Київські ріелтори топлять ринок житла, або Кілька причин не купувати квартиру зараз

Кілька розшифровок із професійного сленгу ріелторів:

«Вдале планування» — означає, що буває й гірше, але нечасто;

«Хороша транспортна розв’язка» — поруч проїжджає маса маршруток, увійти хоча б в одну з них — неможливо;

«Безплатна автостоянка» — є мініатюрний п’ятачок перед будинком, куди вже давно не влазить і четверта частина наявних автомашин, а ваша — й поготів;

«Тихе місце» — не те що дитину відпустити саму погуляти не можна, — самому страшно повертатися додому в сутінки;

«Ремонт робили для себе» — максимум, на що можна розраховувати, —металопластикові вікна сумнівних якості та походження і найдешевші шпалери з будівельного супермаркету;

«Добре розвинена інфраструктура» — біля будинку маса «наливайок», ломбард і цілодобове кафе з хорошою аудіотехнікою, гамір не вщухає ні вдень, ні вночі;

«Євроремонт» — цим словом може називатися будь-що, окрім хорошого ремонту, або ціна буде як на Манхеттені, якщо ремонт усе ж таки зроблено непогано;

«Пристойні сусіди» — тут також простір для фантазії необмежений, ріелтори сусідів в очі не бачили і згадують таку «перевагу», якщо інших плюсів у квартири немає. «Пристойними», наприклад, можуть виявитися сусіди-алкоголіки, котрі через день святкують іменини.

Стагнація — загальновизнаний факт

Те, що професійним економістам, деяким журналістам та й багатьом простим громадянам було ясно ще два-три роки тому, тепер зрозуміли й люди, до чиїх фахових обов’язків входить не просто бути посередником, котрий збирає гроші, супроводжуючи угоди на ринках продажу та оренди нерухомості, а й — у першу чергу — допомагати людям. Ідеться про ріелторів.

Учасники ринку, в середовищі яких такі слова, як «зниження цін», «корекція», «обвал», «стагнація», багато років вважалися якщо й не лайливими, то вже точно непристойними, нарешті відкрито, практично офіційно, на своїх представницьких інтернет-порталах визнали: доларові ціни на житло у всіх регіонах (включно зі столичним) України знижуватимуться й надалі.

Після багатьох років гри на підвищення здалися й перестали заперечувати очевидне представники кількох найбільших столичних агентств нерухомості. Тим часом частина їхніх менших колег по бізнесу досі ведуть стару як світ обридлу пісню про те, що столичні квадратні метри — неоціненні, що падіння на початку року ринку житла майже вдвічі — не більш ніж тимчасове непорозуміння, що в ринку нерухомості країни лише одна перспектива — рости, рости і ще раз рости. Важко зрозуміти, що означають такі прогнози: чи невміння й небажання розібратися в ситуації на ринку, чи спробу створити ілюзію активності й надихнути самих себе перед зникненням з ринку рідного агентства нерухомості у зв’язку з відсутністю роботи.

Отож, ось що де-факто констатували «акули» ріелтерського бізнесу за підсумками стану ринку нерухомості за вересень 2009 року.

Увесь третій квартал був періодом стагнації київського вторинного ринку жилої нерухомості. Різке зниження ділової активності відбулося в липні, а в серпні і вересні цей процес набув розвитку. Загалом, за оцінками кількох представників посередників на ринку нерухомості, кількість угод зменшилася удвічі-втричі тільки за три місяці третього кварталу поточного року. Знизилася не тільки кількість реальних угод, а й кількість заявок на покупку квартир, що свідчить про ослаблення інтересу до квартир за нинішніми цінами з боку потенційних покупців. Багато їх перестали навіть стежити за розвитком ситуації на ринку житла й купувати спеціалізовані рекламні видання, в очікуванні адекватніших цін на квадрати.

Поряд зі зменшенням кількості покупців, не може похвалитися високим рівнем і кількість пропозицій. Це означає, що навіть ті, кому терміново потрібно продати квартиру з особистих обставин або кого підпирають непідйомні іпотечні борги, всіляко намагаються відтягнути процес реального продажу свого активу, сподіваючись, що тренд на ринку житла розгорнеться у бік підвищення. Неспроможні аналітики, представники деяких напівзбанкрутілих компаній і представники кількох не найбільших агентств, нудьгуючи без роботи, ще влітку поточного року наобіцяли продавцям повний мішок позитивних новин, запевнивши, що саме восени стартує нова цінова гонка на ринку нерухомості країни. Як бачимо, повіривши таким прогнозам, покупці, котрі притримали продаж квартири до осені, реально прогоріли: ціни падають щомісяця, та й продавати, власне кажучи, тепер уже майже нікому.

Угоди, які інколи все ж таки укладаються на ринку, мають ситуативний характер, наприклад пов’язані з обміном однієї нерухомості на іншу. Саме тому, через відсутність масових угод, в умовах цілковитої невизначеності, ринкові закони на українському ринку не працюють, і, хоч попиту практично немає, ціни на квадратні метри поки що знижуються недостатніми темпами. До речі, частка пропозицій у сучасних будинках не збільшилася, а це означає, що значного викиду на ринок так званих інвестиційних квартир поки що не було.

Найбільшими власниками непрофільних активів — квартир, офісів, будинків, складів, «заводів і пароплавів» — стали банки. Проте з трьох причин, а це — юридичні складнощі, лобіювання політиками-популістами інтересів не тільки боржників, які потрапили в скрутну ситуацію у зв’язку з загальновідомими кризовими процесами, а й авантюристів та шахраїв, ну і, звісно, небажання банально обвалити ринок, — фінансові установи поки що не стали помітними гравцями на ринку нерухомості країни. Однак чинник часу — не на боці банкірів. У вересні відновився відплив депозитів громадян із фінансової системи країни, суми обчислюються мільярдами. Паралельно база ненадійних активів у вигляді застав за іпотекою неспроможних позичальників продовжує зростати загрозливими темпами. Підкреслимо: «добрі» політики і банкіри, що загралися, насправді розпоряджаються не своїми приватними й навіть не бюджетними коштами, — багаторічні іпотечні кредити видані в т.ч. й за рахунок короткострокових депозитів населення. Ігнорування інтересів вкладників може призвести до чергової, цього разу — глибшої дестабілізації на фінансовому ринку країни, і, зрештою, заставні квартири все одно рано чи пізно будуть викинуті на ринок, причому реалізовуватимуться за справедливими, адекватними стану національної економіки, тобто відносно низькими цінами.

Ще мінус 20% від ціни пропозиції

На ринку нерухомості України утворилося порочне замкнене коло. Руйнування економіки, практично повна консервація іпотечних кредитів, панічна втеча квартирних спекулянтів різко знизили купівельну спроможність ринку. Утворився істотний розрив між цінами попиту і цінами пропозиції, оскільки одна сторона — продавці — намагається реалізувати актив з мінімально можливими збитками, інша сторона — покупці — нарешті усвідомила, що ціни на квадратні метри в країні, навіть поточні, знижені, не відповідають ні стану економіки, ні сумам дедалі скромніших особистих доходів громадян, ні цінам на житло у близьких за рівнем розвитку інших країнах. Як наслідок — різке зменшення кількості угод.

Багато теперішніх продавців квартир придбали своє житло майже на піку цін. Збитки, які їм доводиться фіксувати, надзвичайно великі. Нерідко трапляються випадки, коли людина втрачає 50—100 і більше тисяч доларів, продаючи недавно придбані квадратні метри. Цілком зрозуміло, що продавці намагаються вийти на менші збитки, і квартири виставляються на продаж за завищеними цінами. Проте після кількох місяців «зависання» квартири в базі пропозицій, коли всі успіхи з продажу обмежуються кількома побіжними переглядами-екскурсіями і жодного реального покупця немає, продавці стають зговірливішими. Середня величина знижок у процесі оформлення реальної угоди купівлі-продажу становить мінімум 15—20% від заявленої спочатку ціни. Отож, щоб дізнатися, почому зараз житло в столиці, потрібно від ціни практично будь-якої пропозиції в спеціалізованому рекламному виданні відняти 20%, і саме цей рівень буде реальною «хотілкою» (висловлюючись сленгом учасників інтернет-форумів) продавця квартири. Причому лише одна з багатьох десятків таких «хотілок» завершиться реальною угодою. Решта квартир будуть продані лише через багато місяців, коли ціни на квадратні метри стануть адекватними станові економіки й доходам населення, інакше кажучи — ринковими.

Плата за надування бульбашок

В умовах стагнації ринку, коли продати будь-що дуже складно, а ринку оренди в теперішньому «худому» вигляді на всіх не вистачає, — різко зменшилася потреба в послугах агентств нерухомості. Більшість малих і середніх агентств закрилися назавжди або до кращих часів. Деякі фірми просто були змушені розпрощатися з багатьма співробітниками, повальне скорочення торкнулося, зокрема, й успішних перевірених працівників, за чиїми плечима — багато літ роботи і десятки успішних угод. Це плата за активну участь у надуванні неймовірних бульбашок на ринку житлової та комерційної нерухомості, а також і на ринку землі. Порівняно небагато агентств змогли перебудуватися й ефективно працювати в нових умовах. Серед фірм, котрі з цими завданнями впоралися, і ті великі агентства, які випустили осінні аналітичні огляди, що констатують: ринок продавця перетворився на ринок покупця.

Ще одне «нехороше» коло створилося на первинному ринку житла. Інвестицій немає. Фінансування немає. Будівництво заморожується. У нерухомі будови ніхто грошей не вкладає. Забудовники на останнє, що залишилося від зібраних у інвесторів-невдах грошей, проводять чергову рекламну кампанію на стандартну тему: столичне житло дорожчатиме невпинно. Але тепер їм ніхто не вірить, звичайний варіант зомбування вже не проходить.

За даними Держкомстату, у січні-серпні 2009 р. в Києві виконано будівельних робіт на 5280 млн. грн., що на 62,1% менше, ніж за аналогічний період 2008 р. Широко розрекламована державна допомога будівельникам не справила істотного впливу на ринок, грошей «закачано» надто мало. За результатами проведеного в липні конкурсу, у Києві держпідтримку отримали всього 11 об’єктів із задекларованою ціною квадратного метра 7920 гривень. Деякі об’єкти будівництва просто занедбані. Якщо такі тенденції триватимуть, то через рік-два кількість пропозицій на первинному ринку впаде в рази, тоді основним постачальником квартир стане вторинний ринок. Але поки що покупцям турбуватися не слід: у зданих в експлуатацію (або на завершальних стадіях будівництва) новобудовах запас нерозпроданих квартир досить великий, із компаніями-забудовниками достойно конкурують приватні спекулянти, які «скупилися» квартирами для перепродажу і тепер «фіксять» збитки, намагаючись вийти з гри, продаючи квартири за ціною, нижчою від закупівельної.

Тенденції невпинного здешевлення квадратних метрів торкнулися й ринку комерційної нерухомості, на якому торгові та офісні приміщення великих площ мало затребувані, а на приміщення під виробничі потреби і під склади немає попиту взагалі. Тим часом зацікавленість приміщеннями до 50 кв. м. площею, що містяться в людних, престижних районах, а також неподалік метро, досить висока.

На ринку іпотечних кредитів така сама історія. Декілька банків кредитують цільові програми під закупівлю житла в новобудовах у будівельних компаній-партнерів, причому умови надання таких кредитів залишаються досить жорсткими. Ще частина фінансових установ декларує іпотеку за «відсікальним, заборонним» принципом під фантастичні відсотки, причому вимоги до рівня доходів громадян висуваються такі високі, що реально оформити кредит можна лише в тому разі, якщо для купівлі житла бракує дуже скромної суми. У результаті оператори ринку нерухомості — великі ріелтерські агентства — фіксують практично нульову кількість угод із залученням іпотеки.

Ціни на ринку нерухомості поки що утримуються від обвального падіння, здешевлення квадратного метра відбувається повільно, порційно місяць за місяцем, але вектор руху визначено грунтовно — тільки вниз.

Адекватні представники найбільших ріелтерських агентств столиці прогнозують, що ціни на ринку нерухомості поки що знижуватимуться досить плавно, проте не виключають, що можуть помилятися і що падіння доларових цін на квадратні метри може стати обвальним. Коли точно настане крах ринку нерухомості і ціни впадуть «на порядок», звісно ж, не знає ніхто. Все залежатиме від розвитку політичної та економічної ситуації в країні.

Високий рівень невизначеності, неринкова кількість угод, корекційне зміцнення української гривні і, головне, відсутність достойних альтернатив для можливості вкладання приватних капіталів за межами ринку нерухомості лише відтерміновує неминуче.

Бюджет 2009 року буде оглушливо провалений. Країна не заробляє того, що витрачає. Неважко вгадати, звідки візьмуться гроші на покриття неймовірного дефіциту Пенсійного фонду, на виплату заробітних плат звичайним бюджетникам і забезпечення достойного рівня життя чиновників.

А отже, гривня приречена на падіння, у кращому разі — воно буде плавним. Разом із нею падатимуть і доларові ціни на квадратні метри в усіх видах нерухомості, насамперед постраждає сектор якісного, так званого елітного житла як найбільш переоцінений.

Втім, незалежно від того, девальвуватиме національна валюта чи ні, альтернатив у ринку нерухомості немає. Весь 2009 рік ринок сяк-так протримався, значною мірою завдяки тому, що великі вклади, забрані з проблемних банків, частково перетекли на ринок квартир. Ще частина грошей — із часів, коли відносно легко накопичувалися значні суми. Більшу частину таких грошей переведено у валюту і вже витрачено на купівлю найдешевшого житла економ-класу.

У майбутньому витрачатимуться «нові» суми, з великими зусиллями накопичені у період масштабної економічної кризи в країні, і малоймовірно, що вони витрачатимуться на ринку нерухомості з попередніми розмахом та легкістю.

На початку року ми спостерігали лише перший етап падіння ринку нерухомості. «Вітаміни росту» для ринку житла скінчилися. Настав час приземлятися.