НІ КУПИТИ, НІ ПРОДАТИ НОВОВВЕДЕННЯ ДЕПУТАТІВ ІНКОЛИ СТАВЛЯТЬ УГОДИ З НЕРУХОМІСТЮ НА МЕЖУ ЗАКОННОСТІ

Мабуть, не кожна людина, що одного разу вирішить купити або продати нерухоме майно, запросто зважиться на такий захід без залучення досвідченого фахівця-ріелтора. І зовсім не тому, що так уже складно прицінитися, скласти договір, зібрати всі потрібні довідки й передати їх на оформлення нотаріусу. Проста, на перший погляд, послідовність дій у цій справі відзначається великою кількістю нюансів і підводних рифів, без урахування яких дуже легко наразитися на неприємність. Ціна останньої може коштувати всіх накопичених грошей або й гірше — даху над головою. Тим паче насторожує ситуація, коли самі ріелтори забили на сполох — законодавчі новації, які з 1 січня посипалися, мов із рогу достатку, далеко не завжди стикуються з реальною дійсністю. Два місяці роботи навпомацки минули. Ледь отямившись від новацій, учасники ринку нерухомості зрозуміли: питання слід вирішувати не в кулуарах. Розпочалися просвітницькі семінари з участю представників Мін’юсту, прес-конференції для журналістів, посипалися звернення до парламенту...

Уже не покупець, але ще не власник

Чи затишно жити у квартирі, якщо право власності на неї не зареєстроване належним чином? Навряд. Проте з 2004 року виходить саме так. Адже, відповідно до нового Цивільного кодексу, покупець набуває прав власності на придбану нерухомість не з дати укладання і нотаріального засвідчення договору купівлі-продажу (а саме ж тоді проводиться розрахунок між продавцем та покупцем), а з моменту державної реєстрації, тобто через певний час. Та ще спробуйте свої права зареєструвати. Адже, за словами ріелторів, на сьогодні органу, який проводив би оту саму державну реєстрацію, просто немає. Не створили. Реєстрація здійснюється по-дідівському в Бюро технічної інвентаризації. Нюансик у тому, що останнє виконує не державну, а комунальну реєстрацію...

Тим часом людині, яка заплатила чималі гроші за дах над головою, потрібна законна власність, а не запевняння, що цю прикру невизначеність викликали законодавчі недоробки, які незабаром обіцяють усунути. Швидше за все, заявляють оператори ринку, така купівля не загрожує новому власникові втратою квартири (хоча хтозна, як усе може обернутися?), але навіщо покупцеві взагалі цей шлейф невизначеності. Приміром, чи захоче завтра нотаріус засвідчити продаж цієї ж таки квартири, яка не пройшла державної реєстрації? Практика свідчить: тут не все так однозначно. Не секрет, приміром, що оформити в державного нотаріуса спадщину на квартиру, свого часу придбану через біржу, не дуже просто. Хоча угоди з нерухомістю на товарних біржах колись були дуже популярні й, головне, цілком законні.

Був власником «незавершеного будівництва»,
тепер — будмайданчика

Ще одне вузьке місце — незавершене будівництво. До 2004 року об’єкти «незавершеного будівництва» продавалися і купувалися як звичайні об’єкти нерухомості. А нині у статті 331 ЦК записано: «право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва. Якщо право власності на нерухоме майно, відповідно до закону, підлягає державній реєстрації, то право власності виникає з моменту державної реєстрації». А до завершення будівництва забудовник є лише власником будматеріалів, завезених на земельну ділянку.

На думку операторів ринку, така негнучкість закону серйозно ускладнює життя тим, хто не хоче або не може завершити розпочате будівництво. Правда, у цій ситуації фахівці бачать і зворотний бік медалі. У такий спосіб законодавець запобігає спекуляціям, коли під виглядом реалізації довгобуду здійснювався прихований продаж земельних ділянок.

Податок на прибуток і збиток

Про новації в оподаткуванні нерухомості не чув, напевно, тільки лінивий. Найбільше «вбиває» навіть не різниця в оподаткуванні продажу об’єктів нерухомості окремо для власників, котрі купили майно до набрання чинності Законом «Про податок на доходи фізичних осіб», і окремо для тих, хто придбав уже після набрання цим законом чинності. Що саме по собі тривожить ринок. Дивує прямолінійне визначення доходу від операцій із нерухомістю як простої різниці між ціною купівлі й ціною наступного продажу. Трохи дивним видається неврахування елементарного. Приміром, ціна продажу може зрости за рахунок благоустрою квартири. А відповідно до закону, виходить: людина, котра придбала квартиру і зробила в ній євроремонт, а потім з тієї чи іншої причини продала її, змушена буде сплачувати ще й податок на кошти, вкладені в благоустрій житла, за рахунок якого зросла його ціна. Причому йдеться не про якийсь символічний відсоток. На кону кругленька сума в 13% (починаючи з 2005 року), а з 2007 року — всі 15%. Є над чим замислитися, чи не так?..