Нерухомість Львова: на околиці дорожче, ніж у центрі

Купити шматочок Європи

Якщо в Києві попит на ринку житла формується як самими жителями столиці, так і «гастролерами» з практично всіх регіонів країни, то в найбільш західному місті України, що в безпосередній близькості від кордону з Євросоюзом, попит на житлову нерухомість певною мірою формується киянами, ну і, звісно, жителями Львівщини.

Причин інтересу жителів столиці саме до міста, заснованого у ХIII столітті князем Данилом Галицьким і названого на честь його сина Лева, кілька. Тут і близькість до зони ЄС, і стабільне потрапляння Львова (поряд із Києвом та Одесою) у топ-трійку найпопулярніших напрямків внутрішнього і зовнішнього туризму в Україні. (Крим посідає особливе, «курортне» місце.) Окрім того, поки не померла надія на інвестиції в місто, котре готується приймати учасників чемпіонату Європи з футболу.

Нарешті, Львів — єдине місто країни, для якого характерна архітектура різних епох, стилів, традицій Сходу та Заходу, на затишних львівських вуличках якого вигадливо й водночас гармонійно змішалися житлові будинки XVI—XIX століть часів Речі Посполитої, Австро-Угорщини та Польщі, добротні сталінки і сучасні українські новобудови.

Таким чином, купити собі «шматочок Європи» (де на одній старовинній вуличці сусідять інколи елементи практично всіх європейських архітектурних стилів: від готики до бароко, ренесансу, модерну тощо; де знімали культові «Три мушкетери») стало «правилом хорошого тону», особливо для високопоставлених киян — вихідців зі Львівщини.

Імениті кияни воліють купувати на «малій батьківщині» переважно особняки або квартири в будинках малоповерхової елітної забудови, розміщених, як правило, у престижних районах, на тихих зелених вуличках околиць Львова.

У питанні порайонного ціноутворення Львів теж має свою неповторну особливість. Тут, як і в Києві, є свої фаворити. Печерському і Шевченківському районам столиці відповідають центральний Галицький і прилеглі до центру частина Франківського та частина Личаківського районів Львова. Щоправда, у найбільшому західному обласному центрі країни немає аналога Оболонських Липок — району компактної масової забудови житла, що претендує на преміум-клас. А ось аналог Троєщини та деяких «особливо привабливих» районів Києва у Львові є — це Сихівський мікрорайон, який входить до неофіційної інтернетівської топ-десятки мікрорайонів великих міст України, не досить сприятливих для постійного проживання. Ціни на львівській Троєщині порівняно низькі. Житло навіть у нових будинках цього району найчастіше виставляється нижче від цінової планки в 1 тис. дол. США.

Ще одна особливість Львова — досить велика кількість квадратних метрів у самому серці старовинного міста мають безпрецедентно низьку ціну. Цінова планка багатьох квартир у старовинних будинках на центральних вулицях Львова інколи значно нижча, ніж ціна квартири в якійсь зачуханій чешці або хрущовці в нецентральній частині міста.

Парадокс пояснюється тим, що за гарними фасадами, які приємно тішать око туриста, найчастіше ховаються нюанси, скромно іменовані в рекламних оголошеннях про продаж, приміром, як «вхід у квартиру через спільний з іншими сусідами балкон», «кухня без вікна», «санвузол, спільний із сусідами по балкону», «дерев’яні перекриття» і тому подібна екзотика.

Так, один із гарних фасадних будинків стоїть на центральному проспекті міста і за місцем розташування тягне ледь не на «лимон», оскільки сам будинок буквально сусідить із Оперним театром. У тилу будинку розміщується аналог московського Арбату та київського Андріївського узвозу — львівський базарчик антикваріату і витворів мистецтва «Вернісаж», а прямо навпроти —найпрестижніший і дорогезий «Опера-готель». Однак чимало виставлених на продаж квартир у будинку (з тих, що вікнами у двір) мають досить скромні цінники, оскільки їх планування передбачає той-таки вхід через спільний балкон, усі без винятку вікна виходять у темний тісний дворик без єдиного деревця, а сама квартира спланована так званим трамвайчиком: вхід зі спільного балкона в кухню, з кухні в кімнату, потім ще в одну кімнату, потім — у спільний санвузол. Не рятують ні славетне сусідство, ні відмінний стан самого будинку, ні висока, під чотири метри, стеля, оскільки мешкати в такій квартирі дуже некомфортно. Таку досить простору квартиру можна придбати майже за ціною звичайної панельної малометражної двокімнатки в одному зі «спальників» Києва.

Аналоги київських «готельок» у Львові іменуються на стародавній манер «кавалєрками». 15—20 метрові «гніздечка» інколи розміщуються на найпрестижніших вулицях тихого центру міста, але мешкати в них не дуже зручно навіть студентам.

На одній із затишних не дуже гучних вуличок центру Львова, котра сусідить із гарним парком у самому серці міста і старовинним Львівським державним університетом, двокімнатні квартири в польських будинках, із тих що «вхід через балкон» і «дерев’яні перекриття», пропонуються ледь не масово за ціною, що не набагато перевищує еквівалент 50 тис. дол., однак свого покупця не можуть знайти місяцями. Тим часом скромна тісна трикімнатка зі стелею 2,50 м у радянській «чешці» площею, рівною площі однокімнатної київської новобудови, розміщена тут-таки по сусідству, була досить популярна, дарма що оцінювалася вже сумою під 100 тис. дол. Хоча й ця квартира продавалася досить важко. Регулярні перегляди призвели до неодноразових ріелторських задатків. Але в останній момент покупці чомусь передумували і, залишаючи авансову суму 1—2 тис. дол. господарям, відмовлялися від угоди. Важко сказати, що примушувало потенційних покупців сумніватися в правильності ухваленого рішення: чи ціна, чи антена мобільного зв’язку, що «привітно» зазирала у вікно спальні, чи непевність перспектив економічного розвитку країни і повна невпевненість в особистому фінансовому добробуті, якщо ця країна опиниться на самому дні боргової ями.

Ціна «квадрата» демократичніша за київську

Ціна львівського квадратного метра варіює в досить широкому коридорі: від 800—900 дол. у помешканнях, що сусідять із промзонами або в не дуже благополучних районах, до 2000—2500 тис. дол. в апартаментах, котрі позиціюються як елітні. Останні найчастіше розміщені в престижних новобудовах і старовинних австрійських «люксах» та «напівлюксах», що в центральній частині міста. Хоча коли без крайнощів, то можна констатувати, що за більшість квартир на ринку просять 1000—1500 дол./м².

Приміром, за звичайну панельну 45-метрову радянську двокімнатку в районі довгих вулиць Наукова і Володимира Великого (добротний спальний район Львова з розвиненою інфраструктурою і зручним транспортним сполученням) просять в основному від 45 до 55 тис. дол., тобто1000—1200 дол. за квадрат. За ті ж самі гроші на Сихові запропонують просторішу квартиру (плюс 5—10 м) і вже в цегляному будинку.

За таку ціну в Києві можна купити хіба що убиту однокімнатну квартиру або готельку у віддалених районах столиці. Рух купівля-продаж у цьому сегменті так-сяк, але відбувається.

А ось квартири в будинках-«люксах» із мармуровими східцями в під’їзді на вул. Дорошенка (тиха частина вулички, без трамвайної колії, що безпосередньо прилягає до центру міста), виставлені по 2300—2500 дол. за кв. м., переважно стоять мертвим багажем у базах ріелторських агенцій і по кілька років чекають свого покупця. Тільки цінники на них коректуються в той чи інший бік, залежно від ситуації на ринку нерухомості міста.

«Хом’яки» виходять на полювання

Водночас і для Львова характерна ситуація, що охопила ринок нерухомості України: у потенційних покупців, навіть у тих, кого заведено вважати забезпеченими, серйозних грошей немає.

У нетривалий період оптимізму, з часу остаточного проголошення результатів виборів і по кінець березня, ринок нерухомості всієї країни трохи пожвавився. Сподіваючись на політичну й економічну стабільність та визначеність, багато «хом’яків», які надійно сховали свої фінанси в період розгортання першої хвилі економічної кризи, вийняли заощадження зі своїх засіків і вийшли з ними на ринок нерухомості. Купівля ж однієї квартири за «живі» гроші часто супроводжується низкою угод по ланцюжку.

Однак уже на початку квітня стало зрозуміло: чимало пропозицій щодо виведення країни з економічного глухого кута зводяться до досить банальних намірів знову позичити у світової спільноти або спробувати розкуркулити частину малого бізнесу. (Нагадаємо: звучали пропозиції не просто реформувати систему єдиного податку, а перевести всіх спрощенців на загальну систему оподаткування.) А боротьба з корупцією чомусь почалася з дуже спірної й неоднозначної пропозиції ще раз реформувати систему вступу до вузів, яка щойно очистилася від спокус вступних іспитів.

У таких умовах більшість потенційних покупців були збентежені. Вони вирішили почекати результатів системних реформ в економіці, якщо такі взагалі відбудуться.

Тільки тоді можна буде з упевненістю зрозуміти: стане в країні більше чи менше середнього класу, який і становить основу для операцій на ринку нерухомості. Так уже склалося, що питома частина тих, хто володіє «заводами і пароплавами» в Україні, на відміну від майже всіх інших цивілізованих країн, порівняно мізерна, і тому погоди на ринку нерухомості такі покупці не роблять.

Бізнес на задатках

Про те, що більшість покупців буквально «метаються» в розгубленості, свідчать і неодноразово підтверджені представниками ріелторського бізнесу факти про тенденції масової відмови від здійснення раніше запланованих угод, навіть ціною безповоротно втраченої застави на суму 1—2 тис. дол. і більше умовних одиниць, які вперше проявилися саме цієї весни. Ріелтори жартують, що деякі господарі почали робити свій маленький бізнес на збиранні задатків за квартири.

Однак у кожному жарті є тільки частка жарту. Стало дуже складно продати навіть хорошу квартиру. Це підтверджують угоди купівлі-продажу в зданих в експлуатацію новобудовах Львова. Зовсім недавно зафіксовано випадок, коли непогану квартиру з балконом у сад, у вдало розміщеному будинку з охороною на спокійній старовинній вуличці з бруківкою, в тихому центрі (за десять хвилин неспішного прогулянкового кроку від магнітного центру всіх туристичних маршрутів — площі Ринок), з повним «фаршем» звичайної якісної новобудови, куди входять традиційні бронедвері, автономне опалення з двофункціональним котлом німецького виробництва і не зовсім традиційні екологічно чисті дерев’яні склопакети, продали за ціною 1300 дол. за «квадрат». Раніше квартири в цьому будинку дешевше, як по 1800—2000 у.о. за м², не продавали.

Про жадібних ріелторів...

Аналіз цін продавців житлової нерухомості підтвердив, що у Львові цінова ситуація схожа на київську — більшість квартир усе ще переоцінені з урахуванням того складного економічного становища, в якому все ще перебуває країна, а також із урахуванням невизначеності перспектив у подоланні економічних труднощів та підвищенні фінансового добробуту співвітчизників. Найчастіше ціна не відповідає якості.

Тим часом продавці квартир, котрі не бажають роками теліпатися в базах агенцій нерухомості і марнувати свій особистий час та час ріелторів, як правило, виставляють адекватні цінники. Хоча слід зазначити: навіть якщо апетити власника нерухомості дуже помірковані і він тверезо оцінює свою власність, гарантії успішного продажу все одно нема. Потенційно вдалу угоду може завалити надміру жадібний ріелтор.

Більшість ріелторів Львова, з огляду на убогу «риболовлю» на ринку нерухомості міста, просять за свої фахові послуги адекватні 2%, рідше — 3% комісійних від суми гендлю. Однак доводилося зіштовхуватися і з випадками, коли господар, уклавши так званий ексклюзив на продаж квартири (у даному конкретному разі — досить привабливих апартаментів у престижному районі міста) тільки з одним приватним ріелтором, і гадки не має, що майже півроку не може продати свою власність через жадібність свого ексклюзивного посередника. Той же на запитання потенційних покупців відповідає по телефону, що менш як 10 тис. дол. посередницьких за супровід угоди купівлі-продажу цієї квартири не візьме, оскільки квартира дуже приваблива.

Літня сплячка вже навесні

Підбиваючи підсумки весняного пожвавлення на ринку нерухомості Львова, слід наголосити на деяких важливих моментах.

1. Зростання ділової активності тривало недовго. Багато учасників ринку резонно запитують: що це було? Розгортання тренда цінових індексів виключається. Попри те, що багато власників поспішили різко підвищити ціни, на них чекало розчарування: покупців цікавили виключно об’єкти з адекватною вартістю, з цінами, які найчастіше значно поступалися загальноринковим. Очевидно, відповідь криється в щомісячному аналітичному огляді однієї з найбільших ріелторських агенцій Києва, висновки якої, втім, цілком можна застосувати й до львівського ринку: «Піднесення, пов’язане із завершенням виборів та формуванням Кабінету міністрів, змінилося буднями; оптимізм знову поступився місцем сумнівам. Як наслідок цього, знизилася готовність ухвалювати відповідальні рішення, посилилося прагнення почекати, дочекатися результатів реформ, проваджуваних новим керівництвом країни».

2. Знизилася кількість заявок на купівлю, переглядів та дзвінків. Чи не вперше за багато років уже навесні потенційні покупці впали в літню сплячку, чим дуже здивували посередників на ринку житла, котрі вже приготувалися знімати традиційний комісійний врожай від звичного за попередніми роками старту сезону купівельної активності.

3. Продавці житла тримають ціни, у торгах поступаються дуже неохоче. Покупці ж (переважно) не готові купувати за такими цінами, очікують їх істотного зниження.

4. Судячи з того, що з’явилися масові випадки розривання договорів задатку, деякі учасники ринку метаються, скасовують ухвалені раніше рішення. Матеріальних втрат при цьому зазнають не лише ініціатори розриву, а й ріелтори, моральних — власники нерухомості, котра не продається. Якщо ж зірвана домовленість була ланкою в ланцюжку операцій купівлі-продажу, то скасовується ціла низка угод.

5. Триває розшарування ринку. Попри стагнацію, увага до якісного житла простежується практично в усіх сегментах. Інша річ, що в списку угод досі переважають малометражні одно- та двокімнатні квартири в будинках, які застаріли не лише морально, а й фізично, оскільки на якісне житло за поточними цінами основна маса потенційних покупців грошей не має.

6. Про програми іпотечного кредитування вторинного ринку нерухомості зараз заявляють 19, а про кредитування первинного ринку — 11 банків. Які з них реально кредитують купівлю нерухомості, сказати важко. Судячи з усього, банки використовують програми кредитування переважно для свого піару, намагаючись показати максимально широкий комплекс надаваних послуг. Умови надання іпотечних кредитів такі жорсткі, а банківські відсотки — такі високі, що потенційні позичальники просто не в змозі взяти іпотечний кредит. Окрім того, банки намагаються всіляко убезпечити себе, фактично перекладаючи всі ризики на позичальників. За даними компанії «Простобанк консалтинг», у квітні середня відсоткова ставка за кредитами на житло в гривнях була 24,32%. Таким чином, програми іпотеки в Україні все ще мають суто декларативний, відтинаючий характер.

7. Наразі експерти навіть не ризикують упевнено прогнозувати, в який бік рушать цінові індекси на ринку. Не розуміють цього ні продавці, ні покупці, тому в найближчий місяць на ринках нерухомості Львова, Києва та інших українських міст майже гарантована стабілізація і робота на малих обертах.

***

Важко припустити, що може примусити ринок почати працювати в нормальному робочому режимі, завести потік інвестицій у будівельну галузь і, з огляду на мультиплікаційний ефект, примусити закрутитися всю економіку країни. Втім, таким стартером могло б стати зниження цінової планки на ринку нерухомості всієї країни.