Іпотечні баталії. Кредит на житло — немає проблем. Читайте іпотечний договір

Ринок іпотечного кредитування став одним із головних банківських ринків минулого року — обороти на ньому зросли більш ніж утричі. Найближчі два роки, за прогнозами експертів, обіцяють стати вирішальними в поділі даного ринку між найбільшими гравцями. Прогнози були підкріплені більш ніж амбіційними заявами цілого ряду вітчизняних та іноземних банків. Проте вже на початку року планам банкірів було поставлено підніжку. Гримнув перший в історії України масштабний крах будівельно-фінансової піраміди.

Кредитори передбачили усе

За попередніми даними, із 400 млн. грн., які зібрала з довірливих громадян «Еліта-центр», 40—50 млн. грн. були видані банками в кредит під заставу майнових прав на квартири, які будуються. Більшу частину кредитів видали банк «Аваль» і польський Кредит Банк (Україна). Одурені вкладники компанії згадують також «Кредитпромбанк» та «Індекс-Банк».

Зараз інвестори, які взяли банківський кредит під квартири, які будуються, опинилися в жахливому становищі, — важкому не лише фінансово, але й морально. Одна справа, коли ти відмовляєш собі в останньому і виплачуєш кредит, живучи в новій квартирі, і зовсім інша — коли надії одержати довгождану квартиру вже немає, а гроші банку все одно треба платити. Гостроти ситуації надає той факт, що інвестори частину провини за те, що сталося, перекладають на банки.

З власної волі і на власний ризик

Позичальників легко зрозуміти. Люди були впевнені, що, оформлюючи кредит у солідному банку, збираючи купу документів, вони додатково страхують себе від більшості несподіванок, наївно вважаючи, що банк, турбуючись про надійність кредиту, старанно перевірить забудовника, його будівельну і фінансову документацію. Тим більше що і реклама в забудовника і банків була спільна. Логічно було б припустити, що в такій ситуації банк має відповідати за якість роботи своїх співробітників. Проте банкіри притримуються іншої думки. «Особи, які вибрали інвестування в будівництво компанії «Еліта-центр», зробили це з власної волі і на власний ризик», — сказано в заяві прес-служби банку «Аваль». От так — просто й однозначно. І звертатися до суду постраждалим практично марна справа. На превеликий жаль позичальників, банки добре вміють складати іпотечні договори. Проаналізувавши кредитний договір, позичальник не знайде законних підстав не виплачувати кредит. Більш того, відповідно до типового кредитного договору, у випадку відсутності заставного майна банк може накласти стягнення на будь-яке майно боржника або його поручителя шляхом внесення змін у договір застави. За добровільної згоди сторін або за рішенням суду. У такій ситуації позичальник має лише один вихід — швидко переоформити на третіх осіб майно, яке не знаходиться у заставі. Тоді банк у судовому порядку зможе примусово зобов’язати клієнта виплачувати кредит лише з його зарплати. Проте цілком уникнути виплат навряд чи вдасться.

Резонансна подія змусить як позичальників, так і банки переглянути свої погляди і стати більш обережними. Парламентарії відреагували оперативно. З 14 січня набрала сили заборона для забудовників залучати гроші інвесторів у будівництво житла за допомогою інвестиційного договору. Прописано цю норму в підправленій редакції Закону «Про інвестиційну діяльність». Вітчизняні законодавці вважають схему інвестування, за якою працювала «Еліта-центр», найбільш ненадійною. Проте в наших реаліях практично будь-яке фінансування будівництва і видача кредитів під житло справа досить ризикована як для кредитора, так і для позичальника. В усьому світі іпотечний кредит вважають підвищено ризикованим і дуже просто вирішують проблему — усі ризики страхують у страхових компаніях. У наших умовах ризики на себе бере, переважно, клієнт.

Приречена на бурхливе зростання

За даними Української національної іпотечної асоціації (УНІА), у 2005 році обсяг іпотечних кредитів, наданих комерційними банками, зріс із 3 млрд. грн. до 10,6 млрд. грн. Навальні темпи зростання пояснюються насамперед недостатньою розвиненістю цього ринку. Пильну увагу на ринок житлових кредитів банкіри звернули зовсім нещодавно. Обсяг іпотечного портфеля торік склав 2% ВВП, а його питома вага в загальному кредитному портфелі вітчизняних банків — усього 7%. Нині іпотечні кредити пропонують 90 українських банків, 11 із яких займають близько 85% усього ринку. При цьому серед перших п’яти банків розгорнулася неабияка конкурентна боротьба, що не могло не позначитися на рівні ставок запозичення. Середні ставки за кредитами, за даними УНІА, у 2005 році знизилися на 3—4% у гривні і на 2,5—3% в іноземній валюті. На сьогодні ставки за іпотечними кредитами одні з найнижчих у банківських портфелях і знаходяться на рівні 17—19% у гривні і 10,5—15% в іноземній валюті. Щоправда, існують ще комісійні банки за оформлення кредиту й обслуговування рахунку, страховка та інші накладні витрати прив’язані до розміру позики. Загалом ці витрати можуть становити від двох до 20% від суми кредиту.

Банкіри стверджують, що зниження ставок за іпотечними кредитами триватиме. Проте складається враження, що ці розмови ведуться, скоріше, за інерцією, оскільки жодного аргументу, крім тенденції минулих років, на користь цієї точки зору банкіри не наводять. Насамперед незрозуміло, навіщо банкірам знижувати власний доход, якщо попит на кредити все одно перевищує пропозицію. Нинішнє затишшя на ринку має сезонний і політичний характер. Після виборів народ, забувши про страхи і гіркий досвід постраждалих, знову стоятиме в черзі за банківськими кредитами. Житлова проблема нікуди не зникне.

Більш того, поточний рік обіцяє бути переломним для українського ринку роздрібного кредитування. На думку більшості вітчизняних банкірів, для його повного заповнення достатньо додаткової появи трьох-чотирьох сильних гравців. Іноземні фінансові холдинги, які прийшли в Україну саме з метою завоювання роздрібного ринку, мають дещо іншу думку. Вони упевнені, що для охоплення ринку достатньо усього від трьох до п’яти потужних фінансових структур. У результаті варто очікувати не просто навального заповнення ринку, а справжньої конкурентної битви за клієнтів на ринку іпотеки.

Істотно підсилити свої роздрібні позиції обіцяють банки, у які прийшов іноземний капітал. Вони, до речі, і так утримують позиції лідерів. Банк «Аваль», куплений австрійською групою Raiffeisen, разом із Райффайзенбанком видав у 2005 році приблизно 23,5% іпотечних кредитів. УкрСиббанк, контрольний пакет якого придбала французька група BNP Paribas, посідає перше місце у списку роздрібних банків із майже 15% ринку іпотеки. Укрсоцбанк, куплений нещодавно італійським Banca Intesa, видав близько 14% житлових кредитів.

Серйозно готуються до завоювання ринку і російський Внешторгбанк, який купив банк «Мрія», ВАБанк, у капітал якого через участь в ізраїльській групі Kardan увійшла велика австрійська страхова група Wiener Staedtische, і банк «Ажіо», придбаний шведською групою SEB. Досить значну частку ринку може одержати і небанківська компанія «ПростоФінанс», створена французькою групою Societe Generale, яка збирається працювати через мережу Ощадбанку. Через мережу Укрпромбанку готується нинішнього року працювати і спеціально створений для освоєння нашого іпотечного ринку Міжнародний іпотечний банк. Серйозно заявив про себе торік і раніше малоактивний український «Альфа-Банк Україна» — дочірній банк найбільшого російського банку. «Альфа-банк» уже встиг зайняти 3% ринку роздрібного кредитування, а до кінця 2006 року, відповідно до бізнес-плану, також збирається вийти в лідери. Якщо скласти всі наміри, зазначені в бізнес-планах вищеперерахованих фінансових установ, то вийде, що банкіри планують освоїти як мінімум 200% українського ринку іпотеки. При цьому нинішні лідери роздрібного ринку — ПриватБанк, Правексбанк, банк «Надра» і ряд інших також не збираються поступатися своїми позиціями...

Залишається сподіватися, що конкуренція серед фінансистів зіграє на руку простим позичальникам. Хотілося б побачити навіть не стільки низькі ставки (хоча й це було б непогано), скільки надійність кредитів, принесену західними банківськими технологіями. На це справді є надія, тим більше що після краху групи «Еліта-центр» українці вже будуть вдвічі обачнішими і навчаться, нарешті, читати договори і вимагати дотримання своїх законних прав.