Будувати не можна надбудовувати?

Зносити чи надбудовувати? Це майже гамлетівське питання час від часу виникає в коридорах влади, у бурхливих дискусіях, які розгортаються в ЗМІ, коли йдеться про долю так званих хрущовок. Однак зрозумілої відповіді на нього ніхто так і не дав. Обидва підходи мають свої колосальні плюси і мінуси.

Проте науково-технічний прогрес, як відомо, на місці не стоїть. Торік в Україні з’явилися нові технології будівництва, які дозволяють істотно надбудовувати рідні п’ятиповерхівки.

Об’єднує ці технології одне — використання конструкцій і матеріалів, що роблять надбудову легкою, із незначним навантаженням на несучі конструкції. Розділити ці технології слід, передусім, за конструкціями, які застосовують для будівництва каркасу. Вони можуть бути або металеві, або — дерев’яні.

«Легкий» метал

Ця технологія грунтується на використанні полегшених сталевих оцинкованих профілів, з яких зводиться каркас будинку. Потім зовні каркас обшивається OSB-плитами (деревно-стружкова водостійка плита. — Ред.) або цементно-стружковими плитами, а зсередини — гіпсокартонними плитами. Всередині, між плитами внутрішньої і зовнішньої обшивки, міститься утеплювач, як правило, напівжорстка мінераловатна плита. Якщо ж потрібне більше значення теплозахисних характеристик зовнішніх стін, то зовні будинок додатково утеплюється або мінеральною ватою, або — за бажанням замовника — пінополістиролом. Після цього зовнішні стіни обробляються декоративною штукатуркою, якимось плитним матеріалом, зважаючи на бажання замовника, або фарбуються фасадними фарбами.

Внутрішні перегородки виконуються з гіпсокартонних плит, між якими для звукоізоляції розміщуються мінераловатні або скловолоконні мати.

Перекриття також виготовляють із профілю, який монтують із кроком 0,6 м, а на профіль укладаються OSB-плити або цементно-стружкові плити. В результаті перекриття має достатню жорсткість і несучу здатність.

Кроквяна система робиться з полегшених профілів. Покрівельний матеріал - металочерепиця або бітумна черепиця. Для обрешітки використовуються знову ж OSB-плити.

Архітектурно-планувальне вирішення може бути найрізноманітнішим. Каркасна система з легких профілів дає можливість зводити будинки з приміщеннями без проміжних опор до 12 м завширшки. Це дозволяє одержати вільне (як нині модно) планування нового житла.

Монтаж каркаса, за словами Віталія Вакуленка, директора з будівництва компанії «РСУ-777», забирає, як правило, один-два тижні, залежно від складності проекту, а готову, побудовану, що називається, «під ключ» споруду можна одержати вже через три-чотири місяці. При цьому відсутні так звані мокрі процеси, що дозволяє вести будівництво цілорічно, не прив’язуючись до теплого сезону. Крім того, як показує світова практика, будинки, зведені за цією технологією, відрізняються високою міцністю. Зокрема вони витримують сейсмічні навантаження до 9,5 бала.

Виготовляє профілі підприємство, розташоване в Чехії. Його виробнича потужність дозволяє протягом місяця доставити профіль, потрібний для зведення п’ятдесятьох котеджів.

Багатошарове дерево

Дерев’яно-каркасна технологія MiTek освоєна заводом каркасно-панельного будівництва дерев’яних будинків «ЕКО-ДІМ». Особливість цієї технології — з’єднання у вузлах брусів, виготовлених із суцільного масиву хвойних порід дерева. Ці з’єднання виконуються за допомогою металевих зубцюватих пластин (МЗП), які виготовляються з оцинкованої з двох сторін сталі. У заводських умовах із брусів шляхом з’єднання їх МЗП збираються конструкції, передбачені проектом. Потім безпосередньо на майданчику складається каркас, який за допомогою анкерних з’єднань надійно кріпиться до зовнішніх стін будинку. Після цього каркас обшивається вологостійкою фанерою або OSB-плитою. Порожнини всередині каркаса заповнюються теплоізоляційним матеріалом, створюючи таким чином своєрідний сандвіч. Для захисту утеплювача від намокання використовуються паро- та гідроізоляційні плівки. Кроквяна кон­струкція має міцність, достатню для використання будь-яких матеріалів: метало- або керамічна черепиця, єврошифер, бітумна черепиця тощо. Зовні надбудована частина може оброблюватися фасадною штукатуркою з подальшим фарбуванням або, якщо дозволяє стан несучих конструкцій, можна обкласти лицювальною цеглою чи штучним каменем. На етапі опорядження зведений каркас всередині обшивається гіпсокартонною плитою.

Противники використання дерев’яного каркасу завжди акцентують увагу на підвищеній пожежонебезпечності дерев’яних будівель та на вразливості до біологічних шкідників. Для усунення цього недоліку в заводських умовах здійснюється антисептичне та вогнезахисне просочування деревини, з якої виготовляється каркас.

Використання дерев’яно-каркасної технології MiTek дає можливість зводити великопрогінні споруди: кроквяні ферми можуть мати безопорний прогін до 30 метрів, що дозволяє вільно планувати внутрішні помешкання.

Також слід зазначити високі темпи зведення каркаса надбудови. За словами Олександра Жарикова, генерального директора заводу «ЕКО-ДІМ», монтаж площі 250 м² забирає 14 днів.

Мікроекономіка надбудови

У що це виллється, чи варта шкурка вичинки? Відповісти на це запитання в першому наближенні можна за допомогою нескладних арифметичних розрахунків.

Вартість квадратного метра надбудови з використанням легких металевих конструкцій становить 630—650 дол. Причому ці цифри вже включають і покрівлю, і внутрішнє опорядження, пристрої опалення, внутрішні системи водопостачання й водовідведення, сантехнічні пристрої та електрику... Коротше кажучи, все необхідне для повноцінної квартири.

На п’ятиповерховому цегляному будинку, використовуючи легкі металеві конструкції, можна надбудувати три або чотири поверхи (кількість поверхів залежить насамперед від стану фундаменту та зовнішніх стін будинку), що дозволить одержати на одному під’їзді 520 або 700 кв. м, в залежності від кількості надбудованих поверхів.

Орієнтовна вартість дерев’яного каркаса, включаючи зовнішні та внутрішні стінові панелі, становить від 150 дол./м². Вартість же самого дерев’яного каркаса становить менш ніж 30% від загальної вартості квадратного метра «під ключ». Монтаж дерев’яного каркаса залежить від складності об’єкта й коштує, як правило, 25—30% від вартості конструкцій.

Необхідний за настільки істотного збільшення поверховості будинку ліфт не надто підвищує вартість квадратного метра додаткової площі. При надбудові трьох поверхів — на 20 дол., а чотирьох — на 14 дол.

Чи є прибутковим такий бізнес? Про це можна судити, якщо порівняти з цінами, які утворилися, наприклад, на київському ринку нерухомості. Як приклад можна розглянути один із київських районів, найбільш щільно забудованих цегляними п’ятиповерхівками, — Печерськ. Вартість квадратного метра в цьому районі на ринку первинного житла варіюється в межах від 2700 до 3300—3400 дол. На вторинному ринку ціни «квадрата» ще вище — від 3800 до 4700 дол. Таким чином, перед­бачувана рентабельність може становити до 300—350%. До цього необхідно додати, що, на відміну від капітального будівництва, швидкість обороту фінансових засобів збільшується в кілька разів.