Хто в будинку господар?

Пристрасті, що вирують навколо житлово-комунального господарства, можна порівняти і з бідами, котрі на нього звалилися. З житлової сфери, якій, за визначенням, годилося б бути осередком тепла й затишку, надходять тривожні звістки. Застарілий, десятиліттями не ремонтований житловий фонд із системою управління, що вичерпала себе, потребує модернізації. Влада, реагуючи на ситуацію, береться за реорганізацію верхніх ланок управління - зміцнюється міністерство ЖКГ, активізується законодавча діяльність. ВР розглядає кілька законопроектів, покликаних регулювати діяльність у важливій сфері, у тому числі й Житловий кодекс. Але від цього суперечності в суспільстві, де по-різному бачать шляхи реформування і подальшого розвитку ЖКГ, тільки посилюються. Реагуючи на критику, президент накладає вето на прийнятий парламентом Житловий кодекс і посилає його на доопрацювання. Заветований кодекс має повторно пройти весь шлях прийняття: розгляд на засіданні Кабміну, громадські обговорення, перше і друге слухання у ВР. Буде розглянуто весь комплекс питань, від відповідей на які залежатиме майбутнє ЖКГ, усунення недоліків та суперечностей, відзначених у заветованому законопроекті. Можна прогнозувати, що в процесі роботи над документом списи ламатимуться навколо місця, ролі ОСББ, відносин між об’єднаннями мешканців та керуючими компаніями. Оскільки саме від цього залежатиме основне - хто керуватиме житлом: чи об’єднання власників квартир, чи приватні структури, які замінять державні жеки, щоб, використовуючи не свою власність, вести дохідний бізнес.

Коли власністю керують господарі

Приватизація житла, на відміну від решти держмайна, відбулася порівняно справедливо. Принаймні населення отримало не сертифікати, що перетворилися на порожні папірці, а реальну власність - квартири. Ось тільки з налагодженням ефективного використання отриманої власності не складається. Жеки, працюючи по-старому, в нових умовах продемонстрували повну неспроможність і неефективне використання коштів. Бувало, деякі з них на власні потреби витрачали до 80% коштів, зібраних на оплату всього комплексу послуг. Невідповідність між цінами на тарифи (незалежно від якості послуг), що перманентно зростали, та їх якістю стала очевидною. Найактивніші мешканці, скориставшись закордонним досвідом роботи кондомініумів, знайшли альтернативу жекам і почали створювати об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ).

Оскільки стурбованість тим, що коштів на утримання, тим більше - на модернізацію, житлового фонду бракувало, була тотальна, таким об’єднанням, котрі брали на себе відповідальність, дали зелене світло. У цій формі керування житлом прозирала перспектива створення нових відносин у системі ЖКГ, які сприятимуть вирішенню дедалі гостріших проблем. Мешканці таких об’єднань на свій страх і ризик обирали кербудів та правління, розробляли й ухвалювали статути, створювали госпструктури, тобто брали на себе відповідальність, у тому числі фінансову, не тільки за свої квартири, а й за стан інфраструктури будинків та прибудинкових територій. Місцева влада мала можливість, звільнившись від дріб’язкового опікування кожного будинку та безперервних фінансових витрат, більше займатися вирішенням стратегічних питань.

Перші ОСББ з’явилися в новобудах. Зрозуміло, чому. Новосели-інвестори, які вклали власні кошти в будівництво будинку, не мали бажання передавати будинок у керування жекам, які втрачали останні крихти довіри, вони шукали й знаходили інші можливості. Частина новоселів ішла на створення ОСББ. Приклад виявився заразливим і, що особливо важливо, цікавим не тільки для столиці та мегаполісів, а й для глибинки. Причому досвід знадобився мешканцям як нових, так і старих будинків. Місцева влада ряду міст узялася пристосовувати напрацьовані прийоми до складніших умов - обслуговування старого житлового фонду. Розуміючи різницю між необхідними витратами, пішли на виділення субсидій мешканцям, які створювали ОСББ у старому житловому фонді, в будинках, що потребували капремонту.

Міськрада Рівного в ухваленій програмі модернізації старого житлового фонду особливу увагу приділила становленню та підтримці ОСББ, справедливо вважаючи, що тільки мешканці, котрі усвідомили себе господарями, зможуть ефективно використовувати як власні, так і залучені з бюджету кошти. За кілька років ОСББ, створене на вул. Галицького, 4, змогло впорядкувати багатоповерхівку, яка за чотири десятиліття свого існування перехворіла на всі хвороби, характерні для ЖКГ, і… жодного разу не була ремонтована. Тепер старого будинку, дах у якому протікав, а підвал заливало водою з іржавих водогонів, - не впізнати. Дах відремонтовано, труби водопостачання замінено, у під’їздах та на прилеглій території - порядок і чистота. На все це витрачено понад 300 тисяч гривень із бюджету і особистих коштів мешканців. Людям довелося напружитися, але гра варта свічок, - вважає голова правління ОСББ Галина Похилюк. Витрати як бюджету, так і мешканців швидко окупаються завдяки економії коштів, зменшенню витрат на комунальні послуги. Мешканці переконалися, що такі вкладення істотно підвищили ринкову вартість квартир -
у впорядкованому будинку більше охочих поселитися. Голова ОСББ «Джерело» Оксана Шостак має свої аргументи, які підтверджують, що створення об’єднань мешканців у старих будинках не менш, а інколи навіть більш необхідне, ніж у нових. Об’єднавшись у «Джерело», мешканці відразу розібралися, де найбільша «діра», через яку витікають їхні кошти, сплачені за комунальні послуги. Зібравши з кожної родини по 1500 грн., підібравши кваліфікованих виконавців, власники утеплили будинок. Розрахунки виявилися точними. Тільки за два роки за рахунок реконструкції з утеплення будинку заощаджено третину витрачених коштів. При господарському підході, що властивий об’єднанням мешканців, модернізація будинків стає досить ефективною формою вкладення коштів. Переконавшись в ефективності такого підходу, Рівненська міськрада виділила 1 млн. грн. на модернізацію житла та розвиток ОСББ у перший рік реалізації програми, в наступні - по 2,5 млн. Завдяки такій підтримці в місті створені й працюють близько сотні ОСББ, причому процес переходу на нову форму керування утверджується не тільки в новобудах, а й у старому житловому фонді. Пріоритетна підтримка об’єднань мешканців старих будинків має переваги. У такому разі альтернативи ОСББ немає. Керуючі компанії, що проявляють активність до нових будинків, старим фондом не цікавляться. Вони йдуть легким шляхом - пропонують послуги в нових будинках, які потребуватимуть ремонтів і модернізацій років через 10-15. За цей час можна заробити.

Хто замінить жеки?

Найбільше об’єднань співвласників багатоповерхівок виникло на піку житлового будівництва наприкінці минулого та на початку нинішнього століття. Дуже погана слава була в державних жеків, і мешканцям-інвесторам не хотілося віддавати їм будинки на обслуговування. Вибір інших шляхів був, хоча й невеликий. У благодатний для будівництва час, поряд із ОСББ, з’явилися приватні жеки та керуючі компанії. Якщо на боці ОСББ був ентузіазм новоселів, котрі хотіли організувати свій побут по-новому - налагодити хороше управління та обслуговування будинків і при цьому не переплачувати за послуги, - то на боці керуючих компаній були ділові зв’язки й фінансові ресурси.

Деякі забудовники, здаючи в експлуатацію будинки, розселяючи новоселів-інвесторів, приймали рішення продовжувати співпрацю з ними, пропонуючи послуги з управління та обслуговування зданого в експлуатацію житла. Аргументи при цьому наводилися не слабкі. Мовляв, послуги пропонують професіонали. Хто краще може впоратися з експлуатацією будинків, ніж їх забудовники? Налагоджені зв’язки з представниками місцевої влади додавали очок забудовникам. І в новозабудованих кварталах, поряд із ОСББ, з’являлися керуючі компанії, створені як дочірні підприємства забудовників. Якщо до кризи 2008 року між принципово різними формами керування житлом був певний паритет (активніші мешканці створювали ОСББ, а менш активні й заможніші воліли, аби їхнім житлом керували професіонали), то під час стагнації ситуація стала змінюватися, а суперечності між гравцями, котрі претендували на обслуговування житла, - зростати й загострюватися. Річ у тому, що деяким забудовникам, які втратили замовлення на спорудження будинків, для продовження бізнесу більше нічого не залишалося, як переорієнтуватися на обслуговування зданого житла. При цьому комерційні структури правдами й неправдами, за згодою чи проти волі частини мешканців, стали створювати керуючі компанії. Сфера управління житлом стає сферою боротьби між прибічниками комерційних та громадських структур.

Ось типова форма конфлікту. У будинку, який здається в експлуатацію, думки новоселів розділилися. Одних влаштовували дорогі послуги, пропоновані управлінською компанією, інші не хотіли ставати об’єктами для чийогось бізнесу й наполягали на самостійному керуванні житлом, коли і послуги дешевші, і розрахунки за них прозорі. Оскільки їх визначають та контролюють не сторонні структури, зацікавленими в отриманні прибутку, а обране мешканцями правління. Однак керуючу компанію, що поклала око на будинок, такий розкид думок не збентежив. Скориставшись невіданням багатьох мешканців про те, що відбувається в будинку, який здається в експлуатацію, приватники зуміли, спираючись на своїх прибічників, укласти кабальний договір. Коли ж малоактивна більшість мешканців, отримавши платіжки з непомірно великими цифрами, стала вникати в події, змінити ситуацію виявилося непросто. Адже в комерційної структури - великі зв’язки, фінансові ресурси, досвідчені юристи. А судові розгляди закінчуються, як правило, не на користь мешканців.

Схожих випадків, як і відпрацьованих схем, за якими комерційні структури беруть під своє управління житло, безліч. Практично кожна велика будівельна корпорація створила власні керуючі компанії. Правда, цей процес (до з’ясування того, в якому вигляді постане перероблений Житловий кодекс) поки що не форсується. За оцінками експертів, приватні структури займають у країні всього близько 5% послуг із керування та обслуговування житла. І не в останню чергу сповільнене зростання пояснюється тим, що рівень довіри мешканців до приватних структур невисокий і має тенденцію до зниження. Оскільки, за невеликими винятками, шлях становлення приватних компаній, які взялися за керування житлом, усіяний конфліктами та гучними скандалами. Недавно мешканці одного зі столичних будинків (вул. Голосіївська, 15) відсудили в управлінської компанії 2,5 млн. грн. Ці гроші виявилися переплаченими через незаконно встановлені високі ціни за обслуговування. Повернути кошти було нелегко. Понад
1,5 року тривали судові розгляди. Виняток у вигляді перемоги мешканців тільки підтверджує правило. У більшості таких випадків мешканці залишаються в програші. Зрозуміло, чому. Керуюча компанія або приватний жек, заощаджуючи на персоналі з обслуговування будинків, не шкодують коштів на утримання юридичних служб - вони в них, як правило, кваліфіковані й непоступливі.

До чого веде «зобов’язалівка»

Експерти переконані: якби процес «перезарядження» ЖКГ ішов природно, без наполегливого прагнення нинішньої влади спрямовувати та контролювати його, в умовах добросовісної конкуренції перевагу отримали б самоуправлінські структури, які захищають інтереси мешканців. Тим більше що ОСББ пройшли тривалий шлях самовдосконалення, виростили лідерів, які реально змогли засвідчити ефективність нових підходів. Але в такому разі представники великого бізнесу у вигляді керуючих компаній або зовсім залишилися б не при справах, або мусили б перейти в розряд допоміжних, обслуговуючих підрозділів. Щоб не допустити такого розвитку подій, впливові лобісти приватних компаній від прямого протистояння з конкурентами переходять до прихованих форм боротьби. Якщо ОСББ такі популярні, що їх неможливо знищити, то чому не спробувати «задушити в обіймах» - вихолостити краще, що ними напрацьоване, підпорядкувати «професіоналам» із управлінських компаній.

У нормативних документах профільного міністерства та місцевих органів влади (депутатська більшість парламенту, яка прийняла Житловий кодекс, теж не залишилася осторонь процесу), стосовно об’єднань мешканців стала насаджуватися «зобов’язалівка». Директиви жорсткі - на 2015 рік у країні має бути не менше 45 тис. ОСББ. Оскільки під час формування цього завдання в Україні налічувалося всього 12 тис. таких об’єднань, то виходить, що за кожен рік має створюватися стільки ОСББ, скільки їх було створено за останнє десятиліття.

При такому повороті справ нормальному розвитку перспективної форми самоврядування мешканців своєю власністю було покладено край. Ініціатива людей стала підмінюватися адміністративним тиском, що доповнювався матеріальними приманками. Кількість ОСББ стала демонструвати прискорене зростання. Згідно зі статистикою, наразі в 17% багатоповерхівок створено об’єднання мешканців, у столиці частка цих будинків становить ще більше - 19%. Але чим більше галасу навколо ОСББ, то більше сумнівів у тому, що новостворювані об’єднання будуть такими самими ефективними, як їхні попередники. У поспіху, нашвидкуруч, та ще під обіцянки (полагодити, відремонтувати), більшість яких не будуть виконані, можна створити недієздатні об’єднання, які без допомоги сторонніх (тих-таки приватних компаній) самостійно керувати будинками не зможуть. Такі дії не так допомагають, як компрометують саму ідею самоврядування в житловій сфері. І напрям прозирає чітко - йдеться до того, щоб державні жеки замінити приватними структурами, а повноваження ОСББ звести до мінімуму.

Багато хто дивується, що керівники й спеціалісти нинішніх жеків працюють у поті чола над... створенням ОСББ. А дивуватися нічого - вони ж не рубають гілляку, на якій сидять. Перспективи більшості «професіоналів», що зробили вагомий внесок у доведення ЖКГ «до ручки», досить оптимістичні. Управлінські компанії - ті, які працюють і які тільки мають намір розгортати дохідний бізнес, - дуже зацікавлені в кадрах, що знають ЖКГ ізсередини, мають навички створення цілком доброзичливих до акул бізнесу об’єднань мешканців. Цей процес останнім часом зайшов так далеко, що, поряд зі слабкими, недієздатними, з’явилися псевдоОСББ, котрі лобіюють інтереси не мешканців, а комерційних структур, які їх створили й поставили на своє забезпечення.

У ЗМІ проводяться гучні інформаційно-пропагандистські кампанії, спрямовані на те, щоб переконати мешканців не заморочуватися налагодженням власного побуту, а повністю покластися на підприємців, які бажають вести дохідний бізнес. Мовляв, досвідчені керуючі компанії, працюючи за принципом «усе включено», позбавлять вас будь-яких турбот. Ну а що стосується ОСББ, то вони змальовуються мало не в ролі шкідників. Зокрема стверджується, що таким чином «керування житлом потрапляє до рук непрофесіоналів, і діяльність дилетантів буде виправдана, а заподіяння шкоди - мінімізоване тільки в тому разі, якщо їх доповнити професіоналами з управлінських компаній». Точніше мрію приватних структур не викладеш. Треба сказати, що керуючі компанії втягують у свою орбіту переважно новостворені ОСББ, а ось підім’яти під себе раніше створені об’єднання, якими керують досвідчені, загартовані в нескінченних війнах із жеками голови об’єднань, без сторонньої допомоги не виходить. У цих приватних конторах працюють менеджери, бухгалтери, юристи, і при цьому немає спеціалістів із обслуговування житла, оскільки вони їх, як і ОСББ, наймають зі сторони. Мати справу з посередниками, тим більше тими, хто працює закрито й непрозоро, ОСББ не хочуть.

Уроки і помилки

До чого можуть призвести перекоси у бік керуючих компаній при одночасному звуженні прав та повноважень ОСББ, вихолощенні з них цінного змісту, свідчить досвід Росії. Згідно з проведеною реформою ЖКГ, там із 1 січня 2010 року передали керування багатоквартирними будинками в руки мешканців, об’єднаних в аналогічні нашим ОСББ товариства власників будинків (ТВБ). За рознарядкою створені структури з вузькими й досить розпливчастими повноваженнями відразу ж потрапили під прес керуючих компаній. Підбирати права мешканців на власний розсуд КК виявилося не досить. Засилля керуючих компаній і ослаблення ТВБ призвело до різкого підвищення плати за комунальні послуги, численних конфліктів між мешканцями та підприємцями. Реформа принесла чималі доходи останнім, але не позначилася істотно на стані житлового фонду. Для населення настали скрутні часи. Аналіз контрольних органів засвідчив, що за післяреформений час навіть у містах глибинки тарифи зросли у 2-2,5 разу, а в Москві та ряді міст-мільйонників вартість комунальних послуг у середньостатистичній квартирі зросла настільки, що перевищила орендну плату за неї. Загальні збитки мешканців, в основному за рахунок переплат приватним компаніям за комунальні послуги, становив близько 65 мільярдів рублів.

У Польщі, де об’єднань мешканців, схожих на наші ОСББ, понад 130 тис., їх створено у більшості багатоквартирних будинків. Згідно з житловим законодавством, такі об’єднання - головні суб’єкти керування житлом. Під їхнім керуванням не тільки поточне обслуговування будинків, а й реконструкція, модернізація застарілого житлового фонду. Вони вирішують, по суті, всі питання. Через них держава видає субсидії на утримання та реконструкцію будинків, а банки - кредити. Кращим показником їхньої праці стало те, що, попри великий розмах робіт із реконструкції та модернізації житла, використання позикових коштів, тут немає проблемних кредитів. Нашим реформаторам, перш ніж розпочинати новий цикл обговорення та прийняття Житлового кодексу, слід було б урахувати як досвід (негативний і позитивний) сусідніх країн, так і реальні вітчизняні напрацювання.

«Свої» і «чужі»

Лобістський крен заветованого Житлового кодексу у бік інтересів приватних компаній прозирає в багатьох його положеннях. Прийнятий ВР документ полегшує комерційним утворенням доступ до власності мешканців, дає їм можливість зайнятися бізнесом із використанням чужого майна навіть без згоди його власників. Якщо раніше керуючій компанії для обслуговування будинку була потрібна згода 50% власників квартир, то за новим Житловим кодексом досить отримати добро 10%. Крім того, цей документ запроваджує кваліфікаційні вимоги до структур, котрі претендують на керування житлом. І, природно, саме чиновники вирішуватимуть, у кого достатня кваліфікація, а в кого її не вистачає. Шансів потрапити в керуючі при такому розкладі в малокваліфікованих «своїх» набагато більше, ніж у висококваліфікованих «чужих». Судячи ж із інших положень кодексу, до «своїх» обрані демократичним шляхом керівники ОСББ не входять. Навчати, підвищувати кваліфікацію керівників об’єднань, які виростили ОСББ, реформатори не прагнуть, а Житловий кодекс у нинішній редакції цього не передбачає.

У приватних компаніях досить роздратовано реагують на прагнення політиків та чиновників, особливо перед виборами, притримувати зростання тарифів. Тому положення Житлового кодексу, які зводяться до того, аби, змінивши балансоутримувачів будинку, залишити об’єднання мешканців сам на сам із приватними компаніями, дуже потішило представників останніх, які вбачають у цьому можливість вести високоприбутковий бізнес. Тим більше що заветований законопроект передбачає введення в тарифи інвестиційної складової. Розрахунок простий. Головне - ввести в тарифи коефіцієнт, який їх підвищує, а потім спробуй розберися, куди пішли кошти - на модернізацію будинку чи на утримання контори.

Юрист Тетяна Монтян, як і низка інших експертів, узагалі вважає, що Житловий кодекс створювався в основному для того, аби, не змінюючи нічого по суті, відкрити шлях до бізнесу керуючим компаніям. Їм, на відміну від державних жеків, буде набагато зручніше підвищувати тарифи та відсуджувати в жителів борги. І жодні вибори не зможуть завадити процесові незаконного збагачення одних і зубожіння інших. Якщо, звісно, до Житлового кодексу не буде внесено принципових змін, котрі не на словах, а реально підтримають ОСББ, здатні захистити інтереси власників житла.