Будинок, який дав тріщину

Однією з характерних ознак посткризового часу стала поява десятків забудовників, які пропонують малометражні квартири за дуже низькою ціною. З одного боку, попит на квадратні метри задовольняється. Але з іншого - комфортним проживання в таких квартирах не назвеш. Передусім через невисоку якість будівництва. Експерти радять або доплатити трохи більше за хороше опорядження, або ще до покупки квартири почати вивчати свої права на безоплатне замазування тріщин. Звичайно, найрозумніше буде зажадати від забудовника разом із жеком застрахувати майно. Але поки що тих, хто вирішив це питання в такий спосіб, в Україні одиниці.

Не туди увага

Більшість покупців квартир у новобудовах звертають особливо пильну увагу тільки на документи й швидкість будівництва. Чи встигне забудовник закінчити квартиру в зазначений термін? Чи не перепродадуть квартиру вдруге? Чи зможу я в’їхати до зими? Чи не підвищиться кінцева ціна житла після виборів? Усі ці запитання ставлять собі покупці до того моменту, доки не отримають на руки ключа. І от після цього виникає інше, важливіше, запитання: а що і як має бути в купленій квартирі? Які витрати на ремонт треба закласти в і без того виснажений сімейний бюджет?

Найбільше пощастить тим, хто в’їжджає в будинок, побудований за державні кошти або гроші місцевих бюджетів, включаючи житло, добудоване за спеціальними держпрограмами. Відповідно до виданого в розпал кризи, але так досі й не скасованого наказу Мінрегіонбуду №637 від 24.12.2008 року, такі квартири мають вводитися в експлуатацію й передаватися від забудовників першим хазяям за умови виконання опоряджувальних робіт у повному обсязі.

На вимоги Мінрегіонбуду, жодна «бюджетна» квартира не може бути здана в експлуатацію без внутрішніх перегородок (стін) у квартирі, первинного опорядження стін і заповнення швів, внутрішніх дверей, первинної стяжки підлоги (під плитку, паркет, лінолеум або ж стандартної). Що це означає? «Стіни в кімнатах мають бути пофарбовані або на них мають бути шпалери, а в санвузлах покладено плитку. На підлозі має бути стяжка і як мінімум лінолеум, між кімнатами встановлено двері, а в коморах - полиці. У таких квартирах передбачається базова комплектація санвузла (мийки, унітази, ванни), а на кухні мають бути встановлені газова або електроплита, мийка, а також розведена вся електропроводка», - пояснює керівник відділу продажу ЖК Park Stone Дмитро Шостя. За його словами, «звичайні» квартири можуть прийматися в експлуатацію без усього цього набору «аксесуарів». Обов’язковою є лише наявність запірних кранів на відгалуженнях від стояків у місцях підключення зазначених приладів, а також лічильників води та електроенергії, радіаторів опалення, вхідних дверей у базовій комплектації. У будинках поліпшеного планування, зазначає експерт, нині також установлюються лічильники тепла.

Скільки має служити житло

Наступні запитання - скільки має прослужити житловий будинок, і хто відповідатиме, якщо він зруйнується раніше за встановлений термін? Згідно з постановою уряду №668 від 1 серпня 2005 року, гарантійний строк експлуатації об’єкта будівництва становить десять років від дня його приймання замовником (у країнах Західної Європи - чотири-п’ять років), якщо більшого гарантійного терміну не встановлено договором підряду або законом. За документом, у разі виявлення замовником протягом гарантійних строків дефектів на об’єкті та у змонтованих конструкціях, він повідомляє про них підрядчикові. Однак, щоб гарантія «спрацювала», всі дефекти треба зафіксувати в акті приймання-передавання квартири й надати підрядчикові можливість їх усунути.

«Виявивши якийсь дефект у будівельних роботах, замовник повинен разом із підрядчиком створити комісію, яка складе відповідний акт. Якщо ж підрядчик не бажає цього робити (що найпевніше станеться в більшості випадків), акт складається із залученням незалежних експертів. Незалежно від того, хто фіксував дефект, підрядчик повинен його усунути», - каже Д.Шостя.

І тут починається найцікавіше. З одного боку, за дефекти (тріщини, недостатню товщину стін або рівень термоізоляції, замокання, цвіль на стінах, неправильно розведену систему опалення або електропроводки) відповідальність несе підрядчик. Але тільки в тому разі, коли він не доведе, що дефекти були відомі або могли бути відомі замовникові на момент приймання, але не були зазначені в акті. Формулювання «могли бути відомі» дає підрядчикові широке поле для маневру. І, за великим рахунком, будь-який дефект можна подати як «такий, що вже існував». Далі, відповідальність за дефекти знімається з підрядчика в разі, якщо замовник житла неправильно експлуатував чи ремонтував будинок або матеріали природно зносилися (що навряд чи можливе за 10 років гарантійного строку).

Ще одна потенційна лінія захисту підрядчика - перекладати відповідальність на проектантів, яких підшукав замовник будівництва. У ситуаціях, коли і замовник, і підрядчик - це одна й та сама структура, тільки по-різному названа, такий пінг-понг може тривати нескінченно. При цьому тріщини в стінах та інші дефекти будівництва тільки збільшуватимуться.

Винуватий банкрут?

Якщо жодна хитрість з перелічених вище не спрацьовує й підрядчик усе одно не збирається ремонтувати тріщини, законодавство пропонує замовникові робити все самотужки й чекати компенсації витрат. Причому чекати доведеться традиційно довго, оскільки на момент усунення дефектів компанія-підрядчик уже може не існувати фізично. Наприклад, через банкрутство.

До слова, у разі конфлікту суд, на жаль, буде не першочерговою інстанцією, у яку вирушать сторони. Спочатку протистояння можна зняти через незалежну експертизу, за яку в кожному разі платить підрядчик. Звісно, крім випадків, коли його правоту буде встановлено. У підсумку судова інстанція все-таки з’являється.

При цьому до моменту початку розглядів по суті, підрядчик уже може просто розчинитися в просторі. «Найчастіше під будівництво конкретного будинку девелопер створює дочірнє підприємство. У свою чергу, в документації, що подається при введенні будинку в експлуатацію в БТІ, має бути зазначено материнську компанію, бо саме вона в разі НП нестиме відповідальність: дочірнє підприємство, звичайно, стає банкрутом відразу ж після введення будинку в експлуатацію - таким чином компанія може зняти з себе будь-яку відповідальність. «Пізніше виявляється, що й землю було оформлено на різні компанії - «шматками». Саме тому треба дуже ретельно вивчити і документацію, яку підписуєте, і ту, яку передає компанія-забудовник експлуатуючій компанії», - коментує генеральний директор компанії Sun Developmnent Петро Сусленський.

А найкраще домовитися з іншими покупцями квартир і застрахувати відповідальність підрядчиків або й увесь будинок від майбутнього збитку. Коштуватиме це порівняно недорого, зате певний захист уже буде.