Орендні будинки державі не по кишені

В міста, де є порівняно високооплачувана робота, їдуть на заробітки тисячі людей. Дедалі частіше орендують житло молоді сім'ї, які хочуть починати самостійне життя без батьківського втручання, а грошей на власний дах над головою не мають. Додала гостроти проблемі й війна на сході.

Тим часом у багатьох містах, зокрема Києві, Одесі, Львові, Харкові, стоять порожніми багато квартир у нових сучасних будинках, бо в більшості людей, які потребують житла, немає коштів на їх купівлю.

Висока вартість житла в умовах високої потреби в ньому населення спонукала фахівців Мінрегіонбуду та Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву ("Держмолодьжитло") ініціювати розробку законопроекту "Про орендні будинки". На їхню думку, спорудження орендних будинків на державні та комунальні кошти сприятиме вирішенню житлової проблеми в Україні та знизить вартість оренди.

Так, за словами голови правління "Держмолодьжитла" Сергія Комнатного, наразі оренда (через високу вартість) недоступна для соціально незахищених категорій громадян. У тому числі й через відсутність ринку недорогої державної чи комунальної соціальної оренди. Фонду соціального житла також немає. Тому втілення положень законопроекту дозволить розширити пропозицію дешевої оренди на ринку для громадян і таким чином забезпечити їх житлом.

Замовниками орендних будинків, згідно із законопроектом, зможуть бути як державні й комунальні органи, так і приватні компанії. Загальна потреба в такому житлі, за оцінками Мінрегіонбуду, - близько 1 млн квартир.

Розробники законопроекту посилаються на досвід закордонних країн, де оренда житла займає 30-60% і більше загального ринку житлової нерухомості. Цікаво, що, за офіційними даними, орендного житла в Україні лише 0,8%, тоді як у Британії - 30%, Німеччині - 60%. Тим часом практику оренди житла вдало використовують у сусідній Білорусі. Житлові будинки там можна орендувати навіть у сільській місцевості. Це дуже зручно. Люди разом із роботою отримують усі умови для проживання. Якщо щось не склалося з роботою, завжди є можливість розпрощатися з будинком без жодних клопотів із його продажем.

За словами фахівців, така практика - не новий винахід: це лише за радянської влади люди отримали житло у власність, а доти практикувалися дохідні будинки як вид бізнесу. В Україні вже зараз є вдалі приклади використання орендного житла, зокрема на залізничному транспорті. Керівникам залізниці набагато вигідніше запросити на певний час кваліфікованого спеціаліста з іншого міста, ніж шукати його на місці.

Оренда житла сьогодні дуже цікава й потрібна справа, вважає заступник директора агенції нерухомості "Магнат" Любомир Мельник. Попит на дешеву оренду одно- і двокімнатних квартир, особливо в таких містах як Київ, Львів, Одеса, шалений. Найчастіше орендують житло студенти та гості з інших міст. Вартість приблизно така ж, як і за кордоном. Правда, одній людині всю суму оренди заплатити складно. А для сім'ї, як вважає Любомир Мельник, вона цілком підйомна. Для забудовників спорудження житла під оренду - найбільш оптимальне вкладення коштів. Якщо хтось побудує такий будинок, то попит буде хороший.

Оренда з'їдає 70% сімейного бюджету

Як розповіла Наталія Марійчук, переселенка з Донбасу, ось уже чотири роки сім'ї вимушених переселенців орендують житло у Львові або його передмісті. В середньому кожна родина щомісяця платить 6–7 тис. грн. "У нашій сім'ї троє дітей і я з чоловіком. Працюємо ми з чоловіком та старший син. Із зароблених грошей 70% іде на оплату оренди і комунальні послуги. Кожних півроку підвищується ціна оренди, і ми щороку переїжджаємо з хати на хату. Нині перед нами стоїть вибір: шукати третю роботу чи їхати за кордон на заробітки".

Щодо ймовірної побудови в Україні орендних будинків, то, за її словами, все залежить від ціни питання. Якщо вартість оренди в них буде нижчою, ніж на ринку, то ця ідея хороша, це реально працюватиме. Бо не всі сьогодні можуть побудувати собі житло.

… а забудовникам невигідно?

Попри шалений попит, забудовники сьогодні не хочуть будувати орендні будинки. "Оренда - це дуже довготермінова справа, - вважає Л. Мельник. - Будувати дохідні будинки - означає заморозити повернення коштів на десятки років. А це досить серйозні гроші, які включають у себе вартість земельної ділянки, проект будівництва, вартість матеріалів і робочої сили. Набагато вигідніше побудувати житло, продати його і за два-три роки відшкодувати свої вкладення".

Здавалося б, забудовники могли б здавати в оренду вже готове житло, яке роками стоїть незаселеним. Для прикладу, зараз лише в Києві є 60 тис. збудованих квартир, яких власники не можуть продати через великий дисбаланс між пропозицією та купівельною спроможністю населення. Проте здавати його в оренду їм невигідно, оскільки будівництво цих об'єктів було надзвичайно дорогим, і в умовах оренди його окупність триватиме 10-20 і більше років.

Ще одна причина неготовності до здачі в оренду вже збудованого житла - незахищеність прав орендодавців. До речі, як і квартиронаймачів.

Не готові говорити про спорудження орендних будинків і в регіонах. Наприклад, голова бюджетної комісії Львівської обласної ради Олег Домчак зазначив, що навіть не обізнаний із проектом закону про оренду житла.

"В обласній раді це питання ніколи не порушувалося, - каже Олег Домчак. - Говорили про спорудження житлових будинків для учасників АТО та інших категорій людей на умовах співфінансування. Але й у такому варіанті фінансування будувати житло буде дуже важко. Вільних ресурсів на його спорудження сьогодні немає ні в державному, ні в обласному бюджетах. Проте це правильна практика, оскільки на оренді житла заробляє весь світ".

"Знають про брак коштів у державному та місцевих бюджетах і самі розробники законопроекту про оренду житла. Проте вода камінь довбає", - каже Сергій Комнатний. Одним із можливих підводних рифів при прийнятті законопроекту, на його думку, може стати політичний популізм. "Ми намагалися розробити документ максимально дієвий та ефективний. Але, як це буває, законопроекти готують спеціалісти, а політики під час першого та другого читань наповнюють його своїм змістом. При цьому дуже часто законопроект повністю нівелюється. Як, наприклад, закон про фонд соціального житла. Якщо під час розгляду законопроекту про оренду житла якісь норми з нього буде викинуто чи прибрано пільги для потенційних інвесторів соціального орендного житла, він може стати декларативним документом".

За його словами, розробники законопроекту передбачили чіткі джерела фінансування спорудження орендного житла. Зокрема, на житлові проекти має бути спрямовано частину доходів від ВВП країни, а органи місцевого самоврядування мають скеровувати на будівництво соціального орендного житла частину податку від реалізації нерухомості. Але чи дійде законопроект до парламентаріїв найближчим часом - питання. Адже в політиків своє розуміння пріоритетів.

Коментарі

Володимир ПОДГОРНОВ, соціолог:

- У принципі, ставлення до спорудження орендних будинків в Україні позитивне. Але маємо досвід майже півтори сотні реформ у країні, які на рівні ідей були чудові. Однак чи ви чули, що котрась із них закінчилася чимось хорошим? Щоб була впроваджена, реалізована? Перш ніж приймати якийсь закон, треба зробити точні розрахунки, вивірити деталі для кожного етапу робіт. А тут ми бачимо тільки ідею. Так, за кордоном це виглядає чудово. А як буде в Україні?

Поряд із позитивами законопроекту, є й імовірні корупційні ризики, які можуть знівелювати хорошу ідею.

Для яких категорій населення оренда працюватиме? Чи не будуть одні категорії населення мати перевагу над іншими? Який принцип отримання такого житла? На мою думку, на місцевому рівні це може бути одна з корупційних схем. "Ти нам вірно служиш, ми тобі даємо квартиру в оренду". Якщо охочих - тисяча, а квартир тільки сто, то отримають ті, хто знайде підхід до чиновника. Згодом її можна буде викупити.

Чи не станеться так, що на будівництво підуть десятки мільярдів із бюджету, а через певний час це житло буде приватизоване? І держава знову залишиться без орендного житла. Чи не краще було б дати всім бажаючим мати житло якусь іпотеку, можливість безвідсоткових кредитів. Це буде дешевше, ці гроші повернуться державі.

Хочете, щоб люди мали квартири, дайте їм можливість отримати дешеві кредити, відстрочку з їх оплатою тощо. Створіть людям сприятливі умови, і вони самі зароблять на власну квартиру. Якщо вже якесь місто чи підприємство мають гроші, хай будують орендне житло. Але не за рахунок окремих людей. Якщо ця ідея не буде добре прорахована й продумана, вона буде дискредитована на довгий час.

Олена МАНЖОС, директор компанії "Харківське агентство нерухомості":

- Як ідея (створити фонд орендних будинків. - В.Х.)- непогана, наміри добрі й правильні. Але є сумніви щодо її реалізації. Це потребує дуже серйозних капітальних вкладень, які, ймовірно, зможуть окупитися впродовж десятиліть. І чи готова держава на такі масштабні інвестиції? Якщо, звісно, це відбуватиметься за державні кошти. Є питання й до можливості залучення коштів інвесторів. Ідеться про величезні суми. На мій погляд, реалізувати цю ідею найближчими роками, з фінансового погляду, практично неможливо.

Крім того, у розробників законопроекту немає чіткого бачення вирішення цієї проблеми. Ознайомившись із матеріалами круглого столу на цю тему, який відбувся наприкінці серпня нинішнього року в Києві, я не почула жодних цифр, конкретики. Все існує лише у вигляді намірів.

- Як імовірне будівництво державного та комунального орендного житла вплине на вартість оренди? Автори законопроекту вважають, що в забудовників є змога здавати це житло на 30-40% дешевше, ніж ціни на ринку.

- Ринок житлової нерухомості, оренди автоматично регулюється попитом і пропозицією. Це не державне регулювання, всередині нього діє конкуренція. Тому розмови, що побудова орендних будинків здешевить ринок оренди, безпідставні. Зробити оренду дешевшою можна лише дотаціями. Я - не економіст, але, як фахівець із нерухомості, не розумію, на що розраховують люди, які це кажуть. У цих будинках братимуть нижчу плату за комунальні послуги, там діятимуть пільги за підключення до мереж тощо? Але як це можливо? Хіба коли це разові пільги, і далі буде потрібно платити за комунальні послуги нарівні з усіма. Я вже не кажу про те, що це житло також доведеться ремонтувати, утримувати в належному стані.

Ще одна особливість, яку варто враховувати: до орендного житла люди ставляться дуже недобросовісно. Вони його псують, не доглядають належним чином. Є орендарі, які намагаються не платити за оренду, - орендодавці законодавчо від цього не захищені. На жаль, і на цьому може спіткнутися зазначена ідея.

В Україні нині немає ані коштів, щоб безперервно вкладати їх у будівництво орендних будинків, ані сил, щоб цим займатися, - перед країною стоїть багато інших завдань.

На мій погляд, якби кошти, які держава хоче спрямувати на будівництво орендного житла, якимось чином скерувати на компенсацію у разі купівлі житла людям, які його потребують, стоячи в черзі, наприклад, на вже готові новобудови, мабуть, це було б правильнішим рішенням.