Ринок нерухомості: аукціони повертаються

Можете уявити собі автомашину, яка рухається на першій передачі, тобто на мінімальній швидкості, головною дорогою в умовах величезного мегаполіса? Саме так виглядає нині ринок української нерухомості.

Потенційні покупці впевнені у тому, що ціни на українське житло рано чи пізно обваляться ще раз. Продавці - що країна увійде в двадцятку найбільш економічно розвинених країн не через півстоліття, а «вже сьогодні». І ті, й інші упевнені, що стан ринку нерухомості дзеркально залежить від стану національної економіки та суспільства в цілому - і це відповідає дійсності.

Саме тому в 2011 році ринки нерухомості різних країн рухаються в різні боки. В одних країнах економіки повільно відновлюються після першої хвилі економічної кризи, і ринки нерухомості, перебуваючи під враженням від кількісного пом’якшення і загального монетарного неподобства (особливо від QE-2 ФРС США), повільно стають на шлях висхідного тренда. В інших державах економічні успіхи значно менш виразні і, відповідно, ринки нерухомості або стагнують, або повільно падають.

Є і третій - український - варіант, коли, з одного боку, мало не тотальна бідність населення не дає змоги одній стороні відносин на ринку нерухомості - покупцям - щось придбати, але з іншого боку - безпрецедентна непрозорість і корумпованість суспільства не дає підстав другій стороні відносин - продавцям - думати, що, в разі продажу власних квадратних метрів, виручені гроші можна буде зберегти, вкласти і примножити.

Саме тому не поспішають ні ті, ні інші.

Правда старанно приховується

Правди про стан ринку квартир у нашій країні вам не скаже ніхто. Навряд чи ви дочекаєтеся її від ріелторів. Адже напередодні грандіозного першого обвалу цін восени 2008 року одне з великих столичних агентств нерухомості опублікувало аналітичний матеріал під одіозною назвою: «Нерухомість-2008: зниження цін не буде».

Адже дехто й послухався, узяв кредит у банку, сплатив у вигляді комісійних дві-три тисячі доларів за «ділову» пораду посередникам і прикупив хрущовку чи стареньку, морально застарілу чешку в одному зі спальників Києва ціною три-чотири тисячі доларів за один квадратний метр.

Навряд чи ви отримаєте об’єктивну інформацію і від забудовників, деякі з них також буквально за кілька місяців до обвалу на ціновій верхівці ринку профінансували масовану рекламну акцію із псевдоаналітичними статтями у ЗМІ під назвою: «2008 рік - найкращий час для придбання житла». Щоправда, клієнтів у цей час уже було мало, тому згодом під час першої хвилі економічної кризи власні профільні активи - недобудовані об’єкти та земельні ділянки - забудовникам довелося реалізовувати за низькими цінами.

Не дочекатися допомоги і від держави. Якщо в Росії офіційні дані щодо угод на ринку нерухомості щомісяця (!) подає управління Федеральної служби державної реєстрації, кадастру та картографії («Росреестр»), то в нашій країні ні БТІ, ні Міністерство юстиції такими даними не балує.

Саме тому вітчизняний ринок нерухомості залишається закритим, саме тому так багато людей «отоварилося» у банківських установах країни непідйомними кредитами.

У період буму на ринку славно погуляли всі. Ріелтори отримали мільйони доларів комісійних, банкіри - мільйони доларів відсотків за іпотекою, продавці квартир розжилися сумами, з якими не соромно показатися на ринках нерухомості найрозвиненіших країн світу. Та тільки платити за рахунками доводиться звичайним українцям, «щасливим» власникам іпотечних кредитів.

Черги з охочих вигідно продати квартиру

Насправді ринок нерухомості має кілька двигунів. Першим мотором і одночасно чинником попиту є значне збільшення реальних доходів населення. У результаті загального економічного підйому багате населення починає вкладати вільні кошти в нерухомість.

У нашій країні зафіксовано ледь не рекордне, за версією державних чиновників, зростання валового національного продукту. Проте регулярні опитування громадської думки змушують замислитися над тим, у чиї саме кишені потрапив результат горезвісного економічного зростання. Експерти фіксують подвійний обвал рівня споживчого оптимізму в країні. Перший стався в середині минулого року, другий зовсім нещодавно - у березні 2011-го.

Ще однією рушійною силою ринку є розвиток іпотеки. Доступне кредитування веде до збільшення доступності житла, у розвинених країнах саме іпотечний попит переважає. Причому коливання відсоткових ставок на іпотечні позики сильно впливає на цю складового попиту.

Іпотека в нашій країні дійсно зрушилася з нульової точки до 5-7% (саме такий відсоток угод із залученням коштів фінансових установ фіксують зараз гравці ринку) наприкінці минулого і початку поточного року.

Проте в наших умовах угоди на ринку житла із залученням позикових коштів поки що погоди не роблять. По-перше, у зв’язку з їхньою мізерною кількістю. По-друге, позичають, як правило, порівняно невеликі суми, які не перевищують еквівалента в 10-20 тис. дол. США, яких не вистачає для купівлі.

Простіше кажучи, населення не ризикує поки що наступати на ті самі граблі, тим більше що за кожну позичену гривню через певний час доведеться повернути вже дві-три, з огляду на просто-таки захмарні відсоткові ставки.

Третім «моторчиком» ринку є психологічна складова. І коли ми бачимо черги з охочих саме продати, а не купити квадратні метри, то відповідно продавці починають поспішати, а покупці відкладають свої плани з придбання. І, навпаки, якщо, як колись, на кожен об’єкт нерухомості буде аж по десятку претендентів, психологічний драйвер працюватиме вже на продавця квартири. Виникне неадекватний, необгрунтований ажіотаж, і цикл ринку нерухомості зміниться на протилежний.

Таким чином, на ринку нерухомості України жоден так званий двигун тепер повноцінно не працює.

Аукціони повернулися. Але на зниження...

У часи бульбашки на ринку нерухомості (яка, до речі, здулася ще не остаточно) часто прямо на квартирах порівняно рідкісних на той час продавців квадратних метрів влаштовувалися своєрідні міні-аукціони, під час яких вигравав і отримував квартиру той з покупців, хто гаманець мав товстіший або можливість швидко, без залучення банківського кредиту, оплатити угоду. Часто ціна на отримуваний об’єкт на таких домашніх торгах підвищувалася на десятки відсотків.

Зараз часи змінилися. У багатьох навіть дуже привабливих за якістю і місцем розташування будинках м. Києва та регіональних центрів зараз одночасно продається по кілька майже однакових за параметрами квартир.

Приміром, в одному з досить доглянутих панельних будинків (з чистими під’їздами) у пішій доступності від однієї зі станцій метрополітену Лівого берега Києва продають відразу кілька двокімнатних квартир з ремонтом і без, на будь-який смак.

Ще в одному цегляному будинку, так званому радміні, ось уже з півроку безуспішно намагаються реалізувати відразу три 75-метрові трикімнатні квартири, ціна на які впала з 220 до 150 тис. у.о.

Будинки і квартири якісні, але майже поруч, на стадії введення в експлуатацію зависає новобудова, в якій уже не дві чи три, а багато десятків
одно-, дво-, три- і чотирикімнатних квартир не можуть знайти свого покупця при ціні 1500 у.о. за 1 кв. м. у забудовника. Мало того, ці ж квартири інвестори-невдахи намагаються переуступити за ціною в 1400 у.о. за 1 кв. м. Поки що без особливих успіхів - покупців надзвичайно мало.

Якщо ж з’являється покупець із «живими» грішми, готовий негайно здійснити операцію, то він, як правило, обдзвонює претендентів-продавців і сам призначає знижену порівняно з ринковою ціну. Хто з продавців погоджується на умови покупця, той у результаті й отримує «головний приз» - гроші за свої квадратні метри. Таким чином серед продавців одного й того ж будинку влаштовується своєрідний телефонний міні-аукціон на зниження ціни, у результаті торгів ціна в найпоступливішого продавця може впасти на 10-20 і більше відсотків. Так, у зазначеній новобудові при ринкових запитах продавців у 1400-1500 у.о. за 1 кв. м. реальні продажі зафіксовано на рівнях, які не перевищують 1200 дол. за «квадрат». Тобто уже готові квартири продаються за ціною, за якою вони інвестувалися в 2005 році на стадії котлована.

Євровиручалка?

Основним чинником, який утримує ринок нерухомості України від швидкісного обвалу, є сподівання власників житлових і нежитлових приміщень на пожвавлення продажу та цін на квадратні метри напередодні футбольного чемпіонату Євро-2012.

Хоча, швидше за все, імпульс міжнародних змагань на території країни не матиме ніякого впливу на ринок нерухомості. В умовах нашої суворої дійсності ще невідомо, що в остаточному підсумку переважить - досить скромні інвестиції (а в цьому плані, на жаль, крім українських кіпріотів, ніхто особливо й не старається) або ж непідйомні зовнішні борги держави, які утворилися в тому числі й через величезні витрати, пов’язані з підготовкою до єврочемпіонату.

До того ж проти віртуальної допомоги від Євро-2012 грає команда обтяжуючих обставин.

Топ-сімка чинників, які тягнуть ринок нерухомості на дно

1. Нова редакція Закону «Про виконавчу службу», яка набрала чинності з 9 березня, значно спростила процес стягнення боргів та істотно розширила права кредиторів і виконавчих служб при реалізації застав, у т.ч. й нерухомого майна. Щоправда, фінансові установи не дуже форсують доступні їм механізми реалізації квартир та комерційних площ у зв’язку з тим, що така «масовка» не тільки б посилила соціальну напруженість, а й у лічені дні обвалила б ринок і знецінила застави.

2. На доступну іпотеку з 10-20-відсотковим початковим внеском та їстівними хоча б 8-10% річних за кредитом в досяжному для огляду майбутньому розраховувати не доводиться, адже частка проблемних і реструктуризованих кредитів, за підрахунками агентства Fitch Ratings, досягла торік 56,5% (рейтинг складено за вибіркою 12 українських фінансових установ), а це максимум за увесь час моніторингу.

3. Ухвалено Закон «Про регулювання містобудівної діяльності», що набагато спрощує дозвільну процедуру будівництва. Час погодження проектів зменшиться з 460 до 90 днів, аналогічно зменшиться і час введення в експлуатацію готового об’єкта. Істотно скоротяться контакти з контролюючими інстанціями і кількість усіляких дозволів. Усе це, за ідеєю, має запрацювати після підготовки відповідних нормативних документів. Очевидно, на це знадобиться близько двох місяців.

4. Плани про ринок землі поки що залишаються тільки планами. Але в разі, якщо його наступного року все ж таки відкриють, потенційним лендлордам знадобиться багато готівки. І не вся вона на офшорних або українських рахунках. Частково гроші зависли і в дорогих елітних об’єктах нерухомості, реалізувати які за поточними неадекватними цінами просто неможливо. Виходить, ціни на «елітку» почнуть падати як листя восени, адже земля - це актив ледь не на порядок «смачніший», ніж найбільш ласі квадратні метри.

5. Комунальні платежі, рахунки за газ і електрику в нашій країні становлять не більш як 20-30% від вартості можливої оренди об’єкта житлової нерухомості. Порівняно з іншими країнами це невелике співвідношення. Зважаючи на все, цьому співвідношенню існувати недовго.

Як оголосили компетентні державні чиновники: платежі зростали, зростають і зростатимуть. А отже, інвестиційний виграш від здавання квартири в оренду зменшуватиметься «не щодня, а щогодини». Вже поточного року багато «зайвих» квадратних метрів стали фінансово нелегким тягарем навіть для багатьох заможних громадян. Багато хто тільки останнім часом помітив, як «поважчали» їхні квитанції і «схудли» гаманці.

6. Основними покупцями на ринку нерухомості до першої хвилі економічної кризи були представники дрібного й середнього бізнесу. Сьогодні реальність така, що дохідність їхнього бізнесу через усім відомі причини різко впала (при тому, що доходи
багатьох відомих великих бізнесменів зросли в рази), і, відповідно, більшості представників середнього класу українців стало не до квартир і не до розвитку бізнесу. Поставлено завдання значно простіше - вижити в тяжких умовах. Багато представників «дрібних і середніх» не те що не спроможні оплатити повну вартість квартири (хоча ще недавно прикуповували апартаменти і «про запас», і для членів сім’ї) - вони не можуть собі дозволити навіть сплачувати щомісячні внески за іпотекою, не кажучи вже про перший внесок.

7. Доходи простих громадян - також під досить жорстким пресингом: з одного боку, захмарні ціни в супермаркетах і квитанціях, з іншого - можливість зростання особистих доходів дуже обмежена. Готівки на руках у населення дедалі меншає, а витрати зростають.

***

Вже зараз відомо, коли ж нарешті ринок нерухомості України набере звичних обертів, збільшиться кількість угод, а потім через деякий час і ціна. Це станеться, коли в країну прийдуть інвестиції з розвинених країн, зайдуть «дешеві» іноземні гроші, почнуть роздавати адекватні кредити, податковий тиск на «офшорний» бізнес зросте, а на дрібний і середній зменшиться.

Тим часом у березні продаж нових будинків у США впав до нових мінімумів. Усього було продано 19 тис. одиниць, чого за період підрахунку показника (з 1963 року) жодного разу не було, навіть у найгірші місяці. А медіанна ціна старих будинків упала до 156,10 дол. і опинилася на рівні 2002 року. Продаж будинків на вторинному ринку в лютому показав від’ємний результат - 9,6%. (Медіанною називають ціну, по відношенню до якої 50% об’єктів, що продаються, коштують дешевше, а 50% - дорожче.)

Нагадаємо, що ще зовсім недавно стільки ж коштували деякі квартири в Києві на Троєщині. Та й зараз медіанна ціна американських будинків на «вторинці» цілком порівнянна з багатьма цінниками пересічних київських квартир.

От тільки щорічних зарплат у 50-100 тис. дол., як у США, серед простих киян не спостерігається...