проданими за заявленими цінами. Продавці муситимуть або значно знижувати ціну, або йти на ринок оренди.

Першими запанікували власники деяких об’єктів на первинному ринку — вже тепер багато квартир-новобудов продаються з 10-відсотковою знижкою. Наступного року ціни впадуть «нижче плінтуса» і на вторинне житло.

Альтернатив у багатьох щасливих власників землі у столичній області залишається ще менше — багато ділянок, куплених на хвилі ажіотажу з метою спекуляції, насправді знадобляться найближчими роками тільки для вирощування помідорів та огірків...

США, Великобританія, Ірландія, Іспанія, Литва, Латвія, Білорусь, Казахстан. Тепер — Україна

Ринки нерухомості названих країн упали не зразу. Спочатку стали значно менше укладати нових угод, масштабно знизилася кількість нових дозволів на будівництво і гігантських розмірів сягнули запаси непроданих будинків. (Приміром, у Сполучених Штатах запасів непроданих будинків при поточному рівні реалізації вистачить більш як на 11 місяців, що перевищує рівень нормального значення цього вкрай важливого макроекономічного індикатора в кілька разів.) І тільки через багато місяців почалося плавне зниження цін на житло.

Окрім зазначених країн, почалися проблеми на ринку нерухомості в Греції, Австралії, Ісландії, Португалії, Естонії, Данії та деяких інших. Зауважте, торік у цьому переліку була лише одна країна — США. Тобто процес явно набирає обертів.

Наступного року список країн, у яких ринки житлової нерухомості падають, поповнить Україна. Сумна особливість українського ринку полягає в тому, що зниження цін на квадратні метри, швидше за все, буде не плавним. Нам не загрожує 5—10-відсоткове зниження вартості, характерне для розвинених країн світу, де житло останніми роками подорожчало менш як удвічі. Адже київські квадрати за останніх сім років подорожчали у 15 разів. Відповідно, і посадка очікується значно жорсткіша — не менш як на 30—40%. Щоправда, інерційність ринку забезпечить відстрочку приземлення, мінімум, на один рік.

Є низка причин, які роздули цінову бульку на вітчизняному ринку нерухомості до непристойних розмірів. І тільки одна з них виправдовує подорожчання. Квадратні метри в країні були справді недооцінені. Недавно двокімнатна квартира в Києві коштувала стільки, як вживана іномарка. Тому 20—30 «штук» навіть найскромніша квартира у столиці вже не коштуватиме ніколи.

Інші ж причини подорожчання не такі об’єктивні, і частина їх може бути нівельована вже найближчим часом.

Останніми роками у країні відбулася масштабна роздача не завжди зароблених соціальних благ — від кількох цілком заслужених сотень гривень пенсіонерам до десятків тисяч гривень високопоставленим чиновникам.

Усе це наклалося на непрозорість, неконкурентність і майже тотальну корумпованість ринків житла та землі.

Китайська електроніка і побутова техніка, нові автомобілі та квартири стали «розлітатися», мов гарячі пиріжки в мороз. Тим, кому забракнуло грошей, свої послуги запропонували банкіри: відділень банків у країні стало більше, ніж закладів громадського харчування. У підсумку, «бенкетували» за кошти імпортних запозичень.

Коли грошей стало дуже вже багато, а обіцянки «хліба й видовищ» із боку високопоставлених чиновників не переставали литися рікою, у країні грянула рекордна інфляція, що за мить поставила на межу виживання сотні тисяч малозабезпечених громадян.

Замість того, щоб хоч у межах пристойності ув’язати соціальні виплати з темпами зростання продуктивності праці, народові знову пообіцяли трохи чудес, а саме: дешеві квадратні метри, іпотеку під смішний відсоток (на який заздро «облизувалися» б навіть європейці) і збільшену в кілька разів заробітну плату. Розперезану ж інфляцію заходилися гасити штучно створеним гривнедефіцитом.

На жаль, схоже, найбільше постраждала економіка. Вона захлинається від браку кредитних коштів, що, безперечно, з певним лагом, того ж таки 2009 року позначиться на темпах розвитку. Зрештою, співвітчизникам, не виключено, доведеться усвідомлювати значення терміна «стагфляція», тобто досить милого поєднання зростання цін зі зниженням темпів розвитку.

Втім, паралельно з економікою, все ж таки перепало і автокредитуванню, і іпотеці. Ставки різко зросли, і охочих на чужі гроші пограти в «пірамідки» на вітчизняному ринку житла стало значно менше.

Купи десять квартир родичам, а одинадцяту — отримай безплатно

Це не жарт і не витяг зі свіжої преси князівства Монако, це реальна рекламна пропозиція в одній із найбагатших (на думку авторів акції — забудовників Києва) країн світу — Україні.

Першими відчули «смажене» будівельники. У хід пішли різні прийоми — найбільші вітчизняні забудовники викидали у продаж «з-під прилавка» квартири, практично підготовлені до здачі в експлуатацію. Особливістю моменту було те, що ситуація стала просто критичною. Внаслідок чого представники деяких будівельних монстрів Києва змушені були відкрито, через ЗМІ, заявити про відсутність попиту, і у зв’язку з цим пропонувати у продаж готові до заселення квартири.

Тим, у кого таких квартир було мало, довелося напружитися. У хід пішли акції — 5—10% знижки на честь «абсолютно випадкового» ювілею фірми, паркомісце в подарунок і навіть, як уже підкреслювалося, зовсім екзотична пропозиція — «купи десять квартир своїм родичам, а одинадцяту для внука (внучки) отримай безплатно». Звісно, до свіжої травневої класичної пропозиції ріелторів одного з американських штатів — «купи один будинок, а другий отримай абсолютно безплатно» — ще далеко, але ж і над Америкою хмари не відразу стали згущуватися. Цікаво, що завуальовано, але дуже відчутно подешевшали й деякі нові котеджі під Києвом (після скасування так званих коефіцієнтів комфортності).

По суті, ринок посипався, акції зі значними знижками подовжуються, забудовники намагаються будь-що збути товар, виставлений за неадекватними економічному стану країни цінами, розуміючи, що нинішнього року тільки зацвіли «квіточки», а «ягідки» їх чекають попереду. Почали говорити й про те, що багато малих будфірм просто змушені будуть піти з ринку. Але мовчать, що в разі обвалу на ринку нерухомості проблеми виникнуть у всіх, чимало об’єктів будуть заморожені до кращих часів, а на деякі чекає ще сумніша доля. Втім, уже тепер багато десятків об’єктів різного рівня готовності по всій країні практично зависнули в повітрі, й інвестори ризикують ніколи не отримати обіцяного житла.

Останніми здалися власники деяких інтернет-порталів нерухомості, які до цього часу показували багатолітній «підвищувальний» тренд на ринку. Індекси вартості нерухомості та цінових очікувань поки що тільки деяких інтернет-ресурсів починають іти в мінуси, тобто туди, де вже давно перебуває індекс доходності інвестицій у квартири.

Замість доходу — збитки

Ситуація з прибутковістю нині така. Якщо з депозитних рахунків у банку зняти 160—170 тис. доларів, цього буде цілком достатньо на купівлю типової малометражної двокімнатної квартири зразка розквіту СРСР із ремонтом тих самих часів у не найгіршому районі Києва. В умовах надзвичайно жорстокого дефіциту коштів багато банків першої і другої десятки пропонують навіть одномісячні валютні накопичувальні рахунки з депозитною ставкою майже 10% річних, що при вкладі на вищезазначену суму становитиме 1400 дол. винагороди щомісяця. Придбану ж квартиру здати більш як за 700—800 дол. на місяць аж ніяк не вийде. Отже, «інвестор» втрачає 600—700 доларів.

Іпотечні ставки, певна річ, значно вищі. Тому витрати на погашення кредиту, порівняно з орендою квартири, будуть ще відчутніші.

Окупність столичного житла (тобто повернення вкладених коштів через оренду), яка ще кілька років тому становила 7—8 років, розтягнулася зараз до 20—25 років.

В інших містах ситуація ще гірша.

Колега, який встиг «скинути» навесні нинішнього року отриману в спадок однокімнатну хрущовку в одному з провінційних містечок, підрахував, що окупність у його випадку становила б понад 40 років. Квартиранти, які мешкали у квартирі в маленькому містечку, оплачували оренду з розрахунку 80 у.о. на місяць
плюс квартплата, квартиру ж було продано за 38 тис. дол., гроші розміщено у великих банках, відсотки, які нараховуються на вклад, становлять близько 350 дол. на місяць.

Тому ринок нерухомості валитиметься не тільки в столиці, а й на багатьох регіональних ринках. За інформацією провінційних ріелторів, однокімнатні економваріанти з труднощами, але все ще продаються. А ось продаж дво- і трикімнатних квартир — практично на нульовій позначці.

Рік прийдешній нам готує

У 2009 році на країну майже стовідсотково очікують кілька важливих економічних подій, і всі вони будуть не на руку спекулянтам та корумпованим чиновникам на ринках житла і землі.

1. Значно подорожчає блакитне паливо. Можна з упевненістю сказати, що економіка країни до нових цін на газ не підготовлена, а ринок нерухомості — це дзеркальний відбиток стану економіки, підкреслимо — саме здоровий, а не спекулятивний ринок нерухомості. Що стосується тарифів для населення, то тут буде як завжди: зиму переживемо, а навесні тарифи рвонуть угору, що, знову-таки, позначиться на здатності громадян своєчасно гасити споживчі, іпотечні й автокредити.

2. Гривня, заморожена на рахунках, рано чи пізно рине на ринок. Тоді зворотний рух американського долара стане неминучим, навіть попри його проблеми на світових валютних ринках. Тимчасове знецінення долара відносно гривні із вдячністю згадуватимуть лише валютні спекулянти. Експерти розбігаються тільки в думці, до якого рівня девальвує гривня: 5,05, 5,30 чи 5,50? Виражена в доларах вартість квартир різко впаде.

3. Погіршиться сальдо торгового балансу, а кошти закордонних інвесторів, які підтримують сальдо фінансового рахунку на пристойному плюсовому рівні, у період президентських виборів в Україні можуть і сховатися в надійніших місцях.

4. Фундаментальні причини бурхливого зростання нікуди не випарувалися. Отже, й наступного року ціни зростатимуть не щодня, а щогодини. Життєвий рівень співвітчизників падатиме. На оплату іпотечних кредитів, на заощадження для початкового внеску на купівлю квартири, на купівлю авто грошей залишатиметься дедалі менше.

5. Нарешті, саме наступного року стане точно відомо, куди привела нас гіперагресивна кредитна політика банків.

Криза ринку нерухомості і банківська?

Відомо, що будь-яка піраміда має кінець. Саме тому «падають» Сполучені Штати й Ірландія, Великобританія і країни Прибалтики та ще цілий ряд країн.

Улюблений аргумент прес-аташе забудовників і ріелторів полягав у тому, що іпотечна криза за американським сценарієм в Україні неможлива в принципі — тому треба «затарюватися» кредитом за максимумом, оскільки зростання цін на житло завжди і скрізь буде з горою перекривати відсоткові витрати.

Вже тепер очевидно, що пропагандисти нескінченного зростання цін помилилися.

Та й банки переймалися залученням клієнтів, не дуже задумуючись про особисті дефолти та ризики, які вони, не виключено, принесуть фінансовій системі країни в цілому.

Тим часом криза може вибухнути і в банківській системі. Причина перша — зменшення зростання доходів громадян у зв’язку з уповільненням темпів зростання ВВП і, відповідно, зниження їхньої платоспроможності з набраних кредитів. Друга — у зв’язку з припиненням зростання попиту на нерухомість, вартість застави може виявитися значно нижчою від позиченої суми.

Обидві ці обставини для нашої країни більш ніж актуальні.

Поки що споживчий бум останніх років і, власне кажучи, «українське економічне диво» спиралися, по суті, не на структурні реформи, інновації та створення високотехнологічних виробництв, а на банальну роздачу грошей населенню, що з одного боку, звісно, трохи підстьобувало темпи зростання, з іншого ж — такі методи можуть мати лише тимчасовий стимулюючий ефект і не можуть тривати нескінченно.

Нарешті, є ще одна причина для кризи на ринку нерухомості та в банківському секторі — величина «іпотечних» ставок. При збереженні напруженості на фінансових ринках світу, експерти сходяться на думці, що умови за кредитними договорами, у кращому разі, просто не будуть пом’якшуватися, а за менш оптимістичного варіанту розвитку подій — можуть ще більше посилитися. Слід сказати, що для таких відсоткових ставок, які закладаються в іпотечні договори для наших громадян, — сумірними і, можна сказати, «рідними» є лише 20—30% щорічного стрибкоподібного підвищення цін на житло. Якщо ринок нерухомості впаде чи навіть перебуватиме у стагнації, продукти українських ком­банків можуть стати для позичальників непідйомними й привести їх до особистих банкрутств. Не тільки в Америці, а й в Україні можуть бути одночасно викинуті на продаж тисячі заставлених об’єктів нерухомості.

Головні ризики приховує в собі не обсяг виданих кредитів, а відсоток, під який їх було видано.

Самі банкіри вважають, що вони ніколи не опиняться у програші, адже системі пасток та штрафів, яку вдосконалюють сотні фінансових аналітиків, не зможе протистояти жоден клієнт. Тому й стали в нас кредити одним із найголовніших товарів, реклама яких ще не так давно нав’язливо переслідувала буквально на кожному розі.

Зараз же ейфорія минає, і не в останню чергу у зв’язку з наростанням ризиків краху на ринку житла. Позика на квартиру в одному з найбільших банків країни торік коштувала 12% річних у гривні, нинішнього року — вже 20%, та й то за великим знайомством. У доларах же цей банк тепер воліє не кредитувати взагалі.

Наслідки кредитного раю

Продати радянський квартирний антикваріат за європейськими цінами стане неможливо. Вартість заставних активів у банківських установах різко зменшиться.

Кількість неповернень кредитів і «подарунків» рідному банку у вигляді заставленого «поїждженого» автомобіля або переоціненої квартири також наростатиме... Втім, уже наростає, це підтверджують відповідні цифри Нацбанку.

Наступного року, таким чином, можуть виникнути серйозні питання і з приводу стійкості вітчизняної фінансової системи в цілому.

Характерно, що життєздатністю українських банків перейнялися не самі банкіри, а тільки Нацбанк спробував вгамувати запал вітчизняних фінансистів, які ризикують передусім грішми своїх вкладників.

Підіб’ємо підсумки. На ринку нерухомості України — понура стагнація, не дивно, що з такими цінами покупців — не густо. З часом власників, які бажатимуть із найменшими втратами «вийти» з інвестиційних квартир, ставатиме дедалі більше. Вже тепер по багатьох об’єктах, з огляду на досить часто «піратську» ріелторську винагороду й чималі витрати на проведення операції, — люди «виходять» з інвестиції з суто символічним плюсом, а інколи — з мінусом.

На початку наступного року очікуються чергові цифри Мін’юсту про кількість операцій на ринку житла в м. Києві. 2007 року гравці ринку були трохи здивовані 25-відсотковим зменшенням кількості операцій на ринку житла в столиці. За підсумками нинішнього року на них чекає ще більший сюрприз — цифри падіння обсягів продажів обіцяють бути просто приголомшливими.