Перебудували

Експерти з нерухомості б'ють тривогу. В країні створюється великий розрив між спорудженням житла та його реалізацією. Цей дисбаланс продовжує стрімко зростати. Ситуацію можна порівняти з подіями часів кризи 2008-2009 рр., коли обвал ринку спорудженого житла призвів до того, що різним чином постраждали всі його учасники. Забудовники зазнали збитків або банкрутства, чимало інвесторів надовго залишилися і без грошей, і без квартир. А бюджети різних рівнів через тривале замороження будов недоотримали очікуваних надходжень.

Оскільки нинішня ситуація де в чому схожа на попередню, важливо визначитися з масштабами небезпеки, запобігти негативному розвиткові подій. Думки аналітиків щодо того, як пом'якшити ситуацію на нинішньому ринку житла, аби не повторити "кульбіту" попередньої кризи, розходяться. Так, на думку Олександра Панфілова, панікувати зарано, в ринку ще є потенціал: хоча нині пропозиція переважає попит, питання полягає в доступності квартир. За прогнозами Ольги Ганенко, забудовники більшою мірою експлуатуватимуть підвищений попит на квартири невеликої площі, оскільки економія на квадратних метрах стає дедалі актуальнішою. Ряд експертів вважає, що попит можна підвищити за рахунок чіткішого розмежування житла за комфортністю. Введення елітних квартир, у т. ч. в комплексно забудованих містечках із закритими територіями та розбудованою для мешканців сучасною інфраструктурою, поєднувати зі спорудженням житла економ-класу. Та більшість аналітиків сходяться на тому, що таких заходів буде замало, оскільки ситуація насправді непроста.

Статистика підтверджує серйозність диспропорцій, що склалися на житловому ринку. Прагнучи надолужити втрачене під час кризи, забудовники не захотіли враховувати падіння рівня доходів населення, вони явно перегнули палицю в нарощуванні будівництва і пропозицій житла. Дивно, але темпам спорудження житла в країні не завадила навіть агресія РФ і втрата Україною територій. Піком будівельного буму в країні став 2015 р., коли було споруджено 120 тис. квартир. У 2016-му темпи будівництва на 5,8% знизилися, а в 2017 р. знову продемонстрували зростання. Оскільки ж застосування фінансових інструментів, які б сприяли підвищенню платоспроможності населення, не те що не зростає, а навіть знижується (через високі іпотечні ставки та жорсткі вимоги користувачів банківських кредитів поменшало до 5%), ринок житла демонструє дедалі більші диспропорції.

Особливо наочно це виявляється у столиці. У 2016 р. тут було продано 4515 квартир на первинному ринку і 4960 - на вторинному, а в 2017 р. ці показники знизилися, відповідно, до 2350 і 3210. Маємо не лише істотне зменшення загального ринку продажів житла, а й випереджаюче падіння попиту на квартири в новобудовах. Експерт М.Артюхов звернув увагу на тенденцію, яка засвідчує падіння попиту на квартири, відзначивши, що коли "три роки тому непроданих після введення в експлуатацію квартир було близько 10%", то нині "йдеться про приблизно 30%". При цьому розрив між кількістю спорудженого і викупленого житла зростає. Наприкінці минулого року було проведено розрахунки, які виявили, що в столиці пропонувалося на продаж понад 60 тис. квартир. Неважко визначити, що, з огляду на нинішні темпи продажу житла, реалізація пропонованих квартир розтягнеться на більш як чверть століття.

Схожі диспропорції виявляються і в інших великих містах, особливо в мільйонниках. Керівник агентства "Євро Рейтинг" Г.Перерва відзначив, що, за результатами минулого року, житла в Україні набудували на понад 100 млрд грн. Пропозиції житла зросли на 21% і продовжують зростати, збільшуючи розрив із його реалізацією, яка демонструє спад. Першими відчули "незручності" ті будівельні компанії, які звикли продавати житло з низькою стадією його готовності, компенсуючи нестачу коштів подовженням термінів будівництва. Але охочих купувати квартири на стадії "котловану" чи перших поверхів поменшало. Коли виникають проблеми з продажем готових квартир, поповнити обігові кошти за рахунок реалізації неготового житла стає дедалі проблематичніше.

Проблема настільки гостра й масштабна, що вирішити її з допомогою окремих заходів із поліпшення ситуації, таких як зменшення площ пропонованих квартир, розстрочка при їх купівлі, проведення різних акцій тощо, вже не вдається. Тож, одночасно зі спільними зусиллями із врегулювання ситуації на традиційних засадах, необхідно вжити дійовіших засобів, які, власне, виходять за рамки традиційних підходів.

Ідеться про запуск орендного ринку житла. Варто нагадати, що в Україні, на відміну від інших країн, не знайшлося жодного забудовника, котрий би, бодай задля експерименту, випробував схему, коли житло будується не на продаж, а для здачі в оренду. І для цього є вагомі причини. Експерт Г. Шемовнєв вважає, що підходи, які спонукають забудовників не лише будувати, а й передавати житло в оренду та експлуатувати його, неприйнятні. Бо "це постійні додаткові витрати, до того ж непрофільні для забудовників".

Підраховано, що вкладення в будівництво орендного житла окуповуються 30-40 років, і будівельні фірми, в яких обіг коштів на порядок швидший, не пристосовані до виконання таких завдань. Справу зможуть зрушити з місця не забудовники, в яких своє коло інтересів, а представники іншого виду бізнесу, для становлення якого вже є база. Річ у тому, що ринок, на якому житло будується саме для здачі в оренду, вже є, правда - в зародковому стані. Щоб він став масштабнішим і прозорішим, його треба розвивати.

Поки що ринок такого житла в Україні здебільшого тримається на громадянах, які з тих чи інших причин мають зайве житло і здають його, на власний страх і ризик, в оренду, а також на посередниках. Нерозвиненість цього ринку призводить до невизначеності його показників, великих розривів у цінах на оренду. Час від часу в суспільстві й політикумі виникає інтерес до проблеми, але до її вирішення - не доходить. Перший законопроект про орендоване житло розроблено ще 2015 р., та далі його обговорення і зауважень у ВР справа не пішла.

На початку нинішнього року в уряді заговорили про підготовку нового законопроекту, який, за словами його розробників, істотно відрізнятиметься від попереднього. Але положення, що регулюватимуть вирішення головної проблеми: на яких засадах будуть здійснюватися будівництво та реалізація орендного житла, - викликають найбільше критичних зауважень. Річ у тому, що розробники законопроекту пропонують забудовникам не лише споруджувати житлові об'єкти, продавати квартири, а й брати на баланс багатоповерхівки з невикупленими квартирами та здавати їх в оренду. Але в реалістичності такого задуму є багато обґрунтованих сумнівів. Мінрегіонбуд наполегливо пропонує впровадження такої схеми вже кілька років, але за цей час не знайшлося забудовників, які хоча б задля експерименту поєднали спорудження житла, передачу його в оренду, обслуговування.

Фахівці з нерухомості висловлюють побажання, щоб запропоновані в новому законопроекті про орендне житло заходи підключили до процесу великих забудовників. Та для розвитку цього непростого, з тривалим терміном окупності вкладених коштів виду бізнесу знадобиться чимало часу й коштів. І це незважаючи на те, що досвід розвинених країн, у яких чимало жителів мешкають в орендованих квартирах, свідчить: саме розвинений, доступний ринок орендного житла забезпечує сталий розвиток суспільства, мобільність населення в реалізації своїх економічних та культурних потреб.