МАТЕРІАЛІЗАЦІЯ «ІДЕАЛЬНОЇ ЧАСТКИ» У ЗЕМЕЛЬНОЇ АРИФМЕТИКИ СВОЇ ЗАКОНИ

«Вам як помножити
(одне п’ятизначне число
на інше п’ятизначне число) — швидко чи точно?»

Загальновідомо, що машина, випущена з конструкторськими недоробками, рано чи пізно почне створювати своєму власникові проблеми. Причому це характерно не тільки для світу механіки. Світ бізнесу та процеси приватизації в цьому сенсі теж не виняток. Принаймні автору відомий показовий епізод у сфері так званої малої приватизації, який уже довго лихоманить наш обласний центр і навіть загрожує обернутися міжнародним скандалом.

На схилі радянської доби у Львові збудували новий універмаг. «Львів» — це не лише торговельні зали, а й безліч складських приміщень, кілька точок громадського харчування, автостоянки тощо. Відповідає функціональній складності цього комплексу і його архітектурне рішення: основна чотириповерхова вертикаль торговельних залів вигадливо поєднувалася з горизонталлю допоміжних об’єктів. Знав би архітектор, якими колізіями обернеться його натхнення в період переходу від соціалізму до капіталізму!

Через кілька років після здобуття Україною незалежності Львівська обласна рада вирішила цю вагому одиницю соцкультпобуту включити в перелік об’єктів приватизації. Спочатку все це торговельне громаддя бачилося цілісним майновим комплексом (ЦМК). Державне комунальне підприємство «Універмаг «Львів» було трансформовано у ВАТ із відповідною назвою.

Потім керівництво облради чомусь передумало, вилучило з комплексу низку приміщень і приватизацію об’єкта «зметикувало» на трьох юридичних осіб. Яким був мотив операції з видалення частини майна, для багатьох спостерігачів досі залишається загадкою. Слід гадати, зробили це виключно з метою збагатити державу. Оскільки акції ВАТ «Універмаг «Львів» випустили під основний масив майна від колись цілісного комплексу й викупили за приватизаційні сертифікати, а вилучене продали вже «за грубі гроші». За свідченням одного з учасників приватизації універмагу, пана Варданяна, те, що залишилося від універмагу після вилучення низки приміщень, продано за 36 тисяч гривень, а приміщення й майданчик на опорах, які значно поступаються універмагові своєю цінністю, купили за суму, еквівалентну 150 тис. дол. Якісь із приміщень викупило ТОВ «Універсамам «Львів», та позаяк частка викупленого універсамом майна незначна й він нікому не пред’являє претензій, то й ми дамо йому спокій. Один із напрямів на конфліктній карті, пов’язаній із колишнім ЦМК, закріплено саме за універмагом і рестораном.

Юридичне управління сьогоднішньої Львівської міської ради (його також втягнуто в конфлікт як представника громади, на території якої міститься спірний об’єкт) кваліфікує вилучення обласною структурою низки об’єктів із призначеного для початкової приватизації комплексу як порушення. На цей випадок в колишньої облради, що здійснювала вилучення, була оригінальна «відмазка»: цілісним майновим комплексом може бути будь-який підрозділ, що має технологічно замкнутий цикл. А під таке визначення легко підвести й окрему кімнату з двома табуретками. Що ж, промовляти фразу «Я так бачу!» можуть не тільки художники, а й «творчо налаштовані» чиновники.

Спочатку за всю територію земельний податок сплачувало ВАТ «Універмаг «Львів» (за словами представника цього підприємства). Універмаг це робив тому, що ще до розчленування комплексу між трьома юридичними особами земельну ділянку виділили під споруду в цілому й надали її ДКП «Універмаг «Львів». А коли ресторан «Беркут» вступив у права власника, він вирішив розділити з універмагом тягар плати за землю.

І універмаг, і львівська міська влада наполягають на тому, що (позаяк приватизоване співвласниками майно розміщене не окремо, а «врощене» одне в одне, й оскільки співвласники мають кілька ділянок, які вони можуть використовувати лише спільно) земельні ділянки повинні виділятися тільки відповідно до «ідеальних часток домоволодіння». Юристи двох згаданих структур упевнені, що за окремими приміщеннями земельні ділянки не закріплюються. Такі «ідеальні частки», судячи з наявних в універмагу документів, було визначено пропорційно до площ зайнятих помешкань. Ці «ідеальні частки», умовні й розрахункові, як наполягає юридичне управління Львівської міської ради, можуть бути використані тільки для нарахування органом місцевого самоврядування кожному з землекористувачів орендної плати.

«Беркут» абстрактною «ідеальною часткою» задовольнитися не міг. Він захотів одержати земельну ділянку, користуючись професійним терміном фахівців у галузі землекористування, «в натурі». При цьому малося на увазі, що земельна ділянка може визначатися за розміром зайнятих площ, а не за їх вартістю. Генеральний директор цього підприємства В.Варданян у розмові з автором статті відзначив: «Тут у нас не виходить у частках... Оскільки приміщення наші так розміщено...»

Як повідомив власкору «ДТ» генеральний директор «Беркута», спільно користуватися якоюсь ділянкою не вийде: «Знаєте, що буде? Він поставить своє, я поставлю своє!» Спільне використання однієї ділянки, як зрозумів автор цих рядків із пояснень пана Варданяна, не дозволяє функціонувати ресторану. Крім того, «Беркут» планує розвиватися. На основі ресторану та майданчика (за словами В.Варданяна) їхні власники планували створити Торговий дім «Тамара». Підготували технічну документацію, архітектурне рішення. Одне слово, маючи на руках договір купівлі-продажу на 2823 кв. м ресторанних приміщень і 1379,3 кв. м майданчика на опорах шестиметрової висоти (у сумі — 4202,3 кв. м), пан Варданян дійшов висновку, що йому для обслуговування власного підприємства потрібна територія в... 7417 кв. м.

Аналізуючи відповідний висновок БТІ, начальник юридичного управління Львівської міської ради Василь Фіголь стверджує, що «Беркут», таким чином, незаконно претендує на 30,98% від загальної площі земельної ділянки в 23945 кв. м. Утім, і з гіпотетичними 17,5% земельної ділянки, які можна вивести з 4202,3 кв. м, пан Фіголь із низки причин теж не погоджується. Ось, приміром, одна з них. Під час утворення окремих юридичних осіб, між якими розділено ЦМК, частка площ, відведених «Беркуту», становила 8%.

У будь-якому разі (навіть якщо не оскаржувати законності виникнення цифри 4202,3 і вигідної ресторанові схеми визначення земельної ділянки) для багатьох залишається відкритим питання, як «Беркуту» вдалося юридично обгрунтувати свої права на 7417 кв. м. Генеральний директор «Беркута» під час спілкування з представником «ДТ» не пояснив, як йому вдалося подолати методологічну проблему, пов’язану з «ідеальними частками». Зате для опису цього маневру не пошкодував часу начальник управління природних ресурсів і регулювання земельних відносин Львівської міської ради Петро Коваль. За його словами, справа розвивалася так.

Ресторан «Беркут» почав домагатися виділення земельної ділянки в натурі через відкриття окремої поштової адреси. Благо комплекс колишнього державного підприємства стоїть на розі двох вулиць, тож одержати окрему поштову адресу виявилося не так і складно. Земельним планам «Беркута» сприяла й політика Держкомзему тих років. Держкомзем раніше давав усім власникам нерухомості рекомендації: для закріплення земельної ділянки потрібна окрема поштова адреса. Але такі рекомендації ніде не були законодавчо прописані й не прописані досі. Це, мовляв, була «абсолютна вигадка» службовців Держкомзему. Відомо, що одну й ту саму поштову адресу можуть мати і 10, і 20 юридичних осіб. І це анітрохи не перешкоджає передачі земельних ділянок в оренду. «Беркут», ясна річ, захотів виконати рекомендацію Держкомзему й домігся надання йому окремої поштової адреси в судовому порядку.

Далі «Беркут» із технічною документацією, в яку було закладено прив’язану до окремої поштової адреси проектну пропозицію стосовно будівництва торгового дому, звертається в суд. Там компанія свою проектну пропозицію видає (про всяк випадок нагадуємо: розповідь у цій частині ведеться зі слів повноважного представника ЛМР) за документацію на земельну ділянку, яка нібито йому (ресторану) належить. І суд спочатку ухвалив затвердити зовнішні межі землекористування для «Беркута», а потім — зобов’язати Львівську міську раду укласти договір оренди земельної ділянки площею 7417 кв. м. Між іншим, зміст договору суд затвердив у редакції ТОВ «Ресторан «Беркут». Це означає, що умови договору не узгоджувалися з органом місцевого самоврядування.

Суд не звернув уваги на те, що своїм рішенням він фактично проігнорував інтереси іншого співвласника (ВАТ «Універмаг «Львів»), якому при приватизації дісталася найбільша частка (86,05%.). Таким чином, суд позбавив цього співвласника доступу до: ветеринарної лабораторії, складських приміщень, однієї з груп туалетів, пішохідних доріжок, аварійних входів-виходів на різних рівнях... Якщо дотримуватися логіки суду, то потрібно виділяти в натурі землю й універмагові, що зробити вже неможливо. А якби суд якимось дивом виділив землю «на місцевості» й універмагові, а той захистив би свою територію, то в універсам можна було б потрапити тільки факсом.

Депутатський корпус ЛМР на першій сесії, до порядку денного якої було включено це питання, проголосував проти передачі в оренду земельної ділянки одному співвласнику. Одна з наступних сесій, на основі ще одного рішення суду, ухвалила рішення про передачу земельної ділянки в оренду одним договором усім співвласникам одночасно в частках, але без виділення в натурі.

Депутати, вважаючи, що наявність нерухомої власності на будь-якій висоті ЦМК не може автоматично проектуватися на земельну ділянку під ним і бути приводом для користування нею, на основі сервітутного права передали ділянку під майданчиком «Беркута» новоствореному ТОВ «Біля Універмагу» під міні-ринок. Для «Беркута» це було особливо неприємно: адже землю віддали суб’єкту підприємницької діяльності, який із ЦМК не мав нічого спільного. Як наслідок — ще один суд.

ЛМР, у свою чергу, намагається позиватися з рестораном. З одного боку, вона розцінює дії судів першої та другої інстанції, що стосуються оренди земельної ділянки «Беркутом», помилковими. Таку помилковість ЛМР нічим, крім неуважності суддів, пояснити не може. З іншого боку, ЛМР вважає, що в такий спосіб «було порушено конституційне право територіальної громади м. Львова самостійно здійснювати управління майном, яке перебуває в комунальній власності». «Надання земельних ділянок, — каже В.Фіголь із посиланням на п.2 роз’яснення Вищого арбітражного суду України від 27.06.2001 р. № 02-5/743 «Про деякі питання вирішення спорів, пов’язаних із захистом прав власності на землю й землекористування» із наступними змінами, — належить до виключної компетенції місцевих рад! Суди не повинні навіть брати до розгляду такі заяви!»

Львівський апеляційний господарський суд рішення господарського суду Львівської області, оскаржене міськрадою, залишив без змін. Вищий господарський суд України взагалі повернув ЛМР її касаційну скаргу на тій підставі, що поштові квитанції не можуть вважатися належним доказом відправлення копій касаційної скарги сторонам у справі. На думку ВГСУ, таким доказом є опис вкладення в цінний лист. Дійшло до Верховного суду України. Той своєю постановою відмову ВГСУ визнав неаргументованою. На сьогодні всі чекають, чию точку зору на законність визначення площі обговорюваної земельної ділянки ВГСУ назве єдино правильною.

Так, мало не забув. У преамбулі натякалося на заворушення в обласному центрі й міжнародний скандал. Так ось. Перша дискомфортна обставина пов’язана з тим, що працівники згадуваного міні-ринку час від часу на знак протесту проти рішень судів перекривають одну з головних автомагістралей міста. А другий, потенційний, головний біль полягає в тому, що пан Варданян розглядає можливість, на крайній випадок, підняти вірменську діаспору «і в Америці, і в Росії, і в Україні».