Оподаткування зопалу

НАВІЩО ПОТРІБЕН ПОДАТОК, ЯКЩО СУМА ЗІБРАНИХ КОШТІВ КОНКУРУВАТИМЕ З ВИТРАТАМИ НА ЙОГО АДМІНІСТРУВАННЯ?

Однією з подій, котрі підірвали Інтернет на початку нинішнього року, стало запровадження в законі про держбюджет податку на нерухомість. Спробуємо розібратися, які "плюси" й "мінуси" має цей податок і чи потрібен він у такому вигляді взагалі.

У тих країнах, де цей податок стягують, він справді використовується на місцевому рівні. Але який механізм? А механізм якраз радикально відрізняється від нашого: не уряд вирішує, яка величина цього податку, а самі громадяни, котрі живуть у цьому регіоні, вирішують, чи хочуть вони "поділитися" частиною своїх доходів із місцевою владою для будівництва нової школи, дороги чи ремонту місцевої лікарні. Причому вирішують на місцевому референдумі простим голосуванням.

Тобто спочатку голосують за об'єкти, які хочуть побудувати, подають кошторис цього будівництва, а потім починають робити розрахунки необхідного податку. І ніколи цей податок не прив'язується до площі, а ЗАВЖДИ - до ринкової вартості нерухомості. Адже апріорі припускається, що власники дорожчих "квадратів" у змозі виділити більшу суму на поліпшення умов життя в регіоні. Розрахунки податку від квадратних метрів, від кількості вікон або дверей тощо - це така древність цього податку, про яку просто соромно говорити в цивілізованому суспільстві.

А фіскали кажуть, що багато корупції в процесі визначення ринкової вартості. Виходить, ми цю корупцію взялися подолати, але визнаємо її нездоланною. Насправді зовсім неважко подолати корупцію в оцінці, треба просто хотіти цього. Механізми масової оцінки нерухомості добре відомі у світі. Сама процедура складається з розробки програмного забезпечення для оцінки всіх об'єктів регіону, коли вартість визначається шляхом поправок, залежно від технічних характеристик нерухомості та її стану. Методології і програмне забезпечення подаються й затверджуються на сесії місцевої ради. Потім із допомогою цієї програми проводиться оцінка кожного об'єкта через підстановку вихідних даних (характеристик кожного певного об'єкта) і визначення вартості. Обов'язково передбачається можливість апеляції, якщо програма спотворила результат. Тільки в такому разі залучаються незалежні оцінювачі. Так оцінюють житло. Механізм трохи скидається на одіозну податкову оцінку, що існувала в нас у країні з лютого по серпень 2014 р. Ось тільки диявол ховається в деталях, і той одіозний механізм податкової оцінки насправді не має нічого спільного з процедурою масової оцінки, викладеною в цій статті, дуже прошу їх не плутати.

Об'єкти нежитлової нерухомості можна оцінювати шляхом залучення незалежних компаній, обраних на тендері. Можливі й інші механізми, але стверджувати у XXI ст., що правильно визначити ринкову вартість об'єктів регіону неможливо, - це просто демонструвати свої безпорадність і некомпетентність.

Результати масової оцінки обов'язково заносяться до реєстру (кадастру) і стають загальнодоступними, а помилки зразу всі побачать.

Повірте, буде практично неможливо два, розміщені поруч, об'єкти оцінити з великою різницею, інакше таку різницю всі одразу побачать у кадастрі, і її просто можна оскаржити. Не бійтеся ринкової вартості, панове фіскали.

Є в нового податку і досить складна психологічна сторона, адже багато хто каже: ми витратили свої кошти, обкладені всіма податками, на купівлю чи будівництво будинку або квартири. Чому ж тоді цей будинок або квартиру знову оподатковують? І відповідь на це запитання така: вартість квартири чи будинку є тільки базою для збору коштів у загальну скарбничку, яку використають на потреби регіону: якщо твоя нерухомість дорожча - твій внесок буде більшим у цю скарбничку. Але ніколи уряд не зможе пояснити це громадянам, не застосувавши описаного вище механізму вибору ними об'єкта, в який вони самі захочуть вкласти зібрані в загальну скарбничку кошти. Тому цей закон мав би містити механізм визначення того, як самі люди хочуть витратити ці кошти. Натомість у нинішній редакції все це скидається на затикання чергових бюджетних дір, тільки цього разу - дір місцевого бюджету.

Коли сума коштів, які громадяни згодні виділити зі своєї кишені, погоджена, визначається той відсоток від ринкової вартості нерухомості, який і буде, власне, податком на нерухомість. У багатьох країнах цей податок коливається у межах від 1 до 3% ринкової вартості, хоча в різних регіонах відсотки різні. І найголовніше: податок сплачується щомісяця, сума розбивається на 12 частин, щоб не створювати надто великого тиску на бюджет сім'ї.

Ще одним аргументом проти запровадження податку в нинішньому вигляді є відсутність комп'ютеризованих даних про об'єкти нерухомості. Наївно вважати, що відкриття реєстру нерухомості з 1 січня 2014 р. розв'яже це питання. У реєстрі не більше 10% усіх об'єктів нерухомості, оскільки він ведеться тільки з 2012 р. У ньому міститься інформація про об'єкти, які були введені в експлуатацію за останні 3 роки або продавалися/купувалися, ставали заставою впродовж цих трьох років.

А чому там немає всієї інформації? Та тому, що її внесення - це заробіток нотаріуса (від 500 до 1500 грн за внесення до реєстру) або реєстраційної служби при введенні будинку в експлуатацію.

Інформація про об'єкти, не внесені до реєстру, зафіксована тільки на паперових носіях у "старих" БТІ. І хоча Єгор Соболєв пообіцяв "витягнути" цю інформацію з БТІ, важко повірити, що найближчим часом її можуть оцифрувати, структурувати і внести в кадастр.

Кому ж тоді планують надсилати рахунки на оплату фіскальні служби? Тільки тим, хто є в реєстрі? Чи все ж таки треба спочатку створити реєстр/кадастр нерухомості, в якому не просто в хаотичному порядку міститиметься список об'єктів, а буде інформація, структурована по містах, вулицях? І при цьому вона буде прив'язана до земельних ділянок? І там міститимуться всі об'єкти, що підлягають оподаткуванню? І буде проведено їх масову оцінку?

Кілька слів про пропоновану суму податку, фактично 24 грн з м². Якщо говорити про те, який це відсоток для київської нерухомості, то для квартир на Печерську, де середня вартість квадратного метра 2500 дол. за м², це буде приблизно 0,06%, а для невеликого містечка, в якому середня вартість - 500 дол/м², це становитиме 0,3%, для селища міського типу з середньою вартістю 100 дол./м² - 1,5% - майже як у США. Як завжди, бідні платять більше, хоча має бути навпаки. І хоча нам кажуть, що озвучена в законі величина податку є верхньою межею, дуже сумнівно, що в нинішніх умовах вдасться цю величину знизити. Більше того, є побоювання, що в такому вигляді сума зібраного податку конкуруватиме з витратами на його адміністрування, і тоді взагалі незрозуміло - навіщо він потрібен.

Що ж робити уряду в цій ситуації?

Відкласти запровадження податку на нерухомість до моменту готовності повного кадастру, в який буде включено ВСЮ нерухомість в Україні.

Розробити механізм, який дасть змогу громадянам, котрі живуть у цьому регіоні, самим вирішуватимуть, скільки вони хочуть виділити коштів на цей податок і на що вони хочуть його витратити.

Змінити механізм стягнення - залежно від ринкової вартості, що відновить соціальну справедливість і допоможе громадянам краще сприймати цей закон.

Розробити механізми визначення ринкової вартості, провести відповідні конкурси, оприлюднити методологію оцінки на рівні місцевих рад тощо, провести оцінку і внести її до кадастру.

І тільки потому запроваджувати цей податок.