ІПОТЕЧНА ПАНАЦЕЯ ДЛЯ ЖИТЛОВОГО БУДІВНИЦТВА

Результати соціальних досліджень, проведених холдинговою компанією «Київміськбуд» разом з Інститутом соціальної психології АН України засвідчують: близько 31% опитаних згодні інвестувати у власну житлоплощу щомісяця від 100 до 600 гривень, 57% — виділяти зі свого щомісячного бюджету до 1500 грн. В умовах стабілізації фінансово-економічної ситуації в країні більшість населення настроєно на отримання квартир із використанням кредитних схем. Як показує досвід ХК «Київміськбуд» і банку «Аркада», іпотечне кредитування цілком може стати панацеєю в розв’язанні проблем фінансування житлового будівництва.

Попри правову неврегульованість іпотечного кредитування, за п’ять років існування кредитних схем банк «Аркада» видав кредитів на суму 185 млн. грн., а на залучені кошти побудовано вже майже 4 тис. квартир. Лише за дев’ять місяців поточного року банк «Аркада» видав близько 59 млн. грн. кредитів.

Довгострокове кредитування будівництва житла під заставу самого житла — найменш ризикований вид інвестування. Прострочена заборгованість не перевищує 0,1%. Основною проблемою залишається брак грошових ресурсів. Комерційні банки не мають довгострокових і відносно дешевих коштів для надання кредитів у необхідних масштабах. За словами президента ХК «Київміськбуд» Володимира Поляченка, у кредитуванні населення під будівництво житла холдингу пропонували брати участь такі солідні банки як Укрсоцбанк, ВА-Банк. Проте вони не погодилися надавати кредити на тих самих умовах, що й банк «Аркада» — на термін до 30 років під 10,5%. Крім того, зараз банк запровадив кілька нових схем, що дозволяють нагромаджувати кошти з метою одержання кредитів під ще нижчі відсотки — від 4 до 5%.

Для розв’язання проблеми пошуку коштів під довгострокові іпотечні кредити банк «Аркада» вперше в Україні запровадив оригінальний механізм рефінансування — випуск облігацій дочірнього товариства «Аркада-Фонд». Особливість нових цінних паперів у тому, що джерелом повернення грошей за облігаціями є пакет кредитів, виданих банком «Аркада» на придбання житла, а кредити, у свою чергу, забезпечені заставою нерухомого майна. При цьому вартість закладеного майна за кожним кредитним договором перевищує суму кредиту більш як удвічі. За рахунок коштів, отриманих від продажу облігацій, «Аркада-Фонд» отримує в банку «Аркада» право вимоги за кредитами, наданими на будівництво житла. Виплату відсотків і погашення облігацій «Аркада-Фонд» здійснює за рахунок коштів, що надходять від позичальників за іпотечними кредитами.

Досвід розміщення облігацій показав: механізм працює дуже надійно. Гарантією служить наявність застави нерухомого майна. Загалом ТОВ «Аркада-Фонд», починаючи з торішнього серпня, випустило облігацій на суму 79 млн. грн. 6% емісії викупив сам банк на кошти своїх пенсійних фондів. Решту купують, в основному, банки й інвестиційні фонди. Усі цінні папери першого та другого випусків (на суму 9 і 17 млн. грн.) були успішно розміщені банком, а перший випуск своєчасно погашено. Термін обігу облігацій від випуску до випуску підвищувався, а доходність знижувалася, що пов’язано і з успіхом попередніх емісій, і зі зміною ситуації на депозитно-кредитному ринку країни. Проте привабливість запропонованого інструменту згодом навіть зросла, особливо з урахуванням останніх тенденцій зниження депозитних-кредитних ставок і доходності ОВДП. З третього випуску на суму 52 млн. грн. із доходністю 10% і терміном обігу два роки на сьогодні розміщено облігацій на суму понад 4 млн. грн.

За словами начальника управління фондових операцій банку «Аркада» Любові Воробйової, згаданий інструмент добре зарекомендував себе на фондовому ринку. Основними покупцями є великі банки, котрі віддають перевагу облігаціям «Аркада-Фонд» перед державними цінними паперами. Так, основну частину облігацій приблизно в рівних частках придбали банки «Аваль», ВА-Банк і «Металург». При цьому облігації «Аркада-Фонд» активно обертаються на повторному ринку, займаючи провідні позиції в рейтингу цінних паперів.

Випуск іпотечних цінних паперів законодавством України поки що не передбачено. Тому київські будівельники виступили з ініціативою й розробили проект закону «Про житлові іпотечні сертифікати й довірче управління майном при фінансуванні будівництва житла». Від того, наскільки швидко з’явиться на світ такий закон, залежить майбутнє іпотеки в житловому будівництві.